realestatenews.gr
Οι "ξεχασιάρηδες" του υπουργείου Οικονομικών
Οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών «ξέχασαν» να αλλάξουν και τους συντελεστές εμπορικότητας.Η απόφαση αυτή του υπουργείου Οικονομικών προκαλεί αρρυθμίες και στρεβλώσεις στην αγορά, καθώς ακόμη και για τις περιοχές που θα μειωθεί η τιμή ζώνης, η φορολογητέα αξία των καταστημάτων θα παραμείνει υψηλή λόγω εφαρμογής των συντελεστών εμπορικότητας. Το πρόβλημα θα είναι μεγαλύτερο για τις περιοχές όπου οι τιμές ζώνης θα αυξηθούν. Εκεί, οι ιδιοκτήτες καταστημάτων θα δουν τον ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν φέτος να εκτοξεύεται στα ύψη.
Η απόφαση αυτή του οικονομικού επιτελείου, αναμένεται να εκτοξεύσει τις αξίες των εμπορικών ακινήτων αλλά και διαμερισμάτων κυρίως στο κέντρο της Αθήνας. Συγκεκριμένα, ειδικοί της κτηματαγοράς υποστηρίζουν ότι στους εμπορικούς δρόμους των Αθηνών θα αυξηθούν σημαντικά οι τιμές ζώνης και κατ’ επέκταση οι φορολογικές επιβαρύνσεις. Και αυτό, καθώς δεν απομειώνονται καθόλου οι συντελεστές εμπορικότητας και παλαιότητας που διατηρούνται αμετάβλητοι από το 1985.
Για παράδειγμα, σε περιοχές όπως τα Πατήσια, οι νέες αντικειμενικές αξίες που θα προκύψουν από τις τιμές ζώνης θα προσεγγίζουν τα 800-900 ευρώ/ανά τετραγωνικό μέτρο και μάλιστα για ακίνητα ηλικίας 30 ετών και άνω, τη στιγμή που η τιμή πώλησης δεν ξεπερνά σήμερα τα 500-600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι συντελεστές παλαιότητας δεν προβλέπουν ελάφρυνση για ακίνητα πέραν της 25ετίας, όταν το μεγαλύτερο μέρος του οικοδομικού ιστού της Αθήνας έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του 1960 και του 1970.
Εν ολίγοις, είτε ένα ακίνητο είναι 24 ετών είτε 54 ετών η ελάφρυνση που έχει σε ό,τι αφορά την αντικειμενική του αξία είναι η ίδια. Σημειώνεται ότι ο συντελεστής εμπορικότητας εκφράζει την εμπορικότητα ενός δρόμου ή τμήματος δρόμου μιας συγκεκριμένης ζώνης και καθορίζει την τελική φορολογητέα αξία του καταστήματος.
Με πλασματικές τιμές, όμως, θα συνεχίσει να υπολογίζει η εφορία και τις τιμές των οικοπέδων που λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Ενώ λοιπόν οι τιμές ζώνης θα αναπροσαρμοστούν, τρεις συντελεστές που καθορίζουν την τελική φορολογητέα αξία των οικοπέδων θα παραμείνουν αμετάβλητοι. Μάλιστα, οι συντελεστές τροποποιήθηκαν τελευταία φορά το 2007 και είναι οι:
• Συντελεστής οικοπέδου (Σ.Ο.). Ο συντελεστής αυτός χρησιμεύει για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης οικοπέδου ορισμένης περιοχής, με βάση την τιμή ζώνης (Τ.Ζ.).
• Συντελεστής συμμετοχής οικοπέδου (ΣΣΟ). Είναι ο συντελεστής που εκφράζει το ποσοστό συμμετοχής της αξίας του οικοπέδου επί της συνολικής αξίας κτισμάτων και οικοπέδου.
• Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (ΣΑΟ). Θεωρείται ο συντελεστής που εκφράζει τη δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσης του οικοπέδου και –συνήθως–συμπίπτει με τον συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) κάθε περιοχής.
Σε πολύ υψηλά επίπεδα παραμένει και σήμερα, το κόστος κρατικού δανεισμού.Συγκεκριμένα, η διαφορά απόδοσης του 10ετούς κρατικού ομολόγου αναφοράς με τον αντίστοιχο γερμανικό τίτλο άνοιξε, τη Δευτέρα, στις 559 μονάδες και λίγο μετά τις 11:00 είχε διευρυνθεί στις 586.Το επιτόκιο του 10ετούς τίτλου διαμορφώνεται στο 8,90% (+0,22%) και του 2ετούς στο 10,94% (+0,92%).Το Ελληνικό Δημόσιο πρέπει να βρει μέχρι τις 19 Μαΐου 8,5 δισ. ευρώ, προκειμένου να χρηματοδοτήσει λήξη παλαιότερου ομολόγου. Πάντως αυτό που θα πρέπει να αναρωτηθεί κανείς είναι που στοχεύει αυτό το ανελέητο σφυροκόπημα στην ελληνική οικονομία. Το πιό πιθανό είναι ότι αυτή η πίεση στην άντληση κεφαλαίων να μη είναι μόνο υπόθεση κάποιων κερδοσκοπικών κεφαλαίων αλλα και συνδυασμένη προσπάθεια για την επιβολή συγκεκριμένων όρων για το καθεστώς ελέγχου της οικονομίας απο τους δανειστές της. Η τακτική αυτή έχει ακολουθηθελί επανειλλημένα στο παρελθόν αφού η οικονομία είναι πλέον αναπόσπαστο "κομμάτι" της πολιτικής.
Η κρίση έχει κτυπήσει την αγορά καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας και η κατάσταση δυστυχώς επιδεινώνεται. Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας που θα δημοσιοποιηθεί την ερχόμενη εβδομάδα 2 στους 10 χώρους καταστημάτων που βρίσκονται το ευρύτερο τομέα που περικλείται απο τις οδούς Πανεπιστημίου -Αθηνας-Ερμού . Εντονότερο είναι το πρόβλημα στις συνοικιακές αγορές πχ Εξάρχεια, Πολυτεχνείο κ.α όπου τα κενά καταστήματα προσεγγίζουν το 30% του αποθέματος σηειώνοντας σημαντική άνοδο σε σύγκριση με αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου χρόνου. Καταμετρήσεις εμφανίζουν και το "ακριβό" Κολωνάκι να αντιμετωπίζει πρόβλημα αφού προβεβλημένοι εμπορικοί οδοί όπως για παράδειγμα η Σκουφά , η Σόλωνος και η Πατριάρχου Ιωακειμ αντιμετωπίζουν πρόβλημα ακόμα και στο "κομάτι¨που βρίσκεται πολύ κοντά στην πλατεία Κολωνακίου. Ιδιαίτερα σημαντικό είναι και οι αλλαγές των εμπορικών χρήσεων που καταγράφονται στην περιοχή καθώς όσοι διαθέσιμοι χώροι μισθώνονται , μετατρέπονται σε καφέ και σε επιχειρήσεις εστίασης και αυτό καταγράφεται σε όλο το μήκος της Σκουφά μέχρι την Λυκαβηττού και όλες οι πληροφορίες συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι οι κενοί χώροι που βρίσκονται ακόμα και κοντά στην πλατεία Κολωνακίου μετατρέπονται σε επιχειρησεις διασκέδασης. Παρόλα αυτά, ο επίσημος συνδικαλιστικός φορέας των εμπόρων σιωπά προσπαθώντας να αποκρύψει ή και να εξωραϊσει με την μέθοδο της σιωπής αυτή την επιδείνωση της εικόνας του εμπορίου στο κέντρο της Αθήνας.
Παρά την κρίση κτίστηκαν περισσότερες από 370.000 νέες κατοικίες από τις αρχές του 2006. Σύμφωνα με μελέτη που έχει στην διάθεση του το realestatenews.gr η οικονομική κρίση που άρχισε να εμφανίζεται στην αγορά από το φθινόπωρο του 2008 είχε ως αποτέλεσμα την επιτάχυνση της πτώσης στην κατασκευή νέων κατοικιών . Αποκαλυπτικό θα πρέπει να θωρηθεί το γεγονός ότι το 2009 προωθήθηκαν επενδύσεις που αντιπροσώπευαν 61940 κατοικίες έναντι 125 χιλιάδων κατοικιών το 2006•
Tα στοιχεία είναι αποκαλυπτικά. Χιλιάδες μικρά γραφεία στο κέντρο και τις συνοικίες της πρωτεύουσας είναι στα αζήτητα .Αιτία , οι αντικειμενικές τιμές οι οποίες πολλές φορές είναι και πενταπλάσιες από τις αντίστοιχες εμπορικές με αποτέλεσμα κανείς να μη είναι διατεθειμένος να πληρώσει «καπέλα» στην εφορία εντελώς αδικαιολόγητα. Και στο τέλος της διαδρομής είναι η ακόμα μεγαλύτερη συγκέντρωση πλούτου και περιουσιών. Πώς ; Mα είναι πολύ απλό. Κανείς δεν θέλει να έχει στη κατοχή του ζημιογόνα περιουσιακά στοιχεία. Έτσι όταν βρεθεί σε αδιέξοδο τα ξεφορτώνεται όσο -όσο. Κάποιοι «κτίζουν» χαρτοφυλάκιο μικρών ακινήτων σε κτιριακά συγκροτήματα και μόλις έλθει το «πλήρωμα του χρόνου» και αλλάξουν οι σχετικές νομοθετικές ρυθμίσεις του κληρονομικού δικαίου τότε κάποιοι θα βρεθούν με ολόκληρα οικοδομικά τετράγωνα στο κέντρο της πρωτεύουσας. Κάποιοι θα σκεφθείτε ότι πρόκειται για σενάρια επιστημονικής φαντασίας. Αν όμως μελετήσει το αμερικάνικο και το βρετανικό μοντέλο των αναπλάσεων τότε είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα βρει πολλά κοινά σημεία με αυτά που βιώνουμε σήμερα στο κέντρο της πρωτεύουσας. Η διαδρομή και εκεί ήταν σχεδόν ίδια. Υποβάθμιση, απαξίωση , μαζικές αγορές στα μουλωχτά και …σχέδια αναβαθμίσεων. Θα μπορούσε μάλιστα να ισχυριστεί κανείς ότι η περίπτωση του Ψυρή ήταν μία πρόβα τζενεράλε. Όμως αυτά είναι φήμες που κυκλοφορούν με μορφή κουτσομπολιού και κανείς δεν μπορεί να αποδείξει τίποτε . Απλώς πρόκειται για θεωρίες συνωμοσίας στις οποίες η ράτσα είναι ιδιαίτερα επιρρεπής. Ο αντίλογος είναι σε όλα αυτά ότι θα πρέπει άμεσα να αντιμετωπισθεί η γενεσιουργός αιτία του κακού και να εξασφαλισθούν συνθήκες διαφάνειας για τη λειτουργία της αγοράς όχι μόνο στο άμεσο αλλά και στο απώτερο μέλλον. Πρακτικά αυτό μεταφράζεται σε μία άμεση προσαρμογή των αντικειμενικών τιμών –και φυσικά των συντελεστών εμπορικότητας-ώστε να απεικονίζουν την πραγματική κατάσταση που επικρατεί στην αγορά. Ο δρόμος είναι εύκολος. Απλώς το υπουργείο Οικονομικών να βγει στην αγορά και να καταγράψει τις πράξεις που γίνονται. Τότε θα έχει την πραγματική εικόνα και μπορεί να συνομιλήσει με όλους τους ενδιαφερόμενους. Η δεύτερη κίνηση είναι το υπουργείο Δικαιοσύνης να «ανοίξει τα χαρτιά» του για το θέμα της διαχείρισης των εξ’ αδιαιρέτου κληρονομιών και όχι μόνο. Ας καλέσει σε ένα τραπέζι «σοφούς», «ειδικούς» και ενδιαφερόμενους για να καταλήξουν σε μία κοινή πρόταση η οποία εύκολα μετατρέπεται σε νόμο του κράτους. Αν γίνουν αυτές οι απλές κινήσεις τότε όλα τα καχύποπτα σενάρια τινάζονται στον αέρα. Σε διαφορετική περίπτωση όλοι οι κακόβουλοι θα έχουν την απαραίτητη «τροφή»για συκοφαντία και λάσπη. Δυστυχώς η κατάσταση έχει φθάσει στο απροχώρητο αφού χιλιάδες περιουσίες «χάνονται» καθημερινά και αν η κατάσταση αυτή δεν αντιμετωπισθεί τότε το πιο πιθανό σενάριο είναι το ιστορικό κέντρο αλλά και ολόκληρες βιομηχανικές ζώνες να μετατραπούν σε «νεκροταφεία ακινήτων» που θα συντηρούν κάποιους που καιροφυλακτούν. Και αυτό θα είναι μεγαλύτερο σκάνδαλο ακόμα και από αυτό του Βατοπεδίου.Περισσότερα Άρθρα...
