realestatenews.gr
Νέος ΕΝΦΙΑ με παλιά συνταγή
Με διαφορετικές αξίες εξακολουθεί το κράτος να φορολογεί την ακίνητη περιουσία των νοικοκυριών, καθώς άλλη τιμή εφαρμόζεται για την επιβολή του ΕΝΦΙΑ και άλλη για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, δηλαδή το ίδιο ακίνητο φορολογείται διαφορετικά αν πρόκειται να πουληθεί και διαφορετικά αν παραμένει στην κατοχή του ιδιοκτήτη του.
Πρόκειται για άλλη μία παγκόσμια πρωτοτυπία της Ελλάδας και ένα από τα πλέον σαφή δείγματα παραλογισμού του φορολογικού συστήματος, απόρροια της προσέγγισης της Πολιτείας απέναντι στο «αγαθό» της ακίνητης περιουσίας, το οποίο έχει εξελιχθεί σε μέσο κάλυψης δημοσιονομικών αναγκών μέσω της υπερφορολόγησής του και όχι σε αναπτυξιακό εργαλείο. Το αποτέλεσμα είναι, πλέον, ο κλάδος της οικοδομής να συνεισφέρει στο ΑΕΠ λιγότερο από 1% (οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν υποχωρήσει σε 0,6% από 11% που ήταν το 2007).
• Συντελεστές παλαιότητας. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι συντελεστές παλαιότητας, οι οποίοι είναι εκ διαμέτρου αντίθετοι εκείνοι που εφαρμόζονται στον ΕΝΦΙΑ σε σχέση με τους αντίστοιχους των αντικειμενικών αξιών.
Στον ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται ουσιαστικά συντελεστής «νεότητας», καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει προσαύξηση του φόρου μέχρι και 25%. Και αυτό παρά το γεγονός ότι η τιμή ζώνης που λαμβάνεται υπόψη, αφορά ήδη νεόδμητο κτίσμα. Ετσι, π.χ., ένα νεόδμητο διαμέρισμα ηλικίας τριών ετών και τιμής ζώνης 250.000 ευρώ θα φορολογηθεί με ΕΝΦΙΑ υπολογισμένο για 312.500 ευρώ, με λόγο συντελεστή «νεότητας» 1,25 που επιβάλλεται σε ακίνητα ηλικίας από 0-4 έτη.
Στον αντίποδα, αν πρόκειται να μεταβιβαστεί ακριβώς το ίδιο σπίτι, η αντικειμενική του αξία, επί της οποίας θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης, θα είναι 225.000 ευρώ, καθώς εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,90!
Είναι προφανές ότι εδώ έχουμε υπερφορολόγηση των ακινήτων όλης της χώρας μέσω ενός «αντεστραμμένου» συντελεστή παλαιότητας, βάσει του οποίου τα παλιά ακίνητα φορολογούνται σαν καινούργια, ενώ στα ήδη νεόδμητα επαυξάνεται ακόμα περισσότερο ο φόρος. Οπως αναφέρει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επί χρόνια πρόεδρος του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών και τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, «ενώ θα έπρεπε η φορολογία ακινήτων, είτε πρόκειται για μεταβίβαση είτε για τον ΕΝΦΙΑ, να επιβάλλεται στην ίδια φορολογητέα αξία (ώστε να υπάρχει φορολογική δικαιοσύνη) έχουμε στρέβλωση και επιβολή φόρων σε πλασματικές αξίες».
Σύμφωνα με τον ίδιο, οι περισσότερες χώρες καταρτίζουν συστήματα φορολογητέων αξιών για τα ακίνητα, αλλά οι τιμές τους επιδιώκεται να είναι όσο πιο κοντά γίνεται στις εμπορικές (αγοραίες) αξίες και ασφαλώς να είναι ίδιες, είτε πρόκειται για μεταβιβάσεις είτε για φόρους κατοχής, όπως ο ΕΝΦΙΑ. «Εφόσον η πολιτεία θέλει να επιβάλει υψηλό ΕΝΦΙΑ (λόγω υποχρεώσεων της χώρας προς τους δανειστές), θα πρέπει να τοποθετήσει τους συντελεστές παλαιότητας που ισχύουν για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας», σημειώνει. Με τον τρόπο αυτό, θα προέκυπτε μείωση της αξίας (και επομένως και του φόρου) των παλαιότερων ακινήτων. Προβληματική κρίνεται και η εξάντληση του συντελεστή παλαιότητας των αντικειμενικών αξιών στα 26 έτη, πέραν των οποίων δεν απομειώνεται άλλο η αξία των ακινήτων. Είτε δηλαδή το ακίνητο είναι ηλικίας 60 ετών είτε 25, η φορολογητέα αξία είναι η ίδια.
• Συντελεστές εμπορικότητας. Το ίδιο πρόβλημα εντοπίζεται και με την απουσία συντελεστή εμπορικότητας από τον ΕΝΦΙΑ (σε σχέση με τις αντικειμενικές αξίες όπου υπάρχει τέτοιος συντελεστής), για τον οποίο όλα τα ακίνητα, ανεξάρτητα από το πού βρίσκονται, έχουν ουσιαστικά την ίδια εμπορικότητα. Το αποτέλεσμα είναι και πάλι σημαντικές αδικίες, καθώς ένα εμπορικό ακίνητο θα πληρώσει τον ίδιο φόρο κατοχής με ένα γραφείο σε όροφο στο ίδιο κτίριο. Για παράδειγμα, ένα κατάστημα 100 τ.μ. κατασκευής 1990 στην οδό Ερμού στην Αθήνα (όπου η εμπορικότητα είναι πολύ μεγάλη, δηλαδή 4,6) στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ φορολογείται περίπου 930 ευρώ, δηλαδή κατά 1% λιγότερο σε σύγκριση με ένα γραφείο 100 τ.μ. στον τρίτο όροφο του ιδίου κτιρίου (939 ευρώ). Οταν όμως πρόκειται για μεταβίβαση, η φορολογητέα αξία του καταστήματος είναι πολλαπλάσια εκείνης του γραφείου στον τρίτο όροφο. Αν είχε εφαρμοστεί ο συντελεστής εμπορικότητας, τότε ο ΕΝΦΙΑ του καταστήματος θα ήταν περίπου 4.250 ευρώ, σαφώς δικαιότερος απ’ ό,τι σήμερα.
• Συντελεστές ορόφου. Διαφορετικοί είναι ακόμα και οι συντελεστές ορόφου, καθώς όσο υψηλότερος είναι ο όροφος τόσο πιο πολύ ανεβαίνει ο συντελεστής, όταν πρόκειται για τον καθορισμό της αντικειμενικής αξίας, συγκριτικά με τον ΕΝΦΙΑ. Δηλαδή, ενώ τα διαμερίσματα πρώτου ορόφου έχουν τον ίδιο συντελεστή ορόφου (1,00), στα υπόλοιπα ακίνητα υπάρχει διαφορά. Ενα διαμέρισμα τρίτου ορόφου έχει συντελεστή 1,01 για τον ΕΝΦΙΑ, αλλά 1,1 για τον φόρο μεταβίβασης. Είναι λοιπόν ξεκάθαρο ότι χωρίς μια ριζική αναθεώρηση του τρόπου υπολογισμού των αξιών των ακινήτων της χώρας για φορολογικούς σκοπούς, το σύστημα θα παραμένει άδικο, στρεβλό και, εν πολλοίς, πέραν κάθε λογικής. Οπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, το όλο πρόβλημα των φορολογητέων αξιών πρέπει να αναθεωρηθεί πλήρως (χάραξη ζωνών, αναθεώρηση εμπορικοτήτων, αλλαγή συντελεστών παλαιότητας, εξίσωση συντελεστών ορόφου κ.λπ.) με γνώμονα την προσέγγιση των εμπορικών αξιών και φορολόγηση είτε για μεταβίβαση είτε για ΕΝΦΙΑ με βάση τις ίδιες φορολογητέες αξίες για κάθε ακίνητο. Τα δε στοιχεία θα πρέπει να ενημερώνονται σε ετήσια βάση, ώστε να αντανακλούν την πραγματική κατάσταση στην αγορά.
Την επανεξέταση του Κανονισμού Πυροπροστασίας Κτιρίων, ειδικά σε ότι αφορά τα κτίρια συγκέντρωσης και εξυπηρέτησης κοινού, από εξειδικευμένους μηχανικούς και στελέχη της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας, αποφάσισαν ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιάννης Αλαβάνος και ο πρύτανης του ΕΜΠ Κωνσταντίνος Μουτζούρης.
Η κρίση φαίνεται ότι έχει κτυπήσει την αγορά επαγγελματικών ακινήτων και εκτός Αθηνών. Η συρρίκνωση του διαθεσίμου εισοδήματος , το «πάγωμα» της επέκτασης των δικτύων των τραπεζών και των εμπορικών αλυσίδων και το άνοιγμα νέων τοπικών αγορών έχουν επηρεάσει σημαντικά τόσο την αγορά γραφείων όσο και επαγγελματικών χώρων στην Ελλάδα. ¨Όπως έλεγε χαρακτηριστικά μεσίτης που δραστηριοποιείται στην Βόρεια Ελλάδα «το πρόβλημα της αγοράς είναι διττό. Από την μία πλευρά δεν εμφανίζονται νέοι παίκτες και από την άλλη οι ήδη υφιστάμενοι ακολουθούν συντηρητική πολιτική που αποκλείει τα σενάρια επέκτασης.Ήδη στην Θεσσαλονίκη και στ η αγορά γραφείων καταγράφεται μείωση των τιμών των ενοικίων και σημαντική αύξηση του αδιάθετου αποθέματος αφού η ζήτηση είναι ιδιαίτερα χαμηλή. Ανάλογη εικόνα έχει διαμορφωθεί και στην αγορά εμπορικών χώρων στην οποία το ισχυρότερο πλήγμα δέχονται οι περιφερειακές αγορές αλλά και οι παράπλευροι δρόμοι που γειτνιάζουν με εμπορικές πιάτσες υψηλής εμπορικής προβολής. Σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών ο αριθμός των κενών καταστημάτων έχει αυξηθεί ,σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή σε ποσοστό που υπερβαίνει το 30%. Μάλιστα δεν είναι λίγοι οι μεσίτες που υποστηρίζουν ότι η περίοδος προσφέρεται για αναβάθμιση των συνθηκών εγκατάστασης των επιχειρήσεων αφού το κόστος εγκατάστασης βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα. . Ανάλογη είναι και η εικόνα η οποία έχει διαμορφωθεί και στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας οι οποίες διαδραματίζουν ρόλο υπερτοπικών αγορών. Αν και η ένταση της κρίσης σε αγορές όπως της Λάρισας , της Πάτρας και των Ιωαννίνω ν είναι σαφώς πιο ήπια σε σχέση με την Αθήνα εντούτοις έχουν αρχίσει να καταγράφονται σαφείς ενδείξεις υποχώρησης των συναλλαγών με παράλληλα αύξηση της διαθεσιμότητας. Τα φαινόμενα αυτά είναι πιο έντονα στην αγορά εμπορικών χώρων αφού η οργάνωση και η δομή της αγοράς των χώρων γραφείων δεν έχει καμία σχέση με την αντίστοιχη της Αθήνας και της Θεσσαλονίκη.
Σε ασφυκτικό κλοιό θα βρεθεί η αγορά καταστημάτων αλλά και εμπορικών χώρων το φθινόπωρο καθώς όλες οι ενδείξεις οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η πτώση των λιανικών πωλήσεων δεν πρόκειται να ανακοπεί με αποτέλεσμα να αναστείλουν τις εργασίες του χιλιάδες εμπορικές επιχειρήσεις σε όλη την χώρα ενώ ανάλογες θα είναι οι επιπτώσεις και στην δραστηριότητα των εμπορικών χώρων. Σύμφωνα με εκτιμήσεις το τελευταίο εξάμηνο έχει αναστείλει τις δραστηριότητες του το 1% περίπου των επιχειρήσεων που είτε έκλεισαν οριστικά είτε αναγκάστηκαν σε μεταγκατάσταση ή και σε αλλαγή δραστηριότητας. Η πτώση της ιδιωτικής κατανάλωσης αναμένεται να διαμορφωθεί γύρω στο –3,0%, έναντι +1,4% στο 1ο τρίμηνο 2010. πτώση κατά -5,6% σε ετήσια βάση τον Απρ.’10, μετά την σημαντική άνοδό του κατά 11,1% τον Μάρτ.΄10, κατά +1,4% τον Φερβ.΄10 και κατά 5,4% τον Ιαν.’10. Έτσι, η αύξηση του δείκτη όγκου στο 1ο 4μηνο.’10 ανήλθε στο 2,8% σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης του κατά -10,2% σε ετήσια βάση στο 1ο 4μηνο.’09. Η μεγάλη πτώση του όγκου των λιανικών πωλήσεων τον Απρίλιο (από το πολύ χαμηλό επίπεδό του τον Απρ.’09) μπορεί να θεωρηθεί σε μεγάλο βαθμό ως εξομάλυνση του υψηλού ρυθμού αύξησης των πωλήσεων στο 1ο 3μηνο.’10 σε μια περίοδο σημαντικών αυξήσεων στους έμμεσους φόρους και περιορισμού του διαθεσίμου εισοδήματος των καταναλωτών. Σημειώνεται ότι το Πάσχα εφέτος ήταν στις 4.4.2010 και οι αγορές για το Πάσχα πραγματοποιήθηκαν σε μεγάλο βαθμό τον Μάρτιο 2010, ενώ το 2009 είχαν πραγματοποιηθεί τον Απρίλιο. μεγάλη πτώση σημειώνεται Οι πώλήσεις των πολυκαταστημάτων κατεγραψαν σημαντική υποχώρηση ενώ ανάλογη συμπεριφορά έχουν και οι πωλήσεις των μικρότερων καταστημάτων.
Τα τελευταία δύο χρόνια, έχουν δοθεί στις τράπεζες κρατικές εγγυήσεις ύψους € 51,3 δισ., και ειδικά κρατικά ομόλογα ύψους € 7,1 δισ. για λόγους άντλησης ρευστότητας από την ΕΚΤ. Επίσης οι τράπεζες έχουν χρηματοδοτηθεί με € 46,7 δισ. περίπου από την ΕΚΤ. Ταυτόχρονα, το Κράτος έχει ενισχύσει την κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών με έκδοση και παράδοση στις τράπεζες ειδικών ομολόγων αξίας € 3,8 δισ., έναντι των οποίων το Κράτος έχει προνομιούχες μετοχές των τραπεζών με ετήσιο κόστος 10% για τις τράπεζες. Ο συνολικός δανεισμός από την ΕΚΤ στο τέλος του 2010 ήταν σημαντικά μεγαλύτερος, προσεγγίζοντας τα € 98 δισ. (σήμερα έχει πέσει στα € 94 δισ.) Από την χρηματοδότηση αυτή που έχει εξασφαλισθεί από την ΕΚΤ, μόνο η μισή περίπου στηρίζεται σε εγγυήσεις του Ελληνικού Δημοσίου. Για τα υπόλοιπα, οι τράπεζες χρησιμοποιούν, ως εξασφαλίσεις προς την ΕΚΤ, ίδια ομόλογα που εκδίδουν μέσω τιτλοποιήσεων στοιχείων του ενεργητικού ή άλλα περιουσιακά τους στοιχεία. Στους τίτλους αυτούς, για κάθε € 100 ονομαστικής αξίας, η ΕΚΤ χρηματοδοτεί τις τράπεζες με € 65 έως € 90 αναλόγως του τίτλου, λόγω και των συνεχών υποβαθμίσεων του Ελληνικού Δημοσίου, και κατ΄επέκταση των Ελληνικών τραπεζών, από τους οίκους αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητος. Τα πρόσθετα € 30 δις των εγγυήσεων που προγραμματίζονται σήμερα προορίζονται για την στήριξη της αξίας των εξασφαλίσεων που δίνουν οι τράπεζες στην ΕΚΤ για την χρηματοδότησή τους καθώς οι υποβαθμίσεις από τους οίκους πιστοληπτικής ικανότητας απομειώνουν την πραγματική χρηματική αξία των εξασφαλίσεων που προέρχονται είτε από τιτλοποιήσεις στοιχείων ενεργητικού των τραπεζών, είτε από κρατικές εγγυήσεις τραπεζικών ομολόγων.Περισσότερα Άρθρα...
