Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Συμφέρει

Εμπορικες Μισθώσεις : Τι θέλουν οι ιδιοκτήτες

Άμεση απελευθέρωση των νέων και σταδιακή απελευθέρωση των ισχυουσών εμπορικών μισθώσεων εισηγήθηκε η ΠΟΜΙΔΑ στην Επιτροπή Εμπορικών Μισθώσεων που συνέστησε το Υπουργείο Ανάπτυξης, ως το αποτελεσματικότερο εργαλείο για την αναβίωση των απονεκρωμένων εμπορικών κέντρων των πόλεων της χώρας μας.

Οι ισχύουσες διατάξεις περί 16ετούς αναγκαστικής διάρκειας κάθε εμπορικής μίσθωσης για τους εκμισθωτές,επισημαίνει , αποθαρρύνουν πλήρως τους ιδιοκτήτες των δεκάδων χιλιάδων κενών επαγγελματικών ακινήτων που θα επιθυμούσαν να προβούν σε νέες μισθώσεις τους με χαμηλά μισθώματα, χωρίς όμως την αναγκαστική μακροχρόνια παγίδευσή τους, χωρίς δηλαδή να χάσουν την ελπίδα για δίκαιη και λογική αναπροσαρμογή των μισθωμάτων αυτών, όταν σημειωθεί ανάκαμψη στην οικονομία και αποκατάσταση της οικονομικής ευστάθειας των επιχειρήσεων και των επαγγελματιών. Αυτό έχει ως αυτονόητο αποτέλεσμα την πλήρη απραξία στις επαγγελματικές μισθώσεις και συντελεί στην ερήμωση ακόμη και κεντρικών οδών των πόλεών μας σε όλη τη χώρα!

Πρακτικά, μισθώσεις επαγγελματικών χώρων που θα μπορούσαν να συναφθούν τώρα με χαμηλά ενοίκια, και οι οποίες θα επέφεραν αύξηση του τζίρου της αγοράς, της απασχόλησης, των φορολογικών εσόδων, και βελτίωση της εικόνας της αγοράς, δεν συνάπτονται επειδή με την υπογραφή του μισθωτηρίου, ο ιδιοκτήτης δεν αποδέχεται να δεσμεύσει το ακίνητό του υποχρεωτικά για 16 χρόνια, δηλαδή ουσιαστικά έως το 2030! Αντίθετα η απελεθέρωση της διάρκειας (ακόμα και των υφισταμένων) εμπορικών μισθωσεων δεν θα επέφερε σε καμία περίπτωση αύξηση των αγωγών απόδοσης ακινήτου λόγω λήξης της μίσθωσης, εφόσον κανένας απολύτως ιδιοκτήτης σήμερα δεν επιθυμεί να αποβάλλει τον φερέγγυο μισθωτή του και να μείνει με ένα ξενοίκιαστο ακίνητο στην παρούσα οικονομική συγκυρία και όταν ξέρει ότι το νέο μίσθωμα που μπορεί να επιδιώξει είναι κατά πάσα πιθανότητα σημαντικά χαμηλότερο από αυτό που ήδη εισπράττει.

Προκειμένου να αρθούν οι απόλυτα δικαιολογημένοι σήμερα δισταγμοί των εκμισθωτών να προσφέρουν στην αγορά τα ακίνητά τους (καταστήματα, γραφεία, αποθήκες κλπ.) με χαμηλότερα μισθώματα κατά τα πρώτα έτη, προτείνεται οι νέες εμπορικές μισθώσεις να διέπονται από τις περί μισθώσεων διατάξεις του Αστικού Κώδικα, δηλαδή η διάρκεια και όλοι οι εν γένει όροι τους να καθορίζονται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Η ρύθμιση αυτή θα έχει ως συνέπεια να λειτουργήσει ελεύθερα και κατά πολύ δυναμικότερα η αγορά των εμπορικών μισθώσεων, χωρίς να τίθενται σε κίνδυνο τα συμφέροντα των νέων ενοικιαστών οι οποίοι έχουν σήμερα μεγαλύτερη δυνατότητα να διαπραγματευτούν υπέρ τους τους όρους των νέων μισθώσεων. Παράλληλα θα έχει ως συνέπεια να αποκτήσουν και πάλι αξία οι μισθωτικές συμβάσεις, με τις οποίες θα ρυθμίζονται πλέον οι σχέσεις των συμβαλλομένων.

ΜΕΤΑΒΑΤΙΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΙΣ ΙΣΧΥΟΥΣΕΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ: Η ΠΟΜΙΔΑ δεν θεωρεί ως χρήσιμη και παραγωγική την άμεση αποστέρηση των υπαρχόντων μισθωτών επαγγελματικής στέγης από το δικαίωμα της 12ετούς παραμονής στο μίσθιο, και για το λόγο αυτό προτείνει μια διαδικασία σταδιακής κατάργησης της υπάρχουσας νομοθεσίας ως προς τις ισχύουσες μισθώσεις, ώστε να υπάρξει ομαλή μετάβαση στη νέα πραγματικότητα, χωρίς οι μισθωτές που σύναψαν συμβάσεις κατά το παρελθόν έχοντας έναν επιχειρηματικό σχεδιασμό που απέβλεπε στη 12ετία να υποστούν οποιαδήποτε βλάβη από την ξαφνική κατάργησή της. Ωστόσο, επιβαλλεται η άμεση κατάργηση της υποχρέωσης καταβολής αποζημίωσης 24 μισθωμάτων για δήθεν αποκατάσταση της «άυλης εμπορική αξίας» (αρ. 60 π.δ. 34/1995) η οποία πανθολομολογούμενα δεν υφίσταται πλέον, και συνεπώς και κατάργηση και της αυτόματης τετραετούς παράτασης του άρ. 61 π.δ. 34/1995 όπως αντικαταστάθηκε από το ν. 2741/1999.

ΠΡΟΤΑΣΗ ΓΙΑ ΤΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΩΝ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ: Συγκεκριμένα ως προς τη διάρκεια των υφισταμένων μισθώσεων των οποίων έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος, προτείνουμε τις εξής μεταβατικές ρυθμίσεις οι οποίες φυσικά δεν αφορούν τις μισθώσεις που διανύουν συμβατικό χρόνο, και αφορούν εξ ίσου τη δυνατότητα καταγγελίας μιάς μίσθωσης τόσο από τον εκμισθωτή όσο και από το μισθωτή: 1. Για μισθώσεις που κατά τη δημοσίευση του νέου νόμου έχουν συμπληρώσει τη 12ετία: Δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης με τρίμηνη προειδοποίηση, χωρίς καμία υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης από οποιοδήποτε από τα μέρη.

Για μισθώσεις που κατά τη δημοσίευση του νέου νόμου δεν έχουν συμπληρώσει τη 12ετία: Δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης και απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης με εξάμηνη προειδοποίηση, κατά τη συμπλήρωση της 12ετίας, επίσης χωρίς καμία υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης από οποιοδήποτε από τα μέρη.

Διαχείριση Ακινήτων : Μάθετε για να έχετε

του Νίκου Μανομενίδη

Πρόεδρου CEREAN

Σήμερα, μετά την κατάρρευση της Αγοράς των Ακινήτων και γενικότερα των νοικοκυριών, η κατάσταση στις μισθώσεις κατοικιών άλλαξε άρδην και παρουσιάζεται μια διαρκώς αυξανόμενη ανάγκη για επαγγελματικές υπηρεσίες Διαχείρισης Ακινήτων. Αυτό συμβαίνει διότι είναι πλέον πιο δύσκολο για ένα ιδιοκτήτης να μισθώνει το ακίνητό του και ακόμη δυσκολότερο να εισπράττει τα μισθώματα. Επίσης η επικοινωνίας με τους μισθωτές σε αρκετές περιπτώσεις αποτελεί μια δυσάρεστη εμπειρία για τους ιδιοκτήτες που έχασαν τον έλεγχο στις περιουσιακές συναλλαγές, η δε υπερφορολόγηση δεν αφήνει περιθώρια αναξιοποίητων ακινήτων. Είναι γνωστό ότι στο Εξωτερικό η Διαχείριση Ακινήτων αποτελεί αναγνωρισμένη δραστηριότητα. Στην Ελλάδα, μέχρι πρότινος η Διαχείριση Ακινήτων, αφορούσε κατά κύριο λόγο ιδιοκτήτες που ζούσαν μακρυά από τις περιουσίες τους, οι δε Επαγγελματίες που παρείχαν ανάλογες υπηρεσίες συνήθως ακολουθούσαν εμπειρικά πρότυπα.

Οι εντεινόμενες ανάγκες αφενός και τα σταθερά μηνιαία εισοδήματα (πχ ποσοστό επί των εισπραχθέντων μισθωμάτων) που αποδίδει η Διαχείριση Ακινήτων δημιουργούν μια ευκαιρία καριέρας τόσο για νεοεισερχόμενους στην αγορά εργασίας (απόφοιτους πολυτεχνικών και οικονομικών σπουδών) όσο και για επαγγελματίες που δραστηριοποιούταν στην Αγορά των Ακινήτων και είδαν τον κύκλο εργασιών τους να συρρικνώνεται. Μεσίτες Ακινήτων, Μηχανικοί, Κατασκευαστές που διαθέτουν αδιάθετα διαμερίσματα, Επενδυτές αλλά και Οικονομολόγοι θα μπορούσαν να επωφεληθούν άμεσα.

Τα παραπάνω οδήγησαν στην διοργάνωση, για πρώτη φορά στην Ελλάδα, του Εξειδικευμένου Προγράμματος Κατάρτισης: “Διαχείριση Κατοικιών και Μικρών Επενδυτικών Ακινήτων SFH201”, καθώς και στην Δημιουργία της “Ένωσης Διαχειριστών Ακινήτων Ελλάδας”. Το συγκεκριμένο Πρόγραμμα Κατάρτισης ακολουθεί διεθνή πρότυπα, είναι το αποτέλεσμα μιας εξαιρετικής συνεργασίας μεταξύ IREM και NARPM, και στην Ελλάδα παρέχεται από την Flexice P.C. υπό την αιγίδα της CEREAN. Το Πρόγραμμα κατάρτισης έχει σκοπό να παρέχει τις βασικές αρχές της διαχείρισης ακινήτων και τα θέματα που περιλαμβάνονται είναι:

Συμφωνητικά Διαχείρισης: Συστατικά στοιχεία μια σύμβασης διαχείρισης. Απαιτούμενες άδειες. Ηθική και νομικά ζητήματα: Η σημασία της ηθικής στην διαχείριση της περιουσίας, Δικαιώματα οίκησης, Ένοικος - Ιδιοκτήτη και Νόμοι που αφορούν την Εκμίσθωση και Διαχείριση Ακινήτων, Εξώσεις. Ανάλυση Κινδύνων: Πρόγραμμα διαχείρισης κινδύνων, Κίνδυνοι Συγκροτημάτων - Πολυκατοικιών, Είδη Ασφάλισης, Ασφαλιστικές Απαιτήσεις. Συντήρηση Μισθίων: Οδηγίες και στρατηγικές συντήρησης οικιστικών συγκροτημάτων, Συντήρησης σε συνεργασία με εργολάβους, “Πράσινη” αντίληψη και οικονομία στη διαχείριση ακινήτων Οικονομικά Εργαλεία: Σύνταξη Προϋπολογισμών, Άνοιγμα Λογαριασμών Εμπιστοσύνης, Ανάλυση Κόστους-Οφέλους, Τήρηση Αρχείων και Υποβολή Εκθέσεων Σύστημα Μάρκετινγκ και Μίσθωσης: Ανάλυση Αγοράς, Τιμολόγηση Ενοικίων, Διαφήμιση, Τεχνικές Υπόδειξης, Προσέλκυση Πελατών, Διαλογή και Επιλογή Μισθωτών, Κλείσιμο - Υπογραφή Συμβάσεων, Ανανέωση της Μίσθωσης, Αντιμετώπιση Αντιρρήσεων.

Τα οφέλη που προκύπτουν από την παροχή επαγγελματικά ορθών υπηρεσιών διαχείρισης είναι πολύπλευρα. Ο Διαχειριστής Ακινήτων κατανοεί σε βάθος όλες τις πλευρές της διαχείρισης κατοικιών και μικρών επενδύσεων και εξασφάλιση την καλή φήμη ενός Επαγγελματία που γνωρίζει οτιδήποτε χρειάζεται για να μισθώσει και να διαχειριστεί συνήθεις καταστάσεις οικονομικά και αποτελεσματικά Ο Ιδιοκτήτης αποκομίζει μεγιστοποίηση της αξίας και του οικονομικού αποτελέσματος των υπό διαχείριση ακινήτων και γλυτώνει από κόπο και άγχος. Ο Μισθωτής, μέσα από την αγαστή συνεργασία του με τον Διαχειριστή Ακινήτων απολαμβάνει την λειτουργική μίσθωση της κατοικίας του

Μπίζνες με ...ευλογία

Μετά την υπογραφή της συμφωνίας για τη δημιουργία ενός «ιερού ΤΑΙΠΕΔ» μεταξύ Αρχιεπισκοπής και κυβέρνησης, ανοίγει ο δρόμος για διεύρυνση των συζητήσεων με τους υποψήφιους μνηστήρες οι οποίοι μέχρι σήμερα ζητούσαν διασφαλίσεις για τις επενδυτικές προτάσεις που έκαναν. Η «Εταιρεία Αξιοποίησης Ακίνητης Εκκλησιαστικής Περιουσίας Α.Ε.» που δημιουργείται για 99 χρόνια και σκοπό έχει τη συγκέντρωση της «ιερής» περιουσίας και τη βέλτιστη εκμετάλλευσή της, ουσιαστικά δίνει τα εχέγγυα στους Ελληνες και ξένους επενδυτές να έρθουν να κάνουν τις επενδύσεις που θέλουν χωρίς πολεοδομικά και γραφειοκρατικά «μπλόκα» σε «καθαρές» εκτάσεις. Το Ε9 της Εκκλησίας υπολογίζεται ότι περιέχει πάνω από 800 ακίνητα χωρίς να υπολογίζεται η περιουσία των μητροπόλεων, ιερών μονών και ενοριών, που είναι ανεκμετάλλευτα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, η συνολική έκταση της εκκλησιαστικής περιουσίας φτάνει τα 1.300.000 στρέμματα. Απ' αυτά 732.000 είναι βοσκότοποι, 367.000 δασικές εκτάσεις και 189.000 γεωργικές. Περίπου 400.000 στρέμματα χαρακτηρίζονται ως «διακατεχόμενα», καθώς δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας. Σημειώνεται επίσης ότι στην περιουσία της Εκκλησίας συγκαταλέγονται και ολόκληρα νησιά και βραχονησίδες. Φυσικά η «ιερή» περιουσία δεν είναι μόνον αυτή, καθώς υπάρχουν στην Ελλάδα πάνω από 10.000 Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου (μητροπόλεις, ναοί, μονές, προσκυνήματα, ιδρύματα, κληροδοτήματα) που έχουν δικής του οικονομική διαχείριση και που μπορούν, εφόσον το επιθυμούν, να εισφέρουν την περιουσία τους στην «Εταιρεία Αξιοποίησης Ακίνητης Εκκλησιαστικής Περιουσίας Α.Ε.». Περιλαμβάνονται ξενοδοχεία, κτίρια, συγκροτήματα γραφείων, πολυκατοικίες, τουριστικές εγκαταστάσεις, καταστήματα, εκατοντάδες χιλιάδες στρέμματα αγροτολιβαδικής έκτασης αλλά και οικόπεδα.

Νησιά για ....πωληση

Με τη μέθοδο της δημοπρασίας πωλείται για πρώτη φορά στην Ελλάδα ένα νησί, το Σπαλαθρονήσι, που βρίσκεται στο Νέο Μαρμαρά Χαλκιδικής, στον Τορωναίο Κόλπο, μεταξύ Πόρτο Καρρά και Πόρτο Κουφό. Ως τιμή εκκίνησης έχουν οριστεί τα 10 εκατ. ευρώ. Η δημοπρασία θα γίνει τον Σεπτέμβριο. Μέχρι τις 20 Αυγούστου θα πραγματοποιείται η διαδικασία «Buy it now option» για το Σπαλαθρονήσι, που σημαίνει ότι αν βρεθεί ο επενδυτής που ικανοποιήσει το αίτημα της ιδιοκτήτριας οικογένειας σε ό,τι αφορά την τιμή, δεν αποκλείεται η δουλειά να κλείσει και να μην γίνει τελικά δημοπρασία, όπως ειπώθηκε. Το νησί, που πήρε το όνομά του από το φυτό Σπάραθος, βρίσκεται σε απόσταση 500 μέτρων από την ακτή Σιθωνία και κοντά του βρίσκεται ένα μικρότερο νησάκι, ιδιοκτησίας του ελληνικού δημοσίου, που μαζί με μία βραχονησίδα αποτελούν το σύμπλεγμα που φέρει την ονομασία Σπαλαθρονήσια και εντάσσεται στις προστατευόμενες περιοχές. Στο πλαίσιο αυτό για τουριστική εκμετάλλευση μπορούν να χτιστούν περί τα οκτώ στρέμματα, ενώ εάν κάποιος επιθυμεί να φτιάξει οικία, αυτή δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 380 τ.μ.

Μετρημένες στα δάκτυλα οι επενδύσεις

Oι πέντε PIIGS της Ευρώπης ,Πορτογαλία, Ιταλία, Ισπανία και Ιρλανδία ) πλην της Ελλάδας, αρχίζουν να ανακάμπτουν τουλάχιστον όσον αφορά στις επενδύσεις στον τομέα των εμπορικών ακινήτων. Ειδικά για την Ελλάδα, όπως επισημαίνουν οι αναλυτές της CBRE, «δεν υπήρξε καμία βελτίωση», δεδομένου ότι η χώρα μας είναι αυτή τη στιγμή εκτός του ευρωπαϊκού χάρτη των επενδύσεων.Καμία μεγάλη συναλλαγή δεν έχει καταγραφεί μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2013, την ίδια στιγμή που το - όποιο - ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών επικεντρώνεται κυρίως σε τουριστικά ακίνητα. Σε επίπεδο εμπορικών ακινήτων και γραφείων, η τελευταία μεγάλη συναλλαγή που καταγράφηκε ήταν πέρυσι για το «πράσινο» γραφειακό συγκρότημα Karela Park στα Σπάτα, ενώ σε εξέλιξη είναι ακόμη ο διαγωνισμός του Ταμείου Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου για το sale & leaseback των 28 δημοσίων ακινήτων, για το οποίο πάντως ισχυρά στο «παιχνίδι» είναι οι εγχώριες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, η Eurobank Properties AEEAΠ και η Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ.

Η  τελευταία έρευνα της  CBRE,  επισημαίνει  ότι  οι τέσσερις από τις πέντε «προβληματικές» αγορές της Ευρώπης αρχίζουν να προσελκύουν επενδυτές στον τομέα των ακινήτων, με την Ελλάδα επί του παρόντος να παραμένει στα αζήτητα. Πορτογαλία, Ιταλία, Ισπανία και Ιρλανδία είδαν τους επενδυτές να επιστρέφουν στις αγορές τους το δεύτερο τρίμηνο του 2013, αν ληφθεί υπόψη ότι οι συγκεκριμένες τέσσερις αγορές είχαν το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους deals που έφθασαν ούτε λίγο ούτε πολύ τα 2,5 δισ. ευρώ έναντι λιγότερο του 1 δισ. ευρώ κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2012, με τις τέσσερις αυτές αγορές να απορροφούν το 8,5% επί των συνολικών επενδύσεων της ευρωπαϊκής αγοράς στο δεύτερο τρίμηνο του 2013, ύστερα από το ιστορικά χαμηλό του 3,5% που καταγράφηκε μέσα στο 2012.

 

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki