Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 19:08

Τιμές ενοικίασης, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις, ξεπερνούν ακόμα και εκείνες που επικρατούσαν πριν από την οικονομική κρίση, έχουν αρχίσει να καταγράφονται τους τελευταίους μήνες στην αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα μεγάλο μέρος των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών να αδυνατεί να βρει το ακίνητο που θα καλύψει τις ανάγκες του. Το αποτέλεσμα είναι αρκετά νοικοκυριά να στρέφονται σε όλο και μικρότερα διαμερίσματα, ή ενδεχομένως και σε περιοχές που δεν προσφέρουν την καλύτερη δυνατή ποιότητα ζωής, ή εναλλακτικά να ενδώσουν, περικόπτοντας όμως άλλες δαπάνες. Σε κάθε περίπτωση, η μεγάλη και απότομη αύξηση των ενοικίων υπονομεύει, σε σημείο ακύρωσης, τις προσπάθειες της κυβέρνησης για την ενίσχυση των εισοδημάτων και της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών. Σύμφωνα με την Καθημερινή, είναι χαρακτηριστικό ότι για την ενοικίαση πληθώρας διαμερισμάτων ζητούνται σήμερα ενοίκια που ξεπερνούν το 60%-70% του μέσου μισθού, ο οποίος διαμορφώνεται (με βάση τα επίσημα στοιχεία) πλησίον των 1.000 ευρώ. Μια απλή αναζήτηση στις αγγελίες αποκαλύπτει ότι για μεγάλη μερίδα ακινήτων που προσφέρονται προς ενοικίαση, ζητούνται ενοίκια που κινούνται μεταξύ 600-800 ευρώ, συχνά χωρίς να λαμβάνεται υπόψη κανένα κριτήριο διαμόρφωσης των τιμών, όπως π.χ. παλαιότητα, περιοχή, όροφος, κατάσταση ακινήτου, προσφερόμενες προδιαγραφές κ.τ.λ. Αντιθέτως, όπως σημειώνουν ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές, αλλά και φορείς του κλάδου των ακινήτων, η τιμή συχνότατα διαμορφώνεται με βάση τις ανάγκες, ή τις προσδοκίες του ιδιοκτήτη και με βάση την προσωπική αντίληψη του καθενός. Στην παρούσα συγκυρία, η βελτίωση του οικονομικού κλίματος και η οικονομική ανάπτυξη, έχουν ενισχύσει σε τέτοιο βαθμό την ψυχολογία των ιδιοκτητών, που εκτιμούν ότι μπορούν να «περάσουν» στην αγορά αυξήσεις της τάξεως του 20%, 25%, ή ακόμα και 30% μέσα σε λίγους μήνες! Οπως αναφέρει στην  ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, «πρόσφατα μισθώσαμε ένα διαμέρισμα 100 τ.μ., κατασκευής 2008, 2ου ορόφου αντί 700 ευρώ/μήνα. Πριν από την κρίση, ένα τέτοιο ακίνητο θα μισθωνόταν προς 500-550 ευρώ». Αντίστοιχα, στο Κολωνάκι, διαμέρισμα 80 τ.μ. μισθώθηκε αντί 1.200 ευρώ, έναντι 900-1.000 ευρώ, πριν από την οικονομική κρίση. Ανάλογα παραδείγματα εντοπίζονται και σε άλλα σημεία. Για παράδειγμα στην πλ. Βικτωρίας, ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα 55 τ.μ. μισθώθηκε πριν από λίγες εβδομάδες αντί 400 ευρώ. «Πριν από την κρίση ένα τέτοια ακίνητο δεν θα μισθωνόταν για περισσότερα από 300 ευρώ», σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος. Στον αντίποδα, πιο λογικές εμφανίζονται οι τιμές στη Βόρεια Αττική, δηλαδή στις περιοχές μετά την Κηφισιά, όπου οι μεγάλες επιφάνειες, το υψηλό κόστος των κοινοχρήστων και η απόσταση από το κέντρο περιορίζουν τα ενοίκια. Για παράδειγμα, πρόσφατα μισθώθηκε ισόγειο διαμέρισματα 170 τ.