Η πολύχρονη ενασχόλησή με το πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης, επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ έχει δείξει ότι δυστυχώς το πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης είναι μια πληγή που από τη φύση της δεν έκλεισε, ούτε πρόκειται ποτέ να κλείσει, όσες «κόκκινες γραμμές» και αν εξαγγελθούν και αυτό γιατί το παραπάνω φαινόμενο οφείλεται κατά μέγα μέρος στο ότι το Κράτος, το οποίο είναι το ίδιο ο μεγαλύτερος αυθαίρετος οικιστής στη χώρα:

-Δεν προωθεί έγκαιρα τις διαδικασίες ένταξης γης σε σχέδια πόλεων, αλλά αντίθετα συνεχώς περιορίζει την γη που διαθέτει νόμιμη οικοδομησιμότητα.

-Δυσχεραίνει και επιβαρύνει διαρκώς τις διαδικασίες και το κόστος της νόμιμης εντός σχεδίου δόμησης με την απίστευτη πολυνομία, γραφειοκρατία, διαφθορά, σωρεία φόρων, εισφορών, αμοιβών κλπ., ώστε ο πολίτης εξωθείται τελικά στην αυθαίρετη δόμηση για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του. -Καταργεί έμμεσα αλλά ουσιαστικά, το δικαίωμα της νόμιμης εκτός σχεδίου δόμησης με τα νέα χωροταξικά σχέδια που προβλέπουν τεράστιες αρτιότητες, τις ρυθμίσεις για τις περιοχές NATURA, τους δασικούς χάρτες που «βλέπουν» τα πάντα ως «δάσος» βασιζόμενοι σε αεροφωτογραφίες πενήντα και πλέον ετών και τα «πιστοποιητικά υψηλής παραγωγικότητας» που μπλοκάρουν αδικαιολόγητα τις συναλλαγές.

-Δεν διαθέτει επαρκείς, δίκαιους και αξιόπιστους ελεγκτικούς μηχανισμούς και όταν προσπαθεί να δημιουργήσει, ανοίγει απλά μία ακόμα εστία συναλλαγής και διαφθοράς.

Αν όλα αυτά δεν επιλυθούν άμεσα, η διαιώνιση του προβλήματος είναι δυστυχώς εγγυημένη και για το μέλλον!

Σε ότι αφορά τη σημερινή ουσιαστική αδυναμία κατεδάφισης των αυθαιρέτων και είσπραξης των εξοντωτικών όσο και αλυσιτελών προστίμων, εν όψει και των αδήριτων ταμειακών αναγκών της χώρας, μοιραία αναγκαζόμαστε να οδηγηθούμε για μία ακόμα φορά στην πεπατημένη της «τακτοποίησης».

Επί του κατατεθειμένου σχεδίου νόμου η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει τις εξής βελτιώσεις:

1. Επί του άρθρου 23 σχετικά με την απαγόρευση εμπραγμάτων δικαιοπραξιών χωρίς νέα βεβαίωση μηχανικού: Δυστυχώς, αντί να διευκολύνονται οι δικαιοπραξίες επί ακινήτων ώστε να κινηθεί η κτηματαγορά με ότι αυτό συνεπάγεται για την εθνική οικονομία, θεσμοθετείται μία ακόμα γραφειοκρατική διαδικασία και μία επιπλέον βεβαίωση μηχανικού σε όλα τα συμβόλαια, ακόμη και των απολύτως νομίμων χώρων, η οποία ασφαλώς για την έκδοσή της θα απαιτεί και την καταβολή σχετικής αμοιβής στον επαγγελματία που θα την εκδίδει αυξάνοντας ακόμα περισσότερο το κόστος της δικαιοπραξίας. Η βεβαίωση αυτή προστίθεται στη μεγάλη και συνεχώς αυξανόμενη συσσώρευση δικαιολογητικών (μαζί με τη δήλωση μηχανικού του Ν. 651/77, το ενεργειακό πιστοποιητικό, τις βεβαιώσεις φορολογικής, ασφαλιστικής και δημοτικής ενημερότητας και άλλων αρχών, τη βεβαίωση δήλωσης στο Ε9, τη δήλωση μισθωμάτων κλπ. κλπ.). Η αδυναμία του κράτους να δημιουργήσει αξιόπιστους ελεγκτικούς μηχανισμούς για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης, δεν είναι δυνατόν να μετακυλίεται στον νομοταγή πολίτη, ο οποίος θα πρέπει να επωμιστεί το κόστος και τη γραφειοκρατία ενός ακόμα «πιστοποιητικού», του οποίου ζητούμε την απαλοιφή από το σ.ν.

