Η ελληνική αγορά βρίθει προκλήσεων οι οποίες όμως για να μετουσιωθούν σε κέρδος θα πρέπει να εντοπισθούν. Οι μέθοδοι που ακολουθούν οι ειδικοί της αγοράς είναι πολλοί αλλα σε περιπτώσεις στις οποίες θα πρέπει να μελετηθούν αγορές για τις οποίες τα στατιστικά στοιχεία είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα ο καλύτερος οδηγός είναι το παρελθόν. Με απλά λόγια αν μελετηθεί η συμπεριφορά της αγοράς –και κυρίως- η ζήτηση των προηγούμενων χρόνων τότε μπορούν να εξαχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα και για την πορεία στα επόμενα χρόνια. Από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την οικονομική συμπεριφορά των αγοραστών ακινήτων και συγκεκριμένα από τις μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα που αφορούν:

- Την ζήτηση που εκδηλώνεται τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και για επιμέρους κατηγορίες ακινήτων. Φυσικά , η σημερινή περίοδος δεν προσφέρεται για ασφαλή συμπεράσματα αλλά η έρευνα της αγοράς σε βάθος πενταετίας θα δώσει μία ασφαλή εικόνα για το προφιλ των αγοραστών, το είδος και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που επιλέγουν. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον εμφανίζει και η έρευνα για το προφιλ κυρίως επαγγελματικό των αγοραστών καθώς τα συμπεράσματα οδηγούν με ασφάλεια σε διαπιστώσεις τόσο για την συμπεριφορά της αγοράς στη κρίση όσο και για την εξέλιξη της αγοράς. Για παράδειγμα σε μία περιοχή που κυριαρχούν οι μισθωτοί το ενδεχόμενο απότομης αύξησησ της προσφοράς είναι περιορισμένο αφού υπάρχει η εισοδηματική αφάλεια που λείπει απο άλλες ομάδες πολιτών πχ επιχειρηματίες.

- Το επίπεδο των τιμών που είναι διατεθειμένοι να καταβάλλουν οι αγοραστές προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο. Μία απότιμη καμψη των τιμών στην διάρκεια των δύο τελευταίων χρόνων υποδηλώνει ότι η ζήτηση δεν αρκεί να καλύψει την προσοφρά και έτσι το πιό πιθανό είναι ότι στο εγγύς χρονικό διάστημα να επιδεινωθούν οι συνθήκες της προσφοράς.

- Την προέλευση της ζήτησης δηλαδή αν προέρχεται από τις τοπικές αγορές ή αν πρόκειται για υποψήφιους αγοραστές από άλλες περιοχές είτε της χώρας είτε του εξωτερικού. Μία αγορά που συντηρείται απο την εγχώρια ζήτηση είναι λιγότερο ευάλλωτη σσε σχέση με εκείνη που βασίζεται σε ξενους αγοραστές οι οποίοι έχουν ευρύτερη πληροφόρηση και για τις ανταγωνιστικές αγορές.

- Την δυνατότητα άμεσης εξόδου από την επένδυση αφού όσο πιο δυναμική Είναι μία αγορά τόσο πιο εύκολα επιτυγχάνεται η ρευστοποίηση του προϊόντος . Η γνώση του ελάχιστου χρόνου που μπορεί να πωληθεί ένα ακίνητο χωρίς όμως να ο ιδιοκτήτης να έχει ρίξει κατακόρυφα την τιμή είναι μία πολλή χρήσιμη πληροφορία που οδηγεί σε συμπεράσματα για την εμπορικότητα της περιοχής. Η ύπαρξη για πολύ μεγάλο διάστημα ακινήτων στην αγορά σημαίνει ότι η εμπορικότητα στην συγκεκριμένη συγκυρία είναι περιορισμενη.

