Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Αγορές 7,7 δισ.

Συναλλαγές αξίας 7,7 δισ. ευρώ κατέγραψε το 2012 η αγορά επενδύσεων σε ακίνητα στην Ανατολική Ευρώπη. Το αποτέλεσμα αυτό αντιπροσωπεύει σημαντική κάμψη στην εν λόγω αγορά, με τον κύκλο εργασιών μειωμένο κατά το ένα τρίτο σε σύγκριση με την αξία των συναλλαγών 12,2 δισ. ευρώ το 2011, σύμφωνα με τη μελέτη της Colliers International “Επισκόπηση Επενδύσεων Ανατολικής Ευρώπης 2012”. Σημειώνεται ότι τα στοιχεία κύκλου εργασιών αφορούν μόνο τα περιουσιακά στοιχεία που παράγουν εισόδημα, χωρίς συμφωνίες γης και τελικού χρήστη. Τα στοιχεία αυτά περιλαμβάνουν μόνο συμφωνίες που έχουν επιβεβαιωθεί και δημοσιευτεί, ως ολοκληρωμένες, μέχρι τις 30 Ιανουάριου 2013. Παρά το γεγονός ότι τα στατιστικά από έτος σε έτος απεικονίζουν έντονη μεταβλητότητα, η σαφής υποκείμενη τάση που αναδεικνύεται είναι ότι οι αγορές που συνεχίζουν να προσελκύουν κεφάλαια ακινήτων προσφέρουν έναν συνδυασμό από κεφαλαιαγορές με ρευστότητα και παροχή ανταγωνιστικών πολιτικών δανείων, διαθεσιμότητα κατάλληλου προϊόντος σε λογικά επίπεδα τιμών και θετική μεταβολή δεικτών της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων. Οι αγορές που επωφελούνται περισσότερο από τις συνθήκες αυτές είναι η Ρωσία και η Πολωνία. Το 2012 αντιπροσώπευαν πάνω από το 80% του συνόλου των συναλλαγών και αυτή η τάση προβλέπεται να συνεχιστεί και το 2013.

Εδω τα καλά ακίνητα...

Μία νέα ομάδα ακινήτων του Δημοσίου, που περιλαμβάνειτο Χιονοδρομικό Κέντρου του Παρνασσού, ξενοδοχεία Ξενία, αλλά και την έκταση των αγροτικών φυλακών Κασσάνδρας και το λιμάνι της Ζέας.

Ειδικότερα, στο ΤΑΙΠΕΔ μεταφέρθηκε το δικαίωμα παραχώρησης του Τουριστικού Λιμένα της Ζέας στον Πειραιά.
Μεταβιβάζεται επίσης στο ΤΑΙΠΕΔ το δικαίωμα παραχώρησης σε τρίτους των δικαιωμάτων λειτουργίας, συντήρησης και εκμετάλλευσης όλων των υποδομών του Χιονοδρομικού Κέντρου Παρνασσού, «ιδίως των επίγειων εγκαταστάσεων μεταφοράς προσώπων με αναρτημένα ή ελκόμενα οχήματα, υπαίθριων διαδρομών (πίστες χιονοδρομίας) και χώρων στάθμευσης οχημάτων», συνολικής έκτασης 11.100 στρεμμάτων. Ακόμη, περνά στο ΤΑΙΠΕΔ ακίνητο-φιλέτο του ελληνικού Δημοσίου που βρίσκεται στο Μανχάταν της Νέας Υόρκης. Πρόκειται για ακίνητο συνολικής επιφανείας 1.000 τετραγωνικών μέτρων (10.663 τετραγωνικών ποδών), το οποίο αποτελεί τη Μονάδα 2 του δευτέρου ορόφου συγκροτήματος κατοικιών και γραφείων «The 3 Dag Condominium», το οποίο βρίσκεται στην 305 East 47th Street, της αμερικανικής μητρόπολης. Το εν λόγω ακίνητο, το οποίο είχε αγοραστεί από το ελληνικό Δημόσιο στις 23 Φεβρουαρίου 2007, μεταβιβάζεται με την εξ αδιαιρέτου αναλογία του στα κοινά μέρη της οικοδομής, ποσοστού 9,2192%.

