Οι νέες ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα με 11 ερωτήσεις - απαντήσεις έχουν ως εξής:

1.Ποιες κατηγορίες αυθαιρέτων και με τι ύψους πρόστιμα νομιμοποιούνται; Προβλέπεται οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση, δηλαδή νομιμοποίηση και δυνατότητα δικαιοπραξιών επί του ακινήτου, (μεταβίβαση, ενοικίαση κ.λπ.), ως εξής: - Για όλες τις αυθαίρετες κατασκευές προ του 1975 με πρόστιμο 500 ευρώ. - Για τα αυθαίρετα προ του 1983 με μεγάλη έκπτωση της τάξης του 85% επί του κανονικού προστίμου, δηλαδή για τυπικά αυθαίρετα 100 έως 120 τετραγωνικών μέτρων, με πρόστιμο από 1.000 έως 5.000 ευρώ ανάλογα με την τιμή ζώνης του ακινήτου. - Για όλες τις μικροπαραβάσεις σε ακίνητα που έχουν ανεγερθεί με οικοδομική άδεια, όπως πέργκολες, μπάρμπεκιου, διαφορετική διαμερισματοποίηση ορόφου κ.λπ., με εφάπαξ πρόστιμο 500 ευρώ για όλες τις υπερβάσεις, ενώ μέχρι τώρα ίσχυε ξεχωριστό πρόστιμο για κάθε μία από αυτές. - Για αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης με παραβίαση μέχρι 40% κάλυψης και δόμησης και μέχρι 20% ύψους σε σύγκριση με την οικοδομική άδεια, με κανονικό πρόστιμο για τα ακίνητα μετά το 2003, ενώ το πρόστιμο μειώνεται κατά 20% όταν πρόκειται για ακίνητα που ανεγέρθηκαν το διάστημα 1983 έως 2003.

2.Ποιες κατηγορίες αυθαιρέτων και πώς εντάσσονται στη ρύθμιση τακτοποίησης; Προβλέπεται με καταβολή παραβόλου και ειδικού προστίμου (υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου, επί την τιμή ζώνη της περιοχής), αναστολή κυρώσεων, δηλαδή εξαίρεση από την κατεδάφιση για 30 χρόνια για αυθαίρετα που έχουν ανεγερθεί χωρίς οικοδομική άδεια, ή καθ' υπέρβαση της οικοδομικής τους άδειας με παραβίαση άνω του 40% της κάλυψης και μέχρι 20% του ύψους σε σύγκριση με την οικοδομική άδεια εντός προκηπίου ή ακάλυπτου. Σε αυτή την περίπτωση, εάν το ακίνητο έχει ανεγερθεί το διάστημα 1983 έως 2003 ισχύει έκπτωση 20% επί του ειδικού προστίμου. Επίσης αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεις όλων των κατηγοριών, που δεν εμπίπτουν σε ειδικές κατηγορίες που το νέο νομοσχέδιο απαγορεύει. Πρόχειρες και αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις σε παραδοσιακούς οικισμούς. Αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεις με περαιωμένη διαδικασία των ν. 3775/09, 3843/10 για τις οποίες εφόσον έχει καταβληθεί, το πρόστιμο συμψηφίζεται.

3. Ποιες κατηγορίες αυθαιρέτων δεν υπάγονται στις νέες ρυθμίσεις και κατά συνέπεια παραμένουν υπό καθεστώς προστίμων και κατεδάφισης; Δεν υπάγονται αυθαίρετα που βρίσκονται σε: εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης (εξαιρούνται οι περιπτώσεις που δεν έχει συντελεστεί η αναγκαστική απαλλοτρίωση), παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση χώρους του οικοπέδου, εντός παρόδιας στοάς, παρά το όριο των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών, δημοτικών ή κοινοτικών οδών, δημόσιο κτήμα, δάσος, δασική ή αναδασωτέα έκταση, στον αιγιαλό (εξαιρούνται οι κατασκευές εφόσον προϋφίστανται της οριοθέτησης του παλαιού αιγιαλού), ζώνη παραλίας, αρχαιολογικό χώρο ζώνης Α', αρχαιολογικό χώρο εκτός ζώνης Α' (εκτός αν δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής), ιστορικό τόπο, παραδοσιακό οικισμό (υπό προϋποθέσεις), ρέμα, κηρυγμένο διατηρητέο κτήριο, επικίνδυνο ετοιμόρροπο κτήριο, εκτός σχεδίου πόλης, ή εκτός ορίων οικισμού σε απόσταση έως 20 μέτρων από τον άξονα διέλευσης αγωγών μεταφοράς υψηλής τάσης ρεύματος. Επίσης δεν μπορεί να ενταχθεί στη νέα ρύθμιση αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, για την οποία έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση κατεδάφισης ή απομάκρυνσης.

4.Τι δικαιολογητικά απαιτούνται για την υπαγωγή στις νέες ρυθμίσεις νομιμοποίησης και τακτοποίησης; Για την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι προϋπόθεση τα ακίνητα να δηλωθούν και στη νέα ηλεκτρονική εφαρμογή της «ταυτότητας του κτηρίου». Σε αυτή την εφαρμογή θα καταχωρίζει ιδιώτης μηχανικός φωτογραφίες, τεχνική έκθεση και τα στοιχεία του ακινήτου. Η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΚΑ τόνισε ότι εντός 10 ημερών θα δοθεί στη δημοσιότητα το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα, που θα προβλέπει την εφαρμογή του νέου θεσμού. Ο χρόνος υλοποίησης του αυθαιρέτου αποδεικνύεται με αεροφωτογραφίες ή δημόσια έγγραφα, (για τα προ του 1975 ακίνητα, έγγραφα Αστυνομίας ή Κοινότητας). Εκτός των περιπτώσεων ακινήτων προ του 1975 και προ του 1983, όπως επίσης και για τις νομιμοποιήσεις μικρών παραβάσεων, απαιτείται δελτίο δομικής τρωτότητας και μελέτη στατικής επάρκειας. Σε όλες τις περιπτώσεις απαιτείται αίτηση από το τεχνικό σύστημα του ΤΕΕ, υπεύθυνη δήλωση (ν. 1599), τεχνική έκθεση μηχανικού, φωτογραφίες, υποβολή εντύπου προστίμου.

5.Τι ισχύει για όσους έχουν υπαχθεί στις προηγούμενες ρυθμίσεις τακτοποίησης; Οσοι έχουν ήδη υπαχθεί στις δύο προηγούμενες ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα (4014/11 και 3843/10) για παραβάσεις οι οποίες με το νέο σχέδιο νόμου εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης, αρκεί η ηλεκτρονική υπαγωγή στην Ταυτότητα Κτηρίων ατελώς για να εξασφαλίσουν εφάπαξ το ακίνητό τους. Για όσους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων έχουν ήδη καταβάλει το πρόστιμο και εφόσον είναι μεγαλύτερο από αυτό που προβλέπεται με βάση τη νέα ρύθμιση, η επιστροφή της διαφοράς θα γίνει μέσω του συστήματος ΔΙΑΣ.

6.Τι αλλάζει στον τρόπο πληρωμής των προστίμων αυθαιρέτων; Προβλέπονται ευνοϊκότεροι όροι πληρωμής των προστίμων αυθαιρέτων, μέσω εκπτώσεων και πολλών δόσεων, με δυνατότητα να καθορίζει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης το σχήμα εξόφλησης, σύμφωνα με τις οικονομικές του δυνατότητες, σε βάθος χρόνου συνολικά έως 60 μηνών, δηλαδή πενταετίας. Οι 48 ισόποσες μηνιαίες δόσεις που ορίζει ο ισχύων νόμος για τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων (ν. 4014/11) γίνονται 10 εξαμηνιαίες, όχι κατ' ανάγκη ισόποσες, με προϋπόθεση την ελάχιστη καταβολή 5% του προστίμου ανά εξάμηνο. Προβλέπεται επίσης για όλες τις περιπτώσεις 25% έκπτωση σε περίπτωση καταβολής εφάπαξ όλου του προστίμου. Ακόμη 10% έκπτωση με την καταβολή του 30% του προστίμου εντός εξαμήνου.

7.Πώς διαφοροποιούνται τα πρόστιμα για ειδικές κατηγορίες πολιτών; Προβλέπονται σημαντικές εκπτώσεις των προστίμων ως εξής: άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από αυτούς, καταβάλλουν 15% του προστίμου (έκπτωση 85%). Παλιννοστούντες ομογενείς καταβάλλουν 20% (έκπτωση 80%). Πολύτεκνοι καταβάλλουν 20% (έκπτωση 80%). Τρίτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως 25.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 40.000 ευρώ καταβάλλουν 30% (έκπτωση 70%)

8.Τι θα γίνει με τα αυθαίρετα νέας γενιάς που χτίστηκαν ενώ ίσχυαν οι ρυθμίσεις τακτοποίησης; Οι εκπρόσωποι της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος λένε ότι θα υπάρξει «κόκκινη γραμμή» για τα αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν μετά τον Ιούλιο του 2011, δηλαδή μετά τις νομοθετικές ρυθμίσεις τακτοποίησης, μέσω αεροφωτογραφιών, που θα επικαιροποιηθούν ώστε να εντοπίζονται οι παραβάτες αμέσως μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος δηλώσεων του ΤΕΕ. Οποιοδήποτε κτίσμα έχει γίνει αυθαίρετα μετά την 28η Ιουλίου 2011 θα θεωρείται εσαεί παράνομο και θα βρίσκεται μονίμως υπό καθεστώς κατεδάφισης, ενώ θα επιβαρυνθεί με υψηλά πρόστιμα.

9.Τι συνέπειες θα έχουν όσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων δεν υπαχθούν στις νέες ρυθμίσεις; Από το ΥΠΕΚΑ ανακοινώθηκε ότι θα ισχύσουν αυστηρές ποινές και θα επιβάλλονται τα υψηλά πρόστιμα που ήδη ισχύουν (σε πολλές περιπτώσεις υπερβαίνουν την αξία του ακινήτου), για όσους δεν ενταχθούν στις ρυθμίσεις του νέου νόμου, καθώς επίσης ότι θα συνεχιστεί το πρόγραμμα κατεδαφίσεων κραυγαλέων αυθαιρέτων. Αναφέρθηκε επίσης ότι ο ρόλος της ειδικής υπηρεσίας κατεδαφίσεων του ΥΠΕΚΑ θα είναι εποπτικός και με διασφαλισμένους κανόνες, κριτήρια και μέσα, ενώ την ευθύνη κατεδαφίσεων θα έχουν οι αποκεντρωμένες διοικήσεις των Περιφερειών.

10.Ποιες είναι οι συνέπειες για όσους υποβάλλουν ψευδείς δηλώσεις; Συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβόλαια, οι δικαιοπρακτούντες, οι μεσίτες που μεσολαβούν, οι δικηγόροι που παρίστανται στη σύνταξη συμβολαίων, οι υποθηκοφύλακες ή οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που μεταγράφουν αυτά, εφ' όσον δεν έχει επισυναφθεί η δήλωση και η βεβαίωση, καθώς και οι μηχανικοί που χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από 30.000 μέχρι 100.000 ευρώ, ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής. Στους μηχανικούς, ανεξάρτητα από την ποινική τους δίωξη, επιβάλλεται και προσωρινή ή οριστική απαγόρευση άσκησης του επαγγέλματος. Εξάλλου η Υπηρεσία Δόμησης, η Ειδική Υπηρεσία Επιθεώρησης και Κατεδάφισης (ΕΥΕΚΑ ή άλλη αρμόδια αρχή, που ορίζεται με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, ελέγχει δειγματοληπτικά ποσοστό τουλάχιστον 5% των δηλώσεων που υποβλήθηκαν.

11.Οι νέες ρυθμίσεις θα ισχύσουν όπως μέχρι τώρα με διαρκείς παρατάσεις; Το νέο νομοσχέδιο, που αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από τις αρχές του καλοκαιριού, θα προβλέπει κλειστό χρονικό διάστημα υποβολής δήλωσης, π.χ. 10 έως 12 μήνες για την υπαγωγή των ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών στις νέες ρυθμίσεις νομιμοποίησης αυθαιρέτων, χωρίς -όπως υποστηρίχθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος- να δίνονται στο μέλλον νέες παρατάσεις προθεσμιών. Συζητείται, ωστόσο, η νομιμοποίηση μικρών παραβάσεων εντός του όγκου ακινήτου που έχει ανεγερθεί με νόμιμη οικοδομική άδεια να ισχύουν εσαεί, χωρίς χρονικό περιορισμό.

Το πρώτο εξάμηνο οι επιδόσεις των τριών μεγάλων παικτών που επενδύουν σε ακίνητη περιουσία βελτιώθηκαν σημαντικά. Οι MIG Real Estate και Trastor ΑΕΕΑΠ επέστρεψαν σε κέρδη ύστερα από αρκετές ζημιογόνες χρήσεις, ενώ η Eurobank Properties μείωσε τις ζημίες στα 8,8 εκατ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2013, από 28,1 εκατ. ευρώ το 2012. Η βελτίωση των μεγεθών αποδίδεται στη συγκρατημένη -κατά το πρώτο εξάμηνο- μείωση των αξιών των χαρτοφυλακίων, καθώς η πτώση των αποτιμήσεων κορυφώθηκε τη διετία 2010-2012. Συγκεκριμένα, το 2012, σε σύγκριση με το 2010, οι επενδύσεις σε ακίνητα είχαν υποχωρήσει κατά 91,6 εκατ. ευρώ για τη Eurobank Properties, κατά 16,8 εκατ. ευρώ για τη MIG Real Estate και κατά 18,7 εκατ. ευρώ για την Trastor. «Σε επίπεδο αποτιμήσεων, τα εμπορικά ακίνητα "έπιασαν πάτο" τη διετία 2010-2012. Η "ψαλίδα" έκλεισε σημαντικά μεταξύ του πρώτου εξαμήνου 2013 και της χρήσης 2012, επιτρέποντας στις ΑΕΕΑΠ να ανακάμψουν», εξηγούν παράγοντες της αγοράς. Μετά την αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου, οι ΑΕΕΑΠ μπορούν να εντάσσουν στο χαρτοφυλάκιό τους οικιστικά ακίνητα, τουριστικές κατοικίες (έως το 25% του συνόλου των επενδύσεων), υπό ανέγερση ακίνητα και οικόπεδα με οικοδομική άδεια. Οι αποκρατικοποιήσεις κρατικών ακινήτων επιτρέπουν την ένταξη στην επενδυτική «βεντάλια» των ΑΕΕΑΠ ποιοτικού real estate, με τη Eurobank Properties να έχει συμμετάσχει στον διαγωνισμό για τα 28 sale & lease back κτίρια του Δημοσίου. Παρά την εξαετή ύφεση, οι τρεις εισηγμένες εταιρείες διαθέτουν μισθωμένο άνω του 80% της συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας του χαρτοφυλακίου τους.