Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Αντικειμενικές για τους φόρους

Πωλήσεις κάτω από τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων καταγράφουν τα μεσιτικά γραφεία στις λεγόμενες ακριβές περιοχές της Αττικής, ενώ πλέον οι καθημερινές αγοραπωλησίες μετρώνται στα δάχτυλα του ενός χεριού. Η κατάρρευση που παρουσιάζει η ελληνική κτηματαγορά απεικονίζεται στα αποτελέσματα έρευνας που διενήργησε το Τμήμα Έρευνας & Ανάλυσης του κτηματομεσιτικού γραφείου Re/Max Άθμονον αναφορικά με τα πωληθέντα ακίνητα στις περιοχές Αμαρουσίου, Βριλησσίων, Μελισσίων, Κηφισιάς, Εκάλης, Νέας Ερυθραίας και Δροσιάς. Η έρευνα αυτή αφορά τις συνολικές πραγματοποιηθείσες πωλήσεις ακινήτων 1η Ιανουαρίου 2013 έως και 31 Δεκεμβρίου 2013 όπως αυτές μεταγράφηκαν στα Υποθηκοφυλακεία. Το 61% των συμβολαίων που πραγματοποιήθηκαν το 2013 «έκλεισαν» σε τιμές κάτω από τις αντικειμενικές! Το 2013, στις παραπάνω περιοχές πωλήθηκαν μόλις 591 ακίνητα. Όπως αναφέρονται στα συμπεράσματα της έρευνας, Παρ' όλο που οι υπάρχουσες ζητήσεις αφορούν ακίνητα έως 15 ετών, παρατηρούμε ότι τελικά, στο Μαρούσι το 51% των πωλήσεων αφορά ακίνητα άνω των 20 ετών, στην Εκάλη το 69% και στην Κηφισιά το 59%. Στο Μαρούσι το 59% των πωληθέντων κατοικιών είναι από 70 έως 120τμ, στα Βριλήσσια το 54%, στα Μελίσσια το 83% ενώ στην Κηφισιά το 50% αφορά κατοικίες άνω των 150τμ. Οι πραγματοποιηθείσες πωλήσεις σε αυτές τις δημοτικές ενότητες είναι αισθητά μικρότερες απ' ότι πριν από μερικά χρόνια.

Οι περιοχές όπου οι αντικειμενικές είναι αισθητά υψηλότερες των πραγματικών είναι το Μαρούσι (το 53% των κατοικιών πουλήθηκε κάτω από την αντικειμενική), η Εκάλη (το 40%) και η Δροσιά (το 56%) ενώ στις υπόλοιπες περιοχές οι πωλήσεις κατοικιών κάτω από την αντικειμενική κυμαίνονται στο 28-37%. Το Μαρούσι παραμένει ο δήμος με τις περισσότερες πωλήσεις στα βόρεια προάστια με 2η την δημοτική ενότητα της Κηφισιάς, ενώ σε όλες τις περιοχές (με εξαίρεση την Εκάλη και την Κηφισιά) οι πωλήσεις επικεντρώνονται πλέον σε διαμερίσματα (51% - 89%). Συγκριτικά με τις κατοικίες που διατίθενται προς πώληση, το ποσοστό των πωληθέντων είναι πολύ μικρό (από 3% έως 11%), ενώ οι πωλήσεις κάτω από την αντικειμενική αφορούν το 28% έως 61% των πωλήσεων. Μάλιστα, στην έρευνα επισημαίνεται ότι ακόμη και ακίνητα που κατασκευάστηκαν μετά το 2000 άρχισαν να πωλούνται κάτω από την αντικειμενική. Τέλος, αναφέρεται ότι στην αγορά συνεχίζει να υπάρχει, αν και μικρό, ενδιαφέρον από ιδιώτες για αγορά οικοπέδων καθώς και από κάποιους κατασκευαστές.

