Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Υψηλές τιμές και χαμηλές αποδόσεις

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που αναρωτιούνται γιατί οι ξένοι δεν επενδύουν σε κατοικίες στην Ελλάδα και οι λιγοστοί που εμφανίζονται επικεντρώνονται στην αγορά εξοχικής κατοικίας. Η απάντηση είναι απλή: Διότι η αγορά κατοικίας ακόμα και στις πιο προβεβλημένες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων προσφέρει τις χαμηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με τις υπόλοιπες δυτικοευρωπαϊκές αγορές ενώ την ίδια στιγμή το επενδυτικό ρίσκο της χώρας είναι πολύ υψηλό. Από τα στοιχεία έρευνας που πραγματοποίησε μεγάλο βρετανικό δίκτυο που αφορούσε την μέση τιμή πώλησης ενός διαμερίσματος 120 τ.μ. σε ακριβές περιοχές 11 ευρωπαϊκών χωρών προέκυψε ότι η ελληνική αγορά είναι η ακριβότερη και έχει την χαμηλότερη απόδοση εξαιτίας του συνδυασμό ενοικίων και φορολογικής επιβάρυνσης. Αναλυτικά οι τιμές αγορά και οι αποδόσεις είναι:

 

 

Αυστρία 4158 ευρώ/τμ 4.48%

Βέλγιο 2646 ευρώ/τμ 5,31%

Δανία 4291 ευρω/τμ 4,42%

Φιλανδία 6095 ευρω/τμ 3.94%

Γαλλία 11861 ευρώ/τμ 3,45%

Ελλάδα 6229 ευρώ/τμ 2,36%

Ιταλία 5229 ευρώ/τμ 4,40%

Ολλανδία 4496 ευρώ/τμ 5.04%

Πορτογαλία 2900 ευρώ/τμ 4,71%

Ελβετία 8868 ευρώ/τμ 3,96%

Μ. Βρετανία 17.300 ευρώ/τμ 3,59%

Γερμανία 2936 ευρώ/τμ 4,40%

Από τα στοιχεία της έρευνας προκύπτει , ότι η ελληνική αγορά στην πραγματικότητα είναι εντελώς «εχθρική» στις επενδύσεις σε κατοικίες λόγω και των συχνών αλλαγών τόσο στην φορολογική νομοθεσία. Μόνο τυχαίο δεν θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι στην διάρκεια της τελευταίας πενταετίας ο φορολογικός νόμος για τα ακίνητα έχει αλλάξει στα βασικά του στοιχεία τουλάχιστον δύο φορές. Η προσέλκυση επενδύσεων καθίσταται ακόμα πιο δύσκολη και από το επενδυτικό κίνδυνο κάθε χώρας. Η ελληνική οικονομία τον τελευταίο χρόνο βρίσκεται στην κορυφή των «επικίνδυνων» προς χρεωκοπία χωρών της Δυτικής Ευρώπης και αυτό όπως είναι φυσιολογικό αποτρέπει τους επενδυτές από μία τοποθέτηση των χρημάτων τους σε επενδύσεις που χαρακτηρίζονται ως αβέβαιες.

Ντουμπαϊ : Το θαύμα ξεθωριάζει

Η μαρίνα του Ντουμπάι είναι μία από τις πιο διάσημες αναπτύξεις που έγιναν στην αγορά ακινήτων την τελευταία δεκαετία. Παρόλα αυτά , η πορεία του δεν φαίνεται να είναι ιδιαίτερα ικανοποιητική. Η συνολική αξία των διαπραγματεύσεων ακίνητων περιουσιών στο Ντουμπάι υποχώρησαν 65% το 2010 και το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης αναμένεται να διευρυνθεί το 2011. Οι πωλήσεις επιβραδύνουν. Ο αριθμός των συναλλαγών μειώθηκε κατά περισσότερο από το ήμισυ κατά το τρίτο τρίμηνο του 2010, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση συμβούλων Jones Lang LaSalle. Λιγότερο από 600 συναλλαγές ακινήτων ολοκληρώθηκαν το 2010 , από 1.200 κατά την ίδια περίοδο το 2009. Την χρονιά που πέρασε περισσότερο από το ένα τρίτο των αγοραστών έψαχναν για ένα διαμέρισμα και το 25% είδαν βίλες. Οι κατοικίες με δύο υπνοδωμάτια ήταν πιο δημοφιλή και σχεδόν κανείς δεν ασχολήθηκε για ένα στούντιο. Εκείνοι που ψάχνουν για να νοικιάσουν ζητούσαν σπίτια δύο και τριών υπνοδωματίων. «Η αγορά κατοικίας του Ντουμπάι θα εξακολουθήσει να υφίσταται μια κατάσταση πλεονασματικής προσφοράς και οι τιμές δεν αναμένεται να ανακάμψει πριν από το 2012», ανέφερε η έκθεση. Ο δανεισμός θα εξακολουθήσει να αποτελεί βασικό παράγοντα για την ανάκαμψη της αγοράς. Η έκθεση δείχνει ότι η αγορά κατοικιών θα δεί πιθανόν βελτίωση των χορηγήσεων το 2011.

Το σταυρόλεξο με τον ΕΝΦΙΑ και τις αντικειμενικές

Μειωμένους φόρους για τα ακίνητα που κατέχουν θα πληρώσουν το 2015 περίπου 3 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων. Ο νέος Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας θα αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ και θα υπολογιστεί με τις νέες μειωμένες αντικειμενικές αξίες (κατά 30%-35%) που θα εφαρμοσθούν από τον προσεχή Ιούνιο. Σύμφωνα με την αναπληρώτρια υπουργό Οικονομικών Νάντια Βαλαβάνη, η πρώτη κατοικία θα είναι αφορολόγητη για την πλειονότητα των φορολογουμένων, με εξαίρεση όσους έχουν στην κατοχή τους πρώτη κατοικία μεγάλης αξίας. Κάτι που σημαίνει ότι οι τελευταίοι θα πληρώσουν μεγαλύτερο φόρο για την πρώτη κατοικία, καθώς και για τις υπόλοιπες που διαθέτουν. Κερδισμένοι θα είναι όσοι διαθέτουν ακίνητη περιουσία αξίας έως το αφορολόγητο όριο, καθώς δεν θα πληρώνουν φόρο, ενώ με τον ΕΝΦΙΑ πληρώνουν από το πρώτο τετραγωνικό μέτρο και το πρώτο ευρώ της αξίας της περιουσίας τους. Με τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που ισχύουν σήμερα, στους κερδισμένους του νέου φόρου θα είναι:

-  2.769.177 φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους μικρή ακίνητη περιουσία που η αξία της δεν υπερβαίνει τις 50.000 ευρώ.

-  1.356.081 φορολογούμενοι που διαθέτουν κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα αξίας από 50.000 έως 100.000 ευρώ.

-  881.698 φορολογούμενοι που έχουν ακίνητη περιουσία από 100.000 έως 200.000 ευρώ.

-  Αντίθετα, 600.000 φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα άνω των 200.000 ευρώ θα πληρώσουν υψηλότερους φόρους.

Μια ιστορία ταλαιπωρίας

Παντρεύτηκε το 2008 και το 2009 υπέβαλε με τον σύζυγό της το Ε9 με τις μεταβολές της περιουσιακής και οικογενειακής τους κατάστασης. Κατά λάθος, τα τρία οικογενειακά ακίνητα διπλοδηλώθηκαν. Το λάθος εντοπίστηκε από τη ΓΓΠΣ, εστάλη η σχετική επιστολή αλλά δεν μπορεί να διορθωθεί. Ετσι, αν δεν διορθώσει η ίδια η ΓΓΠΣ το λάθος, ο φορολογούμενος κινδυνεύει να χρεωθεί διπλά το ΕΤΑΚ του 2009, για έξι και όχι για τρία σπίτια και εν συνεχεία - καθώς συνήθως πρώτα πληρώνεις και μετά διορθώνεις όσον αφορά τις φορολογικές υποχρεώσεις - να γίνει αποδεκτή η τροποποιητική δήλωση. Αυτή είναι μία ιστορία ταλαιπωρίας.Υπάρχουν πολλές ακόμα που που σχετίζονται με το Ε9.Για τη διόρθωση αυτών των λαθών μέσω της σχετικής εφαρμογής στην ηλεκτρονική διεύθυνση www.gsis.gr η Γενική Γραμματεία Πληροφορικών Συστημάτων (ΓΓΠΣ) είχε δώσει προθεσμία έως τις 22 Μαρτίου. Η προθεσμία έληξε και πέντε μέρες αργότερα, στις 27 Μαρτίου, 80.000 φορολογούμενοι έλαβαν ηλεκτρονικό γράμμα με το οποίο ενημερώνονταν ότι «κατά την επεξεργασία των διαθέσιμων δηλώσεων στοιχείων ακινήτων προέκυψαν ελλείψεις, όχι απαραίτητα από δική σας υπαιτιότητα, εξαιτίας των οποίων δεν είναι εφικτή η δημιουργία της περιουσιακής σας εικόνας την 1η/1/2009 ή/και την 1η/1/2010». Στη συνέχεια η ΓΓΠΣ καλούσε τους φορολογουμένους να κάνουν τις σχετικές διορθώσεις. Το πρόβλημα, όπως λένε φορολογούμενοι αποδέκτες της συγκεκριμένης επιστολής, είναι ότι πρακτικά δεν υπάρχει η δυνατότητα διόρθωσης των λαθών καθώς, όπως ενημερώθηκαν από τους αρμόδιους υπευθύνους στο Γραφείο Υποστήριξης Χρηστών της ΓΓΠΣ, η εφαρμογή έχει κλείσει. Οι εφορίες από την πλευρά τους δεν δέχονται τροποποιητικές δηλώσεις. Παρά το αλαλούμ με τις διορθώσεις των λαθών στα Ε9 περασμένων ετών, η διαδικασία υποβολής του εντύπου περιουσιακής κατάστασης για το 2011 ολοκληρώνεται με περιορισμένα προβλήματα και η προθεσμία η οποία εκπνέει στις 30 Μαρτίου δεν αποκλείεται να παραταθεί.

ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ: Δύσκολο και το 2011

Για την αγορά ακινήτων και το 2011 θα είναι μία δύσκολη χρονιά. Η υποχώρηση των τιμών, η κάμψη των επενδύσεων σε κατοικίες και η συρρίκνωση των δραστηριοτήτων των επιχειρήσεων του κλάδου εκτιμάται ότι θα είναι τα στοιχεία εκείνα που θα χαρακτηρίσουν και την επόμενη χρονιά. Πολλοί αναρωτιούνται αν τα φαινόμενα θα είναι πιο ήπια σε σύγκριση με αυτή την χρονιά. Οι οικονομολόγοι εκτιμούν ότι με τα σημερινά δεδομένα μάλλον θα είναι πιο έντονα αλλά προβλέπουν ότι είναι ιδιαίτερα παρακινδυνευμένες οι προβλέψεις που κάνουν λόγο για κατάρρευση. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της PROPERTY LTD η αγορά κατοικίας το 2011 θα επηρεαστεί από

-την αύξηση της ανεργίας . Σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση της ΕΕ στο επόμενο δωδεκάμηνο ο αριθμός των ανέργων θα προσεγγίσει τις 750.000 εργαζόμενους δηλαδή θα χαθούν περί της 100.000 θέσεις εργασίας σε σύγκριση με τον Νοέμβριο 2010.

-την περαιτέρω συρρίκνωση του διαθεσίμου εισοδήματος .

-την πιστωτική ρευστότητα καθώς οι τράπεζες δεν εμφανίζονται διατεθειμένες να επιταχύνουν την χρηματοδότηση της κατοικίας. Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι ο ρυθμός της πιστωτικής επέκτασης θα είναι αρνητικός δηλαδή θα δοθούν λιγότερα στεγαστικά δάνεια σε σύγκριση με το 2010.

Οι τρείς αυτοί παράγοντες θα οδηγήσουν σε περαιτέρω συρρίκνωση τη ζήτηση και αυτό με την σειρά του θα έχει επίπτωση :

-στο επίπεδο των τιμών. Αν και δεν προβλέπεται κατάρρευση των τιμών εντούτοις όλες οι ενδείξεις οδηγούν στο συμπέρασμα ότι ο ετήσιος ρυθμός των απωλειών θα ξεπεράσει το 10% . Αυτό σημαίνει ότι σωρευτικά οι απώλειες κατά την διάρκεια της κρίσης θα προσεγγίσουν το 20%,

-επιμήκυνση του απαιτούμενου χρόνου πώλησης μίας κατοικίας .

-στροφή της ζήτησης σε μικρότερα διαμερίσματα σε περιοχές που η μέση τιμή χαρακτηρίζεται ως χαμηλή.

Ένα ακόμα στοιχείο που επισημαίνει η μελέτη είναι ότι η κρίση θα πλήξει και τις τουριστικές περιοχές . Καταλύτης των εξελίξεων , θα είναι εκεί και οι πιθανολογούμενες αλλαγές στα αγροτεμάχια (στα 6 ή 8 στρέμματα από 4 στρέμματα που είναι σήμερα).

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki