Ποιό είναι το "αντικλέιδι" για να προβλέψετε το μέλλον; Η σωστή ανάγνωση των στατιστικών στοιχείων που καταγράφουν την πορεία της αγοράς ακινήτων. Και αυτό γιατί η προσεκτική ανάλυση τους επιτρέπει να προβλέψει κανείς όχι μόνο τις επερχόμενες υφέσεις αλλά και τα πρωτα σημάδια ανάκαμψης. Οι βασικοί δείκτες και στατιστικές σειρές που σας βοηθούν να αποκρυπτογεφήσετε την αγορά ακινήτων είναι :

-η οικοδομική δραστηριότητα -η εξέλιξη του επιπέδου τιμών κατοικιών

-ο δείκτης διαθεσιμότητας εμπορικών χώρων

-ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών.

Τα στοιχεία για την οικοδομική δραστηριότητα εκδίδονται σε μηνιαία βάση απο την Στατιστική Αρχή και έχουν πανελλαδική κάλυψη. Προέρχονται απο τις πολεοδομίες και επιτρέπουν μία πιο εμπεριστατωμένη άποψη για την πορεία της προσφοράς στην επόμενη διετία. Η γεωγραφική κατανομή γίνεται με βάση τις περιφέρειες της χώρας. Ο συνδυασμός των δεδομένων αυτών με την εξέλιξη του επιπέδου των συναλλαγών δείχνει το ρυθμό απορρόφησης της προσφοράς.

Οι δείκτες τιμών ακίνητων είναι τα πιο βασικά εργαλεία για την ανάλυση της αγοράς αφού η δυναμική των τιμών είναι ο καθρέπτης . Σήμερα κατασκευάζονται δείκτες απο την Τράπεζα της Ελλάδος οι οποίοι αφορούν το σύνολο της Ελλάδος(Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Υπόλοιπη Ελλάδα) και απο την εταιρία δεικτών ακινήτων PROPINDEX που καλύπτει όλους τους νομούς της χώρας αλλά και επιμέρους αγορές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.

Ο δείκτης διαθεσιμότητας εμπορικών χώρων είναι ο "καθρέπτης" για την αγορά εμπορικών χώρων αφού απεικονίζει τόσο τις τρέχουσες συνθήκες προσφοράς όσο και τις μελλοντικές τάσεις των τιμών αγοράς και ενοικίων. Ο δείκτης κατασκευάζεται πλέον απο την εταιρία δεικτών ακινήτων PROPINDEX και καλύπτει μόνο την Αθήνα ενώ σύντομα θα επεκταθεί και σε άλλες αγορές.

Ας σημειωθεί ότι η εταιρία PROPINDEX έχει αναθέσει στο ΙΟΒΕ την κατάρτιση των δεικτών τιμών ακινήτων ενώ ο δείκτης διαθεσιμότητας κατασκευάζεται απο την εταιρία PROPERTY.

Ο δείκτης προσδοκιών που κατασκευάζεται απο το ΙΟΒΕ δείχνει τις απόψεις των κατασκευαστών για την πορεία της αγοράς. Είναι ιδιαίτερα χρήσιμη η αξιοποίηση τους για να καθοριστούν οι μεσοπρόθεσμες τάσεις. Η έρευνα πραγματοποιείται απο το ΙΟΒΕ.

Πρέπει να σημειωθεί ότι υπάρχουν και άλλα στατιστικά στοιχεία ιδιαίτερα χρήσιμα για την ανάλυση της αγοράς ακινήτων όπως:

-η πορεία της πιστωτικής επέκτασης που παρακολουθείται απο την Τράπεζα της Ελλάδος και παρουσιάζει την τραπεζική χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας μέσω των στεγαστικών δανείων.

-η κατανάλωση τσιμέντου που δείχνει την πορεία του κόστους κατασκευής και θα πρέπει να αξιοποιείται σε συνδυασμό με το δείκτη τιμών οικοδομικών υλικών.

-η εξέλιξη της ανεργίας στον κλάδο των κατασκευών.

Είναι η ώρα να αγοράσω σήμερα ή να περιμένω ακόμα ; Το ερώτημα αυτό απασχολεί χιλιάδες νοικοκυριά τα οποία εξακολουθούν να θεωρούν την επένδυση σε ακίνητη περιουσία ως την πλέον ασφαλή οδό για να προστατεύσουν τα χρήματά τους απο την ύφεση. Το realestatenews.gr προσπάθησε να καταγράψει τις απαντήσεις στα σημαντικότερα ερωτήματα που θα πρέπει να απαντηθούν πριν δοθεί απάντηση στο συγκεκριμένο ερώτημα. Γιατί θέλετε να αγοράσετε ;

Για ιδιόχρηση ή για επένδυση; Η απάντηση στο ερώτημα αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντική αφού ουσιαστικά σας καθοδηγεί στα επόμενα βήματα και κυρίως στο καθορισμό των κριτηρίων που θα πρέπει να χρησιμοποιήσετε.

Ιδιόχρηση:

Κίνηση πρώτη: Συγκρίνετε το κόστος που πληρώνετε για ενοίκιο με την δόση του στεγαστικού δανείου με επιτόκιο σταθερό για 20 χρόνια. Αν η διαφορά κινείται στα επίπεδα του 30% δηλαδή αν το ενοίκιο είναι τα 2/3 της δόσης τότε δεν θα πρέπει να αποκλείσετε την προοπτική αγοράς . Στην περίπτωση που μπορείτε να χρηματοδοτήστε την αγορά απο δικά σας κεφάλαια τότε η διαδικασία γίνεται πιο πολύπλοκη . Συγκεκριμένα στην προηγούμενη δαδικασία θα πρέπει να προσθέσετε και την απόδοση που ήδη προσφέρουν τα χρήματα σας . Επίσης θα πρέπει να λάβετε υπόψη ότι η χρησιμοποίηση του μετρητού έχει ένα κόστος -ασφάλιστρο- το οποίο δεν είναι τίποτε άλλο παρά η χρησιμότητα τους . Τι σημαίνει αυτό; Απλώς το κόστος απώλεια του μετρητού. Όσο μικρότερο είναι το κόστος της απώλειας τοσο το ασφάλιστρο θα πλησιάζει το μηδέν. Να δούμε ένα παράδειγμα: Είστε ένα επαγγελματίας που χρησιμοποιείτε το μετρητό για την κάλυψη αναγκών ρευστότητας της επιχείρησης σας όσο λιγότερο είναι η εξάρτηση σας απο το ρευστό τόσο είναι περιορισμένη είναι η χρησιμότητα του. Προσοχή όμως η ανάλυση αυτή δεν θα πρέπει να λάβει υπόψη το χειρότερο σενάριο ρευστότητας.

Κίνηση δεύτερη : Υπολογίστε με προσοχή το κόστος διατήρησης της κατοικίας. Για πράδειγμα μήπως μία ιδιόκτητη κατοικία μπορεί να σας καταστήσει υπόχρεο καταβολής φόρου περιουσίας; Μήπως δεν μπορείτε να δικαιολογήσετε το τεκμήριο συντήρησης ή το πόθεν έσχες;

Επένδυση :

Η αγορά κατοικίας για επενδυτικούς σκοπούς είναι σχετικά πιο απλή αφού θα πρέπει να χρησιμοποιήσετε εργαλεία αξιολόγησης αλλά και μεθόδους που είναι λίγο πολύ γνωστές για όλες τις επενδύσεις. Κίνηση πρώτη : Σύγκριση των αποδόσεων της επενδυσης σε κατοικία σε σύγκριση με άλλες αποδόσεις μηδενικού κινδύνου. Είναι προτιμότερο η σύγκριση να γίνει με με βάση την καθαρή απόδοση. Δηλαδή θα πρέπει να αφαιρεθούν απο την ετήσια απόδοση της κάθε επένδυσης οι φόροι , τα έξοδα συντήρησης, η απόσβεση αλλά και ένα ποσοστό απρόβλεπτων και έκτακτων δαπανών.Εκεί θα πρέπει να χρησιμοποιήσετε και ένα ασφάλιστρο κινδύνου. Αν έχετε επενδύσει για πράδειγμα τα χρήματα σας σε αμοιβαίο κεφάλαιο χρυσού έχετε αναλάβει μεγαλύτερο κίνδυνο σε σύγκριση με την τοποθέτηση σε καταθέσεις προθεσμίας. καλό είναι η σύγκριση να γίνεται με εναλλακτικές επενδύσεις του ίδιου ποσοστού κινδύνου. Κίνηση δεύτερη : Σύγκριση κόστους απόκτησης και πιθανοί κίνδυνοι. Για παράδειγμα η χρηματοδότηση της επένδυσης με τραπεζικό δανεισμό σημαίνει την πληρωμή δόσεων στην τράπεζα . Επίσης η χρήση μετρητού σημαίνει απώλεια εσόδων απο τόκους. Κίνηση τρίτη: Προσδοκίες για την μελλοντική πορεία της αγοράς. Σε περιόδους ύφεσης , όπως αυτή που βρισκόμαστε σήμερα υπάρχει παντα ο κίνδυνος περαιτέρω συρρίκνωσης μία αγοράς που πρακτικά σημαίνει περαιτέρω υποχώρηση του επιπέδου τιμών. Επίσης σε ένα τέτοιο περιβάλλον ο κίνδυνος μη καταβολής ενοικίων η και η δυσκολία ρευστοποίησης είναι παράγοντες που δεν θα πρέπει να αγνοήσετε ή να υποτιμήσετε.