2. Επί του άρθρου 23 παρ.3, περίπτωση αα΄: Δεν υπάγεται στις εξαιρέσεις του άρθρου αυτού το ακίνητο που βρίσκεται σε «εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης». Ωστόσο με την διατύπωση αυτή, παραγνωρίζεται το γεγονός ότι οι περισσότεροι δήμοι της χώρας δεσμεύουν ακίνητα για την δημιουργία δήθεν κοινοχρήστων χώρων, χωρίς ουδέποτε να προχωρούν την νόμιμη διαδικασία απαλλοτρίωσής τους και την καταβολή αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη, εμπλέκοντάς τον σε ατέρμονες δικαστικές διαμάχες που συχνά διαρκούν πολλές δεκαετίες. Για τον λόγο αυτό θα πρέπει η παραπάνω υποπερίπτωση να διατυπωθεί: «σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης, εφόσον έχει καταβληθεί ή παρακατατεθεί στο Τ.Π.&Δ. η καθορισθείσα αποζημίωση του δικαιούχου ιδιοκτήτη».

3. Επί του άρθρου 24, με το οποίο επιτρέπεται η διατήρηση κτιρίων και χρήσεων που έχουν κατασκευαστεί μέχρι 28.4.2010: Εφόσον από 1.1.2012 απαγορεύεται πλήρως η μεταβίβαση κτιρίων που όχι μόνον έχουν δομηθεί αυθαίρετα, αλλά και απλώς έχουν αλλάξει χρήση, η στο διηνεκές εξαίρεση των κατασκευών μετά την 28.2.2010 δεν έχει καμιά λογική βάση, ενώ θα στερήσει χωρίς λόγο το Δημόσιο από σημαντικότατα έσοδα. Γι’ αυτό πιστεύουμε ότι η ρύθμιση αυτή θα πρέπει απαραίτητα να συμπεριλάβει όλες τις κατασκευές, μέχρι και τη δημοσίευση του παρόντος νόμου.

4. Επί του άρθρου 24 παρ. 1 περ. Α: Στο σχέδιο νόμου αναφέρεται ότι το αυθαίρετο κτίσμα διατηρείται για 40 χρόνια αν μεταξύ άλλων «ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε (…) ιδανικό μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες (…) ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας (…) σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες». Η διατύπωση αυτή παραγνωρίζει το γεγονός ότι σύμφωνα με τις διατάξεις περί κοινωνίας του Αστικού Κώδικα, όποιος έχει ιδανικό μερίδιο σε κατοικία δεν μπορεί να κάνει χρήση της (ακόμα κι αν έχει την πλήρη κυριότητα του μεριδίου αυτού), αν σε αυτό δεν συναινούν οι ιδιοκτήτες ποσοστού άνω του 50% του όλου ακινήτου. Εξάλλου στην περίπτωση που κάποιος έχει ιδανικό μερίδιο σε οικόπεδο δεν επιτρέπεται να προχωρήσει στην ανοικοδόμησή του αν σε αυτό δεν συναινεί το 100% των συνιδιοκτητών. Ως εκ τούτου στις παραπάνω περιπτώσεις δεν μπορούν να καλυφθούν οι στεγαστικές ανάγκες του πολίτη ακόμα κι αν έχει τα σχετικά δικαιώματα και κατά συνέπεια η συγκεκριμένη υποπερίπτωση θα πρέπει να διατυπωθεί ως εξής: «Ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε (…) ιδανικό μερίδιο κατοικίας ποσοστού άνω του 50% που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες (…)» ενώ τα σχετικά με το ιδανικό μερίδιο σε οικόπεδο θα πρέπει να απαλειφθούν τελείως.

5. Επί του άρθρου 24 παρ. 2: Είναι αμφίβολο το πώς ο μηχανικός θα διαπιστώνει τη στατικότατα του κτιρίου με μακροσκοπική παρατήρηση και θα βεβαιώνει εγγράφως γι’ αυτήν. Σε κάθε πάντως περίπτωση δεν είναι δυνατόν οι πολίτες που θα θελήσουν να υπαχθούν στη ρύθμιση να βρεθούν αντιμέτωποι με την εκπόνηση μελέτης στατικής επάρκειας η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις θα έχει κόστος μεγαλύτερο από αυτό της τακτοποίησης. Για το λόγο αυτό θα πρέπει να καθιερωθεί ένα απλοποιημένο σύστημα με το οποίο θα περιορίζεται και η σχετική ευθύνη του μηχανικού ώστε να οδηγηθούμε σε αμοιβές ανάλογες με αυτές της ρύθμισης των ημιυπαίθριων χώρων.

6. Επί του άρθρου 24 παρ. 6: Ο συντελεστής προστίμου 15% μαζί με τους περίπλοκους και δυσνόητους αυξητικούς συντελεστές του παραρτήματος, οδηγούν τελικά σε πρόστιμα που μπορεί να υπερβαίνουν ακόμα και το 50% της αντικειμενικής αξίας, απόλυτα απαγορευτικά για τους πολίτες, ιδιαίτερα στη σημερινή οικονομική συγκυρία, και ως εκ τούτου οι πολίτες τελικά θα επιλέξουν να μην υπαχθούν στη ρύθμιση. Για το λόγο αυτό ο αρχικός συντελεστής δεν θα έπρεπε να υπερβαίνει το 10% ενώ το τελικό κόστος της τακτοποίησης (συνυπολογίζοντας και τους αυξητικούς συντελεστές) δεν θα πρέπει να υπερβαίνει σε καμιά περίπτωση το 25% τις αντικειμενικής αξίας.