Επίσης, μεταβιβάζονται στο ΤΑΙΠΕΔ δύο γεωτεμάχια του υπουργείου Δικαιοσύνης, η οποία βρίσκεται στη θέση «Μετόχι Σταυρονικήτα» στην περιοχή Σάνη της Χαλκιδικής, όπου και ανήκει το Αγρόκτημα του Αγροτικού Σωφρονιστικού Καταστήματος Κασσάνδρας!

Η πρώτη μεταβιβαζόμενη έκταση είναι περίπου 643 στρέμματα, ενώ η δεύτερη 271 στρέμματα, από τα περίπου 3.000 των αγροτικών φυλακών. Ωστόσο, όπως αναφέρεται στην απόφαση της επιτροπής, «δεν συμπεριλαμβάνονται οι κτιριακές εγκαταστάσεις του Ειδικού Κέντρου Θεραπείας Ουσιοεξαρτωμένων Κρατουμένων Βόρειας Ελλάδας (ΕΚΘΟΚ) και οι κτιριακές εγκαταστάσεις αγροτικών φυλακών Κασσάνδρας (κεντρικό κατάστημα)».
Στο μεταξύ, η διυπουργική επιτροπή μετέφερε στο ΤΑΙΠΕΔ το δικαίωμα παραχώρησης του ακινήτου «Πρώην Θεραπευτήριο Ψυχικών Παθήσεων Ιεράς Μονής Πέτρας» στον Όλυμπο της Πιερίας. Πρόκειται για έκταση 21.320 στρεμμάτων, την οποία είχε κατασχέσει το 1927 το ελληνικό Δημόσιο από το ομώνυμο μοναστήρι της Μητρόπολης Κίτρους, Κατερίνης και Πλαταμώνα. Σύμφωνα με την ιστοσελίδα της Μητρόπολης, το κράτος κατάσχεσε το 1927 «στο όνομα του Δημοσίου και προς όφελος του εκεί σανατορίου» την περιοχή και δύο χρόνια αργότερα ίδρυσε σανατόριο για την περίθαλψη απόρων φυματικών. Η λειτουργία του σανατορίου άρχισε το 1939 και σταμάτησε το 1969 για να αντικατασταθεί από θεραπευτήριο ψυχικών παθήσεων, το οποίο λειτούργησε ως το 2004.

«Ο χώρος έχει αφεθεί εν ελέω Θεού, και προστατεύεται από κάποιον φύλακα επί καθημερινής βάσεως» γράφει η Μητρόπολη. Ακόμη, στο ΤΑΙΠΕΔ μεταφέρονται τρία ακίνητα, κυριότητας του Περιφερειακού Συστήματος Υγείας και Πρόνοιας Ηπείρου στην περιοχή Αμπελοκήπων Ιωαννίνων, επί της οδού Χ. Μακρή και Καλπακίου. Πρόκειται για τρία γεωτεμάχια, έκτασης 1.006 τ.μ., 2.740 τ.μ. και 1.031 τ.μ. αντίστοιχα, τα οποία πέρασαν στο Εθνικό Σύστημα Υγείας όταν καταργήθηκε το Θεραπευτήριο Χρονιών Παθήσεων Παιδιών Ιωαννίνων.

Επίσης, μεταβιβάστηκαν άλλα πέντε ακίνητα που βρίσκονται στην περιοχή Αγ. Νικολάου Κοπάνων επί της οδού Κωνσταντινουπόλεως στα Ιωάννινα, έκτασης, 4.591 τ.μ., 2.137 τ.μ., 18.719 τ.μ., 813 τ.μ. και 17.388 τ.μ., αντίστοιχα. Ακόμη, μεταφέρεται άλλο ένα ακίνητο 12.946 τ.μ. που βρίσκεται στην ίδια περιοχή.
Προς αξιοποίηση βαίνει και ακίνητο, έκτασης 17.365,67 τ.μ. το οποίο βρίσκεται στην πλατεία Ψυχιάτρου Χ. Τσιριγώτη στην Κέρκυρα και ανήκει στο Ψυχιατρικό Νοσοκομείο του νησιού. Πρόκειται για ακίνητα που περιήλθαν στο Δημόσιο το 1887 στο πλαίσιο του νόμου 1504/1887 περί εκκρεμών διαφορών μεταξύ του Δημοσίου, της εγχωρίου περιουσίας Κερκύρας, και του Δήμου Κερκυραίων, «ως φύλακος του Μοτζενιγείου κληροδοτήματος». Ακόμη, μεταφέρονται στο Ταμείο το Τουριστικό Συγκρότημα Ξενία του Ναυπλίου, το οποίο ανήκει στον ΕΟΤ, τελεί υπό τη διοίκηση της ΕΤΑΔ και αποτελείται από τρία ακίνητα: Το Ξενία Palace Ακροναυπλίας επί οικοπέδου 24 στρεμμάτων, το Ξενία Amphitrion επί οικοπέδου 3,5 στρεμμάτων και το Ξενία Ναυπλίου Α' επί οικοπέδου 4,5 στρεμμάτων. Επίσης, στο ΤΑΙΠΕΔ μεταφέρθηκε το Pavillon Ξενία της Παλαιοκαστρίτσας στην Κέρκυρα, έκτασης 2,5 στρεμμάτων, χωρίς όμως τις εκτάσεις του αιγιαλού και της παραλίας που βρίσκονται έμπροσθεν του ακινήτου. Προς ιδιωτικοποίηση βαίνει και το Κτήμα Σκάλας στη Σκοτίνα Πιερίας, το οποίο βρίσκεται σε έκταση 404 στρεμμάτων, με την εξαίρεση των δασικών εκτάσεων και των εκτάσεων του αιγιαλού, της παραλίας και των ελών που βρίσκονται έμπροσθεν του ακινήτου. Πρόκειται για ακίνητο της ΕΤΑΔ το οποίο μισθώθηκε από την ένωση φυσικών προσώπωνΓ. Δεληγιαννίδη - Χ. Χιονίδη (ελληνοαμερικανικών συμφερόντων), το σχέδιο των οποίων περιλαμβάνει επενδύσεις, ύψους 40 εκατ. ευρώ περίπου για την ανάπτυξη ξενοδοχείου 4 αστέρων, δυναμικότητας 443 κλινών, κάμπινγκ α' κατηγορίας δυναμικότητας 250 θέσεων, συνεδριακού κέντρου 500 θέσεων, εγκαταστάσεων spa, υπαίθριου θεάτρου, κλειστού γυμναστηρίου και αθλητικών εγκαταστάσεων, καθώς και ανάπτυξης βιολογικών καλλιεργειών, σύμφωνα με παλαιότερη ανακοίνωση της ΕΤΑΔ.

Επίσης, στο Ταμείο πέρασαν ακίνητο έκτασης 105 στρεμμάτων στη θέση Μακρυά Άμμος ή Παλαιόμυλος στην Ελευσίνα, ακίνητο έκτασης 433 στρεμμάτων στη θέση Άγιος Παντελεήμονας Λεχαινών του δήμου Ανδραβίδας-Κυλλήνης, και ακίνητο έκτασης 119 στρεμμάτων στη θέση Μελισσόκηπο της Σούδας Χανίων, στην Κρήτη.
Ακόμη, μεταφέρονται 27 ακόμη ακίνητα σε διάφορα σημεία της χώρας. Πρόκειται για έξι στην Κοσκινού Ρόδου, δύο στα Καμάρι της Σαντορίνης, δύο στα Βίλια της Αττικής, 329 στρέμματα στα Νέα Σφαγεία Ναυπακτίας, 369 στρέμματα στις Οινιάδες Κατοχής Μεσολογγίου, 11 στρέμματα τον Κοκκινόβραχο του Δήμου Κερατσινίου - Δραπετσώνας, 11 στρέμματα στην παραλία του Λιμνιώνα της Εύβοιας, ένα ακίνητο με κτίσμα στα Κουμάρια Βεροίας και 10 στρέμματα γης με κτίσμα στους Εύζωνους. Επίσης, στο Ταμείο μεταβιβάζονται δύο ακίνητα στη Μεσσηνία (στην Πύλο και στη ΒΙΠΕ, αντίστοιχα), πέντε γεωτεμάχια στον Άγιο Ιωάννη της Σιθωνίας Χαλκιδικής (το μεγαλύτερο είναι έκτασης 15 στρεμμάτων), ένα στρέμμα στο Κουκάκι (γη με κτίσμα) και δύο ακίνητα, 60 και 30 στρεμμάτων αντίστοιχα στο προάστιο Χάραδρος της Πάτρας. Τέλος, στο ΤΑΙΠΕΔ περιήλθε ένα ακόμη ακίνητο στην Πλάκα, που βρίσκεται στον οδό Ραγκαβά 7, έκτασης οικοπέδου 201,43 τ.μ.

Εμπορικές χρήσεις στο κέντρο της Αθήνας

Ένα στα δέκα καταστήματα της Αττικής είναι ξενοίκιαστα ενώ σε ορισμένους δρόμους του ιστορικού τριγώνου η αναλογία αυτή φθάνει στα 50% περίπου των υφιστάμενων χώρων. Οι περισσότεροι αποδίδουν την εξέλιξη αυτή στον ανταγωνισμό που υφίστανται τα μικρά καταστήματα από τα μεγάλα εμπορικά κέντρα. Πολύ λιγότεροι είναι εκείνοι που ερμηνεύουν την πραγματικότητα αυτή στην αλλαγή των καιρών και κυρίως στην έλλειψη πολιτικής. Ήδη εδώ και 20 χρόνια ο εμπορικός χάρτης της χώρας μας έχει μπει σε διαδικασία δραματικών αλλαγών . Από τη μία η αλλαγή του καταναλωτικού μοντέλου και η χωροταξική αποκέντρωση και από την άλλη η αύξηση του βαθμού συγκέντρωσης με τη δραστηριοποίηση νέων και πιο ισχυρών οικονομικά παικτών είναι μερικά από τα αίτια και τα αποτελέσματα συνάμα των αλλαγών που έχουν επέλθει. Την ίδια ώρα όμως η πολιτεία αλλά και οι αρμόδιοι φορείς ουσιαστικά απουσίαζαν από τις εξελίξεις και άφηναν τα «πράγματα» να κυλήσουν μόνα τους. Και ιδού σήμερα το αποτέλεσμα. Στο ιστορικό κέντρο ιδιοκτησίες απαξιώνονται και περιουσίες χάνονται. Μικροϊδιοκτήτες βλέπουν την αξία των ακινήτων τους να κατρακυλά και τις αποδόσεις τους να κινούνται σε επίπεδα κάτω του 4%. Το χειρότερο από όλα είναι ότι δεν υπάρχουν οι προϋποθέσεις για να εμφανισθεί ο επόμενος νοικάρης και έτσι έχουμε ένα «φαύλο» κύκλο ο οποίος θίγει όλους . Ιδιοκτήτες, επιχειρηματίες και εργαζόμενους. Κάποιοι θεωρούν ότι η αιτία όλων των δεινών είναι τα εμπορικά κέντρα. Η στάση αυτή όμως όχι μόνο δεν λύνει το πρόβλημα αλλά δημιουργεί τις προϋποθέσεις για να γίνει ακόμα μεγαλύτερο και να απαξιωθούν ακόμα περισσότερες περιουσίες. Το πραγματικό πρόβλημα είναι η έλλειψη σχεδιασμού και πολιτικής. Για παράδειγμα η εξέλιξη των υπεραξιών στη περιοχή του Βοτανικού όπου εφαρμόστηκαν συγκεκριμένες πολιτικές χρήσεων γης και χωροταξίας. Αυτό όμως δεν ακολουθήθηκε στη περιοχή του ιστορικού κέντρου και των συνοικιών της πρωτεύουσας με αποτέλεσμα μέρα με τη μέρα να βρισκόμαστε πιο κοντά σε αδιέξοδο το οποίο οδηγεί –με κατάλληλες προσαρμογές του κληρονομικού δικαίου- και σε ακόμα μεγαλύτερη συγκέντρωση στην ιδιοκτησία. Σε τελευταία ανάλυση αν δεν υπάρξουν συγκεκριμένες πολιτικές χρήσεων γης και επιχειρηματικού προσανατολισμού το σημερινό πρόβλημα του κέντρου της Αθήνας θα μεταφέρεται με ανεξέλεγκτη ταχύτητα σε όλα τα αστικά κέντρα της χώρα και τότε το πλήγμα στην αγορά ακινήτων θα είναι ολέθριο.

