Επτά μεγάλα λάθη στον υπολογισμού του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων συνθλίβουν τους ιδιοκτήτες. Σύμφωνα λοιπόν με όσα αποκαλύφθηκαν μετά την ανάρτηση των εκκαθαριστικών του ΕΝΦΙΑ στο TAXIS, τα σημαντικότερα προβλήματα που οδήγησαν στον «παραφουσκωμένο» φόρο είναι τα εξής:

1. Στην πλειονότητα των 4.000 οικισμών από 457 περιοχές της χώρας οι οποίες δεν έχουν ενταχθεί στο σύστημα Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων (ΑΠΑΑ), ο νόμος προέβλεπε ότι ο φόρος θα υπολογιστεί με βάση τις τιμές όμορων περιοχών που ήταν πολύ υψηλότερες από τις τιμές που ελήφθησαν υπόψη πέρυσι για τον υπολογισμό του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) των ετών 2011-2013.

Έτσι, βρέθηκαν ιδιοκτήτες να βλέπουν τις αντικειμενικές αξίες των οικοπέδων τους να έχουν δεκαπλασιαστεί. Πλέον οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες θα περιμένουν τη νομοθετική ρύθμιση που προβλέπεται να καταθέσει η κυβέρνηση μετά τις 26 Αυγούστου, ώστε να δουν τις διορθώσεις που θα γίνουν και να υπολογίσουν το νέο φόρο που θα αναγράφεται στα εκκαθαριστικά τα οποία θα αναρτηθούν στο TAXIS, ως τις 15 Σεπτεμβρίου.

2. Σε ορισμένες περιπτώσεις ο φόρος σε αυτούς τους 4.000 οικισμούς (αλλά και σε κάποιες περιοχές εκτός αυτών), έγινε ακόμα πιο βαρύς, εξαιτίας τους λάθους στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Συγκεκριμένα, ο νόμος ανέφερε ότι στα οικόπεδα στα οποία δεν έχει προσδιοριστεί Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ), χρησιμοποιείται ο μικρότερος ΣΑΟ που ισχύει στον νομό, τον οικισμό ή την περιφέρεια. Ωστόσο, σε αρκετές περιπτώσεις δεν εφαρμόστηκε η συγκεκριμένη πρόβλεψη.

3. Έστω και αν ο νόμος προβλέπει έκπτωση 60% στον τελικό φόρο για τα ημιτελή ακίνητα, το υπουργείο Οικονομικών δεν έλαβε υπόψη στη συγκεκριμένη ρύθμιση, με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες ημιτελών οικοδομών, να χρωστούν ΕΝΦΙΑ σαν να έχουν ένα έτοιμο ακίνητο.

4. Σε αρκετές περιπτώσεις συνιδιοκτησίας οικοπέδων εντός οικισμού, δεν μοιράστηκε σωστά ο φόρος σε καθέναν από τους συνιδιοκτήτες, με αποτέλεσμα να βρεθούν ιδιοκτήτες οι οποίοι κλήθηκαν να πληρώσουν το 150% του φόρου.

5. Παρότι ο νόμος προβλέπει κατηγορίες που απαλλάσσονται, υπό προϋποθέσεις, κατά 50% έως 100% από τον ΕΝΦΙΑ (νοικοκυριά με οικονομική αδυναμία, τρίτεκνοι-πολύτεκνοι, ανάπηροι), 8 μήνες μετά την ψήφισή του δεν έχει εκδοθεί η σχετική απόφαση και όσοι εντάσσονται στις παραπάνω κατηγορίες έλαβαν εκκαθαριστικά σημειώματα με καταλογισμό του 100% του φόρου.

6. Ο προγραμματισμός του υπουργείου Οικονομικών ήταν οριακός, καθώς τα εκκαθαριστικά εκδόθηκαν σχεδόν μόλις έκλεισε η διαδικασία υποβολής του Ε9. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα λάθη και παραλείψεις στη συμπλήρωση των δηλώσεων Ε9 οι φορολογούμενοι να τα πληρώσουν πρώτα ακριβά και μετά τις 15 Σεπτεμβρίου να ανοίξει και πάλι η εφαρμογή για τις διορθώσεις του Ε9. Μάλιστα, το υπουργείο Οικονομικών σε όλες τις περιπτώσεις που υπήρχαν κενά στη συμπλήρωση του Ε9, υπολόγισε το φόρο με βάση το δυσμενέστερο συντελεστή. Για παράδειγμα όσοι δεν συμπλήρωσαν τον όροφο του διαμερίσματός τους, θεωρήθηκε ότι βρίσκονται στον 6ο όροφο, ενώ όσοι δεν δήλωσαν ποσοστό συνιδιοκτησίας φορολογήθηκαν για το 100% του ακινήτου.

7. Ακόμα και οι σεισμόπληκτοι (π.χ. στην Κεφαλονιά) βρέθηκαν να χρωστούν ΕΝΦΙΑ για τα κατεστραμμένα ακίνητα τους, έστω και αν δικαιούνται πλήρη απαλλαγή .Και σε αυτή την περίπτωση το υπουργείο Οικονομικών έσπευσε «κατόπιν εορτής» να διευκρινίσει ότι οι ιδιοκτήτες σεισμόπληκτου ακινήτου θα πρέπει να αγνοήσουν το εκκαθαριστικό.