Από όλες τις αβεβαιότητες που επικρατούν σήμερα για την πορεία της οικονομίας η αγορά κατοικίας είναι η πλέον έντονη. Ήδη σήμερα έγιναν γνωστά τα στοιχεία για μείωση επενδύσεων 19% στις κατοικίες στην διάρκεια του β΄ εξαμήνου σκορπίζοντας απογοήτευση στην αγορά. Άλλοι υποστηρίζουν ότι για να φτάσει η αγορά στα επίπεδα του 2007 θα χρειαστεί να περάσει τουλάχιστον μία δεκαετία ενώ άλλοι ότι βρισκόμαστε κοντά στα χειρότερα και το μόνο που μπορούμε να περιμένουμε είναι καλύτερες μέρες. Φυσικά το realestatenews . gr δεν μπορεί να δώσει απάντηση αλλά αυτό που μπορεί να κάνει είναι να επιχειρήσει να βάλει αυτό τον προβληματισμό σε ένα πλαίσιο σύμφωνα με την διεθνή εμπειρία. Το πρώτο βήμα είναι να ξεκαθαρίσουμε τι ακριβώς αντιπροσωπεύει μία κατοικία. Είναι δείγμα ευημερίας ή καθημερινή ανάγκη Αν πιστεύετε ότι η κατοικία είναι στοιχείο ευημερίας και πολυτέλειας τότε το πιο εύλογο συμπέρασμα για το μέλλον είναι ότι αν και δεν φαίνεται σήμερα η άκρη του τούνελ εντούτοις μεσοπρόθεσμα οι τιμές θα αρχίσουν μία ανοδική πορεία και γρήγορα θα επανακτήσουν τις απώλειες που είχαν. Δηλαδή οι τιμές των κατοικιών σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα θα αυξηθούν σχεδόν τόσο γρήγορα όσο τα εισοδήματα και σε κάθε περίπτωση δεν υφίσταται θέμα υπερτίμησης τους . Εάν η στέγαση αποτελεί δαπάνη ανάλογη με εκείνη των τροφίμων τότε αυτό που θα πρέπει να περιμένετε είναι ότι η μεταβολή των τιμών , θα είναι με βραδύτερο ρυθμό σε σχέση με τον πληθωρισμό καθώς τα προηγούμενα χρόνια οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν σημαντικά υψηλότερα από τον πληθωρισμό. Επομένως ακόμα και σήμερα είναι υπερτιμημένες τουλάχιστον 15%. . Ποιες από τις δύο προοπτικές είναι πιο πιθανή. Μάλλον η πρώτη . Γιατί; Είναι απλό ενώ τα βασικά είδη για κάθε οικογένεια απορροφούν ένα συγκεκριμένο ποσοστό του εισοδήματος που τείνει να μειώνεται με βάση την μεταβολή του εισοδήματος δηλαδή όσο αυξάνεται το εισόδημα τόσο μειώνεται το ποσοστό των αγορών σε τρόφιμα και άλλα είδη πρώτης ανάγκης ,στην κατοικία συμβαίνει το ακριβώς αντίθετο. Δηλαδή , όσο αυξάνονται τα εισοδήματα τόσο μεγαλύτερη ποσοστιαία είναι η δαπάνη για αγορά κατοικίας. Απόδειξη , η αύξηση του μέσου εμβαδού των κατοικιών που αγόραζαν την περίοδο 1980-2007 καθώς τα τ.μ που αντιστοιχούσαν ανά άτομο αυξήθηκαν 20%. Αυτό σημαίνει ότι η αύξηση του εισοδήματος είχε ως συνέπεια την βελτίωση των στεγαστικών αναγκών των νοικοκυριών. Σε πρόσφατη μελέτη που έγινε στις ΗΠΑ προέκυψε ότι ενώ οι δαπάνες για τρόφιμα ως ποσοστό του εισοδήματος μειώθηκαν 12 ποσοστιαίες μονάδες η δαπάνη για στέγαση παρέμεινε σταθερή στο 15% περίπου του εισοδήματος. Αρκετοί οικονομολόγοι συνδέουν την εξέλιξη της δαπάνης για κατοικία με την αγορά γης. Όπως υποστηρίζουν, το γεγονός ότι η προσφορά γης είναι ανελαστική επηρεάζει τις τιμές της άρα και το κόστος κατοικίας και αυτό σημαίνει ότι μακροπρόθεσμα η τάση των τιμών είναι ανοδική και θα συμβαδίζει με την πορεία του εισοδήματος.