Αδυναμίες στη μέθοδο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων επισημαίνουν οι ειδικοί της αγοράς, με αποτέλεσμα σε ορισμένες περιπτώσεις να προκύπτουν υπερβολικές επιβαρύνσεις των φορολογουμένων ή, σε άλλες, αδικαιολόγητες ελαφρύνσεις. Οι αδυναμίες οφείλονται στα ειδικά χαρακτηριστικά που προσδιορίζουν την αξία των ακινήτων σε ορισμένες περιοχές, τα οποία όμως δεν λαμβάνονται υπόψη κατά τον καθορισμό των αντικειμενικών τιμών. Σχετική παρουσίαση, με θέμα «Αντικειμενικές αξίες, προβλήματα και στρεβλώσεις» έκανε ο πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και μέλος του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών κ. Χ. Χαραλαμπόπουλος μιλώντας το Σάββατο στο ετήσιο συνέδριο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων.

Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ κ. Σ. Παραδιάς δήλωσε εξάλλου στο συνέδριο την αντίθεση των ιδιοκτητών στην επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών η οποία αναμένεται το δεύτερο εξάμηνο του 2011, και ζήτησε αντίθετα μειώσεις ειδικά για τα εμπορικά ακίνητα που λόγω της κρίσης παραμένουν ξενοίκιαστα και απαξιώνονται. «Σήμερα με την οικονομική κρίση να κτυπάει τα μαγαζιά, ώστε πολλά να κλείνουν, είναι απαραίτητο να επανεξεταστούν συνολικά όλοι οι συντελεστές εμπορικότητας ώστε να μη οδηγηθούμε σε υπερφορολόγηση ομάδων ακινήτων, κάτι που συμβαίνει τώρα» επεσήμανε και ο κ. Χαραλαμπόπουλος, σημειώνοντας ότι οι συντελεστές αυτοί επηρεάζουν άμεσα και την αξία της γης (οικόπεδο). Αναφερόμενος στις αλλαγές που πρέπει να γίνουν για τα εντός σχεδίου ακίνητα, ο κ. Χαραλαμπόπουλος πρότεινε ακόμη:

- Να λαμβάνονται υπόψη παράμετροι όπως η ποιότητα κατασκευής και η κατάσταση του ακινήτου.

- Να αλλάξει η κλίμακα των συντελεστών παλαιότητας. Στις περιοχές με ακριβή τιμή γης, η απαξίωση του διαμερίσματος ή του γραφείου, λόγω παλαιότητας, είναι μικρότερη από ότι σε περιοχές με φτηνή γη (άρα και φτηνή τιμή ζώνης).

Το σύστημα που σήμερα ισχύει δεν κάνει διάκριση και έτσι αδικεί τα ακίνητα με φτηνή συμμετοχή της γης στην αξία. Επιπλέον για παλαιότητες άνω των 25 ετών ο συντελεστής σταθεροποιείται στο 0,60 έτσι ώστε να αδικούνται τα παλαιά ακίνητα. Επομένως χρειάζονται περισσότεροι συντελεστές παλαιότητας (ανάλογα με την αξία γης) και επέκταση μέχρι και τα 50 χρόνια.Για παράδειγμα οι συντελεστές παλαιότητας στο Κερατσίνι ή στον Πύργο θα έπρεπε να είναι πολύ μεγαλύτεροι από ότι στο Κολωνάκι.

- Να αναθεωρηθούν οι συντελεστές μεγέθους, ανάλογα με την περιοχή. Για παράδειγμα, μικρά φοιτητικά διαμερίσματα στου Ζωγράφου, έχουν μεγαλύτερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο από τα μεγάλα, ενώ το αντίστροφο συμβαίνει π.χ. στο Κεφαλάρι.

- Να αναθεωρηθούν επίσης οι συντελεστές προσαύξησης της αξίας γραφείων στους χαμηλούς ορόφους κτιρίων σε ζώνες με εμπορικότητα.

Η πράξη σήμερα δείχνει ότι πιο ακριβοί είναι οι ψηλότεροι όροφοι και όχι οι χαμηλοί. Για τα εκτός σχεδίου ακίνητα, ο πρόεδρος του ΕΛΙΕ επισημαίνει ότι οι λίγες παράμετροι που χρησιμοποιεί το μοντέλο έχουν σαν αποτέλεσμα, άλλα ακίνητα να αδικούνται και άλλα να ευνοούνται. Για παράδειγμα, βασικό κριτήριο καθορισμού της αξίας γης είναι η απόσταση είτε από εθνικούς ή άλλους δρόμους, είτε από τη θάλασσα. Όμως αυτό δεν είναι αρκετό για να κριθεί η αξία διότι αν πχ ένα ακίνητο βρίσκεται σε λόφο με θέα έχει καλύτερη αξία από ένα άλλο που είναι σε χαράδρα αλλά βρίσκεται πιο κοντά σε δρόμο ή στη θάλασσα. Ένα ειδικό ζήτημα έχει ανακύψει λόγω της οικονομικής κρίσης με τα εκτός σχεδίου βιομηχανικά ακίνητα τα οποία έχουν περιέλθει στις τράπεζες λόγω του ότι "έπεσαν έξω" οι βιομηχανίες. Τα ακίνητα αυτά έχουν σήμερα αντικειμενική αξία διπλάσια ή και τετραπλάσια της εμπορικής τους με αποτέλεσμα να είναι δυσχερέστατη η πώλησή τους - εκποίηση- λόγω και της υψηλής φορολογίας. Ο κ. Χαραλαμπόπουλος επεσήμανε ακόμη το ζήτημα ότι οι επιτροπές του υπουργείου Οικονομικών που καθορίζουν ανά νομό τις αντικειμενικές αξίες όπως έχει δείξει η εμπειρία «σε κάποιες περιπτώσεις δεν έχουν λειτουργήσει εφαρμόζοντας επακριβώς τους ίδιους κανόνες λειτουργίας, έτσι ώστε να έχουμε το φαινόμενο σε περιοχές που έχουν ίδιες εμπορικές αξίες, να δίδονται τελείως διαφορετικές αντικειμενικές τιμές». Σε άλλες περιπτώσεις, η Πολιτεία εφαρμόζει πολύ χαμηλές τιμές ζώνης, προκειμένου να εξυπηρετηθούν διάφοροι σκοποί (παραμεθόριες περιοχές, εργατικές συνοικίες κλπ) ενώ θα έπρεπε το σύστημα αντικειμενικών τιμών να έχει ορθότερες τιμές ζώνης και η οποιαδήποτε πολιτική ενίσχυσης κάποιων ευαίσθητων περιοχών να γίνεται μέσω των φορολογικών συντελεστών, οι οποίοι να διαφοροποιούνται ανάλογα.

Με δέκα "καργιά" απαξιώθηκε η επένδυση σε ακίνητη περιουσία τους τελευταίου 15 μήνες. Πρόκειται για τις υπέρογκες φορολογικές επιβαρύνεις οι οποίες κατέστησαν την απόκτηση και την κτήση ακινήτων "προβληματική" αλλά και τους υφιστάμενους ιδιοκτήτες υποψήφια θύματα να απωλέσουν τις περιουσίες τους λόγω της αδυναμίας καταβολής όλων αυτών των επιβαρύνσεων. Τα "καρφιά" αυτά είναι :

1. Έκτακτη εισφορά ακίνητης ιδιοκτησίας επί ΕΤΑΚ 2009 έως και 9 ο/οο

2. 10-20πλασιασμός του ετήσιου Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) από 1ο/οο σε έως 1%-2%

3. 10πλασιασμός του Φόρου κληρονομιάς - γονικής παροχής από 1% σε έως 10%

4. Αύξηση φορολογίας εισοδήματος έως 45%, χωρίς κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου

5. Βαρύ ετήσιο τεκμήριο διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή και μισθωμένη κατοικία

6. Κατάργηση απαλλαγής των δαπανών επισκευών κτιρίων από το φορολογητέο εισόδημα

7. Περιορισμός απαλλαγής ΦΜΑ και τόκων για αγορά πρώτης κατοικίας

8. Εξαίρεση ιδιοκτητών ακινήτων από το δικαίωμα επαγγελματικής περαίωσης.

9. Δυνατότητα μονομερούς κατάργησης των μισθωτικών συμβάσεων εκ μέρους των μισθωτών.

10. Καθιέρωση υποχρεωτικών επιθεωρήσεων και αμοιβών σε βάρος των ιδιοκτητών κτιρίων.

Τα φορολογικά μέτρα οδηγούν σε απαξίωση τα ακίνητα και σε εξαθλίωση τους ιδιοκτήτες τους που σταδιακά χάνουν κάθε πρόσοδο από αυτά λόγω της οικονομικής κρίσης. Ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας ως και 1 - 2% ετησίως, ακόμη και στα απρόσοδα ακίνητα οδηγεί χιλιάδες ιδιοκτήτες σε αδυναμία πληρωμής με αποτέλεσμα να κινδυνεύουν με πλειστηριασμούς και φυλακίσεις. Αυτό τονίστηκε στο 28ο Πανελλήνιο Συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, που ολοκληρώθηκε σήμερα. Ο Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς επισήμανε ότι με πρόσφατα νομοθετήματα υιοθετήθηκαν τα εξής εξοντωτικά δημοσιονομικά και άλλα μέτρα κατά των ιδιοκτητών ακινήτων:

1. Έκτακτη εισφορά ακίνητης ιδιοκτησίας επί ΕΤΑΚ 2009 έως και 9 ο/οο

2. 10-20πλασιασμός του ετήσιου Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) από 1ο/οο σε έως 1%-2% 3. 10πλασιασμός του Φόρου κληρονομιάς - γονικής παροχής από 1% σε έως 10%

4. Αύξηση φορολογίας εισοδήματος έως 45%, χωρίς κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου

5. Βαρύ ετήσιο τεκμήριο διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή και μισθωμένη κατοικία

6. Κατάργηση απαλλαγής των δαπανών επισκευών κτιρίων από το φορολογητέο εισόδημα

7. Περιορισμός απαλλαγής ΦΜΑ και τόκων για αγορά πρώτης κατοικίας

8. Εξαίρεση ιδιοκτητών ακινήτων από το δικαίωμα επαγγελματικής περαίωσης.

9. Δυνατότητα μονομερούς κατάργησης των μισθωτικών συμβάσεων εκ μέρους των μισθωτών.

10. Καθιέρωση υποχρεωτικών επιθεωρήσεων και αμοιβών σε βάρος των ιδιοκτητών κτιρίων.

Τα μέτρα αυτά, σε συνδυασμό με τις νέες προτάσεις για ποινές ακόμη και κάθειρξης για όσους αδυνατούν να πληρώσουν τις οφειλές από ΦΑΠ και λοιπούς φόρους ακινήτων, οδηγούν σε πλήρη <<ποινικοποίηση>> της κατοχής ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας η οποία αποτελεί το σημαντικότερο περιουσιακό στοιχείο του ελληνικού λαού. Ειδικότερα οι εκατοντάδες χιλιάδες υπόχρεοι σε ΦΑΠ από όλη τη χώρα, που θα πολλαπλασιάζονται κάθε φορά που θα αυξάνονται οι <<αντικειμενικές αξίες>>, δεν έχουν καμιά δυνατότητα να πουλήσουν ακίνητα για να πληρώσουν τους φόρους που άρχισαν να βεβαιώνονται αυτόματα στο όνομά τους. Σύντομα το δημόσιο θα αναγκαστεί να αρχίσει μαζικούς πλειστηριασμούς ακινήτων όσων έχουν απρόσοδες περιουσίες, όπου τα <<κοράκια>> θα ενεδρεύουν... Έτσι σε λίγο τα ακίνητα θα αρχίσουν να περνούν στα χέρια όσων έχουν χρήματα και μπορούν να αντέξουν την εξοντωτική φορολογία, ή τη δημιουργία εταιρειών. Θα έχουμε δηλαδή σημαντική αναδιανομή του πλούτου, μόνον που θα είναι αντίστροφη: Οι πλούσιοι, δηλαδή όσοι έχουν οικονομική ρευστότητα, θα γίνουν ακόμη πλουσιότεροι!

Επίσης απεύθυνε προς την κυβέρνηση τα εξής αιτήματα:

* ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ. Αμεση μείωση των τιμών ζώνης και των συντελεστών εμπορικότητας των επαγγελματικών ακινήτων σε όλη τη χώρα, καθώς και την αύξηση των συντελεστών παλαιότητας όλων των κατηγοριών κτισμάτων.

* ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ: Μείωση των συντελεστών του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας και διεύρυνση των φορολογικών κλιμακίων, ώστε να μπορεί ο φορολογούμενος να καταβάλει τις υποχρεώσεις του. Εξαίρεση των απρόσοδων ακινήτων από τη φορολογία αυτή.

* ΕΞΟΦΛΗΣΗ ΦΟΡΩΝ ΜΕ ΕΚΧΩΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Η εφαρμογή του Φ.Α.Π. με δημευτικούς συντελεστές 1-2% ετησίως, σε συνδυασμό με την ποινικοποίηση (μέχρι και κάθειρξη για οφειλές προς το Δημόσιο) του νέου νομοσχεδίου, επιβάλλει επιτακτικά πλέον την ανάγκη θέσπισης του δικαιώματος του φορολογούμενου πολίτη που βρίσκεται σε αδυναμία πληρωμής, να εξοφλεί τις οφειλές του από κεφάλαιο ή εισόδημα ακινήτων, με μονομερή <<εκχώρηση ακινήτου>> προς το δημόσιο, στην τιμή της εκτίμησης του από το ΚΕΠΥΟ, με σκοπό την δια συμψηφισμού εξόφληση οφειλών του προς το δημόσιο για κάθε ποσό οφειλής που επισύρει ποινή κάθειρξης ή και φυλάκισης.

Μέχρι το τέλος Απριλίου (4 μήνες από την εφαρμογή των αντικειμενικών τιμών στις νέες περιοχές) έχουν προθεσμία οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις περιοχές αυτές να αποδεχθούν την τιμή αυτή ως φορολογητέα αξία για τις εκκρεμείς υποθέσεις φόρου. Πρόκειται για υποθέσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών, προικών, φόρου αυτομάτου υπερτιμήματος και τέλους συναλλαγής ακινήτων. Εξαίρεση υπάρχει για όσες η ημερομηνία παραγραφής λήγει νωρίτερα και η καταληκτική προθεσμία αποδοχής ορίζεται ως ένα μήνα πριν την παραγραφή. Επίσης θα πρέπει η φορολογική υποχρέωση να γεννήθηκε πριν από την ημερομηνία της πρώτης εφαρμογής των νέων αντικειμενικών.