Μήπως η ελληνική αγορά ακινήτων θα πρέπει να επανακαθορίσει την στρατηγική και την τακτική της για να καταφέρει να επιβιώσει; Το ερώτημα αυτό, που μπορεί να εξελιχθεί σε προϋπόθεση επιβίωσης τίθεται συνεχώς τόσο από οικονομικούς αναλυτές όσο και από κορυφαίους επαγγελματίες της αγοράς. Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της ΕΕ για την ελληνική οικονομία:

1. Το έλλειμμα επιδεινώνεται φέτος στο 8,9% (ή μεταξύ 8,5% και 9%) αλλά και του χρόνου στο 7% έναντι του προσχεδίου του προϋπολογισμού 8,5% και 6,8% αντίστοιχα.

2. Επιδείνωση προβλέπει και για την ύφεση το 2012, στο 2,8% έναντι 2,5% του προσχεδίου.

3. Η επίσημη ανεργία θα αυξηθεί στο 17% το 2012 από 16% το 2011.

4. Για το χρέος προβλεπει ότι θα φθάσει στο 162,8% το 2011 και 181,4% το 2012 έναντι προσχεδίου 161,8% και 172,7%, αντίστοιχα. Αν συνυπολογιστούν και οι εγγυήσεις που δίνονται για την εκταμίευση των δανείων, τότε το χρέος θα ανέλθει στο 198,2% του ΑΕΠ το 2012.

Σε ένα τέτοιο περιβάλλον η επιβίωση του παραδοσιακού μοντέλου της αγοράς είναι προβληματική, καθώς οι εξελίξεις αυτές προοιωνίζουν:

-παρατεταμένη μείωση των τιμών

-αύξηση του αδιάθετου αποθέματος κατοικιών

-αύξηση της προσφοράς μεταχειρισμένων κατοικιών.

Τι σημαίνουν όλα αυτά; Πολύ απλά ότι ο παραδοσιακός πελάτης της αγοράς τείνει να είναι είδος προς εξαφάνιση αφού σε καμία περίπτωση με το ισχύον φορολογικό πλαίασιο δεν είναι διατεθειμένος να αναλάβει το φορολογικό κίνδυνο είτε της αγοράς είτε της κατοχής ενός ακινήτου. Αλλά, και να ήταν διατεθειμένος να αναλάβει αυτόν το κίνδυνο η δυνατότητα χρηματοδότησης –πέραν από την αυτοχρηματοδότηση που συνδέεται με τη φορολογία-είναι ουσιαστικά αδύναμη. Με απλά λόγια , ο φαύλος κύκλος που ξεκίνησε το 2009 διευρύνεται και οι πιθανότητες να σπάσει μέρα με την μέρα περιορίζονται. Ετσι ο επανακαθορισμός των στόχων είναι πλέον όρος επιβίωσης αφού η εγχώρια ζήτηση δεν μπορεί ούτε να στηρίξει και πολύ περισσότερο να επηρεάσει την ανάκαμψη.

Μετέωρες οι αλλαγές στον φόρο υπεραξίας.Η τρόικα βλέπει ότι το κράτος θα χάσει από τη μείωση του φόρου και έτσι μπλοκάρει τις αλλαγές στον φόρο υπεραξίας με αποτέλεσμα για τρεις μήνες να μην κινείται... φύλλο στην αγορά αφού οι πολίτες καλούνται να πληρώσουν υπέρογκα ποσά στις μεταβιβάσεις ακινήτων που υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές. Η πρόταση του υπουργείου Οικονομικών προς την τρόικα είναι η τιμή κτήσης να «διορθώνεται» με τον υπολογισμό του πληθωρισμού από το έτος που το ακίνητο αποκτήθηκε έως και το έτος πώλησης. Πρακτικά, η τιμή κτήσης ουσιαστικά αυξάνεται με βάση τον πληθωρισμό των ετών που διακρατήθηκε. Για παράδειγμα, αν ένα ακίνητο αποκτήθηκε έναντι ενός εκατομμυρίου δραχμών (περίπου 3.000 ευρώ) το 1990 και από τότε έως και το 2014 που πωλείται ο συνολικός πληθωρισμός ήταν 150% η τιμή κτήσης με σημερινές αξίες είναι 7.500 ευρώ. Αν το ακίνητο πωλείται σήμερα 50.000 ευρώ τότε η υπεραξία διαμορφώνεται στα 42.500 ευρώ. Αν δεν είναι πληθωριστεί η τιμή κτήσης τότε η υπεραξία θα ήταν 47.000 ευρώ. Η ένσταση της τρόικας, σύμφωνα με το δημοσίευμα του capital, είναι αυτός ο πληθωρισμός της τιμής. Οι τροϊκανοί πιστεύουν ότι με αυτόν τον τρόπο μειώνεται σημαντικά η υπεραξία και κατά συνέπεια θα μειωθούν και τα φορολογικά έσοδα. Ενστάσεις υπάρχουν από την τρόικα και για την πρόταση του υπουργείου Οικονομικών να απαλλαγούν πλήρως από το φόρο υπεραξίας τα ακίνητα που έχουν διακρατηθεί για περισσότερα από 25 χρόνια. Και αυτή η ρύθμιση οδηγεί σε απώλειας εσόδων.