Παίζουν με τις αντικειμενικές

«Μπλόκο» στους σχεδιασμούς της κυβέρνησης που επιθυμούσε την αύξηση των επιβαρύνσεων στους ιδιοκτήτες με μεσαία και υψηλή ακίνητη περιουσία . Σύμφωνα με πληροφορίες, η κυβέρνηση σκόπευε να μεταφέρει τις επιβαρύνσεις από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών σε 500.000 ιδιοκτήτες ακινήτων με περιουσία άνω των 200.000 ευρώ. Συγκεκριμένα, η κυβέρνηση σχεδίαζε να τροποποιήσει τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, μειώνοντας είτε το αφορολόγητο όριο είτε τους συντελεστές, με στόχο να αποφύγει αυξήσεις στον κύριο φόρο του ΕΝΦΙΑ σε περιοχές όπως το Πέραμα, το Κερατσίνι, η Δραπετσώνα κ.λπ. και γενικότερα να αποφύγει την αποστολή «φουσκωμένων» εκκαθαριστικών του ΕΝΦΙΑ σε μικροϊδιοκτήτες. Υπενθυμίζεται ότι οι προτάσεις των εισηγητών προβλέπουν αυξήσεις στο 60% των τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια.

 

Ετσι, το σχέδιο παραπέμπεται προς το παρόν στις ελληνικές καλένδες και πλέον το οικονομικό επιτελείο εξετάζει δύο εναλλακτικά σενάρια:

 

• Πρώτον, να διατηρηθούν οι τρέχουσες αντικειμενικές αξίες για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του 2018 και οι νέες αξίες να τεθούν σε ισχύ τον Μάιο ή τον Ιούνιο, και να επιβάλλονται μόνο στις περιπτώσεις μεταβιβάσεων ακινήτων, κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών. Επίσης, θα πρέπει να τροποποιηθούν και τα στοιχεία της ΔΕΗ και να αποσταλούν στην εταιρεία οι νέες αξίες για τον υπολογισμό του ΤΑΠ. Βέβαια, εάν οι δήμοι επιθυμούν να διατηρήσουν στα ίδια επίπεδα τον ΤΑΠ, θα πρέπει να προχωρήσουν στη μείωση των συντελεστών.

 

• Δεύτερον, να γίνουν «χειρουργικές» παρεμβάσεις σε όλους τους συντελεστές και τα κλιμάκια ή στις αντικειμενικές αξίες. Για παράδειγμα, σήμερα το δεύτερο κλιμάκιο του ΕΝΦΙΑ αφορά ακίνητα με τιμή ζώνης από 501 έως 750 ευρώ ανά τ.μ. Στην περίπτωση που η τιμή ζώνης σε κάποια περιοχή ανέρχεται σήμερα στα 550 ευρώ το τ.μ. και η πρόταση του εκτιμητή είναι να διαμορφωθεί στα 800 ευρώ ανά τ.μ., θα μπορούσε η κυβέρνηση να αποφασίσει η τιμή ζώνης να περιορισθεί στα 750 ευρώ ανά τ.μ., έτσι ώστε να μην αλλάξει κλιμάκιο και να διατηρηθεί ο φόρος στα ίδια επίπεδα. Το ίδιο θα μπορούσε να κάνει και σε άλλα κλιμάκια. Ωστόσο, ενδεχομένως να μην είναι εφικτό να γίνει σε όλα τα κλιμάκια του ΕΝΦΙΑ και για ορισμένους να προκύψουν επιβαρύνσεις.

 

Σημειώνεται ότι οι προτάσεις των εκτιμητών ακινήτων δεν είναι δεσμευτικές για την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, η οποία θα έχει και τον τελικό λόγο για τις νέες αντικειμενικές αξίες ακινήτων.

Ο κίνδυνος του φθινόπωρου

Ο κίνδυνος είναι πλέον ορατός για γυμνού οφθαλμού. Στους μήνες που έρχονται , οι πιθανότητες να βρεθεί η αγορά ακινήτων σε συνθήκες πρωτοφανούς για τα ελληνικά δεδομένα υπερβάλλουσας προσφοράς είναι πολύ υψηλές. Τα σημάδια άλλωστε είναι σαφή και κανένας πλέον δεν μπορεί να τα αγνοεί. Ο αριθμός των στεγαστικών δανείων που βρίσκονται σε κατάσταση καθυστέρησης αυξάνονται μήνα με το μήνα και ήδη βρίσκονται σε επίπεδα ρεκόρ . Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι κάποιοι δανειολήπτες θα βρεθούν σε πλήρη αδυναμία εξυπηρέτησης και η επιλογή της ρευστοποίησης θα προβάλλει ως μονόδρομος. Τα στοιχεία για την εξέλιξη του όγκου των λιανικών πωλήσεων αλλά και οι εκτιμήσεις για την αγοραστική κίνηση κατά την διάρκεια των θερινών εκπτώσεων δείχνουν ότι ο αριθμός των εμπορικών επιχειρήσεων θα κληθούν να πάρουν θέση στο δίλλημα : συρρίκνωση ή αναστολή εργασιών θα αυξηθεί σημαντικά από τους πρώτους μήνες του φθινοπώρου. Αυτό πρακτικά θα οδηγήσει σε αύξηση της προσφοράς εμπορικών χώρων στην διάρκεια του φθινοπώρου. Σε ανάλογη θέση βρίσκονται και πολλές επιχειρήσεις και επαγγελματίες οι οποίοι κινούνται μεταξύ φθοράς και αφθαρσίας και για τους οποίους η καθημερινότητα έχει μετατραπεί σε αγώνα επιβίωσης. Παράλληλα δεν θα πρέπει να υποβαθμίζεται και η ωρολογιακή βόμβα των μεταχρονολογημένων επιταγών. Το ζοφερό αυτό σκηνικό όμως μπορεί να αποτραπεί αν γίνουν έγκαιρα κάποιες κινήσεις , οι οποίες θα στοχεύουν τόσο στην αποτροπή όσο στην χρονική μετάθεση του προβλήματος . Για παράδειγμα , οι παρεμβάσεις που ανακοινώθηκαν στην Ιταλία για τις δανειακές υποχρεώσεις των μικρών επιχειρήσεων οι οποίες αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας και εξυπηρέτησης του δανεισμού τους μπορεί-υπό προϋποθέσεις – να εφαρμοστούν και στην ελληνική αγορά και να επεκταθούν και στην περίπτωση των στεγαστικών δανείων. Η τόνωση της ζήτησης και συνακόλουθα της ιδιωτικής κατανάλωσης είναι κινήσεις οι οποίες μπορούν να έχουν θετικές επιπτώσεις σε όλο το φάσμα της οικονομίας. Η τόνωση της ζήτησης που προέρχεται από ειδικές ομάδες πληθυσμού , οι οποίες αντιμετωπίζουν πρόβλημα στέγης μέσω πιστωτικών διευκολύνσεων είναι επίσης ένα εργαλείο που μπορεί να στηρίξει όχι μόνο τον κατασκευαστικό κλάδο αλλά και την βιομηχανία.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki