Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Τι αλλαζει στην αγορα ακινήτων

« Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μία καμπή. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με σιγουριά πως θα είναι η επόμενη μέρα. Εκείνο όμως για το οποίο μπορεί να στοιχηματίσει είναι ότι θα είναι διαφορετική.» Με το λακωνικό αυτό τρόπο κορυφαίος στέλεχος της αγοράς ακινήτων έδωσε το στίγμα των ανακατατάξεων που κυοφορούνται την περίοδο αυτή στην αγορά. Νέες περιοχές κατοικίας δημιουργούνται, νέες δραστηριότητες αναδεικνύονται , αγορές «πεθαίνουν» και όλα αυτά σε ένα περιβάλλον υψηλής αβεβαιότητας τόσο ως προς τις χωροταξικές ρυθμίσεις όσο και ως προς το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον. Οι περισσότεροι αναλυτές της αγοράς θεωρούν ότι η επόμενη τριετία θα «σημαδευτεί» από την:

-Ενίσχυση των εμπορικών κέντρων η οποία θα συνδυάζεται και με την γεωγραφική και χωροταξική αποκέντρωση.

- Ενίσχυση των εμπορικών δρόμων με την ταυτόχρονη υποβάθμιση των περιφερειακών τους αγορών.

- Αύξηση της ζήτησης για συγχρόνους γραφειακούς χώρους με την παράλληλη υποβάθμιση των μικρών γραφείων σε κτίρια μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται στους κεντρικούς πυρήνες της πρωτεύουσας αλλά και στην Θεσσαλονίκη.

-Στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στην αγορά κατοικίας σε νέες περιοχές οι οποίες θα χαρακτηρίζονται από τις σύγχρονες υποδομές σε οδικά δίκτυα και σε μεταφοράς καθώς και από το χαμηλό κόστος γης.

Καταλυτικές αλλαγές όμως αναμένονται στην αγορά γραφείων. «Η ζήτηση έχει σταθεροποιηθεί σε υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με τις προηγούμενες χρονιές. Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι οι χρήστες απομακρύνονται σταδιακά από τις ζώνες υψηλής προβολής προς περιοχές που εξασφαλίζουν χαμηλότερα μισθώματα και –κυρίως- ευκολότερες συγκοινωνιακές προσβάσεις

Η έκθεση αυτοψίας για αυθαίρετα

Το Ε΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας με την υπ' αριθμόν 1167/2011 απόφαση του έκρινε ότι είναι νόμιμη η έκθεση αυτοψίας που εκδίδει η Πολεοδομία για να κηρύξει αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες ανεγερθήκαν χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας, χωρίς προηγούμενη ειδοποίηση του ενδιαφερόμενου (πριν την έκδοση της έκθεσης αυτοψίας), ώστε να μεριμνήσει για την έκδοση εκ των υστέρων άδειας. Ειδικότερα, το Ε΄ Τμήμα του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου έκρινε νόμιμη έκθεση αυτοψίας της Πολεοδομίας Μαρκοπούλου σε ακίνητο επί της Λεωφόρου Βουλιαγμένης - Σουνίου στο ύψος των Καλυβίων, χαρακτηρίζοντας ως αυθαίρετες και κατεδαφιστέες προσθήκες και επεμβάσεις σε παλαιά κατοικία, ενώ παράλληλα επέβαλε πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης. Η ιδιοκτήτρια εταιρεία του ακινήτου προσέφυγε στη Δικαιοσύνη υποστηρίζοντας ότι δεν είναι νόμιμη η διαδικασία την οποία ακολούθησε η Πολεοδομία, καθώς έπρεπε προηγουμένως (δηλαδή πριν την έκθεση αυτοψίας) να την είχε ειδοποιήσει και να τις είχε δοθεί προθεσμία τεσσάρων μηνών προκειμένου να εκδώσει οικοδομική άδεια.

Ελπίδες απο τις ΗΠΑ

Ισχυρή άνοδο κατέγραψαν οι ενάρξεις ανέγερσης κατοικιών στις ΗΠΑ το Σεπτέμβριο και ανήλθαν στο υψηλότερο επίπεδο σε διάστημα μεγαλύτερο των τεσσάρων ετών. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Απασχόλησης, οι ενάρξεις αυξήθηκαν κατά 15% σε σχέση με τον Αύγουστο, ενώ σε ετήσια βάση εμφάνισαν αύξηση 34,8%. Τα μεγέθη ήταν κατά πολύ ισχυρότερα των εκτιμήσεων, καθώς σε δημοσκόπηση του Dow Jones Newswires, οι οικονομολόγοι είχαν διαμορφώσει εκτιμήσεις για άνοδο της τάξης του 2,4%. Παράλληλα, το μέγεθος του Αυγούστου αναθεωρήθηκε ανοδικά σε αύξηση 4,1%. Επιπλέον, οι οικοδομικές άδειες, ένδειξη της μελλοντικής κατασκευαστικής δραστηριότητας, ενισχύθηκαν κατά 11,6%.

Ιδιοκτήτες απο αντιπαροχή υπο πίεση

Οι εξελίξεις όμως που καταγράφηκαν από τις αρχές του 2005 μέχρι σήμερα έχουν αλλάξει άρδην την δυναμική της αγοράς καθώς έχει δημιουργηθεί ένα σημαντικό απόθεμα κατοικιών το οποίο στη πραγματικότητα δεν έχει ομοιογενή προέλευση και στόχευση. Από τη μία πλευρά είναι κατοικίες που ανεγέρθησαν από κατασκευαστές που προορίζονται για άμεση πώληση στην υψηλότερη δυνατή τιμή. Από τη άλλη πλευρά είναι οι κατοικίες που προήλθαν από τη αντιπαροχή και οι οποίες προορίζονται είτε πώληση είτε για ενοικίαση. Η δευτερη κατηγορία μπορεί να αποδειχθεί δούρειος ίππος για την ανατροπή του σημερινού status τόσο στη αγορά όσο και στη ενοικίαση κατοικίας».

Τα τεκμήρια και η πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση που προκαλούν σε συνδυασμό με την μείωση των τιμών των ενοικίων μεγάλων κατοικιών στα προάστεια πιέζουν σημαντικά τους ιδιοκτήτες από αντιπαροχή προκαλώντας πιέσεις για άμεση ρευστοποίηση. Σύμφωνα με εκτιμήσεις αρμοδίων παραγόντων ο αριθμός των κατοικιών που πέρασαν στα χέρια των οικοπεδούχων ξεπερνά τις 350.000 από το 2005 μέχρι και σήμερα . Οι ιδιοκτήτες των κατοικιών αυτών στη συντριπτική τους πλειοψηφία είχαν στόχο τη άμεση εκμετάλλευση των κατοικιών αυτών κυρίως με τη προώθηση για ενοικίαση και δευτερευόντως με τη πώληση τους . Είτε στη μία περίπτωση είτε στη άλλη το καταληκτικό αποτέλεσμα είναι η αύξηση της προσφοράς.

«Είναι δεδομένο ότι σήμερα ένας ιδιοκτήτης που απέκτησε ένα ακίνητο περιουσιακό στοιχείο με αντιπαροχή είναι περισσότερο εκτεθειμένος στη αξιοποίηση του ακίνητου σε σύγκριση με ένα επαγγελματία ο οποίος μπορεί να διαχειρίζεται το χρόνο . Ο ιδιοκτήτης , πιεσμένος κυρίως από την αύξηση του φορολογικού κόστους θα προσπαθήσεις να διαθέσει το συντομότερο δυνατόν το ακίνητο του στην αγορά και αυτό θα οδηγήσει στην απόφαση να συμπιέσει τις τιμές επηρεάζοντας έτσι και το προϊόν του επαγγελματία. Πρόκειται δηλαδή για ένα φαύλο κύκλο που αν ξεκινήσει κανείς δεν γνωρίζει πως και πότε μπορεί να σταματήσει.» τόνιζε χαρακτηριστικά ο ίδιος αναλυτής. «Το μεγαλύτερο πρόβλημα θα υπάρξει στη αγορά ενοικίων όπου θα σημειωθεί η μεγαλύτερη πίεση λόγω της σπουδής των ιδιοκτητών να προωθήσουν τα ακίνητα τους στη αγορά. Το σημαντικότερο πρόβλημα θα δημιουργηθεί σε περιοχές με έντονη ανοικοδόμηση την περίοδο 2002-2009 στις οποίες το επίπεδο των τιμων πώλησης κινείται στα επίπεδα του μέσου όρου..» τόνιζε χαρακτηριστικά πανεπιστημιακός που ρωτήθηκε για τη δυναμική της αγοράς.

Το τελικό σχέδιο για το φόρο υπεραξίας

Υπό την αίρεση της τρόικας τελούν οι αλλαγές που σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών για τον φόρο υπεραξίας και τα πρόστιμα, δεδομένου ότι θα πρέπει αρχικά να εκτιμηθεί το δημοσιονομικό κόστος από τις παρεμβάσεις. Στελέχη του οικονομικού επιτελείου υποστηρίζουν ότι θα πρέπει να βρεθούν ισοδύναμα μέτρα προκειμένου οι αλλαγές - ελαφρύνσεις να γίνουν αποδεκτές από την τρόικα. Σύμφωνα με το τελευταίο σχέδιο που ενέκρινε το Μέγαρο Μαξίμου, προβλέπεται η απαλλαγή από τον φόρο υπεραξίας των ακινήτων που μεταβιβάζονται, τα οποία έχουν διακρατηθεί πάνω από 25-30 χρόνια. Στα πρόστιμα αποφασίσθηκε, όπως όλα δείχνουν, η επιβολή πλαφόν προκειμένου το πρόστιμο των 1.000 ευρώ (για απλογραφικά) και 2.500 (για διπλογραφικά) για μη έκδοση αποδείξεων να μην αυξάνεται απεριόριστα. Το σχέδιο της κυβέρνησης προβλέπει την εξαίρεση από τον φόρο υπεραξίας 15% των ακινήτων που μεταβιβάζονται και τα οποία έχουν διακρατηθεί για διάστημα μεγαλύτερο των 25-30 χρόνων. Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών αναφέρουν ότι η απόφαση αυτή ελήφθη λόγω της αδυναμίας υπολογισμού της αξίας κτήσης των ακινήτων. Χωρίς την αρχική αξία του ακινήτου δεν μπορεί να υπολογιστεί η υπεραξία κατά τη μεταβίβαση και βέβαια ούτε ο σχετικός φόρος.Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίστηκε στα παλαιά ακίνητα, άνω των 25-30 χρόνων καθώς και σε όσα έχουν κατασκευαστεί με αυτεπιστασία. Ενας ακόμα λόγος που η κυβέρνηση αποφάσισε την εξαίρεση των παλαιών ακινήτων έγκειται και στις τεράστιες επιβαρύνσεις που προκύπτουν ειδικά στις μεταβιβάσεις γονικών παροχών και κληρονομιών.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki