Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 16:37

Οι εξελίξεις  που καταγράφηκαν από τις αρχές του 2005 μέχρι σήμερα έχουν αλλάξει άρδην την δυναμική της αγοράς καθώς δημιουργείται ένα σημαντικό απόθεμα κατοικιών το οποίο στη πραγματικότητα δεν έχει ομοιογενή προέλευση και στόχευση. Από τη μία πλευρά είναι κατοικίες που ανεγέρθησαν από κατασκευαστές που προορίζονται για άμεση πώληση στην υψηλότερη δυνατή τιμή. Από τη άλλη πλευρά είναι οι κατοικίες που προήλθαν από τη αντιπαροχή και οι οποίες προορίζονται είτε πώληση είτε για ενοικίαση. Η δευτερη κατηγορία μπορεί να αποδειχθεί δούρειος ίππος για την ανατροπή του σημερινού status τόσο στη αγορά όσο και στη ενοικίαση κατοικίας

Σύμφωνα με εκτιμήσεις αρμοδίων παραγόντων ο αριθμός των κατοικιών που πέρασαν στα χέρια των οικοπεδούχων ξεπερνά τις 150.000. Οι ιδιοκτήτες των κατοικιών αυτών στη συντριπτική τους πλειοψηφία προχωρούν στη άμεση εκμετάλλευση κυρίως με τη προώθηση για ενοικίαση και δευτερευόντως με τη πώληση τους . Είτε στη μία περίπτωση είτε στη άλλη το καταληκτικό αποτέλεσμα είναι η αύξηση της προσφοράς. Είναι δεδομένο ότι ένας ιδιοκτήτης που απέκτησε ένα ακίνητο περιουσιακό στοιχείο με αντιπαροχή είναι περισσότερο βιαστικός στη αξιοποίηση του ακίνητου σε σύγκριση με ένα επαγγελματία ο οποίος μπορεί να διαχειρίζεται το χρόνο με τρόπο ώστε να διατηρούνται οι τιμές στάσιμες ή στη καλύτερη περίπτωση να ανεβαίνουν .Αντίθετα ο ιδιοκτήτης στη προσπάθεια του να διαθέσει το συντομότερο δυνατόν το ακίνητο του συμπιέζει τις τιμές επηρεάζοντας έτσι και το προϊόν του επαγγελματία. Πρόκειται δηλαδή για ένα φαύλο κύκλο που αν ξεκινήσει κανείς δεν γνωρίζει πως και πότε μπορεί να σταματήσει.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα  θα υπάρξει στη αγορά ενοικίων όπου θα σημειωθεί η μεγαλύτερη πίεση λόγω της σπουδής των ιδιοκτητών να προωθήσουν τα ακίνητα τους στη αγορά. Το σημαντικότερο πρόβλημα θα δημιουργηθεί σε περιοχές με έντονη ανοικοδόμηση στις οποίες το επίπεδο των τιμλων πώλησης κινείται στα επίπεδα του μέσου όρου. Αντίθετα στις καινούργιες περιοχές το πρόβλημα θα είναι σχετικά μικρότερο αφού η ζήτηση δεν φαίνεται ότι θα υπολείπεται της προσφοράς. Εκεί ‘όμως η αγορά απειλείται με ανατροπή είναι σε πόλεις της περιφέρειας στις οποίες μειώθηκε ο αριθμός των εισακτέων φοιτητών περιορίζοντας έτσι τη ζήτηση για ενοικιάζόμενες κατοικίες. Στη περίπτωση αυτή που η τοπική ζήτηση είναι περιορισμένη μπορούν να σημειωθούν φαινόμενα κατρακύλας των τιμών αφού οι επενδύσεις σε κατοικίες σχεδόν διπλασιαάσθηκαν στη διάρκεια της τελευταίας εξαετίας.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 16:37

Στις νέες κατοικίες που θα ανεγερθούν στην διάρκεια της επόμενης διετίας στην Αττική το 40% θα έχει εμβαδόν έως 50 τετραγωνικά μέτρα . Ανάλογη είναι και η εικόνα που διαμορφώνεται στην αγορά του οικοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης. Σύφωνα με πρόσφατη μελέτη η σύγχρονη αγορά κατοικίας στην Ελλάδα βρίσκεται σε διαδικασία έντονων αλλαγών οι οποίες δεν μπορούν να ερμηνευθούν αποκλειστικά με βάση την πορεία των οικονομικών μεγεθών. Οι οικονομικοί μετανάστες ένα σημαντικό ποσοστό από τους οποίους επιλέγουν την μόνιμη εγκατάσταση στην χώρα. Η μείωση του αριθμού των γάμων και η αύξηση της μέσης ηλικίας που πραγματοποιείται και η αύξηση του αριθμού των διαζυγίων είναι παράγοντες οι οποίοι όχι μόνο επηρεάζουν αλλά καθορίζουν την ζήτηση. Επίσης δεν θα πρέπει να υποβαθμισθεί το φαινόμενο της υπογεννητικότητας το οποίο σιγά-σιγά δεν θα επηρεάσει μόνο το ασφαλιστικό αλλά και το σύνολο της οικονομικής δραστηριότητας. Ένα ακόμα στοιχείο το οποίο θα αρχίσει να αναδεικνύεται στα επόμενα χρόνια θα είναι και η διαφορετικές συμπεριφορές σε επιμέρους αγορές. Για παράδειγμα ενώ στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας θα καταγράφονται σημάδια στασιμότητας ή και υποχώρησης σε περιφερειακές αγορές θα παρατηρείται άνθιση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Η ερμηνεία άλλωστε αυτού του φαινομένου συνδέεται όχι μόνο με τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης αλλά –και το κυριότερο- με την αλλαγή του οικονομικού προφιλ του πλθυσμού ημιαστικών και αγροτικών περιοχών . Τα πρόσφατα στοιχεία της ΕΣΥΕ που αφορούν στην εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας φαίνεται ότι επιβεβαιώνουν την σχετική άποψη καθώς από αυτά προκύπτει τόσο ο περιορισμός του εμβαδού των νέων κατοικιών όσο και διαφοροποιήσεις από περιοχή σε περιοχή.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 16:37

Τι θα κάνατε αν είχατε την πολυτέλεια της επιλογής, μεταξύ της αγοράς με δάνειο ή με μετρητα; Η αληθεια είναι ότι ένας αυξανόμενος αριθμός αγοραστών πληρώνουν πλέον με μετρητά. Ορισμένοι από αυτούς επειδή δεν έχουν άλλη επιλογή, λόγω αποκλεισμού από τον τραπεζικό δανεισμό. Υπάρχουν και άλλοι που βρέθηκαν με μετρητό για πολλούς και διάφορους λόγους όπως για παράδειγμα από ένα εφαπαξ ή και ακόμα από τα μετρητά που εισέπραξαν από προγράμματα εθελουσίας εξόδου . Τελικά αγορά με μετρητό ή με δάνειο; Αν μπορείτε να εξασφαλίσετε τραπεζικό δανεισμό τότε σήμερα είναι μία καλή στιγμή λόγω των χαμηλών επιτοκίων.

Όμως μία προσφορά με βάση τα μετρητά θα μπορούσε να βοηθήσει στο να πάρετε μια καλύτερη τιμή σε ένα σπίτι, ή και να αντιμετωπίσετε με επιτυχία υποψήφιους αγοραστές, οι οποίοι πρέπει να εξασφαλίσουν δάνειο για να πληρώσουν τον πωλητή. Με δεδομένο ότι πολλοί υποψήφιοι αποτυγχάνουν να πάρουν δάνεια, οι αγοραστές έχοντας ζωντανή την προοπτική του να μη πωλήσουν, έχουν μεγαλύτερη προτίμηση σε μία πρόταση σε μετρητό. Το πιο σημαντικό ερώτημα στο οποίο πρέπει να δώσει απάντηση ο αγοραστής αφορά στην ρευστότητα του. Αν έχει την οικονομική δυνατότητα να κλείσει τα χρήματά του σε ένα σπίτι για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα σίγουρα δεν θα βγεί χαμένος .

Πάντως αυτό που θα πρέπει να τονιστεί είναι ότι , ένα σπίτι δεν είναι η καλύτερη επένδυση για να κλείσει κάποιος τα χρήματά του και αυτό λόγω των χαμηλών αποδόσεων που προσφέρει. Στη σημερινή αγορά, μπορεί να είναι πολύ επικίνδυνο να αγοράσει κάποιος ένα σπίτι αν δεν προτίθεται να το διατηρήσει για τουλάχιστον πέντε ή έξι χρόνια. Ένα άλλο πρόβλημα που μπορεί να ανακύψει είναι στην περίπτωση που έχει ξοδέψει όλα του τα μετρητά και κάποια στιγμή στο μέλλον χρειαστεί ρευστότητα . Τότε η μοναδική λύση είναι η τράπεζα αλλά με επιτόκια –κατά πάσα βεβαιότητα-πολύ υψηλότερα από τα σημερινά. Για το λόγο αυτό ίσως είναι καλύτερα να πάρετε στεγαστικό και να τοποθετήστε τα χρήματα σας μία επένδυση που θα προσφέρει καλύτερη απόδοση και δυνατότητα άμεσης ρευστοποίησης. Εάν η ρευστότητα δεν προκαλεί ανησυχία - που σημαίνει ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά- τότε το βασικό ερώτημα είναι η απόδοση των επενδύσεων.

Με την καταβολή μετρητών, τότε θα αποφύγετε πληρωμές δόσεων στεγαστικού δανείου περίπου 5%, . Αυτό είναι σαν να εχετε επενδύσει σε μία προθεσμιακή κατάθεση ¨Ένα άλλο θέμα αφορά στα φορολογικά: πόθεν έσχες, τεκμήρια, αυτοτελής φορολόγηση είναι στοιχεία που δεν πρέπει να υποβαθμίσετε. Κάποιοι πιο ριψοκίνδυνοι θα προτιμήσουν τα μετρητά γιατί με αυτά μπορούν να κερδίσουν πολύ περισσότερο μίας πιο ριψοκίνδυνης επένδυσης όπως οι μετοχές. Σωστά αλλά τότε θα πρέπει να υπολογίσετε ένα ασφάλιστρο κινδύνου για την επιλογή σας .

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 16:37

Το real estate αποτελεί ένα σημαντικό κομμάτι του πλούτου πολλών ανθρώπων. Για παράδειγμα πάνω από το 80% των ελλήνων έχουν ιδιόκτητο σπίτι ή κάποιο άλλο ακίνητο περιουσιακό στοιχείο. Ποιοι είναι όμως οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων;

Δημογραφικά στοιχεία

Δημογραφικά στοιχεία είναι τα στοιχεία που περιγράφουν τη σύνθεση του πληθυσμού, πχ ηλικία, φυλή, φύλο, εισόδημα και μεταβολή του πληθυσμού σε μία συγκεκριμένη αγορά. Τα δεδομένα αυτά αποτελούν σημαντικό παράγοντα που επηρεάζει την ακίνητη περιουσία καθώς από αυτά συναρτώνται οι τιμές και τα είδη των ακινήτων που έχουν ζήτηση. Οι μεγάλες αλλαγές στα δημογραφικά στοιχεία μπορεί να έχουν μεγάλο αντίκτυπο στις τάσεις της αγορά ακίνητων για αρκετές δεκαετίες.

Επιτόκια

Τα επιτόκια έχουν επίσης σημαντικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων. Μεταβολές των επιτοκίων μπορούν να επηρεάσουν σε μεγάλο βαθμό την ικανότητα του ανθρώπου να αγοράσει μια κατοικία. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι όταν τα επιτόκια πέφτουν, το κόστος για ένα στεγαστικό μειώνεται, γεγονός που δημιουργεί μια υψηλότερη ζήτηση για ακίνητη περιουσία. Αντίθετα, όταν τα επιτόκια αυξάνονται, το κόστος μεγαλώνει , μειώνοντας έτσι τη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων.

Η Οικονομία

Ένας άλλος βασικός παράγοντας που επηρεάζει την αξία του ακινήτου είναι η υγεία της οικονομίας. Αυτό εν γένει μετριέται βάσει οικονομικών δεικτών, όπως: το ΑΕΠ , τα στοιχεία για την: απασχόληση, μεταποιητική δραστηριότητας, πληθωρισμό κλπ. Σε γενικές γραμμές, όταν η οικονομία είναι σε ύφεση επηρεάζεται και η αγορά ακινήτων.

Οικονομική Πολιτική

Η νομοθεσία είναι επίσης ένας άλλος παράγοντας που μπορεί να έχει ένα αρκετά μεγάλο αντίκτυπο στη ζήτηση ακινήτων και τις τιμές. Φορολογικές επιβαρύνσεις ή εκπτώσεις και οι επιδοτήσεις είναι μερικοί από τους τρόπους που η κυβέρνηση μπορεί να ενισχύσει ή να αποδυναμώσει τη ζήτηση για ακίνητη περιουσία.