Εκτός από τον ΕΝΦΙΑ, από φέτος έχει μειωθεί σημαντικά και ο Φόρος Μεταβίβασης, ο οποίος επιβάλλεται πλέον με συντελεστή 3% αντί για 10% (και 8% για τα πρώτα 20.000 ευρώ της αξίας του ακινήτου) που ίσχυε στο παρελθόν. Επίσης, έχει ξεκινήσει η επιβολή Φόρου Υπεραξίας, που καταβάλλεται από τον πωλητή, ενώ επανήλθε και το «πόθεν έσχες» για την απόκτηση ακινήτων. Αυτές είναι και οι σημαντικότερες μεταβολές του τρέχοντος έτους. Στο πλαίσιο αυτό, η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων δημοσίευσε πρόσφατα έναν χρήσιμο οδηγό για τους φορολογουμένους, δίνοντας έμφαση στις μεταβολές που ισχύουν αναφορικά με τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων. Πρόκειται για σημαντικά στοιχεία που οφείλει να γνωρίζει ο κάθε ενδιαφερόμενος αγοραστής ακινήτων. Ακολουθεί μια σειρά ερωτήσεων και απαντήσεων:

– Ποιο είναι το αντικείμενο του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) και ποιος ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου;

– Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα και σύσταση εμπραγμάτου σε ακίνητο δικαιώματος καθώς και σε μεταβίβαση πλοίου με ελληνική σημαία επιβάλλεται φόρος στην αξία αυτών και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

– Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης;

– Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να υποβάλουν κοινή δήλωση ΦΜΑ στη ΔΟΥ στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.

– Ποια είναι η διαδικασία υποβολής της δήλωσης και καταβολής του ΦΜΑ;

–  Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίγραφα, ένα εκ των οποίων κρατείται από τον υπάλληλο της ΔΟΥ και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί για την ακρίβεια της αντιγραφής, παραδίδεται στον συμβαλλόμενο. Η καταβολή του φόρου πραγματοποιείται σε πιστωτικά ιδρύματα ή στα ΕΛΤΑ με τη χρήση κωδικού πληρωμής και αποδεικνύεται από αποδεικτικό καταβολής που εκδίδεται από τη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων.

– Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;

– Στις περιοχές όπου εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ, ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτή την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος.

Στις υπόλοιπες περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης, ο φορολογούμενος καταβάλει εξολοκλήρου τον φόρο που αναλογεί με βάση την αξία που δήλωσε. Κατά την υποβολή της δήλωσης και μέσα σε προθεσμία δύο (2) ημερών, ο προϊστάμενος της ΔΟΥ προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με την ορισθείσα προσωρινή αξία και να καταβάλει χωρίς πρόστιμο το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα. Σε περίπτωση που δεν υποβάλει την πιο πάνω συμπληρωματική δήλωση, ενεργείται έλεγχος από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ για τον προσδιορισμό της αξίας, χωρίς να τον δεσμεύει πλέον η προεκτίμηση, και στη συνέχεια εκδίδεται πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου.

Κατά της οριστικής πράξης διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου, ο φορολογούμενος έχει δικαίωμα να υποβάλει εντός τριάντα ημερών από την κοινοποίησή της ενδικοφανή προσφυγή με αίτημα την επανεξέταση της πράξης στο πλαίσιο διοικητικής διαδικασίας από τη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών και, μετά την έκδοση της σχετικής απόφασης, ο φορολογούμενος μπορεί να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια.

– Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΦΜΑ;

– O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου ή του εμπραγμάτου επί του ακινήτου δικαιώματος. Ο ανωτέρω συντελεστής εφαρμόζεται σε μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες διενεργούνται από 1/1/2014 και μετά. Ο ΦΜΑ που προκύπτει κατά τα προεκτεθέντα μειώνεται στο μισό ή στο ένα τέταρτο ανάλογα με τη νομική μορφή της πραγματοποιούμενης μεταβίβασης ή την ιδιότητα των συμβαλλομένων προσώπων. Οι κυριότερες κατηγορίες είναι οι ακόλουθες:

• ΦΜΑ μειωμένος στο τέταρτο.

Οι περιπτώσεις που ο ΦΜΑ μειώνεται στο τέταρτο είναι η αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων, η διάλυση Ο.Ε., Ε.Ε. και ΕΠΕ και η μεταβίβαση των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της κατά τον λόγο της εταιρικής τους μερίδας, καθώς και η απόληψη ακινήτων της εταιρείας από εταίρους που αποχωρούν από αυτήν.

• ΦΜΑ μειωμένος στο μισό.

Οι περιπτώσεις που ο ΦΜΑ μειώνεται στο μισό είναι η ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας, η υποχρεωτική ανταλλαγή οικοπέδων, η συγχώνευση Α.Ε. και συνεταιρισμών, η αναγκαστική απαλλοτρίωση για δημόσια ωφέλεια, καθώς και η συνένωση οικοπέδων.

Πότε ο αγοραστής απαλλάσσεται από την καταβολή του ΦΜΑ

Παράλληλα με τις παραπάνω διατάξεις, εξακολουθεί να ισχύει και η απαλλαγή από τον ΦΜΑ για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας.

- Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

• Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Ακόμη, για την απαλλαγή απαιτείται το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου του δήμου και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού. Οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της απαλλαγής θα πρέπει να συντρέχουν στο όνομα του αγοραστή.

• Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ. (άρθρο 16 παρ. 14 ν. 3522 /2006).

• Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.

- Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής; Παρέχεται απαλλαγή για τους βοηθητικούς χώρους;

Με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ν. 3842/2010 επήλθαν μεταβολές στο αντικείμενο της απαλλαγής ως ακολούθως: Καταργήθηκε η χορήγηση απαλλαγής για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως 200 τ.μ. ή οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία με εμβαδόν έως 200 τ.μ., ανεξάρτητα από την αξία τους, και παρέχεται απαλλαγή, η οποία συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου ως εξής:

• Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική στέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Τα ανωτέρω εφαρμόζονται σε αγορές πρώτης κατοικίας, η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τις 23-4-2010 και μετά.