Σε περιβάλλον δήμευση μέσω φορολογίας βρίσκεται πλέον η αγορά ακινήτων. Στη συντριπτική πλειονότητα των φορολογούμενων, ο πραγματικός συντελεστής φορολόγησης δεν υποχωρεί κάτω από το 50% έως 60%. Σε οριακές περιπτώσεις όμως μπορεί να φθάνει μέχρι 70% . Αυτό σημαίνει ότι από τα 100 ευρώ ενοίκιο που μπορεί να εισπράττει ένας φορολογούμενος που εκμισθώνει ένα διαμέρισμα, τελικά στην τσέπη του φθάνουν να μένουν μόλις τα 25.

Ας υποθέσουμε ότι ένας φορολογούμενος είναι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος επιφάνειας 65 τετραγωνικών μέτρων που το εκμισθώνει με μηνιαίο μίσθωμα 320 ευρώ, δηλαδή το ετήσιο έσοδό του από το συγκεκριμένο ακίνητο είναι 3.840 ευρώ. Ας αρχίσουμε τώρα να καταγράφουμε τις φορολογικές επιβαρύνσεις του:

1. Φόρος εισοδήματος με βάση τη φορολογική κλίμακα. Ανάλογα με το ύψος του εισοδήματός του ο φορολογούμενος θα καταβάλει στην εφορία έως και το 45% του μισθώματος που εισπράττει. Δηλαδή θα καταβάλει στην εφορία ετησίως τα 1.728 ευρώ για το φόρο εισοδήματος με βάση τη φορολογική κλίμακα.

2. Συμπληρωματικός φόρος. Στο εισόδημα από ενοίκια η εφορία επιβάλει πρόσθετο φόρο 1,5%. Στην προκειμένη περίπτωση ο φορολογούμενος θα καταβάλει συμπληρωματικό φόρο 57,6 ευρώ ετησίως.

3. Έκτακτη εισφορά “αλληλεγγύης” επί των εισοδημάτων. Ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος φθάνει ακόμη και στο 4%, δηλαδή έως και 153,6 ευρώ ετησίως.

4. Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ). Πρόκειται για το γνωστό χαράτσι στα ακίνητα μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ. Αν υποθέσουμε ότι το διαμέρισμα είναι παλαιότητας άνω των 25 ετών και βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.400 ευρώ τότε το συγκεκριμένο διαμέρισμα επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη του με ετήσιο χαράτσι 325 ευρώ.

5. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας. Αν υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης έχει εκτός από αυτό το διαμέρισμα στην κατοχή του και άλλα ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ τότε θα κληθεί να καταβάλει ετησίως και ΦΑΠ ύψους 109,2 ευρώ (0,2% επί της αντικειμενικής αξίας του διαμερίσματος η οποία ανέρχεται στα 54.600 ευρώ).

6. Έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού. Θεσπίστηκε από φέτος και κοστίζει κατ΄ ελάχιστον 150 ευρώ. Έχει δεκαετή διάρκεια, δηλαδή επιβαρύνει το διαμέρισμα με 15 ευρώ ετησίως.

7. Έκδοση πιστοποιητικού ηλεκτρολογικής εγκατάστασης. Χρεώνεται συνήθως 60 ευρώ και έχει διάρκεια 14 ετών, δηλαδή 4,3 ευρώ ετησίως.

8. Δαπάνες συντήρησης και επισκευών. Δεν πρόκειται για φόρο. Ωστόσο επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη σημαντικά αφαιρώντας του σημαντικό μέρος από το εισόδημα που εισπράττει. Για ένα διαμέρισμα όπως αυτό του παραδείγματος το ετήσιο κόστος συντήρησής του ανέρχεται περίπου σε 400 ευρώ (κόστος βαφής κάθε τρία έτη, αποκατάσταση βλαβών κλπ).

Με όλα τα παραπάνω ο συνολικός λογαριασμός που πληρώνει ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος μπορεί να ανέλθει στα 2.792,70 ευρώ. Από το εισόδημα του ενοικίου αφαιρείται κατά συνέπεια περίπου το 73% λόγω κυρίως φόρων και κόστους συντήρησης. Να σημειωθεί ότι στην περίπτωση που υπάρξει διένεξη με τον ενοικιαστή για μη καταβολή μισθωμάτων, τότε τα νομικά έξοδα για την αποβολή του τελευταίου από το διαμέρισμα ανεβάζουν ακόμη περισσότερο το κόστος για τον ιδιοκτήτη.

Στο νέο φορολογικό θα επανακατατεθεί νέα ρύθμιση, μετά την απόσυρση της διάταξης που καθιστούσε τεκμήριο διαβίωσης την ύπαρξη παταριών και σοφιτών που τακτοποιήθηκαν, όπως ενημέρωσε ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Παντελής Οικονόμου την Επιτροπή Οικονομικών. «Την αποσύρουμε» ανέφερε, προσθέτοντας ωστόσο ότι δεν μπορεί να έχουν ευνοϊκή αντιμετώπιση αυτοί που αυθαιρέτησαν. «Υπάρχει χρονική μετάθεση διά της οποίας σταματά η παραφιλολογία και η κακοπιστία» είπε.

Νέος γύρος αυξήσεων των αντικειμενικών αξιών έρχεται τον Ιούνιο. Δεν είναι μόνο η πρόταση της επιτροπής διαλόγου για την αναμόρφωση του φορολογικού συστήματος για αναπροσαρμογή των αντικειμενικών ώστε να προσεγγίσουν τις αγοραίες αλλά και η υποχρέωση που έχει αναληφθεί βάσει μνημονίου.

Έτσι αμέσως μετά τις εκλογές η νέα κυβέρνηση θα κληθεί να υιοθετήσει ένα νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών . Όπως εκτιμούν παράγοντες της κτηματαγοράς το νέο σύστημα θα οδηγήσει:

-Σε αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών για κατοικίες (διαμερίσματα και μονοκατοικίες).Παρότι οι αγοραίες τιμές έχουν υποχωρήσει από 7,5% έως 24,5% από το 2008 μέχρι και σήμερα στις περισσότερες των περιπτώσεων παραμένουν ακόμη σε επίπεδα πολύ υψηλότερα των αντικειμενικών. Η άνοδος των αντικειμενικών θα είναι μεγαλύτερη στις περιοχές όπου καταγράφεται μικρή μείωση των αγοραίων τιμών . Ενδεικτικά να αναφέρουμε πως η μείωση των τιμών την τελευταία τετραετία είναι χαμηλότερη του 10% σε περιοχές όπως η Αργυρούπολη, το Ελληνικό, η Νέα Σμύρνη, το Παλαιό Φάληρο, ο Διόνυσος, η Πεντέλη, η Δροσιά, η Κηφισιά κ.ά..

-Σε μειώσεις των αντικειμενικών για εμπορικά ακίνητα όπου οι αγοραίες τιμές έχουν σημειώσει καθίζηση λόγω και της συρρίκνωσης της καταναλωτικής ζήτησης.

Η άνοδος των αντικειμενικών τιμών στις κατοικίες θα επιφέρει μπαράζ πρόσθετων επιβαρύνσεων σε φόρους και τέλη που βαρύνουν τα ακίνητα και υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές. Ενδεικτικά να αναφέρουμε ότι αναλογικά θα αυξηθούν το έκτακτο τέλος ακινήτων , το ΤΑΠ, ο φόρος μεταβίβασης , οι φόροι κληρονομιών , δωρεών και γονικών παροχών, τέλη και δικαιώματα που καταβάλλονται σε δικηγόρους , συμβολαιογράφους και τα έξοδα υποθηκοφυλακείου. Πιστεύεται πως οι νέες αυτές αυξήσεις θα έχουν ως αποτέλεσμα να δεχθεί νέο πλήγμα η εδώ και μία τουλάχιστον τριετία “παγωμένη” κτηματαγορά Θα πρέπει να τονιστεί ότι αρχικά η τρόικα είχε προτείνει μια οριζόντια αύξηση των αντικειμενικών της τάξης του 25%.

Η αποχώρηση της ΝΔ από τον διάλογο για το Φορολογικό δεν φαίνεται να εμποδίζει το υπουργείο Οικονομικών να εκδώσει πόρισμα με τις θέσεις στις οποίες «συγκλίνουν» φορείς και κόμματα. Πηγές του υπουργείου Οικονομικών θεωρούν ότι το κείμενο αυτό, που θα δοθεί στη δημοσιότητα στο τέλος της εβδομάδας, θα αντικατοπτρίζει και τις θέσεις της ΝΔ με δεδομένο ότι συμμετείχε -όπως λένε - σε όλες, πλην των δύο τελευταίων, συνεδριάσεις για την αναμόρφωση του Φορολογικού. «Δεν υπάρχει συμφωνία σε τίποτα. Αν συγκλίνουν στις δικές μας απόψεις, καλοδεχούμενες οι προτάσεις» σημειώνουν στελέχη της ΝΔ. Στο κείμενο αυτό, σύμφωνα με πληροφορίες, κεντρικό σημείο αναφοράς θα αποτελεί η καθιέρωση δύο μόνο φόρων στα ακίνητα, που θα αντικαταστήσουν το τέλος ακινήτων και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας ο πρώτος και όλους τους δημοτικούς φόρους και τέλη ο δεύτερος. Θα υπάρχει αναφορά και στην προοπτική κατάργησης των φοροαπαλλαγών με την πρόβλεψη αντικατάστασής τους από κοινωνικά επιδόματα για τους οικονομικά ασθενέστερους.