Μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της ΑΑΔΕ θα γίνει η καταγραφή των ακινήτων και των εισοδημάτων. Ο Διαχειριστής κάθε ακινήτου το οποίο εκμισθώνεται μέσω κάποιας ηλεκτρονικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης τις επόμενες ημέρες που θα ανοίξει η εφαρμογή της ΑΑΔΕ θα πρέπει να ακολουθήσει τα εξής βήματα:

1. Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Η Διαδικασία Εγγραφής και Οριστικοποίησης στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» γίνεται ηλεκτρονικά μέσω του διαδικτυακού τόπου www.aade.gr από κάθε «Διαχειριστή» με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης που διαθέτει στο TAXISnet. Ο «Διαχειριστής», στην περίπτωση που είναι και ιδιοκτήτης, προκειμένου να λάβει αριθμό εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», απαιτείται να έχει επιβεβαιωθεί ο Α.Τ.ΑΚ. που αναγράφει με τα στοιχεία που τηρούνται στα υποσυστήματα (Ο.Π.Σ. Περιουσιολόγιο) της ΔΗΛΕΔ και να αντιστοιχεί σε εμπράγματα δικαιώματα πλην της ψιλής κυριότητας, ενώ στην περίπτωση που είναι υπεκμισθωτής θα πρέπει να έχει επιβεβαιωθεί και ο αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που έχει συνάψει με τουλάχιστον έναν ιδιοκτήτη του ακινήτου που προτίθεται να εγγράψει.

2. Υποβολή της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά μισθωτή. Τα στοιχεία που καταχωρούνται στη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» ανά βραχυχρόνια μίσθωση είναι τουλάχιστον:

– ο αριθμός εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»,

– το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή το συνολικό ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης,

– η επωνυμία έκαστης ψηφιακής πλατφόρμας,

– τα στοιχεία του μισθωτή, η έναρξη λήξη της μίσθωσης και

– ο τρόπος πληρωμής του μισθώματος.

3. Ως «Ακίνητο» ορίζεται:

– Το διαμέρισμα,

– Η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

– Οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,

– Τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών. Τα «Ακίνητα» που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση δύναται να είναι ενιαίοι χώροι, ή να μισθώνονται τμηματικά.

4. Καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στοιχείων (συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.α.) απαραίτητων για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος, ανά δικαιούχο εισοδήματος.

5. Δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, τους οποίους ο Διαχειριστής, δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει κατά την εγγραφή του Ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

6. Ως Διαχειριστής βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται είτε ο κύριος του ακινήτου ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής ή τρίτος (κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκκαθαριστής κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, προσωρινός διαχειριστής, μεσεγγυούχος, επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας, που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση).

7. Σε περίπτωση, που ο Διαχειριστής εκμισθώνει διακριτά στην πλατφόρμα περισσότερους του ενός χώρους στο ίδιο ακίνητο θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό αριθμό μητρώου για κάθε έναν από αυτούς. Υπογραμμίζεται ότι για κάθε ένα ακίνητο ορίζεται ένας μόνο «Διαχειριστής».

Με διαφορετικές αξίες εξακολουθεί το κράτος να φορολογεί την ακίνητη περιουσία των νοικοκυριών, καθώς άλλη τιμή εφαρμόζεται για την επιβολή του ΕΝΦΙΑ και άλλη για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, δηλαδή το ίδιο ακίνητο φορολογείται διαφορετικά αν πρόκειται να πουληθεί και διαφορετικά αν παραμένει στην κατοχή του ιδιοκτήτη του.

Πρόκειται για άλλη μία παγκόσμια πρωτοτυπία της Ελλάδας και ένα από τα πλέον σαφή δείγματα παραλογισμού του φορολογικού συστήματος, απόρροια της προσέγγισης της Πολιτείας απέναντι στο «αγαθό» της ακίνητης περιουσίας, το οποίο έχει εξελιχθεί σε μέσο κάλυψης δημοσιονομικών αναγκών μέσω της υπερφορολόγησής του και όχι σε αναπτυξιακό εργαλείο. Το αποτέλεσμα είναι, πλέον, ο κλάδος της οικοδομής να συνεισφέρει στο ΑΕΠ λιγότερο από 1% (οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν υποχωρήσει σε 0,6% από 11% που ήταν το 2007).

• Συντελεστές παλαιότητας. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι συντελεστές παλαιότητας, οι οποίοι είναι εκ διαμέτρου αντίθετοι εκείνοι που εφαρμόζονται στον ΕΝΦΙΑ σε σχέση με τους αντίστοιχους των αντικειμενικών αξιών.

Στον ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται ουσιαστικά συντελεστής «νεότητας», καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει προσαύξηση του φόρου μέχρι και 25%. Και αυτό παρά το γεγονός ότι η τιμή ζώνης που λαμβάνεται υπόψη, αφορά ήδη νεόδμητο κτίσμα. Ετσι, π.χ., ένα νεόδμητο διαμέρισμα ηλικίας τριών ετών και τιμής ζώνης 250.000 ευρώ θα φορολογηθεί με ΕΝΦΙΑ υπολογισμένο για 312.500 ευρώ, με λόγο συντελεστή «νεότητας» 1,25 που επιβάλλεται σε ακίνητα ηλικίας από 0-4 έτη.

Στον αντίποδα, αν πρόκειται να μεταβιβαστεί ακριβώς το ίδιο σπίτι, η αντικειμενική του αξία, επί της οποίας θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης, θα είναι 225.000 ευρώ, καθώς εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,90!

Είναι προφανές ότι εδώ έχουμε υπερφορολόγηση των ακινήτων όλης της χώρας μέσω ενός «αντεστραμμένου» συντελεστή παλαιότητας, βάσει του οποίου τα παλιά ακίνητα φορολογούνται σαν καινούργια, ενώ στα ήδη νεόδμητα επαυξάνεται ακόμα περισσότερο ο φόρος. Οπως αναφέρει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επί χρόνια πρόεδρος του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών και τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, «ενώ θα έπρεπε η φορολογία ακινήτων, είτε πρόκειται για μεταβίβαση είτε για τον ΕΝΦΙΑ, να επιβάλλεται στην ίδια φορολογητέα αξία (ώστε να υπάρχει φορολογική δικαιοσύνη) έχουμε στρέβλωση και επιβολή φόρων σε πλασματικές αξίες».

Σύμφωνα με τον ίδιο, οι περισσότερες χώρες καταρτίζουν συστήματα φορολογητέων αξιών για τα ακίνητα, αλλά οι τιμές τους επιδιώκεται να είναι όσο πιο κοντά γίνεται στις εμπορικές (αγοραίες) αξίες και ασφαλώς να είναι ίδιες, είτε πρόκειται για μεταβιβάσεις είτε για φόρους κατοχής, όπως ο ΕΝΦΙΑ. «Εφόσον η πολιτεία θέλει να επιβάλει υψηλό ΕΝΦΙΑ (λόγω υποχρεώσεων της χώρας προς τους δανειστές), θα πρέπει να τοποθετήσει τους συντελεστές παλαιότητας που ισχύουν για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας», σημειώνει. Με τον τρόπο αυτό, θα προέκυπτε μείωση της αξίας (και επομένως και του φόρου) των παλαιότερων ακινήτων. Προβληματική κρίνεται και η εξάντληση του συντελεστή παλαιότητας των αντικειμενικών αξιών στα 26 έτη, πέραν των οποίων δεν απομειώνεται άλλο η αξία των ακινήτων. Είτε δηλαδή το ακίνητο είναι ηλικίας 60 ετών είτε 25, η φορολογητέα αξία είναι η ίδια.

• Συντελεστές εμπορικότητας. Το ίδιο πρόβλημα εντοπίζεται και με την απουσία συντελεστή εμπορικότητας από τον ΕΝΦΙΑ (σε σχέση με τις αντικειμενικές αξίες όπου υπάρχει τέτοιος συντελεστής), για τον οποίο όλα τα ακίνητα, ανεξάρτητα από το πού βρίσκονται, έχουν ουσιαστικά την ίδια εμπορικότητα. Το αποτέλεσμα είναι και πάλι σημαντικές αδικίες, καθώς ένα εμπορικό ακίνητο θα πληρώσει τον ίδιο φόρο κατοχής με ένα γραφείο σε όροφο στο ίδιο κτίριο. Για παράδειγμα, ένα κατάστημα 100 τ.μ. κατασκευής 1990 στην οδό Ερμού στην Αθήνα (όπου η εμπορικότητα είναι πολύ μεγάλη, δηλαδή 4,6) στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ φορολογείται περίπου 930 ευρώ, δηλαδή κατά 1% λιγότερο σε σύγκριση με ένα γραφείο 100 τ.μ. στον τρίτο όροφο του ιδίου κτιρίου (939 ευρώ). Οταν όμως πρόκειται για μεταβίβαση, η φορολογητέα αξία του καταστήματος είναι πολλαπλάσια εκείνης του γραφείου στον τρίτο όροφο. Αν είχε εφαρμοστεί ο συντελεστής εμπορικότητας, τότε ο ΕΝΦΙΑ του καταστήματος θα ήταν περίπου 4.250 ευρώ, σαφώς δικαιότερος απ’ ό,τι σήμερα.