Στο στόχαστρο η Airbnb

Τη συνεργασία της με τη Γερμανία ανακοίνωσε η Γαλλία, με απώτερο στόχο να αντιμετωπιστεί η «απαράδεκτη» φορολογική κατάσταση, όσον αφορά την ιστοσελίδα Airbnb και άλλες ψηφιακές πλατφόρμες, όπως η Google και η Amazon. «Αυτές οι ψηφιακές πλατφόρμες κάνουν δεκάδες εκατομμύρια πωλήσεις, τη στιγμή που το γαλλικό δημόσιο ταμείο λαμβάνει λιγότερα χρήματα», ανέφερε στη Βουλή ο υπουργός Οικονομίας Μπρούνο Λεμέρ, προσθέτοντας ότι η κατάσταση αυτή είναι «απαράδεκτη». Ο Λεμέρ δήλωσε ότι ως τα μέσα Σεπτεμβρίου, η Γαλλία και η Γερμανία θα καταλήξουν σε ένα κοινό σχέδιο για την επίλυση της κατάστασης. Τη Δευτέρα, η γαλλική εφημερίδα «Le Parisien» ανέφερε ότι η Airbnb πλήρωσε πέρυσι λιγότερα από 100.000 ευρώ σε φόρους, παρόλο που περισσότεροι από 10 εκατομμύρια Γάλλοι χρησιμοποίησαν την ιστοσελίδα. «Η Airbnb έχει το δικαίωμα να δραστηριοποιείται στη Γαλλία. Ωστόσο, έχουμε και εμείς το δικαίωμα να ζητήσουμε τόσο από την εταιρεία αυτή, όσο και από όλες τις άλλες ψηφιακές πλατφόρμες, τις φορολογικές εισφορές προς το γαλλικό δημόσιο ταμείο», τόνισε ο Λεμέρ. Οι συνεχείς κινήσεις της Κομισιόν και του ΟΟΣΑ για την αντιμετώπιση του φορολογικού ζητήματος «διαρκούν για μεγάλο χρονικό διάστημα, και είναι περίπλοκες», ανέφερε χαρακτηριστικά. Στις 15 Σεπτεμβρίου, η Γαλλία και η Γερμανία πρόκειται να υποβάλουν φορολογική πρόταση στο προσεχές συμβούλιο των υπουργών της ΕΕ. Σύμφωνα με το υπουργείο, οι δύο χώρες θα προσθέσουν στην ημερήσια διάταξη της συνάντησης ένα σχέδιο κειμένου για τη φορολογία των ψηφιακών πλατφορμών. «Το σχέδιο αυτό θέλουμε να γίνει πρόταση ψηφίσματος της Κομισιόν, η οποία θα πρέπει να μελετηθεί από Ευρωπαίους ηγέτες στο Ευρωπαϊκό Συμβούλιο του Δεκεμβρίου», συμπλήρωσε ο Γάλλος υπουργός. Πολλές ψηφιακές πλατφόρμες που δραστηριοποιούνται εντός της Ε.Ε. βρίσκονται στην Ιρλανδία, η οποία προσφέρει χαμηλό φορολογικό καθεστώς, επιτρέποντας στους γίγαντες του διαδικτύου να αποφύγουν τον υψηλότερο φορολογικό συντελεστή που υπάρχει σε άλλα κράτη-μέλη. Μεγαθήρια όπως η Google, η Amazon και η Facebook θα συμπεριληφθούν, επίσης στην πρωτοβουλία» κατέληξε ο Λεμέρ.

Επενδύοντας στην κρίση

Τα στοιχεία για την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας είναι εντυπωσιακά. Η κατακόρυφη πτώση που καταγράφεται ουσιαστικά επιβεβαιώνει το μύθο της «καρδάρας με το γάλα» αφού από την περίοδο της υπεραισιοδοξίας φαίνεται ότι μπαίνουμε σε μία φάση σκεπτικισμού και αναμονής. Η αγορά έχει πλέον να αντιμετωπίσει ορατούς εχθρούς και συγκεκριμένα την υπερφορολόγηση, την υπερπροσφορά και –το κυριότερο- την αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Οι «αντίπαλοι» αυτοί υποχρεώνουν όλους όσους ασχολούνται με την αγορά ακινήτων όχι μόνο να είναι προσεκτικοί στις επιλογές αλλά κυρίως –και αυτό συμβαίνει για πρώτη φορά στην ελληνική αγορά ακινήτων- να γίνουν επιλεκτικοί ώστε να αποφύγουν τη χασούρα. Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας για την εξέλιξη των τιμών ήδη τα πρώτα «σημάδια» της νέας κατάστασης των πραγμάτων καταγράφονται στην αγορά. Ήδη στη διάρκεια της τελευταίας διετίας σε πολλές περιοχές της Αττικής καταγράφηκε υποχώρηση των τιμών κατοικίας που έφτασε μέχρι και 15% ενώ οι τιμές των γραφείων το ίδιο διάστημα υποχώρησαν 35% περίπου στις λεγόμενες «προνομιούχες» περιοχές.

Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η αγορά ακινήτων από εδώ και πέρα θα προσφέρει κέρδη μόνο σε εκείνους που γνωρίζουν να διαχειρίζονται τη κρίση Ποιοι όμως είναι εκείνοι που μπορούν να διαχειρίζονται τη κρίση;

Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό είναι η ύπαρξη ρευστότητας ή η δυνατότητα άντλησης ρευστότητας από το τραπεζικό σύστημα. Η εκμετάλλευση της ρευστότητας είναι το στοιχείο εκείνο που παρέχει τη δυνατότητα εκμετάλλευσης των ευκαιριών που παρουσιάζονται.

Το δεύτερο στοιχείο είναι η πληροφόρηση και η αξιολόγηση της. Δηλαδή όση ρευστότητα και αν διαθέτεις αν δεν γνωρίζεις τα τεκταινόμενα στην αγορά δεν μπορείς να τα εκμεταλλευτείς. Και όταν κάποιος αναφέρεται σε πληροφόρηση αυτή αφορά το σύνολο της οικονομικής δραστηριότητας και όχι αποκλειστικά την αγορά ακινήτων. Μόνο τυχαίο δεν είναι το γεγονός ότι στη διάρκεια των τελευταίων ετών ένα μεγάλο ποσοστό των επιχειρήσεων έκανε σημαντικές τοποθετήσεις σε ακίνητα.

Ο συνδυασμός οικονομικής ρευστότητας, γνώσης και αξιολόγησης είναι ο πιο ασφαλής «δρόμος» στη προσπάθεια να μεγιστοποίηση κάθε επενδυτής –ανεξαρτήτως μεγέθους- τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται . Υπάρχει όμως και η άλλη όψη του «νομίσματος». Πρόκειται για τις περιπτώσεις εκείνες που πλήττονται από τη κρίση. Το «μυστικό» είναι απλό και συνοψίζεται σε μία φράση «αγόραζε χρόνο». Με απλά λόγια κάθε μέρα που περνά δίνει μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα για να βρεθεί το «αντίδοτο» είτε αυτό λέγεται αναχρηματοδότηση είτε αυτό λέγεται αναδιάταξη περιουσιακών στοιχείων . Αυτή τη στρατηγική ακολούθησε άλλωστε και ο Τραμπ και κατάφερε πριν λίγα χρόνια όχι μόνο να αντιμετωπίσει τη φουρτούνα αλλά να βγει από αυτή «χάνοντας» μόνο μερικές θέσεις στη κατάταξη της λίστας με τους πλουσιότερους ανθρώπους του πλανήτη . Στη πρώτη δεκάδα μάλιστα της λίστας είναι ένας γκουρού διαχειριστής .Ο Μπάφετ. Με λίγα λόγια οι δύο αυτοί δεν αντιπροσωπεύουν τίποτε άλλο παρά τις δύο όψεις του ίδιου νομίσματος.

Τέσσερα καλά νέα

Μπορεί η αγορά ακινήτων απο το 2008 να βρίσκεται σε κρίση, ωστόσο, στο πρώτο τρίμηνο 2010 υπάρχουν και κάποια καλά νέα. Το realestatenews.gr προσπάθησε να κωδικοποιήσει αυτά τα καλά νέα που είναι:

α) Στο τρίμηνο Ιανουαρίου-Μαρτίου σημειώθηκε άνοδος του αριθμού των συναλλαγών επί οικιστικών ακινήτων κατά +38,5% σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης κατά -50,2% στο 1ο 3μηνο.2009 και κατά -36,0% συνολικά το 2009. Αυξήθηκε και η αξία των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων κατά 25,3%, έναντι πτώσης κατά -52,1% στο πρώτο τρίμηνο ΄09 και -40,4% συνολικά το 2009.