7. Επί του άρθρου 24 παρ. 6. Από τους συντελεστές λείπει ο μειωτικός συντελεστής 0,6 (έκπτωση 40%) για τους υπόγειους χώρους και ο μειωτικός συντελεστής 0,5 (έκπτωση 50%) για τις παλαιές κατασκευές έως 31.12.2003, τόσο λόγω της παλαιότητας του κτίσματος, όσο και του ότι τα πρόστιμα που ίσχυσαν κατά το χρόνο κατασκευής, ούτως ή άλλως ανέρχονταν ακριβώς στο ίδιο ύψος με αυτό που καθιερώνεται με την παρούσα ρύθμιση. Η έλλειψη των μειωτικών αυτών συντελεστών είναι ιδιαίτερα καταστροφική για τη δημοσιονομική απόδοση της ρύθμισης, όπως αποδείχθηκε και από την εφαρμογή της ρύθμισης για την «τακτοποίηση» των ημιυπαίθριων.

Περαιτέρω αύξηση τιμών στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ, της τάξεως του 5%, προβλέπει για το 2013 ο οίκος πιστοληπτικής αξιολόγησης Standard & Poor’s, που αιτιολογεί την πρόβλεψή του αυτή στηριζόμενος στη συνεχιζόμενη ανάπτυξη -έστω κι αν αυτή γίνεται με αργό ρυθμό- της αμερικανικής οικονομίας και στην πτώση της ανεργίας. Με βάση τα πιο πρόσφατα δεδομένα, η οικονομία των ΗΠΑ αναπτύχθηκε με ρυθμό 3,1% του ΑΕΠ κατά το τρίτο τρίμηνο, ενώ η ανεργία τον Νοέμβριο υποχώρησε σε 7,7%, έναντι 8,7% πριν από ένα χρόνο. Αμφότεροι οι δείκτες αυτοί αναδεικνύονται σε συμμάχους της αγοράς κατοικίας, η οποία ήδη κατά το φετινό εννεάμηνο καταγράφει άνοδο τιμών της τάξεως του 7%. Είναι η πρώτη χρονιά αύξησης τιμών μετά το 2006 και καταδεικνύει τη διάχυτη πλέον αίσθηση ότι η αγορά κατοικίας της χώρας αποτέλεσε και την αφετηρία των οικονομικών προβλημάτων, της χρηματοπιστωτικής κρίσης και της ύφεσης που προέκυψαν κατά τα προηγούμενα χρόνια, ιδίως από το 2008 και μετά. Σύμφωνα με τη Standard & Poor’s, η αμερικανική αγορά κατοικίας αναμένεται να αποφύγει τυχόν αρνητικές επιπτώσεις από το όλο και αυξανόμενο έλλειμμα της χώρας, αρκεί η οικονομική ανάπτυξη να διατηρηθεί έστω και με χαμηλό ρυθμό . Η ανάλυση του οίκου κάνει λόγο για βελτίωση των θεμελιωδών μεγεθών στην αγορά κατοικίας, καθώς τα χαμηλά επιτόκια δανεισμού και οι αυξανόμενες τιμές έχουν ενισχύσει τη ζήτηση στην αγορά, επαναφέροντάς τη στα συνηθισμένα επίπεδα προσφοράς και ζήτησης, ύστερα από πέντε διαδοχικά χρόνια ανατροπής των ισορροπιών. Ασφαλώς, δεν είναι αίφνης όλα ρόδινα, καθώς ο περιορισμός του δανεισμού προς τα νοικοκυριά, προκειμένου να προβούν σε απόκτηση κατοικίας, θα παραμείνει κυρίαρχη τάση και το 2013, μειώνοντας έτσι τον αριθμό των αγοραπωλησιών. Αλλωστε και κατά το τρέχον έτος οι τράπεζες κινήθηκαν κατά κόρον προς την κατεύθυνση της αναχρηματοδότησης υφιστάμενων δανείων, παρά χορήγησης νέων.

Ωστόσο, η Standard & Poor’s εκτιμά ότι οι βελτιωμένες προοπτικές της αγοράς, σε συνδυασμό με τις υψηλότερες τιμές, ενδεχομένως να λειτουργήσουν θετικά υπέρ της αύξησης των διαθέσιμων πιστώσεων για στεγαστικά δάνεια, επιτρέποντας σε περισσότερους δανειολήπτες να λάβουν δάνειο. Αλλωστε, η αύξηση των τιμών το 2012 επέτρεψε σε πάνω από 1,3 εκατ. δανειολήπτες να επιστρέψουν σε θετικό πρόσημο όσον αφορά τη σχέση ανάμεσα στο ύψος του δανεισμού τους και την αξία της κατοικίας τους. Τα τελευταία χρόνια, η κάμψη των τιμών είχε οδηγήσει πολλά δάνεια σε επισφάλεια, καθώς το ποσό που είχε χορηγηθεί για την απόκτηση κατοικίας ήταν μεγαλύτερο από την τρέχουσα αξία της ίδιας της κατοικίας.