realestatenews.gr
Φόροι που γονατίζουν
Το "ράβε ξήλωνε" με την φορολογία των ακινήτων συνεχίζεται καθώς έρχονται αλλαγέςσ τους βασικούς συντελεστές υπολογισμού των φόρων.
Οι αλλαγές αυτές είναι οι εξής:
1. Τον Σεπτέμβριο του 2018, θα σταλούν τα ειδοποιητήρια του ΕΝΦΙΑ τα οποία θα υπολογιστούν με τις αντικειμενικές αξίες που δημοσιεύτηκαν στις αρχές Ιουνίου. Για όλες τους υπόλοιπους φόρους, θα ληφθούν υπόψη οι παλαιές αντικειμενικές αξίες δηλαδή αυτές που ισχύουν από τα μέσα του 2015. Αυτή η αλλαγή θα επιφέρει επιβαρύνσεις σε περίπου ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες ακινήτων με βάση τουλάχιστον τα στοιχεία που έδωσε το ίδιο το υπουργείο Οικονομικών.
2. Τον Ιανουάριο του 2019, οι αντικειμενικές αξίες που εγκρίθηκαν τον Ιούνιο, θα ενεργοποιηθούν και για τον υπολογισμό των φόρων μεταβίβασης (γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές, τεκμήρια κλπ). Αυτή η πρωτοτυπία –δηλαδή να προαναγγέλλονται πριν από μήνες οι αντικειμενικές αξίες που θα ισχύσουν από την 1/1/2019- ούτως ή άλλως δημιουργεί μια αναστάτωση στην αγορά καθώς οι ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι θα υπάρξει αύξηση στην τιμή ζώνης της περιοχής τους, θα πρέπει να σπεύσουν για μεταβίβαση, σε αντίθεση με τους υπόλοιπους που περιμένουν μείωση και οι οποίοι θα πρέπει να περιμένουν.
3. Τόσο το κείμενο με τις υποχρεώσεις της μεταμνημονιακής περιόδου όσο και το κείμενο συμμόρφωσης, προβλέπουν ότι θα πρέπει να προχωρήσει η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές. Αυτό θα γίνει σε δύο φάσεις. Η πρώτη φάση θα πρέπει να γίνει μέχρι τα μέσα Ιουνίου του 2019 και η δεύτερη φάση μέχρι τα μέσα Ιουνίου του 2020. Μάλιστα ορίζεται ότι και σε αυτές τις δύο φάσεις –οι οποίες θα πρέπει να οδηγήσουν σε εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές- οι νέες αξίες που θα προκύπτουν κάθε φορά, θα πρέπει να χρησιμοποιούνται και για τον ΕΝΦΙΑ και για τους υπόλοιπους φόρους μεταβίβασης.
Άρα: ο ΕΝΦΙΑ του 2019 θα είναι διαφορετικός από του 2018 και ο ΕΝΦΙΑ του 2020 διαφορετικός από τον ΕΝΦΙΑ του 2019. Ειδικά σε λαϊκές συνοικίες όπου πρέπει να υπάρξουν αυξήσεις στις τιμές ζώνης, είναι πιθανό να υπάρξουν και νέες επιβαρύνσεις οι οποίες δεν θα απορροφηθούν από την επικείμενη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 200 εκατ. ευρώ που είναι προγραμματισμένη για την 1/1/2020.
Αυτή τη φορά, η κυβέρνηση που θα υποχρεωθεί να υλοποιήσει το «μεταμνημονιακό προαπαιτούμενο» –δια του νεοσύστατου «αυτοτελούς τμήματος εκτιμήσεων και προσδιορισμού αξιών ακινήτων- να τροποποιήσει όλες τις μεταβλητές που καθορίζουν την αντικειμενική αξία ενός περιουσιακού στοιχείου και όχι μόνο τις τιμές ζώνης. Αυτό σημαίνει ότι επίκεινται αλλαγές:
1. Στους χάρτες του αντικειμενικού συστήματος αξιών οι οποίοι έχουν παραμείνει αμετάβλητοι εδώ και περισσότερα από 10 χρόνια παρά το γεγονός ότι οι συνθήκες στην κτηματαγορά έχουν αλλάξει άρδην κυρίως λόγω του μετρό, της Αττικής Οδού αλλά και άλλων μεγάλων έργων υποδομής.
2. Στους συντελεστές εμπορικότητας τους οποίους επίσης δεν έχουν «αγγίξει» οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών για περισσότερα από 10 χρόνια (πέραν της οριζόντιας αλλαγής που έγινε το 2016) με αποτέλεσμα να μην έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα δεδομένου ότι έχουν αλλάξει άρδην οι συνθήκες στις εμπορικές πιάτσες.
3. Στους συντελεστές παλαιότητας οι οποίοι επίσης αλλοιώνουν πλέον σε πολύ μεγάλο βαθμό την φορολογητέα αξία των ακινήτων. Είναι ενδεικτικό ότι εφαρμόζεται ο ίδιος συντελεστής παλαιότητας σε ένα ακίνητο 50 ετών με ένα ακίνητο 26 ετών. Το πρώτο, ακίνητο μπορεί να έχει υποστεί σημαντικές φθορές και να χρίζει εκτεταμένων επισκευών και το δεύτερο να βρίσκεται σε πολύ καλύτερη κατάσταση. Κι όμως, για την εφορία, η αντικειμενική αξία αυτών των δύο ακινήτων είναι ακριβώς η ίδια.
4. Σε αυτές καθ’ αυτές τις τιμές ζώνης οι οποίες εξακολουθούν να απέχουν από τις εμπορικές αξίες σε χιλιάδες περιοχές. Εκτιμητές ακινήτων αναφέρουν ότι η πλήρης εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές θα επέλθει μόνο αν υπάρξουν αυξήσεις ακόμη και άνω του 30% σε χιλιάδες περιοχές. Από την άλλη, σε πολλές «ακριβές» περιοχές, χρειάζονται μειώσεις οι οποίες δεν έγιναν κατά τη πρόσφατη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών.
Κατοικίες σε μεγάλα αστικά κέντρα, εμπορικά καταστήματα και γραφειακοί χώροι είναι οι μεγάλοι χαμένοι απο την κρίση που πλήττει την αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με στοιχεία μελέτης , η κρίση μέχρι στιγμής έχει επηρεάσει σημαντικά την προσφορά νέων κατοικιών ενώ ταυτόχρονα έχει περιορίσει σημαντικά τόσο τον όγκο όσο και το εμβαδόν των νέων κατοικιών. Από την άλλη πλευρά , οι επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα έχουν περιορισθεί και αυτές σημαντικά καθώς η πτώση εκτιμάται στην συγκεκριμένη αγορά κινείται στα επίπεδα το 16% περίπου σε σύγκριση με το 2007. Από τα στοιχεία που αφορούν στην προσφορά νέων κατοικιών προκύπτει ότι στην διάρκεια του προηγούμενου χρόνου οι νέες κατοικίες που είτε ξεκίνησε η κατασκευή τους είτε είναι προγραμματισμένη να ξεκινήσει στην διάρκεια του πρώτου εξαμήνου ήταν κατά 60% περίπου λιγότερες σε σύγκριση με το 2006. Η πτώση αυτή οφείλεται σε ποσοστό περί το 50% στις αγορές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης ενώ μικρότερη αναλογικά είναι η υποχώρηση των επενδύσεων σε κατοικίες στα υπόλοιπα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας στην αγορά κύριας κατοικίες τα μεγάλα αστικά κέντρα. Ένα ακόμα συμπέρασμα που επιβεβαιώνει την προαναφερθείσα εκτίμηση αφορά στην ποσοτική κατανομή της κρίσης. Συγκεκριμένα , η κρίση εντοπίσθηκε κατα κύριο λόγο στην αγορά της Αθήνας και των όμορων δήμων που υπάγονται στην νομαρχία Αθηνών. Στις περιοχές αυτές , στις οποίες οι νέες κατοικίες απευθύνονται στα μεσαία εισοδήματα καταγραφικέ πτώση της τάξης του 30% περίπου σε σύγκριση με το 2007. Σημαντική είναι και η υποχώρηση των επενδύσεων σε κατοικίες στην αγορά της Ανατολικής Αττικής , οπου το 2008 καταγράφηκε μείωση που ξεπερνά το 37%. Σημειώνεται ότι στις δύο αυτές περιοχές η ζήτηση προερχόνταν κατά κύριο λόγο απο αγοραστές με μεσαία ή σχετικά υψηλά εισοδήματα και η χρηματοδότηση των αγορών γίνονταν κυρίως με τραπεζική χρηματοδότηση. Έτσι , η άρνηση των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν τις συγκεκριμένες αγορές απεικονίσθεικε άμεσα στην ζήτηση και στον αριθμό των αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν κυρίως στην διάρκεια του τελευταίου πενταμήνου του χρόνου που πέρασε. Απο την άλλη πλευρά μόνο τυχαίο και συμπτωματικό δεν θα πρέπει να θεωρηθεί στο γεγονός ότι στις ίδιες περιοχές καταγράφηκαν οι μεγαλύτερες μειώσεις των τιμών. Αντίθετα σε περιοχές στις οποίες οι νέες κατοικίες απευθύνονται σε χαμηλότερα εισοδήματα οι επενδύσεις σημείωσαν σημαντικά χαμηλότερη υποχώρηση. Ενδεικτικά θα πρέπει να αναφερθεί η αγορά κατοικίας των δήμων που υπάγονται στην νομαρχία της Δυτικής Αττικής όπου ο αριθμός των νέων κατοικιών ήταν μειωμενος σε ποσοστό της τάξης του 25% ενώ την ίδια στιγμή το επίπεδο τιμών κατέγραψε τις μικρότερες απώλειες σε σύγκριση με άλλες αγορές του νομού Αττικής στις οποίες η ζήτηση προέρχεται απο μεσαία και υψηλά εισοδήματα. Αντίθετα , εντονότερη φαίνεται ότι είναι η κρίση στην οικοδομική δραστηριότητα στην Θεσσαλονίκη . Αντίθετα η πτώση στα υπόλοιπα αστικά κέντρα της χώρας ήταν σημαντικά χαμηλότερη στα επίπεδα του 20% περίπου. “Η πρόσφατη κρίση έχει και τα θετικά της στοιχεία , αφού ο περιορισμός των επενδύσεων σε κατοικίες θα συμβάλλει στη ταχύτερη απορρόφηση του υψηλού αδιάθετου αποθεματος.Απο την άλλη πλευρά , αναδεικνύει και τις σημαντικές αλλαγές που σημειώθηκαν την τελευταία δεκαετία και οι οποίες άλλαξαν το προφιλ του αγοραστικού κοινού.” , σχολίαζε χαρακτηριστικά οικονομικός αναλυτής υπόψη του οποίου τέθηκαν τα προαναφερόμενα στοιχεία και συνέχισε “ η έκρηξη της ζήτησης κάλυψε τις στεγαστικές ανάγκες αγοραστών με μεσαία και χαμηλά εισοδήματα και πλέον η αγορά συντηρείται κυρίως απο τα χαμηλότερα εισοδήματα που είτε δεν έχουν κύρια κατοικία είτε προσπαθούν να αναβαθμίσουν το επίπεδο των στεγαστικών τους αναγκών.”