β) Σημειώθηκε σημαντική επιβράδυνση της πτωτικής πορείας της παραγωγής σκυροδέματος στο -8,4% σε ετήσια βάση στο 1ο τετράμηνο ΄10, έναντι -29,8% την αντίσοιχη περίοδο 2009 (2009: -24,6%, 2008: -11,2%). Ειδικότερα, η παραγωγή τσιμέντου μειώθηκε ελαφρά κατά -0,3% στο 1ο 4μηνο’10 από -29,6% στο 1ο 4μηνο.’09.

γ) Το συνολικό κόστος κατασκευής αυξήθηκε στο πρώτο τρίμηνο ΄10 κατά +1,2% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησής του κατά 1,8% στο 1ο 3μηνο.’09.

δ) Τα πραγματικά επιτόκια των νέων στεγαστικών δανείων ευρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο, καθώς το ονομαστικό επιτόκιο του συνόλου των στεγαστικών δανείων με όλες τις επιβαρύνσεις διαμορφώθηκε τον Απρ.΄10 σε 3,74% με πληθωρισμό στον ίδιο μήνα 4,8%, έναντι ονομαστικού επιτοκίου 4,08% το 2009 με μέσο πληθωρισμό 1,2% το 2009.

Τα αυθαίρετα και το ΣτΕ

«Φρένο» στις πολεοδομικές μελέτες και στα ρυμοτομικά σχέδια που εγκρίνουν την τακτοποίηση αυθαιρέτων, εφόσον υιοθετούν την ήδη διαμορφωμένη παράνομα πραγματική κατάσταση, βάζει το Συμβούλιο της Επικρατείας. Σύμφωνα με το ανώτατο δικαστήριο, δεν είναι συνταγματικά ανεκτός πολεοδομικός σχεδιασμός που δεν στηρίζεται σε νόμιμα κριτήρια, αλλά στην ήδη διαμορφωμένη κατάσταση σε μία περιοχή, υιοθετώντας δηλαδή αυθαιρεσίες και εξυπηρετώντας ιδιωτικά συμφέροντα. Το ανώτατο δικαστήριο δεν αποκλείει τη δυνατότητα να υπάρξει τακτοποίηση σε περιοχή αυθαιρέτων, ακόμα και ένταξη στο σχέδιο ή αναθεώρηση τυχόν υπάρχοντος σχεδίου, αλλά υποδεικνύει στην πολιτεία σε όλες τις ενέργειές της να ακολουθεί μόνο τα νόμιμα πολεοδομικά κριτήρια και όχι κριτήρια που οδηγούν στην εξυπηρέτηση ιδιωτικών συμφερόντων ή της πραγματικής κατάστασης που δημιούργησαν μόνοι τους οι ιδιοκτήτες των ακινήτων. Αυτό βέβαια σημαίνει στην πράξη ότι οι σχετικοί σχεδιασμοί (προκειμένου να εξασφαλιστούν οι κατάλληλοι δρόμοι, πλατείες, κοινόχρηστοι χώροι, άρτια οικόπεδα κ.λπ.) δεν αποκλείεται να οδηγούν και στην κατεδάφιση κάποιων αυθαίρετων κτισμάτων, ώστε να επιτυγχάνεται το ορθολογικότερο πολεοδομικό αποτέλεσμα. Ετσι επιβεβαιώνεται και σε επίπεδο ρυμοτομικού σχεδίου η αυστηρή στάση του ΣτΕ απέναντι στα αυθαίρετα, για τα οποία ούτως ή άλλως η νομολογία του έχει δεχθεί ότι δεν μπορούν να αποφύγουν την κατεδάφιση εφόσον ανεγέρθηκαν μετά το «νόμο Τρίτση» το 1983 που έδωσε την τελευταία συνταγματικά ανεκτή ευκαιρία για «νομιμοποίηση αυθαιρέτων». Το Ε' τμήμα του ΣτΕ «μπλόκαρε» σχέδιο Π.Δ. που επιχειρούσε αναθεώρηση ρυμοτομικού σχεδίου σε περιοχή του δήμου Πολίχνης στο νομό Θεσσαλονίκης, όπου -σύμφωνα με τη σχετική πολεοδομική μελέτη- υπήρχαν ακίνητα του δήμου που είχαν καταληφθεί παρανόμως από κατοίκους

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki