Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 20:39

Το νέο περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς:

Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδμή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας:

Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής:

Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων:

Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.

5ο Χρόνος εκταμίευσης :

Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 20:39

Πόσο θα διαρκέσει η κρίση στην αγορά κατοικίας; Μετρήστε την σχέση αξίας σπιτιού με τις μέσες ετήσιες αμοιβές. Όσο λιγότερο χρόνο εργασίας αντιπροσωπεύει η αξία ενός μέσου σπιτιού τόσο πιο κοντά είναι η ανάκαμψη υποστηρίζουν οι ειδικοί. Στις ΗΠΑ για παράδειγμα η στέγαση, σύμφωνα με τους αναλυτές στο Analytics του Moody είναι πιο προσιτή σε σύγκριση με προηγούμενες δεκαετίες όχι μόνο με βάση τις τιμές των κατοικιών αλλά και με βάση τα εισοδήματα. Σε εθνικό επίπεδο, το κόστος ενός σπιτιού είναι ισοδύναμο με περίπου 19 μήνες της μέσης συνολικής αμοιβής που είναι το χαμηλότερο επίπεδο τα τελευταία 35 χρόνια. Πρίν την κρίση , ένα σπίτι στο Λος Άντζελες είχε κόστος ισοδύναμο με τις αμοιβές 4,5 χρόνια. Τι γίνεται στην Ελλάδα; Ο σχετικός δείκτης έχει αυξηθεί κατακόρυφα αφού ταυτόχρονα πέφτει και το επίπεδο των τιμών κατοικιών αλλά και το μέσο διαθέσιμο εισόδημα. Με δεδομένο μάλιστα το υψηλό ποσοστό ανεργίας, η πτώση του μέσου διαθεσίμου εισοδήματος –με βάση εθνικολογιστικά μεγέθη- είναι ταχύτερη από την πτώση του επιπέδου τιμών. Ο συνδυασμός είσοδήματος και τιμής θα είναι ο καταλύτης για την ανάκαμψη. Αυτό σημαίνει ότι με μία πτώση της τιμής θα χρειαστεί λιγότερος χρόνος εργασίας ακόμα και αν το εισόδημα παραμείνει σταθερό. Με τα σημερινά δεδομένα που ισχύουν στην εγχώρια αγορά κατοικίας η ανάκαμψη δεν πρόκειται να έλθει πριν το 2013 εκτός και αν …

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 20:39

Οι τιμές των κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο αυξήθηκαν κατά 0,3% το Φεβρουάριο και είναι τώρα 0,1% χαμηλότερα από ό, τι πριν από ένα χρόνο, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που δημοσίευσε η Nationwide Building Society. Οι τάσεις της αγοράς κατοικίας συνδέονται στενά με ευρύτερες οικονομικές προοπτικές. Δεδομένου ότι η ανάκαμψη θα παραμείνει υποτονική κατά το επόμενο έτος, η αγορά ακινήτων είναι πιθανό να ακολουθήσει ανάλογη πορεία , με σχετικά χαμηλά επίπεδα συναλλαγών και τις τιμές να κινούνται ελαφρώς χαμηλότερα από το 2011. Σύμφωνα με απόψεις αναλυτών η ζήτηση για κατοικίες έχει σταθεροποιηθεί, υποστηριζόμενη από τα ιστορικώς χαμηλά επιτόκια και κάποια σταθεροποίηση στην αγορά εργασίας. Πάντως η συνεχιζόμενη αβέβαιη προοπτική για την οικονομία είναι πιθανό να κρατήσει πολλούς πιθανούς αγοραστές στο περιθώριο για αρκετό καιρό ακόμα. Ωστόσο , οι πωλητές εξακολουθούν να διστάζουν να δεχθούν χαμηλότερες τιμές για να εξασφαλίσουν μια πώληση. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν σημάδια ότι ο όγκος των σπιτιών που εισέρχονται στην αγορά επιβραδύνεται. Η αναλογία των αγοραστών που αποκτούν για πρώτη φορά σπίτι έχει παραμείνει σχετικά σταθερή κατά τα τελευταία χρόνια καθως αντιπροσωπεύουν περίπου το 37% της αγορά κατοικίας κατά τους τελευταίους μήνες, σε σύγκριση με περίπου 40% το 2007 και κατά μέσο όρο 36% κατά τα τέσσερα έτη πριν από την χρηματοπιστωτική κρίση. Στον απόηχο της χρηματοοικονομικής κρίσης, οι δανειστές έχουν γίνει πιο συντηρητικοί Για παράδειγμα, η μέση ίδια συμμετοχή σε ένα στεγαστικό έχει αυξηθεί από το 10% της αξίας του ακινήτου σε 21%. Αυτό σημαίνει ότι, για ένα μέσο εργαζόμενο θα χρειαστούν οκτώ χρόνια για να αποταμιεύσει αυτά τα χρήματα. Πάντως οι τιμές των κατοικιών είναι σήμερα περίπου πέντε φορές το μέσο εισόδημα.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 20:39