Παίρνουν φωτιά οι δαπάνες συντήρησης των σπιτιών. Τον Αύγουστο οι δαπάνες συντήρησης αυξήθηκαν 8,1% λόγω αύξησης των ανατιμήσεων : του πετρελαίου θέρμανσης, του ηλεκτρισμού, των ενοικίων κατοικιών και των ειδών και υπηρεσιών επισκευής και συντήρησης κατοικίας. Ο πληθωρισμός διαμορφώθηκε στο 5,5% . Αναλυτικά , από τη σύγκριση του Γενικού Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (Γ.Δ.Τ.Κ) του μηνός Αυγούστου 2010 προς τον αντίστοιχο Δείκτη του Αυγούστου 2009 προκύπτει αύξηση 5,5%, έναντι αύξησης 0,8% που σημειώθηκε κατά την ίδια σύγκριση του έτους 2009 προς το 2008. Σύμφωνα με την ΕΛ.ΣΤΑΤ, ο Γενικός Δείκτης κατά το μήνα Αύγουστο 2010 σε σύγκριση με τον Ιούλιο 2010 παρουσίασε μείωση 0,7%, έναντι μείωσης επίσης 0,7% που σημειώθηκε κατά την αντίστοιχη σύγκριση του προηγούμενου έτους. Ο μέσος Δείκτης του δωδεκαμήνου Σεπτεμβρίου 09 – Αυγούστου 10 σε σύγκριση προς τον ίδιο Δείκτη του δωδεκαμήνου Σεπτεμβρίου 08 – Αυγούστου 09 παρουσίασε αύξηση 3,5%, έναντι αύξησης 1,8% που σημειώθηκε κατά τα αντίστοιχα προηγούμενα δωδεκάμηνα.
«Βουτιά» έως 50% καταγράφεται στα ενοίκια των εμπορικών καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας. Την ίδια στιγμή τα κλειστά (ξενοίκιαστα) μαγαζιά έφθασαν στο 20%. Δηλαδή, ένα στα πέντε δεν έχουν ενοικιαστή εξαιτίας της οικονομικής κρίσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία του PROPINDEX στο εμπορικό τρίγωνο που περιλαμβάνει τη Μητροπόλεως, την Αθηνάς και τη Σταδίου το ποσοστό των κλειστών καταστημάτων ανήλθε στο 18,7% (απο 17,2% στα τέλη του 2009). Οι κεντρικοί δόμοι όπως είναι η Σταδίου, η Πανεπιστημίου, μέρος της Πατησίων και οι κάθετοι δρόμοι σε αυτούς - το ποσοστό διαμορφώθηκε στο 16,7% και στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας στο 17,7% (απο 16,7%). Οι μειώσεις τιμών τείνουν να γίνουν καθημερινό φαινόμενο στην εμπορική πιάτσα και τα πρώτα δείγματα γραφής εντοπίζονται ακόμη και στους πιο κεντρικούς δρόμους της Αθήνας που μέχρι πρότινος οι ενοικιαστές έδιναν «χρυσάφι» για λίγα τετραγωνικά. Οι τιμές στο κέντρο της Αθήνας έχουν πέσει έως 7% στο πρώτο εξάμηνο του 2010 και στις υπόλοιπες εμπορικές περιοχές οι μειώσεις «άγγιξαν» το 10%. Οι τιμές σημείωσαν μεγάλη πτώση όταν το κατάστημα το νοίκιαζε τράπεζα. Οι διαπραγματεύσεις οδήγησαν έως και 30% πιο κάτω το μίσθωμα. Σε κάποιες περιπτώσεις έφθασε και στο 50%, αφού η απειλή της αποχώρησης έφερε σε δύσκολη θέση τον ιδιοκτήτη ο οποίος υποχρεώθηκε σε νέα συμφωνία.
Την άμεση λήψη μέτρων για την αγορά ακινήτων ζητούν οι μεσίτες. Σε ανοικτή επιστολή προς τον πρωθυπουργό ζητούν:Περισσότερα Άρθρα...
