Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 09:56

Είναι παλιά, δεν μπορούν να νοικιαστούν , βρίσκονται σε περιοχές που έχουν απαξιωθεί απο την εγκληματικότητα και όχι μόνο δεν αποδίδουν αλλά "κοστίζουν " στους ιδιοκτήτες τους. Αυτά είναι τα χαρακτηριστικά μία νέας μεγάλης κατηγορίας ακινήτων που έχουν κάνει την εμφάνιση τους στην αγορά και που απειλούν να ανατρέψουν ακόμα και αυτή την εύθραυστη ισσοροπία που υπάρχει. Πρόκειται για τα λεγόμενα "άχρηστα" ακίνητα που ο αριθμός τους ανέρχεται σε δεκάδες χιλιάδες σε όλη την Ελλάδα.Μεγάλο είναι το πρόβλημα στα διαμερίσματα παλιών πολυκατοικιών τα οποία είναι και τα πλέον ασύμφορα ακίνητα. Αφενός ζητείται ενεργειακό πιστοποιητικό και αφετέρου απαιτούνται μεγάλα ποσά για αντικατάσταση ανελκυστήρα ή για εργασίες αποκατάστασης ηλεκτρικών ή υδραυλικών συστημάτων. «Είναι αδύνατον για χιλιάδες ιδιοκτήτες να πληρώσουν τόσο μεγάλα ποσά προκειμένου να ανακαινίσουν διαμερίσματα 30 και 40 ετών. Ετσι, τα ακίνητα αυτά χάνουν την εμπορική τους αξία, όμως για την Εφορία είναι περιουσία που πρέπει να φορολογηθεί», επισημαίνει κτηματομεσίτης, ο οποίος έχει στο χαρτοφυλάκιό του σπίτια σε τιμή ευκαιρίας. Στην κατηγορία των «άχρηστων» και ασύμφορων ακινήτων είναι και τα εξοχικά, κατοικίες και οικόπεδα. Οι ιδιοκτήτες τα έχουν βγάλει στο σφυρί για να τα «ξεφορτωθούν» προτού ξεκινήσει η φοροεπιδρομή.

Αυτό που φοβούνται οι ειδικοί της κτηματαγοράς είναι μια νέα «έκρηξη» της προσφοράς ακινήτων όλων των ειδών, μόλις αρχίσουν να έρχονται τα «ραβασάκια» της Εφορίας για την πληρωμή φόρων. Αν δηλαδή στην αγορά «πέσουν» μερικές ακόμη χιλιάδες ακινήτων που θα πωλούνται λόγω ανάγκης ή αδυναμίας πληρωμής φόρων, θα προκληθεί μια υπερπροσφορά άνευ προηγουμένου, η οποία θα απαξιώσει τα υπάρχοντα ακίνητα. «Με τη ζήτηση να βρίσκεται στο ναδίρ θα χρειαστούν πολλά χρόνια προκειμένου να απορροφηθεί το στοκ ακινήτων», επισημαίνουν οι ειδικοί και συνεχίζουν: «Ακίνητα στην επαρχία ή επαγγελματικοί χώροι που βρίσκονται σε «νεκρές» εμπορικά περιοχές θα βγουν στο σφυρί.

Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 09:56

Δέκα μεγάλες αλλαγές έφερε η κρίση στην αγορά κατοικίας με αποτέλεσμα το προφίλ τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή να είναι εντελώς διαφορετικό σε διάστημα 1300 ημερών περίπου.

1. Λιγότερα τετραγωνικά. Οι περιορισμένες αγορές που έγιναν στην διάρκεια της τριετίας αφορούσαν σε μικρότερα σπίτια το μέσο εμβαδόν των οποίων δεν ξεπερνούσε τα 100 τετραγωνικά μέτρα.

2. Μεταχειρισμένα. Η στροφή προς τα μεταχειρισμένα έχει ξεπεράσει κάθε προσδοκία. Αιτία, η «ψαλίδα» των τιμών με τα καινούργια που οφείλεται τόσο στη ανάγκη των πωλητών να πουλήσουν όσο και στην προσπάθεια των κατασκευαστών να διατηρήσουν τα επίπεδα των τιμών.

3. Εγκατάλειψη των μεγάλων και πολυτελών κατοικιών. Η συρρίκνωση των χορηγήσεων από τις τράπεζες , η κρίση στο εμπόριο και η φορολογία ουσιαστικά «πάγωσαν» την αγορά μεγάλων και πολυτελών κατοικιών.

4. Επιστροφή στο κέντρο. Το φαινόμενο είναι ιδιαίτερα έντονο στην Αττική και στην Θεσσαλονίκη , καθώς η ζήτηση προσανατολίστηκε σε περιοχές που βρίσκονται ή που έχουν πρόσβαση στους τόπους εργασίας καθώς και σε περιοχές με εμπορικές και εκπαιδευτικές υποδομές. Η αιτία δεν είναι καμία άλλη παρά η ανάγκη μείωσης του μηνιαίου κόστους διαβίωσης.

5. Εγκατάλειψη των «αναδυόμενων» αγορών. Οι συνοικίες στις οποίες το προφίλ διαμορφώνονταν από μισθωτούς με μεσαία και χαμηλά εισοδήματα είχαν την μεγαλύτερη επίπτωση από την κρίση. Η αιτία είναι τα ποσοστά ανεργίας , η εργασιακή ανασφάλεια και η μείωση του εισοδήματος. Ανάλογη εικόνα , διαμορφώθηκε και σε περιοχές που το αγοραστικό τους κοινό βασίστηκε στα μεσαία εισοδήματα και οι οποίες αναπτύχθηκαν στην διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας πχ Μεσόγεια .

6. Χρηματοδότηση. Η μεγάλη αλλαγή εντοπίζεται στην επιστροφή στο παρελθόν όταν το στενό οικογενειακό και συγγενικό περιβάλλον ήταν ο κύριος χρηματοδότης του αγοραστή κατοικίας.

7. Δόσεις. Σε πολλές περιπτώσεις τόσο σε μεγάλα αστικά κέντρα όσο και στην εξοχική κατοικίας αρκετοί κατασκευαστές επανέφεραν το μοντέλο της προκαταβολής και της σταδιακής εξόφλησης.

8. Στροφή στην ενοικίαση. Η ζήτηση για ενοικιαζόμενα σπίτια έχει αυξηθεί και αυτό υποδηλώνει και η αύξηση των τιμών ενοικίων των κατοικιών. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι περισσότεροι δυνητικοί αγοραστές εγκατέλειψαν την προοπτική της άμεσης αγοράς. Φυσικά η αγορά ενοικίασης μεγάλων και πολυτελών κατοικιών υπέστη καθίζηση.

9. Εγκληματικότητα. Η εγκληματικότητα είναι ο νέος παράγοντας της αγοράς κατοικίας στα μεγάλα αστικά κέντρα και κυρίως στην Αττική. Η θεαματική αύξηση των ποσοστών της εγκληματικότητα ήδη έχει απαξιώσει το 20% του αποθέματος κατοικιών της αγοράς του κέντρου της Αθήνας.

10. Ανασφάλεια. Το 12% των κατοικιών που πουλήθηκαν από το 2002 μέχρι το 2008 κινδυνεύουν να βγουν στο σφυρί του πλειστηριασμού καθώς οι ιδιοκτήτες τους δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τον δανεισμό που έχουν.

Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 09:56

Κατακόρυφη μείωση παρουσιάζουν οι πωλήσεις ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, παρά τη σχετική μείωση τιμών, σύμφωνα με τους μεσίτες. Όπως υποστηρίζουν, η μείωση σε σχέση με την περσινή χρονιά αγγίζει το 50%, την ώρα που οι τιμές των ακινήτων έχουν πέσει έως και 20% στον νομό. Ο πρόεδρος του συλλόγου των κτηματομεσιτών Μ. Αναγνώστου σε χθεσινή συνέντευξη Τύπου τόνισε πως “η κίνηση στην αγοραπωλησία ακινήτων είναι πολύ μικρή, κάτι που επιδεινώνεται από τα προβλήματα δανειοδότησης που δημιουργούν οι τράπεζες”. Επικαλέστηκε δε στοιχεία από την εφορία Καλαμαριάς, όπου το πρώτο τετράμηνο του 2010 σημειώθηκαν 1.500 πωλήσεις ακινήτων, ενώ το αντίστοιχο διάστημα του 2011, μόλις 300. Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με το Επαγγελματικό Επιμελητήριο Θεσσαλονίκης, για πρώτη φορά φέτος υπάρχουν περισσότερες διαγραφές από ό,τι εγγραφές στα μητρώα του. “Το πρώτο εξάμηνο του 2010, είχαμε 2.279 εγγραφές σε σχέση με το φετινό διάστημα που ήταν 2013. Παράλληλα, οι διαγραφές πέρσι ήταν 2.085 και φέτος 2.380, ήταν δηλαδή περισσότερες από τις εγγραφές”, ανέφερε χαρακτηριστικά ο πρόεδρος του Επιμελητηρίου.

Πέμπτη, 28 Νοέμβριος 2024 09:56

Ανάλυση των Αναστασίου Γ. Βάππα, και Βασιλικής Παραδιά, Δικηγόρων Αθηνών

Το πιο σύνηθες πλέον πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη τη χώρα δεν είναι άλλο από αυτό της «δυστροπίας» των μισθωτών τους, δηλαδή της μη καταβολής από μέρους του μισθωτή του οφειλόμενου μισθώματος κατά τον συμφωνημένο τρόπο. Είναι γεγονός ότι πολλοί μισθωτές δεδομένης της οικονομικής κρίσης και των κακών συνθηκών της αγοράς δεν μπορούν να ανταποκριθούν στην εμπρόθεσμη και προσήκουσα καταβολή του μισθώματος, είναι όμως εξίσου πολλοί και οι μισθωτές αυτοί, που είτε μισθώνουν ένα ακίνητο γνωρίζοντας εκ των προτέρων ότι δεν θα είναι σε θέση να καταβάλουν κανένα απολύτως μίσθωμα, είτε αρνούνται να εκπληρώσουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις όχι γιατί δεν μπορούν, αλλά γιατί δεν θέλουν, επικαλούμενοι προσχηματικά την οικονομική κρίση. Ο όρος της «δυστροπίας», ο οποίος ακολουθείται για ιστορικούς λόγους στο άρθρο 66 του ΕισΝΚΠολΔ, δεν έχει να κάνει -όπως πολλοί, εσφαλμένα θεωρούν- με την γενικότερη συμπεριφορά του μισθωτή, αλλά μόνον με τον «τρόπο» με τον οποίον πρέπει να καταβάλλεται το μίσθωμα, αλλά και οι λοιπές υποχρεώσεις του μισθωτή που εξομοιώνονται με αυτό. Έτσι σύμφωνα με την πάγια θέση της νομολογίας «η δυστροπία υπάρχει όταν ο μισθωτής τελεί σε υπερημερία για την καταβολή του μισθώματος. Η περιέλευση του μισθωτή σε υπερημερία τεκμαίρεται από μόνη την άπρακτη παρέλευση της ημέρας που έχει οριστεί για την καταβολή του μισθώματος, αίρεται δε, κατά την έννοια των άρθρων 341, 342 ΑΚ, μόνο αν ο μισθωτής αποδείξει ότι η καθυστέρηση της καταβολής οφείλεται σε εύλογη αιτία, ήτοι σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη» (Έτσι και ΑΠ 1229/2005, ΝοΒ 2006, σ. 207 επ. ΕφΑθ 7404/2007, ΕπΔικΠολ 2011, σ. 87 επ. και πολλές άλλες). Από τα παραπάνω είναι προφανές ότι μοναδικό κρίσιμο γεγονός για την διάγνωση της δυστροπίας αποτελεί η μη καταβολή του μισθώματος την συγκεκριμένη ημέρα που έχει συμφωνηθεί. Ασφαλώς ο μισθωτής μπορεί να προβάλει κατ’ ένσταση -όποτε πρέπει αυτός να αποδείξει- ότι η μη προσήκουσα καταβολή του μισθώματος οφείλεται σε γεγονός για το οποίο αυτός δεν έχει ευθύνη. Μία σειρά τέτοιων ισχυρισμών κρίθηκαν σχετικά πρόσφατα από το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών –όταν τα συμπτώματα της οικονομικής κρίσης είχαν αρχίσει να γίνονται ορατά- με την με αριθμό 2686/2009 απόφασή του επί αγωγής που είχε χειριστεί το Δικηγορικό Γραφείο «Στράτου Παραδιά και Συνεργατών».

Σύμφωνα με τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης αυτής, η μισθώτρια ενός πολυώροφου κτιρίου, η οποία ήταν μη κερδοσκοπική εταιρία παροχής υγειονομικών υπηρεσιών, πλήρως χρηματοδοτούμενη από το Ελληνικό Δημόσιο, δεν κατέβαλε εμπροθέσμως και προσηκόντως το μηνιαίο μίσθωμα, επικαλούμενη αφενός μεν ότι δεν είχε λάβει την χρηματοδότηση που δικαιούταν από το Ελληνικό Δημόσιο -και ως εκ τούτου δεν μπορούσε να καταβάλλει το μίσθωμα- αφετέρου δε ότι με προσωρινή διαταγή του αρμόδιου Ειρηνοδικείου, που είχε ληφθεί σε βάρος της κατόπιν αίτησης του προσωπικού της, πριν την συζήτηση της αγωγής και κατά την διάρκεια των μηνών που δεν κατέβαλε μίσθωμα, υφίστατο απαγόρευση πληρωμής οποιασδήποτε ληξιπρόθεσμης υποχρέωσής της πλην της μισθοδοσίας. Το Πρωτοδικείο, με την προαναφερθείσα απόφασή του, απέρριψε όλους τους παραπάνω ισχυρισμούς της μισθώτριας και δέχθηκε την αγωγή των εκμισθωτών για απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας, με το σκεπτικό ότι δεν αποδείχθηκε ότι η καταβολή του μισθώματος εξαρτιόταν από την περίοδο χρηματοδότησης της μισθώτριας «εφόσον το μισθωτήριο ρητά ανέφερε ότι «το μίσθωμα προκαταβάλλεται από το μισθωτή μέσα στο πρώτο πενθήμερο κάθε ημερολογιακού μήνα». Περαιτέρω το Πρωτοδικείο έκρινε ως αβάσιμο και τον ισχυρισμό της μισθώτριας σχετικά με την σε βάρος της προσωρινή διαταγή διότι «προϋπόθεση άρσης της ευθύνης του μισθωτή είναι ότι το επικαλούμενο περιστατικό είναι προγενέστερο του χρόνου καταβολής του μισθώματος, γιατί αν είναι μεταγενέστερο δεν μπορεί να επηρεάσει το γεγονός της ήδη υπάρχουσας καθυστέρησης και επομένως της δυστροπίας». Βεβαίως, πρέπει σε κάθε περίπτωση να επισημανθεί ότι σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Αρείου Πάγου, σχετικά με την εύλογη αιτία που δικαιολογεί την μη προσήκουσα καταβολή του μηνιαίου μισθώματος, έχει κριθεί ότι «εύλογη αιτία δεν αποτελεί η από οποιαδήποτε αιτία οικονομική δυσχέρεια, η οποία δεν απαλλάσσει τον μισθωτή από τις συνέπειες της υπερημερίας» καθόσον «με την ενοχή ο οφειλέτης αναδέχεται την ικανότητα προς πορισμό των απαιτουμένων οικονομικών μέσων για την εκπλήρωση της παροχής» (ΑΠ 96/1989, 1080/2001). Τέλος σημειώνεται ότι στην περίπτωση της επανειλημμένης δυστροπίας (για την οποία έχει γίνει εκτενής αναφορά και είχε δημοσιευθεί και η σχετική απόφαση ΜΠΑ 2705/2005 στο τεύχος 77 του περιοδικού μας), η καταβολή των μισθωμάτων μετά το χρόνο, κατά τον οποίο έγιναν ληξιπρόθεσμα και απαιτητά, -ακόμα και πριν την συζήτηση της σχετικής αγωγής- δεν αίρει την καθυστέρηση που σημειώθηκε με την μη εμπρόθεσμη καταβολή τους (ΕφΑθ 7404/2007, ΕπΔικΠολ 2011, σ. 87 επ ΑΠ 551/1992, ΕλλΔ/νη 34 σ. 1080 επ.). Ως εκ τούτου και στην περίπτωση αυτή ο μισθωτή παραμένει δύστροπος και ως εκ τούτου οφείλει να αποδώσει το μίσθιο ακίνητο στον εκμισθωτή.

Η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. παγίως συνιστά στα μέλη της να προσπαθούν να έρχονται σε συνεννόηση με τους φερέγγυους μισθωτές τους -ιδίως όταν τους γνωρίζουν και έχουν συνεργαστεί μαζί τους επί σειρά ετών- ώστε να προσαρμόζουν κατά περίπτωση τους όρους των μισθωτηρίων, προκειμένου οι μισθώσεις αυτές να διατηρηθούν εν μέσω της κρίσης και να μην υπάρξουν ακόμα περισσότερα ξενοίκιαστα ακίνητα. Όμως και οι μισθωτές οφείλουν να γνωρίζουν ότι η κρίση αυτή και οι οικονομικές δυσκολίες που όλοι αντιμετωπίζουμε, και ιδιαίτερα οι ιδιοκτήτες με τα τεράστια συσσωρευμένα φορολογικά βάρη, δεν μπορεί να αποτελεί το καθημερινό πρόσχημα για την συστηματική μη καταβολή του μηνιαίου μισθώματος, γιατί η έγκαιρη συμμόρφωση όλων με τις οικονομικές υποχρεώσεις τους αποτελεί τον ακρογωνιαίο λίθο της λειτουργίας της οικονομίας και του ίδιου του κράτους.