Καταγγέλω κε Υπουργέ
Η Κυψέλη προ των πυλών
Η οικονομική κρίση απειλεί με Κυψελοποίηση όλο και περισσότερες τοπικές αγορές της Αθήνας , Θεσσαλονίκης και των μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας. Τα σημάδια είναι πλέον ορατά και για το λόγο αυτό προσπαθήσαμε να καταγράψουμε μέσα απο την ιστορία της αγοράς μίας περιοχής την πορεία απο την άνθηση στην υποβάθμιση:
"Η Κυψέλη, μία από τις παλαιότερες συνοικίες της Αθήνας, εμφανίζεται ως τοποθεσία σε χάρτη της πόλεως και των περιχώρων το 1860, εντάσσεται στο σχέδιο πόλης το 1887 και οριοθετείται σε σχέδιο το 1908, ενώ με τις επεκτάσεις του ρυμοτομικού σχεδίου του 1930 αποκτά περίπου τη σημερινή της έκταση. Στις αρχές του 20ου κάνουν την εμφάνισή τους διάσπαρτες ακόμη εξοχικές κατοικίες και επαύλεις, σε μια περιοχή όπου υπάρχουν κυρίως αγροκτήματα. Ως το Μεσοπόλεμο εξακολουθεί να είναι αραιοκατοικημένη, παρ’ όλο που συρροή πληθυσμού από την ύπαιθρο στην πρωτεύουσα οδηγεί στις πρώτες επεκτάσεις και στις απαρχές μετατροπής της σε συνοικία, με μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες. Οι ανακατατάξεις που επέφερε, μετά το 1922, η έλευση των προσφύγων από τη Μικρά Ασία, οδηγούν στην Κυψέλη εύπορα κυρίως νοικοκυριά και αρχίζουν να κτίζονται οι πρώτες πολυκατοικίες.Το 1937 σχεδιάζεται η διευθέτηση του ρέματος Λεβίδη (σημερινή Φωκίωνος Νέγρη), από τον αρχιτέκτονα Β. Τσαγρή.
Η εντατική ανοικοδόμηση συντελείται κατά τις δεκαετίες του 1960 και 1970, όπως σε πολλές άλλες περιοχές της Αθήνας, με το σύστημα της αντιπαροχής. Οι πολυώροφες πολυκατοικίες της αντιπαροχής, με τους ποικίλους τύπους και μεγέθη διαμερισμάτων, προσελκύουν πολλούς εσωτερικούς μετανάστες από την ελληνική επαρχία. Η εντατική οικοδόμηση συνεχίστηκε και κατά τη δεκαετία 1970, ολοκληρώνοντας σταδιακά τη σημερινή εικόνα της συνοικίας που, σύμφωνα με όλες τις πολεοδομικές μελέτες, είναι μία από τις πιο προβληματικές του Δήμου Αθηναίων. Έτσι, από τα μέσα της δεκαετίας 1980 εντοπίζεται μια μετακίνηση μέρους του ντόπιου πληθυσμού, κυρίως των πιο εύπορων και νέων νοικοκυριών, προς τα βορειανατολικά και νοτιοανατολικά προάστια, όπου αναζητούν καλύτερες συνθήκες διαβίωσης.
Το πολύμορφο αυτό οικιστικό απόθεμα πέρασε από διαδοχικές χρήσεις (βιοτεχνία, κατοικία φοιτητών, επαγγελματική στέγη κλπ) και παρέμεινε για ένα διάστημα “κενό” ή/και απαξιωμένο πριν “υποδεχτεί”, από τη δεκαετία 1990, ένα μωσαϊκό κατοίκων από κάθε γωνιά του πλανήτη. Οι μετανάστες εγκαταστάθηκαν αρχικά στα ημι-υπόγεια και ισόγεια διαμερίσματα των πολυκατοικιών. Οι μεσαίοι όροφοι άρχισαν σταδιακά να φιλοξενούν γραφεία ελεύθερων επαγγελματιών, ενώ στα μεγάλα διαμερίσματα των ανώτερων ορόφων και στα προνομιακά ρετιρέ παρέμειναν παλιοί κάτοικοι, σήμερα κυρίως ηλικιωμένοι. Τα διαμερίσματα που οι παλιοί κάτοικοι θεωρούσαν πια μικρά, κακοφτιαγμένα ή ανεπαρκή σε χώρο, καταλήφθηκαν γρήγορα από ανθρώπους που δεν είχαν πολλά περιθώρια επιλογής, αρκεί το ενοίκιο να ήταν φτηνό – πράγμα που συχνά το “πετύχαιναν” μέσω της πυκνοκατοίκησης.
Η δεκαετία 1990 αποτελεί, σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, νέα τομή για την Κυψέλη. Την περίοδο αυτή της μαζικής εγκατάστασης μεταναστών φαίνεται να αντιστρέφεται η προηγούμενη τάση μείωσης τόσο του πληθυσμού όσο και του μέσου μεγέθους νοικοκυριού. Τα στοιχεία των απογραφών εμφανίζουν πλέον σταθερότητα, καθώς η “φυγή” των παλαιών κατοίκων αντισταθμίζεται από την εγκατάσταση πολυμελών συνήθως νοικοκυριών μεταναστών, αλλά και από μία, οριακή ίσως, αλλά υπαρκτή “επιστροφή”, κυρίως νέων.
Έτσι, στην Απογραφή του 2001 καταγράφεται αύξηση πληθυσμού 9,1% σε σχέση με το 1991, φτάνοντας τους 47.437 κατοίκους, από τους οποίους 21% είναι (καταγεγραμμένοι) μετανάστες. Από τα στοιχεία της Απογραφής προκύπτει η πανσπερμία μεταναστευτικών ομάδων που έχουν εγκατασταθεί στην Κυψέλη. Οι Αλβανοί αποτελούν την πλειοψηφία στο σύνολο των μεταναστών (49.2%), ακολουθούν σε μεγάλη απόσταση Πολωνοί (8,5%), Βούλγαροι (4,5%), Ρουμάνοι και Ουκρανοί (3,5%) και στη συνέχεια μετανάστες από μια πληθώρα χωρών, με μικρότερα έως ελάχιστα ποσοστά: Μολδαβία, Ρωσική Ομοσπονδία, Γεωργία, Γιουγκοσλαβία, Αρμενία, Νιγηρία, Αιθιοπία, Γκάνα, Νότια Αφρική, Αίγυπτος, Φιλιππίνες, Μπαγκλαντές, Ινδία, Πακιστάν, Ιράκ, Ιράν, Τουρκία, Συρία, και πολλές άλλες χώρες της Ευρώπης, της Αμερικής και της Ασίας συνθέτουν το μωσαϊκό των κατοίκων της Κυψέλης, που χαρακτηρίζεται, όχι άδικα, η πιο πολυεθνική γειτονιά της Αθήνας. Μικρότερη είναι, σε γενικές γραμμές, η παρουσία τους κατά μήκος των κεντρικών αξόνων και της Φωκίωνος Νέγρη. Όπως είναι αναμενόμενο, ο μεταναστευτικός πληθυσμός είναι νέος, με έντονη παρουσία των παραγωγικών λεγόμενων ηλικιών 15-64 ετών (πάνω από 75% σε όλες τις εθνοτικές ομάδες). Το ποσοστό των απασχολούμενων μεταναστών είναι υψηλό (66,5%), και μάλιστα υψηλότερο από το αντίστοιχο στο Δ. Αθηναίων (62%). Στις γυναίκες, τα ποσοστά είναι αρκετά χαμηλότερα (55.3%), πράγμα που, κατά πάσα πιθανότητα, αποκρύπτει μεγάλο αριθμό γυναικών οι οποίες εργάζονται ως οικιακές βοηθοί, ασφαλίζονται έμμεσα και δηλώνουν “οικιακά”. Η αναλογία γυναικών είναι αυξημένη (52%), κυρίως λόγω της μεγάλης παρουσίας ομάδων από τις χώρες της Ανατολικής Ευρώπης, στις οποίες οι γυναίκες υπερτερούν. Οι γυναίκες έχουν γενικά υψηλότερο επίπεδο εκπαίδευσης από τους άνδρες, αν και παρατηρούνται σημαντικές διαφορές ανάλογα με τη χώρα προέλευσης, ενώ σπάνια αξιοποιούνται τα προσόντα τους στην ελληνική αγορά εργασίας. Ακόμη, τα διαφορετικά δεδομένα της μετανάστευσης από κάθε χώρα διαφοροποιούν σημαντικά την παρουσία παιδιών και ηλικιωμένων. Έτσι, για παράδειγμα, στον αλβανικό πληθυσμό, όπου επικρατεί η μετανάστευση οικογενειών, εμφανίζεται το υψηλότερο ποσοστό παιδιών, σε αντίθεση με το βουλγάρικο, όπου η σχετική απουσία παιδιών αντιστοιχεί στη μετανάστευση γυναικών μόνων.
Σήμερα η Κυψέλη έχει αποκτήσει νέα χαρακτηριστικά, με κυριότερο την όλο και πιο πολυάριθμη και έντονη παρουσία μεταναστών. Υπάρχουν αρκετά καταστήματα που λειτουργούν από ή ανήκουν σε μετανάστες, ενώ πολλά, λόγω του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους απευθύνονται αποκλειστικά σ’ αυτούς."
Η επιβολή δυσβάστακτων φόρων και οι κυβερνητικές παλινωδίες έχουν εγκλωβίσει τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν δυσβάστακτα χαράτσια για κατοικίες που παραμένουν απρόσοδες. Μία από τις πλέον «κλασικές» περιπτώσεις είναι τα χιλιάδες ακίνητα, ανά την Ελλάδα, τα οποία τελούν προς απαλλοτρίωση... δεκαετίες ολόκληρες, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να μην μπορούν να τα πωλήσουν και να τα μεταβιβάσουν. Πληρώνουν όμως, το ειδικό τέλος μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ... Μάλιστα, σύμφωνα με το νομοσχέδιο που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος, το μέγιστο ύψος της αποζημίωσης δεν θα μπορεί να ξεπερνάει το 80% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Μπορεί ένα δημοψήφισμα να επηρεάσει την αγορά ακινήτων και την οικονομία γενικότερα; Ορισμένες φορές ναι και ορισμένες όχι , είναι η απάντηση. Στις τωρινές συνθήκες η πλάστιγγα κλείνει προς την πλευρά του Ναι. Αν και είναι εξαιρετικά πρώιμο να μιλήσει κανείς για τα αποτελέσματα που θα έχουν οι κυβερνητικές αποφάσεις για την αγορά ακινήτων το σίγουρο είναι ότι οι επιπτώσεις θα είναι έμμεσες καθώς στους μήνες που έρχονται, η οικονομία θα κινηθεί σε ένα περιβάλλον πλήρους ανασφάλειας. Φυσικά κάτι τέτοιο δεν είναι το καλύτερο δυνατόν για «μεγάλες αποφάσεις» όπως είναι για παράδειγμα η αγορά ενός ακινήτου ή η κατασκευή ενός κτιρίου γραφείων.
Μία πρωτοφανούς έντασης πίεση θα δεχθεί η αγορά επαγγελματικών ακινήτων τους επόμενους μήνες με άμεση επίπτωση στην κατάρρευση των τιμών. Τράπεζες, ασφαλιστικά ταμεία. Ασφαλιστικές εταιρίες ακόμα και ιδιωτικές επιχειρήσεις ενδεχομένως να χρειαστεί να προχωρήσουν σε ρευστοποιήσεις ακινήτων τους προκειμένου να αντιμετωπίσουν τα πιεστικά προβλήματα χρηματοδότησης ή και για να αποφύγουν την κατάρρευση. Σε ένα τέτοιο περιβάλλον η δραστική περικοπή των τιμών είναι μία προοπτική που σήμερα κανείς δεν μπορεί να αποκλείσει.
Αλλά και στην ιδιωτική πρωτοβουλία τα πράγματα δεν είναι καλύτερα καθώς οι επιχειρήσεις θα αντιμετωπίσουν σταδιακά περιορισμούς στις συναλλαγές τους με τους προμηθευτές τους καθώς η «πίστη» θα έχει πληγεί. Αυτό σημαίνει πως πολλές συναλλαγές θα γίνονται αναγκαστικά σε μετρητά. Η πίεση , θα εκφραστεί με δύο τρόπους: είτε με ρευστοποίηση ακινήτων περιουσιακών στοιχείων των ίδιων των επιχειρήσεων και των βασικών μετόχων τους είτε με αθέτηση εγγυημένων με ακίνητα δανειακών τους υποχρεώσεων. Και η μία και η άλλη περίπτωση οδηγεί σε κατακόρυφη αύξηση της προσφοράς και κατάρρευση των τιμών.
Του Γιάννη Λόφου.
Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
