Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 07:36

Επεκτείνεται και στις μισθώσεις ακινήτων από τις 9 Ιουλίου η υποχρεωτική έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης, που εφαρμόζεται ήδη από την αρχή του χρόνου για τις αγοραπωλησίες. Το πιστοποιητικό εκδίδεται από ενεργειακούς επιθεωρητές, κοστίζει 1 - 2 ευρώ ανά τ.μ. για τα σπίτια και 2,5 ευρώ ανά τ.μ. για τα λοιπά κτήρια, ενώ ο στόχος που εξυπηρετεί είναι να γνωρίζει ο αγοραστής ή ενοικιαστής πόση ενέργεια θα χρειάζεται να καταναλώνει για θέρμανση, ψύξη, φωτισμό, αερισμό κλπ.

Η Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων ζήτησε ήδη από τη νέα ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής διετή αναβολή της έκδοσης ενεργειακών πιστοποιητικών για τις μισθώσεις, καθώς και κατάργηση (στο πλαίσιο της πολιτικής απελευθέρωσης των επαγγελμάτων) των ελάχιστων αμοιβών που προβλέπονται για τους ενεργειακούς επιθεωρητές. Με τα τωρινά δεδομένα πάντως, όσοι νοικιάσουν ακίνητα μετά τις 9 Ιουλίου θα πρέπει να εξασφαλίσουν πρώτα το ενεργειακό πιστοποιητικό. Ο αριθμός πρωτοκόλλου του πιστοποιητικού πρέπει να αναφέρεται στο συμφωνητικό και η εφορία δεν θα θεωρεί τα συμβόλαια, αν ο ιδιοκτήτης δεν προσκομίζει αντίγραφο του πιστοποιητικού (αντίστοιχα στις αγοραπωλησίες οι συμβολαιογράφοι αναγράφουν στα συμβόλαια τον αριθμό πρωτοκόλλου του πιστοποιητικού και επισυνάπτουν ένα αντίγραφό του).

Η έκδοση πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης είναι υποχρεωτική μόνο για τις νέες συμβάσεις μίσθωσης (όχι για ανανεώσεις υφιστάμενων συμβάσεων) και εφαρμόζεται σε ακίνητα άνω των 50 τετραγωνικών. Εξαιρούνται επίσης τα κτίρια με χρήσεις βιομηχανίας, βιοτεχνίας, εργαστηρίου, αποθήκης, στάθμευσης αυτοκινήτων, καθώς και τα πρατήρια καυσίμων. Με το πιστοποιητικό, το κτήριο κατατάσσεται σε βαθμίδα ενεργειακής απόδοσης, κάτι ανάλογο με την κατάταξη που ισχύει από χρόνια για τις ηλεκτρικές συσκευές. Επίσης, ο ενεργειακός επιθεωρητής υποβάλλει στο πιστοποιητικό και συστάσεις για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου.

Το κόστος έκδοσης πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης είναι:

-Για επιθεώρηση ολόκληρης πολυκατοικίας 1 ευρώ ανά τετραγωνικό, με ελάχιστο κόστος 200 ευρώ.

-Για διαμέρισμα 2 ευρώ ανά τ.μ., ελάχιστο κόστος 150 ευρώ.

-Για μονοκατοικία 1,5 ευρώ ανά τ.μ., ελάχιστο κόστος 200 ευρώ.

-Για άλλες χρήσεις κτιρίων (π.χ. γραφεία) οι αμοιβές είναι 2,5 ευρώ ανά τ.μ. για επιφάνεια έως 1000 τ.μ. (ελάχιστο κόστος 300 ευρώ) και 1,5 ευρώ για τα επιπλέον (άνω των 1000 τ.μ.).

ι αμοιβές αυτές είναι οι ελάχιστες και δεν περιλαμβάνουν ΦΠΑ Η Ομοσπονδία Ιδιοκτητών ζήτησε να καθιερωθούν οι προβλεπόμενες αμοιβές ως ανώτατες, για να προστατευθούν οι πολίτες, και όχι ως κατώτατες. Ζητά επίσης να αναβληθεί η εφαρμογή του ενεργειακού πιστοποιητικού στις μισθώσεις μέχρι το τέλος του έτους και από την επόμενη χρονιά να εφαρμοστεί τμηματικά, πρώτα για χώρους μεγάλων εμβαδών (π.χ. άνω των 500 τ.μ.) και στη συνέχεια για τις μισθώσεις μικρότερων ακινήτων.

Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 07:36

Η αγορά ακινήτων αντιπροσωπεύει ένα σημαντικό μέρος του πλούτου των περισσότερων ανθρώπων, και αυτό ισχύει ιδιαίτερα για την Ελλάδα. Ποια στοιχεία επηρεάζουν την πορεία της αγοράς ακινήτων;

1. Δημογραφικά

Τα δημογραφικά είναι τα στοιχεία που περιγράφουν τη σύνθεση του πληθυσμού, όπως : ηλικία, , το φύλο, το εισόδημα. Παράλληλα καταγράφει τους ρυθμούς μεταβολής του πληθυσμού. Αυτά τα στατιστικά στοιχεία αποτελούν σημαντικό παράγοντα που επηρεάζουν τις τιμές αλλά και τι είδους ακίνητα έχουν ζήτηση. Οι μεγάλες αλλαγές στην δημογραφικά στοιχεία έχουν αντίκτυπο στις τάσεις της αγοράς ακίνητων για αρκετές δεκαετίες. Για παράδειγμα, η μεταπολεμική γενιά αυτή που γεννήθηκε μεταξύ 1945 και 1964 είναι ένα παράδειγμα για το πώς μπορεί να επηρεάσει την αγορά ακινήτων. Πολλοί από αυτούς βρίσκονται στα πρόθυρα της συνταξιοδότησης και αυτό μπορεί να επηρεάσει την αγορά ακινήτων και ειδικότερα : -Τη ζήτηση για εξοχικές κατοικίες σε δημοφιλείς περιοχές διακοπών -Τη ζήτηση για μεγαλύτερες κατοικίες.

2. Επιτόκια

Τα επιτόκια έχουν σημαντικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων. Αλλαγές των επιτοκίων μπορούν να επηρεάσουν σε μεγάλο βαθμό την ικανότητα ενός ατόμου να αγοράσει ένα σπίτι. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι όταν πέφτουν τα επιτόκια, το κόστος του στεγαστικού μειώνεται, και αυτό με τη σειρά του προκαλεί υψηλότερη ζήτηση που οδηγεί τις τιμές σε αύξηση .Αντίθετα, όταν τα επιτόκια αυξάνονται, το κόστος του στεγαστικού μεγαλώνει μειώνοντας έτσι τη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων.

3. Η Οικονομία

Ένας άλλος βασικός παράγοντας που επηρεάζει την αξία της ακίνητης περιουσίας είναι η γενική κατάσταση της οικονομίας. Αυτό συνήθως μετριέται με οικονομικούς δείκτες, όπως: το ΑΕΠ , τη απασχόληση , τη μεταποιητική δραστηριότητα, , κλπ.. Ωστόσο, ο κυκλικός χαρακτήρας της οικονομίας μπορεί να έχει διαφορετικές συνέπειες για διαφορετικούς τύπους ακινήτων.

4. Οι κυβερνητικές πολιτικές

Η νομοθεσία είναι επίσης ένας άλλος παράγοντας που μπορεί να έχει ένα αρκετά μεγάλο αντίκτυπο στη ζήτηση ακινήτων και στις τιμές. Εκπτώσεις φόρου και επιδοτήσεις είναι μερικοί από τους τρόπους που η κυβέρνηση μπορεί να ενισχύσει προσωρινά τη ζήτηση για την ακίνητη περιουσία. Απο την άλλη πλευρά, πολιτικές που βασίζονται στην υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας -όπως αυτές που εφαρμόζονται σήμερα-μπορούν να οδηγήσουν σε διαρκή πτώση την αγορά.

Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 07:36

Σε αγορά μικρών και φθηνών κατοικιών και σε χαρτοφυλάκια ακινήτων χαμηλής ή μεσαίας αξίας οδηγεί η πρόθεση της κυβέρνησης να προχωρήσει σε μείωση του αφορολόγητου από τις 400.000 ευρώ στις 200.000 ευρώ. Σε περίπτωση που ψηφιστεί η επιβολή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας από το παραπάνω ποσό, είναι σίγουρο ότι θα υπάρξουν και σημαντικές αλλαγές στις επιλογές των Ελλήνων για την αγορά ακινήτων ή αντίστοιχα για την πώληση αυτών. Ακόμη πιο μεγάλες αναμένεται να είναι οι ανατροπές σε περίπτωση που επικρατήσει και το σενάριο της επιβάρυνσης της κατοχής ακίνητης περιουσίας μέσω της επιβολής νέου τέλους 0,1% ή 0,2% που θα πληρώνεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ. Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι η δημιουργία ενός περιβάλλοντος υψηλής φορολογίας δρα σε βάρος των μεγάλων και ακριβών χαρτοφυλακίων. Εκτιμούν δηλαδή ότι τα επόμενα χρόνια θα προκύψουν οι εξής αλλαγές: Ποια ακίνητα θα πληρώσουν ΦΑΠ με το νέο αφορολόγητο

1 Όταν ανακάμψουν οι αγοραπωλησίες ακινήτων, οι υποψήφιοι αγοραστές θα επιλέγουν ακίνητα με χαμηλή αντικειμενική αξία και πάντως κάθε μέλος της οικογένειας να μην ξεφεύγει από τις 200.000 ευρώ. Το ποσό αυτό δεν είναι μεγάλο, ειδικά αν από το 2012 αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες. Ετσι, στην τσιμπίδα του ΦΑΠ θα πιαστούν χιλιάδες ιδιοκτήτες σε περιοχές όπου η αντικειμενική αξία είναι από 1.500 ευρώ το τετραγωνικό και πάνω, αν υπολογίσει κανείς ότι οι περισσότεροι Ελληνες αναζητούν σπίτια γύρω στα 100 τ.μ.

2 Θεωρείται δεδομένο ότι θα βγουν ευνοημένες οι φθηνές και μεσαίες περιοχές, δηλαδή όσες έχουν σπίτια με μικρές ή μεσαίες αντικειμενικές αξίες. Είναι δύσκολο να πάρει κάποιος σπίτι σε γειτονιά με 1.800 ευρώ/τ.μ. αντικειμενική αξία, καθώς θα ξεπεράσει το όριο και θα πληρώνει κάθε χρόνο ΦΑΠ. Περιοχές που θα αποτελέσουν πόλο έλξης είναι στα δυτικά προάστια, η Νίκαια, το Αιγάλεω, ο Κορυδαλλός, το Κερατσίνι. Στα ανατολικά προάστια είναι τα Σπάτα, το Μαρκόπουλο, η Λούτσα, η Κερατέα, τμήματα του Γέρακα και της Παιανίας. Στα βόρεια προάστια είναι γειτονιές που η αντικειμενική αξία δεν ξεπερνά τα 1.500 - 1.600 ευρώ/τ.μ., όπως ο Χολαργός, το Χαλάνδρι, το Μαρούσι. Στα νότια προάστια είναι ορισμένες περιοχές που δεν «βλέπουν» θάλασσα ώστε να έχουν αυξημένες αντικειμενικές.

3 Για τους περισσότερους Ελληνες ήταν και θα εξακολουθήσουν να είναι απαγορευτικές οι πολύ ακριβές περιοχές. Στο εξής, λόγω και του ΦΑΠ, πάνω από 200.000 ευρώ θα είναι ακόμη πιο δύσκολη η αγορά τέτοιων ακινήτων. Χαμένες, όμως, είναι και περιοχές της Αττικής μεσαίας δυναμικής, όπως π.χ. Χαλάνδρι, Βριλήσσια, Κηφισιά, Παλλήνη, Πετρούπολη, Χαϊδάρι, Ελληνικό, Ηλιούπολη, Φάληρο.

4 Θεωρείται σίγουρο ότι θα υπάρξει «μοιρασιά» της ακίνητης περιουσίας οικογενειών ώστε να μην πληρώνουν το ετήσιο φόρο. Δηλαδή, αν μια οικογένεια έχει δύο τρία ακίνητα αξίας 380.000 ευρώ θα «σπάσει» το χαρτοφυλάκιο σε δύο αξίας π.χ. 190.000 ευρώ ώστε να μην επιβάλλεται ο ΦΑΠ. Θα αυξηθούν έτσι οι μεταβιβάσεις μέσω γονικών παροχών, κληρονομιών.