Οι μετοχές στο χρηματιστήριο της κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας φαίνεται ότι κινούνται πλέον με τους δικούς τους ρυθμούς. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη των τιμών της αγοράς κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας η αγορά θυμίζει ασανσέρ αφού σε άλλες περιοχές καταγράφονται οριακά κέρδη τα οποία φθάνουν μέχρι και το 3% ενώ άλλες περιοχές καταγράφουν απώλειες οι οποίες σε ορισμένες συνοικίες φθάνουν μέχρι 20% σε ετήσια βάση. 'Ολες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι πλέον η μεσαία ελληνική οικογένεια η οποία συντηρούσε την αγορά δεν συμμετέχει πλέον σε αυτή. Δηλαδή οι γειτονιές οι οποίες χαρακτηρίζονταν ως «κλασσικές» περιοχές κατοικία ς στην πρωτεύουσα βρίσκονται πλέον σε ύφεση. Πρόκειται για περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, το Παγκράτι, η Κυψέλη το Γκύζη κ.α. στις οποίες οι μεταβολές των τιμών είναι μηδενικές και σε ορισμένες περιπτώσεις αρνητικές. Αντίθετα σε συνοικίες οι οποίες προσελκύουν ένα συγκεκριμένο τιμών εξακολουθούν να καταγράφονται υπεραξίες ή να σημειώνουν οριακές απώλειες. Για παράδειγμα η αγορά του Κολωνακίου , η οποία απευθύνεται σε αγοραστές με υψηλά εισοδήματα εξακολουθεί να προσελκύει ενδιαφέρον με τις τιμές στα προνομιακά σημεία να σημειώνουν άνοδο 1-2% σε δωδεκάμηνη βάση. Ανάλογη συμπεριφορά έχουν και οι λεγόμενες νέες συνοικίες της Αθήνας οι οποίες απευθύνονται σε ειδικό κοινό (καλλιτέχνες κ.α) όπως για παράδειγμα ο Κεραμικός , το Γκάζι, το Μεταξουργείο κ.α όπου , παρά την γενική κρίση που πλήττει την αγορά κατοικίας δεν καταγραφήκαν σημαντικές απώλειες. Σε ορισμένες μάλιστα από τις περιοχές αυτές υπάρχει και σημαντική άνοδος της προσφοράς καινούργιων κατοικιών ειδικών προδιαγραφών π.χ. λοφτ. Εκτιμάται μάλιστα ότι στις περιοχές αυτές οι αυξήσεις των τιμών σε δωδεκάμηνη βάση κινείται στα επίπεδα του 2%. Αντίθετα απώλειες , καταγράφονται σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας στις οποίες οι τιμές κινούνται σε πολύ χαμηλά επίπεδα και στις οποίες το αγοραστικό ενδιαφέρον εκδηλώνεται και από οικονομικούς μετανάστες. Για παράδειγμα περιοχές γύρω από το Σταθμό Λαρίσης την πλατεία Αττικής αλλά και στην περιοχή της Αχαρνών οι τιμές –κυρίως στα μικρά σπίτια- έχουν καταγράψει σημαντικές απώλειες .