Το παιγνίδι σε αντικειμενικές και πλειστηριασμούς
Όλα δείχνουν ότι τελικά από τις τράπεζες θα κριθεί το μέλλον των…ακινήτων. Δεν είναι μόνο οι εκατοντάδες χιλιάδες των σπιτιών που βρίσκονται στο έλεος τους, λόγω των κόκκινων στεγαστικών δανείων. Το πιο σημαντικό είναι ότι τελικά αυτές ουσιαστικά ελέγχουν είτε άμεσα είτε έμμεσα –το μηχανισμό καταγραφής των τιμών. Και φυσικά ο έλεγχος των εμπορικών(;) αξιών των κατοικιών είναι το «κλειδί» τόσο για την εξομοίωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές τιμές όσο και για τον καθορισμό των τιμών στους πλειστηριασμούς των ακινήτων. Σήμερα, οι τράπεζες ελέγχουν τη βάση δεδομένων τιμών ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, καθώς αυτές-κατά κύριο λόγο - την τροφοδοτούν με στοιχεία. Το 2008 ο τότε διοικητής της, ο κ. Γ.Προβοπουλος εξέδωσε την Πράξη Διοικητή 2610/31.10.2008 με θέμα: «Υποβολή από τα πιστωτικά ιδρύματα στοιχείων σχετικά με τα οικιστικά ακίνητα τα οποία αποτελούν αντικείμενο χρηματοδότησης ή εξασφάλιση χορηγούμενων από τα πιστωτικά ιδρύματα δανείων». Με βάση την Πράξη αυτή, οι τράπεζες που λειτουργούν στην Ελλάδα υποβάλλουν στην Τράπεζα της Ελλάδος (Διεύθυνση Οικονομικής Ανάλυσης και Μελετών - Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων) σε περιοδική βάση αναλυτικά στοιχεία σχετικά με την αξία και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των οικιστικών ακινήτων, τα οποία αποτελούν αντικείμενο χρηματοδότησης ή εξασφάλιση χορηγούμενων δανείων. Στην πραγματικότητα πρόκειται για τις εκτιμήσεις που κάνουν οι τράπεζες προκειμένου να χορηγήσουν δάνεια ή για να υπολογίσουν την αξία του ακινήτου που έχει βάλει ως εγγύηση ο δανειολήπτης,στην περίπτωση που το δάνειο κοκκινίσει. Μερικά χρόνια αργότερα, τα στοιχεία των τραπεζών «αξιοποιήθηκαν» και στην αγορά ακινήτων. Σύγκεκριμένα, για την παρακολούθηση και ανάλυση της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων, εκδόθηκε από την Τράπεζα της Ελλάδος η Πράξη Εκτελεστικής Επιτροπής 23/26.07.2013 με θέμα: «Υποβολή εξαμηνιαίων στοιχείων μισθώσεων και αγοραπωλησιών επαγγελματικών ακινήτων από τα πιστωτικά ιδρύματα». Με βάση την Πράξη αυτή, τα πιστωτικά ιδρύματα που λειτουργούν στην Ελλάδα υποβάλλουν στην Τράπεζα της Ελλάδος (Διεύθυνση Οικονομικής Ανάλυσης και Μελετών - Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων) εξαμηνιαία στοιχεία για τα επαγγελματικά ακίνητα τα οποία στο τέλος του εξαμήνου αναφοράς ανήκουν στην ιδιοκτησία τους (ελεύθερα, ιδιοχρησιμοποιούμενα ή εκμισθωμένα) ή μισθώνονται από αυτά για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών τους, καθώς και για τα ιδιόκτητα ακίνητα τα οποία εκποιήθηκαν στη διάρκεια του εξαμήνου αναφοράς. Με τον τρόπο αυτό ουσιαστικά οι τράπεζες απέκτησαν πρόσβαση στο μηχανισμό καταγραφής των τιμών όλων των ακινήτων, καθώς οι εκτιμήσεις τους είναι το θεμέλιο της μακροβιότερης τράπεζας δεδομένων της χώρας η οποία χρησιμοποιείται άλλωστε σήμερα –και-από το υπουργείο Οικονομικών στην προσπάθεια που γίνεται προκειμένου να υλοποιηθεί η μνημονιακή υποχρέωση της εξομοίωσης των αντικειμενικών αξιών με τις τρέχουσες εμπορικές αξίες. Αλλά τα «παράξενα» με τις τιμές ακινήτων δεν σταματούν εδώ. Ρόλο κλειδί στην όλη διαδικασία έχουν αυτοί που κάνουν τις εκτιμήσεις. Στον κατάλογο των «Πιστοποιημένων Εκτιμητών» που διατηρεί το υπουργείο Οικονομικών, ανακαλύπτει κανείς τις θυγατρικές των συστημικών τραπεζών που έχουν αντικείμενο τα ακίνητα αλλά και μεγάλες εξειδικεύμενες εταιρίες οι οποίες συνεργάζονται με τις τράπεζες. Επίσης μπορεί κανείς να μάθει πόσα φυσικά πρόσωπα του καταλόγου που είναι πιστοποιημένοι εκτιμητές, κάνουν εκτιμήσεις της αξίας των ακινήτων για λογαριασμό των τραπεζών. Ένα ακόμα θέμα που αφορά την αξιοπιστία των βάσεων δεδομένων, είναι το κατά πόσον είναι επαρκείς για να δώσουν μία αξιόπιστη εικόνα για την πραγματική κατάσταση της αγοράς ακινήτων. Μία βάση δεδομένων για να προσφέρει αξιόπιστα συμπεράσματα, θα πρέπει να έχει πολύ μεγαλο όγκο στοιχείων. Αν μάλιστα μιλά κανείς για το σύνολο της Ελλάδας, θα πρέπει η βάση δεδομένων να περιλαμβάνει κάθε χρόνο μερικές εκατοντάδες χιλιάδες στοιχεία ακινήτων που να πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Σύμφωνα με τις αρχές της εκτιμητικής επιστήμης, η τιμή ενός ακινήτου είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων: της τοποθεσίας, του είδους του ακινήτου, των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του (όροφος, πρόσοψη κα) και της ποιότητας της κατασκευής του. Για παράδειγμα, μία κατοικία στην οδό Σόλωνος στην περιοχή του Κολωνακίου που είναι πρώτου ορόφου κτισμένη τη δεκαετία του ΄60, έχει πολύ χαμηλότερη αξία από ένα διαμέρισμα 5ου ορόφου που βρίσκεται στην οδό Δημοκρίτου στις υπώρειες του Λυκαβητού. Φυσικά αυτή η διαφοροποίηση αφορά όλα τα ακίνητα ανεξαρτήτου περιοχής. Για να εντοπίσει κανείς αυτές τις ιδιαιτερότητες ώστε να αποφευχθούν αδικίες, αυθαιρεσίες ή ακόμα και δόλος, θα πρέπει οι βάσεις δεδομένων που αξιοποιούνται να έχουν πολύ μεγάλο όγκο και ποικιλία στοιχείων. Και τα στοιχεία των τραπεζών που χρησιμοποιεί η Τράπεζα της Ελλάδος είναι ελάχιστα:από 148.000 δεδομένα που προέκυψαν από εκτιμήσεις ισάριθμων ακινήτων το 2007, το 2014 ο αριθμός αυτός περιορίστηκε στις 17.000 και σήμερα σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών, κινούνται στα επίπεδα των 10-12.000 ακινήτων. Δηλαδή ένας απειροελάχιστος αριθμός, ο οποίος σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να απεικονίσει την πραγματική εικόνα της αγοράς και να επηρεάσει τις ζωές εκατοντάδων χιλιάδων Ελλήνων είτε θα δούν το ακίνητο τους να βγαίνει στο σφυρί είτε θα κληθούν να πληρώσουν φόρους- από τον ΕΝΦΙΑ και τα τεκμήρια, μεχρι δωρεές και κληρονομιές. Και φυσικά όλα δείχνουν ότι η ρήση «Γιάννης κερνάει και Γιάννης πίνει» απεικονίζει πλήρως την πραγματικότητα, καθώς ο «Γιάννης» στη σημερινή αγορά ακινήτων είναι πολύ πιθανόν να είναι …τραπεζίτης.