• Συντελεστές ορόφου. Διαφορετικοί είναι ακόμα και οι συντελεστές ορόφου, καθώς όσο υψηλότερος είναι ο όροφος τόσο πιο πολύ ανεβαίνει ο συντελεστής, όταν πρόκειται για τον καθορισμό της αντικειμενικής αξίας, συγκριτικά με τον ΕΝΦΙΑ. Δηλαδή, ενώ τα διαμερίσματα πρώτου ορόφου έχουν τον ίδιο συντελεστή ορόφου (1,00), στα υπόλοιπα ακίνητα υπάρχει διαφορά. Ενα διαμέρισμα τρίτου ορόφου έχει συντελεστή 1,01 για τον ΕΝΦΙΑ, αλλά 1,1 για τον φόρο μεταβίβασης. Είναι λοιπόν ξεκάθαρο ότι χωρίς μια ριζική αναθεώρηση του τρόπου υπολογισμού των αξιών των ακινήτων της χώρας για φορολογικούς σκοπούς, το σύστημα θα παραμένει άδικο, στρεβλό και, εν πολλοίς, πέραν κάθε λογικής. Οπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, το όλο πρόβλημα των φορολογητέων αξιών πρέπει να αναθεωρηθεί πλήρως (χάραξη ζωνών, αναθεώρηση εμπορικοτήτων, αλλαγή συντελεστών παλαιότητας, εξίσωση συντελεστών ορόφου κ.λπ.) με γνώμονα την προσέγγιση των εμπορικών αξιών και φορολόγηση είτε για μεταβίβαση είτε για ΕΝΦΙΑ με βάση τις ίδιες φορολογητέες αξίες για κάθε ακίνητο. Τα δε στοιχεία θα πρέπει να ενημερώνονται σε ετήσια βάση, ώστε να αντανακλούν την πραγματική κατάσταση στην αγορά.

Την απόλυτη αβεβαιότητα θα ζήσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για όλο το χρονικό διάστημα μέχρι και τα μέσα του 2020. Το «μνημόνιο» για τους 6,2 εκατομμύρια έχοντες δικαίωμα σε ακίνητο, δεν τελειώνει στις 20 Αυγούστου καθώς ήδη έχουν προγραμματιστεί τέσσερις (!) αλλαγέςστους βασικούς συντελεστές υπολογισμού των φόρων.

Οι αλλαγές αυτές είναι οι εξής:

1. Τον Σεπτέμβριο του 2018, θα σταλούν τα ειδοποιητήρια του ΕΝΦΙΑ τα οποία θα υπολογιστούν με τις αντικειμενικές αξίες που δημοσιεύτηκαν στις αρχές Ιουνίου. Για όλες τους υπόλοιπους φόρους, θα ληφθούν υπόψη οι παλαιές αντικειμενικές αξίες δηλαδή αυτές που ισχύουν από τα μέσα του 2015. Αυτή η αλλαγή θα επιφέρει επιβαρύνσεις σε περίπου ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες ακινήτων με βάση τουλάχιστον τα στοιχεία που έδωσε το ίδιο το υπουργείο Οικονομικών.

2. Τον Ιανουάριο του 2019, οι αντικειμενικές αξίες που εγκρίθηκαν τον Ιούνιο, θα ενεργοποιηθούν και για τον υπολογισμό των φόρων μεταβίβασης (γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές, τεκμήρια κλπ). Αυτή η πρωτοτυπία –δηλαδή να προαναγγέλλονται πριν από μήνες οι αντικειμενικές αξίες που θα ισχύσουν από την 1/1/2019- ούτως ή άλλως δημιουργεί μια αναστάτωση στην αγορά καθώς οι ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι θα υπάρξει αύξηση στην τιμή ζώνης της περιοχής τους, θα πρέπει να σπεύσουν για μεταβίβαση, σε αντίθεση με τους υπόλοιπους που περιμένουν μείωση και οι οποίοι θα πρέπει να περιμένουν.

3.  Τόσο το κείμενο με τις υποχρεώσεις της μεταμνημονιακής περιόδου όσο και το κείμενο συμμόρφωσης, προβλέπουν ότι θα πρέπει να προχωρήσει η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές. Αυτό θα γίνει σε δύο φάσεις. Η πρώτη φάση θα πρέπει να γίνει μέχρι τα μέσα Ιουνίου του 2019 και η δεύτερη φάση μέχρι τα μέσα Ιουνίου του 2020. Μάλιστα ορίζεται ότι και σε αυτές τις δύο φάσεις –οι οποίες θα πρέπει να οδηγήσουν σε εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές- οι νέες αξίες που θα προκύπτουν κάθε φορά, θα πρέπει να χρησιμοποιούνται και για τον ΕΝΦΙΑ και για τους υπόλοιπους φόρους μεταβίβασης.

Άρα: ο ΕΝΦΙΑ του 2019 θα είναι διαφορετικός από του 2018 και ο ΕΝΦΙΑ του 2020 διαφορετικός από τον ΕΝΦΙΑ του 2019. Ειδικά σε λαϊκές συνοικίες όπου πρέπει να υπάρξουν αυξήσεις στις τιμές ζώνης, είναι πιθανό να υπάρξουν και νέες επιβαρύνσεις οι οποίες δεν θα απορροφηθούν από την επικείμενη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 200 εκατ. ευρώ που είναι προγραμματισμένη για την 1/1/2020.

Αυτή τη φορά, η κυβέρνηση που θα υποχρεωθεί να υλοποιήσει το «μεταμνημονιακό προαπαιτούμενο» –δια του νεοσύστατου «αυτοτελούς τμήματος εκτιμήσεων και προσδιορισμού αξιών ακινήτων- να τροποποιήσει όλες τις μεταβλητές που καθορίζουν την αντικειμενική αξία ενός περιουσιακού στοιχείου και όχι μόνο τις τιμές ζώνης. Αυτό σημαίνει ότι επίκεινται αλλαγές:

1.       Στους χάρτες του αντικειμενικού συστήματος αξιών οι οποίοι έχουν παραμείνει αμετάβλητοι εδώ και περισσότερα από 10 χρόνια παρά το γεγονός ότι οι συνθήκες στην κτηματαγορά έχουν αλλάξει άρδην κυρίως λόγω του μετρό, της Αττικής Οδού αλλά και άλλων μεγάλων έργων υποδομής.

2.       Στους συντελεστές εμπορικότητας τους οποίους επίσης δεν έχουν «αγγίξει» οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών για περισσότερα από 10 χρόνια (πέραν της οριζόντιας αλλαγής που έγινε το 2016) με αποτέλεσμα να μην έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα δεδομένου ότι έχουν αλλάξει άρδην οι συνθήκες στις εμπορικές πιάτσες.

3. Στους συντελεστές παλαιότητας οι οποίοι επίσης αλλοιώνουν πλέον σε πολύ μεγάλο βαθμό την φορολογητέα αξία των ακινήτων. Είναι ενδεικτικό ότι εφαρμόζεται ο ίδιος συντελεστής παλαιότητας σε ένα ακίνητο 50 ετών με ένα ακίνητο 26 ετών. Το πρώτο, ακίνητο μπορεί να έχει υποστεί σημαντικές φθορές και να χρίζει εκτεταμένων επισκευών και το δεύτερο να βρίσκεται σε πολύ καλύτερη κατάσταση. Κι όμως, για την εφορία, η αντικειμενική αξία αυτών των δύο ακινήτων είναι ακριβώς η ίδια.

4. Σε αυτές καθ’ αυτές τις τιμές ζώνης οι οποίες εξακολουθούν να απέχουν από τις εμπορικές αξίες σε χιλιάδες περιοχές. Εκτιμητές ακινήτων αναφέρουν ότι η πλήρης εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές θα επέλθει μόνο αν υπάρξουν αυξήσεις ακόμη και άνω του 30% σε χιλιάδες περιοχές. Από την άλλη, σε πολλές «ακριβές» περιοχές, χρειάζονται μειώσεις οι οποίες δεν έγιναν κατά τη πρόσφατη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών.

Την παράταση έως τις Πέμπτη 26 Ιουλίου για την υποβολή των φετινών φορολογικών δηλώσεων θα ανακοινώσει, σύμφωνα με πληροφορίες, το υπουργείο Οικονομικών. Η επίσημη ανακοίνωση αναμένεται εντός της ημέρας. Η απόφαση για την παράταση, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, έχει ήδη υπογραφεί, καθώς κρίθηκε επιβεβλημένη μετά τα επίμονα αιτήματα των φοροτεχνικών, αφού απομένουν ακόμη 6 ημέρες μέχρι την τυπική εκπνοή της διορίας και ο χρόνος δεν επαρκεί. Προς το παρόν έχουν υποβληθεί μόλις 3.884.054 από τις συνολικά 6,2 εκατομμύρια δηλώσεις Ε1. Με τα δεδομένα αυτά, θα έπρεπε να υποβληθούν 2,3 εκατομμύρια δηλώσεις σε λιγότερο από μια εβδομάδα ή σχεδόν 400.000 δηλώσεις την ημέρα, όταν εδώ και 2 μήνες δεν ξεπέρασαν ποτέ τις 165.916 σε μία μόνη ημέρα.