5 Οι περιοχές που είναι «τυχερές» μετά την απόφαση να μην πέσει τον αφορολόγητο στις 100.000 ευρώ όπως αρχικά είχε διαρρεύσει είναι γειτονιές που έχουν αντικειμενική αξία λίγο κάτω ή λίγο πάνω από τα 1.000 ευρώ/τ.μ. Για παράδειγμα το Αιγάλεω (850 ευρώ/τ.μ.), η Νέα Φιλαδέλφεια (900 ευρώ/τ.μ.), το Περιστέρι (800 ευρώ/τ.μ.), η Καισαριανή (1.000 ευρώ/τ.μ.), το Γαλάτσι (1.100 ευρώ/τ.μ.). Αν και τίποτε δεν είναι σίγουρο ως προς τη νέα φορολογική μεταχείριση της ακίνητης περιουσίας, εντούτοις όλα δείχνουν ότι πάμε σε ένα καθεστώς φορολόγησης της κατοχής ακινήτων. Το γεγονός αυτό καθιστά δύσκολη τη διατήρηση πολλών ακινήτων από τα λεγόμενα μικρά και μεσαία «βαλάντια» που θα αδυνατούν να πληρώνουν κάθε χρόνο τους φόρους ακινήτων, αλλά και κάθε δίμηνο το νέο τέλος μέσω της ΔΕΗ.

Ετσι, τα επόμενα χρόνια αναμένεται να υπάρξει μαζική προσφορά ακινήτων, κυρίως εξοχικών, οικοπέδων και αγροτεμαχίων στην επαρχία. Οι ιδιοκτήτες σπιτιών σε πόλεις θα διατηρήσουν την κατοικία που μένουν αλλά θα επιχειρήσουν να «ξεφορτωθούν» όσα ακίνητα δεν είναι προς άμεση αξιοποίηση, δεν αποδίδουν κάποιο ικανοποιητικό εισόδημα και δεν θεωρούνται «φιλέτα» με μεγάλη μελλοντική αξία.

Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 07:36

Θέλετε να διαπιστώσετε αν το επίπεδο των τιμών πώλησης των κατοικιών είναι υπερτιμημένο; Το πιό αποδοτικό τεστ σύμφωνα με πρόσφατες μελέτες είναι να συγκρίνετε το κόστος χρηματοδότησης με την τιμή του ενοικίου . Υπό κανονικές συνθήκες, οι άνθρωποι δεν θα πληρώνουν πολύ λιγότερο για τη μίσθωση ενος σπιτιού απο ότι θα πλήρωναν σε στεγαστικά δάνειο προκειμένου να γίνει δικό τους.Σε μία πρόσφατη έρευνα που έγινε στην αγορά των ΗΠΑ έδειξε ότι η διαφορά είναι περίπου 15%.Το 2006 , όταν δηλαδή οι τιμές κατοικιών έφθασαν στα ύψη , η μέση διαφορά ήταν 35%.Σε ορισμένες πόλεις μάλιστα όπως στο Λας Βέγκας, Φοίνιξ και το Μαϊάμι, η διαφορά είχε φθάσει στο 50%. Γιατί έγινε αυτό;

Μα πολύ απλά διότι τα ενοίκια αυξήθηκαν με βραδύτερους ρυθμούς σε σύγκριση με τις τιμές κατοικιών.Από το 1999 έως το 2007, τα ενοίκια διαμερισμάτων αυξήθηκαν 32%,αλλά τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν περισσότερο από τρεις φορές πιο γρήγορα, περίπου 105%. Η πτώση των τιμών αποκατέστησε την ισσοροπία και η διαφορά το φθινόπωρο κινιόνταν στα επίπεδα του 17%. Και η τύχη του Λας Βέγκας; Εκεί οι τιμές κατοικίας μόνο το τελευταίο χρόνο κατέγραψαν απώλειες 24,50%!!! Πως θα κάνετε τη μέτρηση:

ΒΗΜΑ 1ο : Υπολογίστε μετα απο έρευνα αγοράς το μέσο κόστος αγοράς ενός ΚΑΙΝΟΥΡΓΙΟΥ διαμερίσματος σε οποιαδήποτε περιοχή.

ΒΗΜΑ 2ο: Υπολογίστε τις δόσεις ενός στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο.

ΒΗΜΑ 3ο: Μετά απο έρευνα αγορά υπολογίστε το κόστος ενοικίασης του ίδιου σπιτιού.

ΒΗΜΑ 4ο: Εκτιμήστε στην διαφορά