Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 05:37

Νέα δεδομένα στην αγορά κατοικία φέρνει η απόφαση του υπουργείου Οικονομικών να θεωρεί τους ημιυπαίθριους και τους βοηθητικούς χώρους που αλλάζουν χρήση τεκμήριο και να υπόκεινται σε ΦΑΠ. Με την κίνηση αυτή που σημαίνει αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης , 700.000 ιδιοκτήτες βρίσκονται μπροστά σε μία πραγματικότητα την οποία δεν είχαν υπολογίσει ούτε όταν έκαναν την αγορά αλλά και ούτε όταν υπήχθησαν στις ρυθμίσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος . Στην πραγματικότητα , οι άνθρωποι αυτοί είναι πλέον όμηροι των αντικειμενικών αξιών αφού από την αύξηση τους θα εξαρτηθεί: -αν θα πληρώσουν επιπλέον φόρο εισοδήματος -αν θα υπαχθούν σε Φόρο Ακίνητης Περιουσίας Στην πραγματικότητα μία αύξηση των αντικειμενικών αξιών σε μέσο ποσοστό 25% θα αυξήσει, κατά μερικές δεκάδες χιλιάδες τους υπόχρεους σε ΦΑΠ με δεδομένο ότι με την ρύθμιση των ημιυπαίθριων , η αλλαγή χρήσης σημαίνει ότι το εμβαδόν κύριας κατοικίας αυξάνεται τουλάχιστον κατά 15%. Παράλληλα , η κίνηση αυτή , θα επηρεάσει και την ήδη χειμαζόμενη αγορά κατοικίας αφού , οι υποψήφιοι αγοραστές είτε θα στραφούν σε μικρότερα σπίτια είτε θα προτιμήσουν κατοικίες που οι κατασκευαστές δεν έχουν νομιμοποιήσει τους ημιυπαίθριους. Πιο συγκεκριμένα, η επιφάνεια των τακτοποιημένων χώρων υπολογίζεται για:

Τεκμήριο

Οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι και άλλοι χώροι (υπόγεια, σοφίτες, παρκινγκ κ.λπ.) δηλώνονται στο έντυπο Ε1 της δήλωσης όχι ως βοηθητικοί χώροι αλλά ως χώροι κύριας χρήσης και θα προσαυξάνουν τη συνολική επιφάνεια των κύριων χώρων της κατοικίας και κατά συνέπεια το τεκμήριο διαβίωσης. Για παράδειγμα για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. με 30 τ.μ. ημιυπαίθριους χώρους το τεκμήριο διαβίωσης ανέρχεται σήμερα σε 4.900 ευρώ (3.400 ευρώ για την επιφάνεια των 100 τ.μ. + 900 ευρώ για τον ημιυπαίθριο ). Με την τακτοποίηση του ημιυπαίθριου η επιφάνεια των κύριων χώρων της κατοικίας αυξάνεται σε 130 τ.μ. και το τεκμήριο σε 5.200 ευρώ. Στην περίπτωση που οι τακτοποιημένοι χώροι δεν είχαν δηλωθεί ποτέ στα έντυπα Ε1 και Ε9, το 2012 θα πρέπει να δηλωθούν. Σε αυτή την περίπτωση οι φορολογούμενοι θα δουν το τεκμήριο να αυξάνεται από 3.400 ευρώ σε 5.200 ευρώ.

Τόκοι στεγαστικών

Η ρύθμιση επηρεάζει και στο υπολογισμό της επιφάνειας κατοικίας που αποκτήθηκε ως πρώτη κατοικία με στεγαστικό δάνειο και που οι τόκοι εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα ή από το φόρο. Αυτό ισχύει τόσο για τα δάνεια που συνάφθηκαν μέχρι 31/12/2002 όσο και γι΄ αυτά που έχουν συναφθεί από 1/1/2003 και μετά. Χιλιάδες φορολογούμενοι που είχαν κατοικίες επιφάνειας λίγο κάτω από το όριο των 120 τ.μ. με την προσμέτρηση των ημιυπαίθριων χώρων θα έχουν μικρότερη φοροαπαλλαγή για τους τόκους πρώτης κατοικίας.

Φόρος Ακίνητης Περιουσίας και Ε9

Οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι χώροι δεν υπολογίζονται για την επιβολή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας και δεν απαιτείται να αναγραφούν ως κύριοι χώροι στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011. Οι ημιυπαίθριοι χώροι που τακτοποιούνται θα πρέπει να δηλωθούν ως χώροι κύριας χρήσης στο Ε9 του επόμενου έτους της τακτοποίησης μόνο στην περίπτωση που επέρχεται κάποια μεταβολή στο ιδιοκτησιακό τους καθεστώς (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας - ψιλής κυ¬ρι¬ότητας κ.λπ.). Από τη στιγμή που δηλώνεται στο Ε9 ακίνητο που περιλαμβάνει τακτοποιημένο ημιυπαίθριο χώρο τότε υπολογίζεται στο ΦΑΠ. «Τακτοποιημένοι» χώροι (κλειστά γκαράζ, αποθήκες, σοφίτες) που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι ουδέποτε είχαν αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, πρέπει να αναγραφούν στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του οικείου έτους, μετά την τακτοποίησή τους.

Φόρος μεταβίβασης

Οι ημιυπαίθριοι χώροι και οι χώροι σε υπόγειο, ισόγειο, σοφίτα, οι οποίοι μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία (πωλούνται) και ήδη κατά το χρόνο της μεταβίβασης (αγοραπωλησίας) έχουν τακτοποιηθεί, υπάγονται σε φόρο μεταβίβασης ανάλογα με τη χρήση τους. Κατά τη μεταβίβαση των χώρων, για τους οποίους έχει περαιωθεί η προβλεπόμενη διαδικασία και έχει χορηγηθεί η παραπάνω βεβαίωση, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί φοροαπαλλαγής λόγω μεταβίβασης πρώτης κατοικίας. Το ίδιο ισχύει και στη φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών.

Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 05:37

Μεγαλώνει το απόθεμα των αδιάθετων ακινήτων καθώς καθημερινά προστίθενται και νέα ακίνητα (καινούργια και μεταχειρισμένα) στην λίστα των 120.000 αδιάθετων κατοικιών που ήταν στις αρχές του 2011. Σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών καθημερινά, εμφανίζονται στα γραφεία τους άνθρωποι που προσφέρουν τα ακίνητα τους προς πώληση . «Η προσφορά ακινήτων προς πώληση αυξάνεται με ρυθμό περί το 1-1,5% τον μήνα. Στην συντριπτική τους πλειοψηφία είναι κατοικίες με ηλικία μέχρι 10 ετών που βρίσκονται σε περιοχές κατοικίας της μεσαία τάξης», τόνιζε χαρακτηριστικά μεσίτης που δραστηριοποιείται σε περιοχές όπως το Χαλάνδρι, τον Χολαργό και την Αγία Παρασκευή κλπ. Πρέπει να σημειωθεί, ότι ανάλογη εικόνα εμφανίζει και η αγορά των καινούργιων κατοικιών .

Από την μία πλευρά, οι πωλήσεις νέων κατοικιών έχουν φτάσει στο ναδίρ ενώ από την άλλη στο απόθεμα προστίθενται και νέες κατοικίες . Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι σύμφωνα με εκτιμήσεις , οικονομικών αναλυτών από τις αρχές του 2010 μέχρι το τέλος του 2011 θα έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες που αντιπροσωπεύουν περισσότερες από 70.000 κατοικίες. Τι σημαίνει αυτό;

Πολύ απλά με εξαίρεση τις κατοικίες που απευθύνονται για ιδιόχρηση όλες οι υπόλοιπες θα προστεθούν στην μακρά λίστα των αδιάθετων κατοικιών. Η εικόνα αυτή , αφορά στο σύνολο της Ελλάδας δηλαδή σε κύριες και δευτερεύουσες κατοικίες που βρίσκονται τόσο σε αστικές περιοχές όσο και σε τουριστικούς προορισμούς. «Το μεγάλο πρόβλημα στην αγορά είναι ότι η παντελής έλλειψη αγοραστών οδηγεί σε αύξηση του αδιάθετου αποθέματος και συνακόλουθα σε μία πρωτοφανή κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Ήδη περισσότερες από 1.000 οικοδομικές επιχειρήσεις έχουν διακόψει την δραστηριότητά τους ενώ άλλες τόσες έχουν «παγώσει» τις κατασκευές και απλώς διατηρούν ένα μικρό γραφείο –σφραγίδα», τόνιζε χαρακτηριστικά κορυφαίος συνδικαλιστικός εκπρόσωπος του κλάδου των κατασκευών.

«Δεν είναι τυχαίο άλλωστε , ότι σε όλες τις έρευνες του ΙΟΒΕ για το επιχειρηματικό κλίμα που έχουν διεξαχθεί το τελευταίο εξάμηνο οι προσδοκίες των κατασκευαστών που ασχολούνται με ιδιωτικά έργα βρίσκονται στο ναδίρ». Ο ίδιος επιχειρηματίας μάλιστα διατύπωνε την εκτίμηση ότι μέχρι το τέλος του χρόνου ο αριθμός των αδιάθετων κατοικιών θα ξεπεράσει τις 200.000 .

Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 05:37

«Η κυβερνητική πολιτική κατεδαφίζει από πλευράς αξίας την ακίνητη περιουσία, σε λίγο θα παρακαλάμε να πουλήσουμε ακίνητα και οι ιδιοκτήτες που δεν θα έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν θα θεωρούνται φοροφυγάδες». Αυτό τόνισε τη Δευτέρα σε τηλεοπτική εκπομπή ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Στράτος Παραδιάς. «Με την πολιτική της κυβέρνησης μπαίνουν στην ίδια μοίρα αυτοί που έχουν ακίνητα και δεν παίρνουν εισόδημα και αυτοί που παίρνουν εισόδημα» εξήγησε αναφερόμενος στην αύξηση της φορολογίας στα ακίνητα που επιφέρει το Μεσοπρόθεσμο. Σύμφωνα με τον κ. Παραδιά η νομοθεσία προβλέπει τιμή πρώτης προσφοράς την αντικειμενική αξία που είναι πολύ πιο πάνω από την πραγματική. «Η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα είναι λαϊκό κτήμα δεν είναι τσιφλίκι μίας ολιγαρχίας στη χώρα μας. Η ακίνητη περιουσία αποτελούσε τη σπονδυλική στήλη της ελληνικής οικογένειας» ανέφερε χαρακτηριστικά.

Για την «άπνοια» που επικρατεί στην αγορά ακινήτων αναρωτήθηκε αν θα έρθει ο επενδυτής να μπει στη φάκα. «Πρόκειται για μία πολύ δυσάρεστη κατάσταση. Υπάρχει κόσμος που θα ενδιαφερόταν να πουλήσει, αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές. Εξομοιώνουν την αδυναμία πληρωμής φόρων με τη φοροδιαφυγή και σου λεει ποινές φυλάκισης. Αν δεν προσέξουμε θα φτάσουμε στο σημείο να παρακαλάμε να πουλήσουμε τα ακίνητα. Τιμωρούνται αυτοί οι άνθρωποι για τις επιλογές και το μόχθο της ζωής τους» υπογράμμισε.

Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 05:37

Τα στοιχεία για την εξέλιξη των πωλήσεων είναι αποκαλυπτικά. Οι λιγοστοί αγοραστές έχουν στραφεί πλέον στα μεταχειρισμένα σπίτια με αποτέλεσμα οι πωλήσεις νέων κατοικιών να έχουν στην πραγματικότητα περιοριστεί στο ελάχιστο. Οι αναλυτές λένε ότι, αυτή η κατάσταση είναι τόσο ακραία που θα μπορούσε να καθυστερήσει μια ουσιαστική ανάκαμψη για την αγορά νέας κατοικίας τουλάχιστον δύο ακόμη χρόνια με ολέθριες επιπτώσεις για την απασχόληση και την ανάπτυξη. Γιατί όμως σημειώθηκε αυτή η στροφή; «Για τους αγοραστές η μαγική λέξη είναι το κόστος. Η εποχή της πολυτέλειας έχει περάσει .

Αυτό που ρωτούν είναι η τιμή, οι φόροι, τα τεκμήρια, οι επιβαρύνσεις και το κόστος συντήρησης. Η πολυτέλεια είναι πλέον προνόμιο για λίγους αφού αυτοί που αγοράζουν σήμερα είναι είτε εκείνοι που θέλουν να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες είτε εκείνοι που πιστεύουν ακόμα στις επενδύσεις σε ακίνητα. Οι πρώτοι μετρούν το κόστος και οι δεύτεροι την απόδοση. Και οι δύο παράμετροι δεν εξυπηρετούν την αγορά ενός καινούργιου σε σύγκριση με ένα μεταχειρισμένο.» τόνιζε χαρακτηριστικά μεσίτης που επικεντρώνεται στην αγορά κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας και στα βόρεια προάστεια. Η τάση αυτή δεν φαίνεται να αντιστρέφεται σύντομα. Παρά την πτώση των πωλήσεων, οι τιμές των νέων κατοικιών εξακολουθούν να είναι σημαντικά υψηλότερες από τις αντίστοιχες των μεταχειρισμένων που πωλούνται στην ίδια περιοχή. Το αποτέλεσμα όλων αυτών των κινήσεων είναι το απόθεμα των αδιάθετων νέων κατοικιών να αυξάνεται κάθε μήνα , αφού οι ήδη υφιστάμενες δεν πωλούνται και σε αυτές προστίθενται και άλλες κατοικίες από τις άδειες που λήγουν και δεν μπορούν να ανανεωθούν.

«Πρόκειται για ένα φαύλο κύκλο από τον οποίο θα ξεφύγουμε μόνο αν οι κατασκευαστές αποφασίσουν να ρίξουν τις τιμές κάτι που δεν είναι πιθανό καθώς το κόστος αυξάνεται ενώ από την άλλη πλευρά τα διαμερίσματα που δεν πωλούνται αποτελούν περιουσιακό στοιχείο που υποκαθιστά την αποταμίευση. Αυτός είναι άλλωστε ο λόγος που χιλιάδες οικοδομές έχουν σταματήσει στα μπετά ή και στα τούβλα.» επεσήμανε χαρακτηριστικά μεγάλος κατασκευαστής.