μ. (σε διπλοκατοικία) στην περιοχή της Δροσιάς, αντί ποσού 850 ευρώ. Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και με βάση τις αγγελίες. Βάσει των στοιχείων του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos, κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου έχουν καταγραφεί αυξήσεις έως σχεδόν 30%(!) σε διάφορες περιοχές της Αττικής. Για παράδειγμα στα Γλυκά Νερά, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμορφώνεται πλέον σχεδόν στα 7 ευρώ/τ.μ., από 5,35 ευρώ/τ.μ. πριν από μόλις ένα χρόνο. Αύξηση 27,3% έχουν σημειώσει τα ενοίκια στην Κερατέα και 26,4% στην περιοχή του Νέου Φαλήρου. Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας, στο «τρίγωνο» Γκάζι-Μεταξουργείο-Βοτανικός, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο έχει πλέον εκτοξευθεί σε 9,4 ευρώ/τ.μ., από 7,5 ευρώ/τ.μ. πέρυσι, σημειώνοντας αύξηση κατά 25,2%. Επίσης, στην Κυψέλη, τα ενοίκια έχουν «σκαρφαλώσει» κατά 24,3% σε 6,8 ευρώ/τ.μ., από 5,47 ευρώ/τ.μ. πέρυσι. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι τιμές των ενοικίων υποχώρησαν κατά 40% κατά μέσον όρο, κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης και κυρίως από το 2011 έως και το 2015. Στη συνέχεια ακολούθησε μια διετία σταθεροποίησης, προτού ξεκινήσει η ανάκαμψή τους, χάρις στη σταδιακή άνοδο της ζήτησης, αλλά και στην ώθηση που έδωσαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Την τελευταία τριετία, κατά μέσον όρο, η αύξηση των ενοικίων στην Αττική υπολογίζεται ότι διαμορφώνεται σε 25%, πλην όμως υπάρχουν σημαντικές διαφορές από περιοχή σε περιοχή. Πού οφείλεται η απότομη άνοδος των μισθωμάτων Η απότομη άνοδος των τιμών των ενοικίων ασφαλώς έχει εξηγήσεις. Πέραν της βελτιωμένης ψυχολογίας των ιδιοκτητών, υπάρχουν και άλλοι αντικειμενικοί λόγοι που δικαιολογούν υψηλότερες τιμές, σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, αν και όχι με τον ρυθμό επιτάχυνσης που έχει σημειωθεί. Υπάρχει σαφέστατα πολύ υψηλότερη ζήτηση για ενοικιάσεις, σε σχέση με τα χρόνια πριν από την κρίση. Τότε, οι περισσότεροι επέλεγαν την λύση του στεγαστικού δανείου και της απόκτησης ακινήτου, παρά την ενοικίαση. Σήμερα, η εικόνα είναι εντελώς αντίθετη, καθώς ελάχιστοι μπορούν να εξασφαλίσουν την απαιτούμενη χρηματοδότηση για να αγοράσουν ακίνητο». Παράλληλα, όμως, , «υπάρχει και σημαντική έλλειψη προσφοράς διαθέσιμων προς ενοικίαση ακινήτων και αυτό οφείλεται σε μία σειρά από λόγους. Κατ’ αρχάς, απουσιάζουν αρκετά ακίνητα από την αγορά λόγω του ότι είναι δεσμευμένα από τις τράπεζες». Πρόκειται για διαμερίσματα που ήταν ενέχυρα σε στεγαστικά δάνεια και σήμερα, επειδή ακριβώς τα δάνεια αυτά δεν εξυπηρετούνται, έχουν αποσυρθεί από την αγορά, είτε λόγω κατάσχεσης είτε επειδή οδεύουν προς πλειστηριασμό, είτε ακόμα επειδή οι τράπεζες τα έχουν επαναγοράσει (στο πλαίσιο των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών) και δεν τα έχουν ακόμα διαθέσει στην αγορά. Η συγκεκριμένη κατηγορία αφορά σε δεκάδες χιλιάδες κατοικίες, οι οποίες θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο εκμετάλλευσης, μέσω της εκμίσθωσής τους, κάτι όμως που δεν συμβαίνει, αφαιρώντας ένα σημαντικό απόθεμα από την αγορά. Εν τω μεταξύ, οι άνθρωποι που κάποτε ζούσαν σε αυτά, έχουν στραφεί και αυτοί σε ένα μεγάλο ποσοστό, στη λύση της ενοικίασης, ενισχύοντας ακόμα περισσότερο την ήδη υψηλή ζήτηση. Επιπλέον, περίπου 15.000-20.000 ακίνητα στην Αττική έχουν απορροφηθεί από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με το 80%-85% αυτών όμως να συγκεντρώνεται στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας. Είναι λοιπόν ανεδαφικό να ισχυρίζεται κάποιος ιδιοκτήτης, π.χ. στην Κυψέλη των μόλις 200 αγγελιών βραχυχρόνιας μίσθωσης, ότι τα ενοίκια στη συγκεκριμένη γειτονιά ανεβαίνουν λόγω του Airbnb. Επίσης, θα πρέπει να τονιστεί ότι ένα μέρος αυτών των κατοικιών, που σήμερα αξιοποιούνται τουριστικά, δεν ήταν μέχρι πρότινος διαμερίσματα, αλλά γραφεία, αποθήκες, βιομηχανικά ακίνητα κ.ο.κ., που απλώς άλλαξαν χρήση. Ετσι, δεν αφαίρεσαν ακίνητα από τη δεξαμενή των προς εκμίσθωση διαμερισμάτων.  Σημαντική επίδραση στην αγορά έχουν επιφέρει και τα προγράμματα που αφορούν τη στέγαση μεταναστών, μέσω ΜΚΟ. «Ενδεχομένως να έχουν απορροφηθεί ακόμα και περισσότερα διαμερίσματα από εκείνα που βρίσκονται στη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς πρόκειται για χιλιάδες ακίνητα, συχνά δε ολόκληρες πολυκατοικίες (δομές), σε διάφορα σημεία του Λεκανοπεδίου», ένας διόλου αμελητέος παράγοντας επίδρασης στην περιορισμένη προσφορά στην αγορά ενοικίων. Μόνο αυτήν την περίοδο τρέχει πρόγραμμα για την εύρεση 400 τέτοιων κτιρίων σε όλη την Αθήνα, προκειμένου να στεγαστούν μετανάστες. Επίσης, αρκετά ακίνητα έχουν αγοραστεί τα τελευταία χρόνια κυρίως από Κινέζους επενδυτές και εταιρείες, που πλέον τα εκμισθώνουν ως επενδυτικό προϊόν, με αποτέλεσμα να αυξάνουν τις τιμές των ενοικίων, προκειμένου να εξασφαλίζουν υψηλές αποδόσεις. Το ζήτημα της επίδρασης των σχετικών προγραμμάτων στην αγορά επισήμανε πρόσφατα και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), η οποία πρόσθεσε ότι ένας ακόμα λόγος που η προσφορά διαμερισμάτων είναι χαμηλότερη της ζήτησης, είναι και η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά 95% κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας. H απουσία νέων ακινήτων μπορεί να ήταν αναγκαία την περίοδο της κρίσης, όταν τα κενά ακίνητα έφτασαν να αποτελούν έως και 20% του συνόλου, αλλά σήμερα οι ανάγκες έχουν αρχίσει να διαφοροποιούνται, με αποτέλεσμα να έχουν αρχίσει να εντοπίζονται ελλείψεις.

Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 19:08

Στα χέρια λίγων "βιομηχάνων"  θα περάσει και η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων; Όλα δείχνουν ότι μετά το φούσκωμα των προηγούμενων χρόνων το μπαλόνι των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει αρχίσει να ξεφουσκώνει και το ερώτημα που ανακύπτει είναι ποιός θα επιβιώσει; Οι χιλιάδες μικροί που με τον τρόπο αυτό έβλεπαν μία διέξοδο για να ενισχυθεί το εισόδημα τους ή οι οργανωμένοι επενδυτές που έχουν τα κεφάλαια να αντέξουν; Ήδη, ο μεγάλος ανταγωνισμός και η αυξημένη προσφορά ακινήτων στις πλατφόρμες Airbnb, Βοοking και Homeway πιέζουν τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις. Τον Μάιο του 2019 τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ήταν μειωμένα ακόμη και κατά 25% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2018, ενώ το τρίμηνο Μαΐου - Ιουλίου η μείωση των εσόδων άγγιξε το 10%, με τους διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης να εκτιμούν ότι η μείωση των εισοδημάτων συνολικά το 2019 φτάνει το 25%.

Παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν πως πολύ σύντομα ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων θα βρεθούν διαθέσιμα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Και αυτό γιατί οι ιδιοκτήτες βλέπουν τα εισοδήματά τους να μειώνονται σε σύγκριση με τις εισπράξεις που είχαν πριν από ένα ή δύο χρόνια όταν η μόδα του Airbnb είχε εξελιχθεί σε φρενίτιδα ανατρέποντας τον χάρτη της κτηματαγοράς.

Σήμερα πολλοί ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα σε περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, πλησίον της Αμερικανικής Πρεσβείας και στον Νέο Κόσμο αποφάσισαν να εγκαταλείψουν τις πλατφόρμες της βραχυχρόνιας μίσθωσης και να επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση.

Τα ράλι που σημειώνουν τους τελευταίους μήνες οι τιμές των ενοικίων έχει παίξει καταλυτικό ρόλο στις επιλογές των ιδιοκτητών ακινήτων και όπως λένε οι άνθρωποι της αγοράς τα περισσότερα μισθωτήρια συμβόλαια μακροχρόνιας μίσθωσης που έχουν υπογραφεί το τελευταίο διάστημα αφορούν σε μηνιαίο μίσθωμα το οποίο είναι αυξημένο πάνω από 15% σε σχέση με το 2016. Στην περιοχή της Αττικής η αγορά των ενοικίων "έτρεξε" με ετήσιο ρυθμός αύξησης της τάξεως του 10%, με τη μεγαλύτερη να εντοπίζεται στο κέντρο της Αθήνας όπου τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 20% κατά μέσο όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινείται στα επίπεδα του 10%- 15%.

Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 19:08

Το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης (CJEU) έλαβε  μία κρίσιμη απόφαση για τον χαρακτήρα της λειτουργίας του Airbnb που αναμένεται να έχει αλυσιδωτές συνέπειες για όλη την Ευρώπη.    H γαλλική τουριστική ένωση είχε προσφύγει στη Δικαιοσύνη σε βάρος της πλατφόρμας, με τον εισαγγελέα του Παρισιού να απαγγέλλει τελικώς κατηγορίες για παραβίαση των κανονισμών που διέπουν τα μεσιτικά γραφεία. Όπως όμως αποφάσισαν οι δικαστές του CJEU, η εταιρεία Airbnb δεν χρειάζεται να συμμορφωθεί με τους γαλλικούς νόμους που διέπουν την κτηματαγορά, καθώς είναι μία online υπηρεσία κρατήσεων και όχι μεσίτες ακινήτων.   Σύμφωνα με το σκεπτικό των δικαστών, η Γαλλία δεν είχε ενημερώσει σχετικά την Ευρωπαϊκή επιτροπή για τη σχετική της απόφαση, όπως προβλέπεται από την οδηγία για το ηλεκτρονικό εμπόριο. Κατά τους ίδιους η υπηρεσία που παρέχει το Airbnb πρέπει να χαρακτηρισθεί ως «υπηρεσία της κοινωνίας της πληροφορίας» εμπίπτουσα στην οδηγία 2000/31 για το ηλεκτρονικό εμπόριo και δεν είναι σε καμία περίπτωση «μεσιτική» υπηρεσία. Έτσι, η Airbnb δεν χρειάζεται άδεια μεσίτη για να μπορεί να λειτουργήσει στην Γαλλία.   Εναντίον της Airbnb είχαν προσφύγει και μεγάλα ξενοδοχεία ζητώντας να αντιμετωπιστεί ως μεσίτης και κατηγορούσαν το Airbnb για αθέμιτο ανταγωνισμό. Σύμφωνα πάντως με την σημερινή απόφαση του δικαστηρίου, το Aibnb θα συνεχίσει να λειτουργεί όπως λειτουργούσε μέχρι σήμερα στην Γαλλία και δεν θα χρειαστεί να έχει άδεια κτηματομεσίτη.   Η απόφαση αυτή αναμένεται να έχει συνέπειες και σε άλλα ευρωπαϊκά κράτη.    Η πλατφόρμα δέχεται πιέσεις και στο εσωτερικό της Ελλάδας. Πρόσφατα, δικαστήριο του Ναυπλίου απαγόρευσε την βραχυπρόθεσμη μίσθωση διαμερίσματος μέσω Airbnb, σε πολυκατοικία της πόλης, με μία απόφαση που εκτιμάται ότι μπορεί στο μέλλον να επηρεάσει πολλές παρόμοιες υποθέσεις στην Ελλάδα.Το σκεπτικό της ετυμηγορίας από το Μονομελές Πρωτοδικείο του Ναυπλίου, ενδέχεται να αποτελέσει «δεδικασμένο» για αντίστοιχες εκκρεμείς υποθέσεις, όπου ιδιοκτήτες ακινήτων αντιτίθενται στην ενοικίαση διαμερισμάτων τύπου Airbnb στις πολυκατοικίες που διαμένουν, λόγω των ενοχλήσεων αλλά και ζητημάτων ασφάλειας που ανακύπτουν. Η απόφαση δέχεται την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που είχαν υποβάλει οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες, καλώντας την ιδιοκτήτρια να μην προβεί στο μέλλον σε παρόμοια χρήση του διαμερίσματος ως τουριστικό κατάλυμα, και να περιοριστεί στη χρήση του ως κατοικίας. Για κάθε παράβαση του διατακτικού, θα επιβάλλεται ποινή 1.000 ευρώ και προσωπική κράτηση.

Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 19:08

Σήμερα ,θα κληθεί να αποφανθεί το Δικαστήριο της ΕΕ για το αν η Airbnb θα πρέπει να θεωρείται εταιρεία real estate ή διαδικτυακή υπηρεσία, εν μέσω σφοδρών αντιδράσεων από πολλά ξενοδοχεία και πόλεις ανά τον κόσμο Η απόφαση του ανωτάτου δικαστηρίου της Ευρώπης θα έχει σοβαρές συνέπειες, ειδικότερα σε πόλεις όπως το Παρίσι, το οποίο θα φιλοξενήσει τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2024. Η Επιτροπή των Αγώνων, που έχει συσταθεί στην «Πόλη του Φωτός», συνήψε συμφωνία εμπορικής προώθησης της Airbnb κατά τη διάρκεια των Ολυμπιακών Αγώνων . Το θέμα πάντως δείχνει τη δύσκολη θέση που αντιμετωπίζει ο νομοθέτης στη ρύθμιση τέτοιου είδους επιχειρήσεων, καθώς οι γνώμες διίστανται για το αν οι εταιρείες αυτές πρέπει να υπάγονται στο παραδοσιακό και υφιστάμενο σύστημα μίσθωσης ή όχι. Την ίδια ώρα, η Airbnb δέχεται σφοδρές επικρίσεις σε δεκάδες πόλεις, κατηγορούμενη ότι ανεβάζει τα ενοίκια και ότι δημιουργεί έλλειψη στα προς ενοικίαση σπίτια. Η εταιρεία ενεπλάκη σε δίκη, έπειτα από κατηγορίες της Ένωσης Τουρισμού της Γαλλίας ότι παραβιάζει τη νομοθεσία της χώρας. Το γαλλικό δικαστήριο μάλιστα απευθύνθηκε για συμβουλές στο Δικαστήριο της ΕΕ, σε ό,τι αφορά την υπόθεση. Υπενθυμίζεται ότι, πριν από μερικές εβδομάδες, δέκα ευρωπαϊκές πόλεις ζήτησαν τη βοήθεια της ΕΕ στη «μάχη» με την Airbnb και άλλες πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Σε κοινή τους επιστολή υποστήριζαν ότι ο τρόπος με τον οποίο λειτουργούν, αποκλείει τους ντόπιους από την στέγαση, αλλάζοντας το «πρόσωπο» της γειτονιάς. Πάντως, σε αντίστοιχη καταγγελία τον Απρίλιο, η εταιρεία είχε κερδίσει, καθώς η γνωμοδότηση του Δικαστηρίου της ΕΕ ανέφερε πως πρέπει να αντιμετωπίζεται ως πάροχος ηλεκτρονικών υπηρεσιών, ενώ από τις συνολικά πέντε αντίστοιχες υποθέσεις, μόνο μία ήταν σε βάρος της. Σύμφωνα πάντως με το Reuters, η απόφαση του δικαστηρίου μπορεί να είναι θετική για τον ξενοδοχειακό κλάδο. Από την πλευρά της, η Airbnb υποστηρίζει ότι, ο ηλικίας 50 ετών νόμος της Γαλλίας για την ακίνητη περιουσία, δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε μια ηλεκτρονική πλατφόρμα, όπως αυτή.