Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 02:57

Πόσο εύκολο είναι να ανακάμψει η αγορά ακινήτων σήμερα; Ίσως ακουστεί ως αισιόδοξη εκτίμηση αλλά η πραγματικότητα είναι υπόθεση τριών κινήσεων οι οποίες θα στοχεύουν: -στην φορολογική πολιτική. -στην χρηματοδότηση -στην στοχευμένη πολιτική ενίσχυσης της ζήτησης από επιλεγμένες ομάδες πληθυσμού. Με δεδομένες τις διατάξεις του φορολογικού νόμου όσο αφορά στα τεκμήρια , τις φορολογικές και τον ΦΑΠ , η μοναδική διέξοδος για την ενίσχυση της ζήτησης για κατοικία είναι η στοχευμένη φορολογική πολιτική για την :

Α. Εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά κατοικίας.

Β. Θέσπιση κινήτρων για την αποκατάσταση επιλεγμένων κατηγοριών ακινήτων πχ διατηρητέα, ακίνητα που βρίσκονται σε επιλεγμένες περιοχές όπως για παράδειγμα στο προβληματικό κέντρο της Αθήνας.

Γ. Θέσπιση κινήτρων για αγορά που προορίζεται για προεπιλεγμένες χρήσεις .Για παράδειγμα αγορά από νέους που θέλουν να συνδυάσουν την επαγγελματική στέγη με την κατοικία.

Δ. Φοροαπαλλαγές για αγορά εξοχικής κατοικίας από ξένους υπηκόους με αποδεδειγμένη εισροή κεφαλαίων που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για την αγορά.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις οικονομικών πολιτικών η στοχευμένη φορολογική πολιτική μπορεί να συμβάλλει στην αύξηση της ζήτησης η οποία αθροιστικά μπορεί να επιταχύνει τις διαδικασίες ανάκαμψης.

Με δεδομένο , ότι η κατοικία καλύπτει το σύνολο του κινδύνου που αναλαμβάνουν οι τράπεζες με την χορήγηση του δανείου ανάλογη στοχευμένη πολιτική σε ομάδες πληθυσμού μπορεί να ακολουθηθεί και στην περίπτωση της χρηματοδότησης . Στο παρελθόν, η παροχή εγγύησης για μέρος ή και το σύνολο του δανείου ή και ακόμα η επιδότηση του επιτοκίου είναι κινήσεις οι οποίες μπορεί να βοηθήσουν σημαντικά στην χρηματοδότηση τη αγοράς κατοικίας από ομάδες πληθυσμού που συγκεντρώνουν συγκεκριμένα χαρακτηριστικά. Ακόμα και ο συνδυασμός τη επιδότησης του ενοικίου με την επιδότηση επιτοκίου με μορφή ελεύθερης επιλογής από την πλευρά του υποψήφιου αγοραστή μπορεί να έχει καταλυτικές συνέπειες στην ζήτηση ενώ από την άλλη πλευρά να τονώσει το κοινωνικό προφίλ της οικονομικής πολιτικής που βάλλεται πανταχόθεν.

Η ενίσχυση της ζήτησης που προέρχεται από επιλεγμένες ομάδες πληθυσμού είναι μία πολιτική που έχει ακολουθηθεί στην διάρκεια των δεκαετιών του ’60 και ΄70 από το σύνολο των χωρών της δυτικής Ευρώπης με καταλυτικές επιπτώσεις τόσο στην ζήτηση όσο και στην οικοδομική δραστηριότητα. Ομάδες πληθυσμού όπως για παράδειγμα : πολύτεκνοι, μονογονεϊκές οικογένειες, νόμιμοι μετανάστες με σταθερή εργασία μπορούν όχι μόνο να συντηρήσουν αλλά και δημιουργήσουν πολλαπλασιαστικά θετικές επιπτώσεις σε όλο το φάσμα της οικονομίας.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 02:57

Το ελληνικό παράδοξο δεν φαίνεται να ανατρέπεται καθώς στην αγορά κατοικίας έχει παγιωθεί πλέον η εικόνα της πτώσης των τιμών πώλησης και της στασιμότητας των τιμών των ενοικίων. Η πορεία αυτή επιβεβαιώθηκε και από τα πρόσφατα στοιχεία της ΕΣΥΕ τα οποία καταγράφουν τις ανατιμήσεις στα ενοίκια των κατοικιών. Από τα στοιχεία αυτά προκύπτει ότι οι τιμές των ενοικίων κινούνται σε επίπεδα χαμηλότερα του 2,9% γεγονός που αποδεικνύει ότι η κρίση έχει αναστείλει τα σχέδια πολλών νοικοκυριών για βελτίωση των στεγαστικών τους συνθηκών. Η εικόνα αυτή όμως δεν ανταποκρίνεται πλήρως στην πραγματικότητα αφού σε ορισμένες κατηγορίες κατοικιών έχουν καταγραφεί μειώσεις των ενοικίων που προσεγγίζουν το 30% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο. Πρόκειται για πολυτελείς κατοικίες εμβαδού άνω των 200 τετραγωνικών μέτρων που βρίσκονται κυρίως στα βόρεια προάστεια και στα οποία έχει σημειωθεί κατακόρυφη μείωση της ζήτησης κυρίως για φορολογικούς λόγους καθώς οι υποψήφιοι ενοικιαστές φοβούνται τα τεκμήρια. Αντίθετα σε μικρότερα σπίτια 70-90 τετραγωνικά μέτρα οι τιμές είτε έχουν παραμείνει στάσιμες είτε έχουν σημειώσει οριακή άνοδο η οποία δεν υπερβαίνει το 5% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 02:57

Αν και το γενικότερο κλίμα στην αγορά κατοικίας είναι μάλλον θολό , υπάρχουν περιοχές στις οποίες το αγοραστικό ενδιαφέρον μέρα με την μέρα φουντώνει. Πρόκειται για καινούργιες αγορές κύριο χαρακτηριστικό των οποίων είναι ότι συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον ειδικού κοινού. Σύμφωνα με τις απόψεις των στελεχών και αναλυτών της αγοράς ακινήτων οι λεγόμενες «παλιές» και υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας είναι ενδεικτικές περιπτώσεις για τα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται .Δεν πρόκειται μόνο για τις γνωστές περιοχές όπως για παράδειγμα το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια κ.α. αλλά και για γειτονιές οι οποίες μέχρι πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν υποβαθμισμένες οι οποίες έχουν επανέλθει δυναμικά στο προσκήνιο με τιμές που σημειώνουν διαδοχικά λιμιτ απ. Το σιγουρο είναι ότι οι περιοχές του κέντρου αλλά και οι κεντρικές συνοικίες ακόμα και το 2010 εξακολουθούν παρά την κρίση να κρατάνε ζήτηση και τιμές. «Θα μπορούσαμε να πούμε ότι πρόκειται για την εκδίκηση της Ομόνοιας. Συνοικίες που γειτνίαζαν με την περιοχή της πλατείας Ομονοίας όπως το Μεταξουργείο και ο Κεραμεικό έχουν συγκεντρώσει το αγοραστικό ενδιαφέρον μίας μεγάλης ομάδας αγοραστικού κοινού . Η αναβάθμιση των περιοχών αυτών , οι οποίες φιλοξενούσαν τις τελευταίες δεκαετίες οικονομικούς μετανάστες , συνδέεται κυρίως με τρείς παράγοντες και συγκεκριμένα : με παρεμβάσεις που έγιναν με πεζοδρομήσεις και με αναβάθμιση του γενικότερου χώρου, με την εγκατάσταση επιχειρήσεων που είχαν ως αντικείμενο την τέχνη και τον πολιτισμό και τέλος με την διάθεση σε χαμηλές τιμές διατηρητέων κτιρίων για τα οποία εκδηλώνεται ενδιαφέρον από επώνυμους που κινούνται στο χώρο της τέχνης και του πολιτισμού. Πρόκειται για ένα φαινόμενο το οποίο έχει καταγραφεί σε όλες τις μεγάλες δυτικές πρωτεύουσες όπου υποβαθμισμένες κεντρικές συνοικίες μετατράπηκαν σε γειτονιές «ιδιαίτερου» κοινού. Η αλλαγή της φυσιογνωμίας είχε ως αποτέλεσμα να προκύψουν κέρδη από υπεραξίες για τους διορατικούς» , επισήμανε κατασκευαστής που αναζητά πολυκατοικίες για να τις μετατρέψει σε σύγχρονα διαμερίσματα. Πάντως ήδη στην περιοχή του Μεταξουργείο έχουν κάνει την εμφάνιση τους και μεγάλες κατασκευαστικές που αναζητούν ελεύθερη γη. Μάλιστα σε κεντρικό σημείο του Μεταξουργείου εισηγμένη κατασκευαστική ολοκλήρωσε τις διαδικασίες κατασκευής συγκροτήματος διαμερισμάτων. Στην πραγματικότητα οι περιοχές αυτές θα είναι οι πρώτες στις οποίες θα εφαρμοσθεί το μοντέλο της οικιστικής αναβάθμισης καθώς η αναβάθμιση στις γειτονιές της Πλάκας και του Θησείου στηρίχθηκαν σε αναπαλαιώσεις ήδη υφιστάμενων κτισμάτων. Ιδιαίτερο αγοραστικό ενδιαφέρον εκδηλώνεται και για κατοικίες που βρίσκονται σε δήμους της Δυτικής Αττικής . Σε περιοχές όπως το Μενίδι, το Καματερό , οι Αγ. Ανάργυροι κλπ , το αγοραστικό ενδιαφέρον εξακολουθεί να κινείται σε υψηλά επίπεδα γεγονός που καθρεπτίζεται και από την χωρίς διακοπή ανοδική πορεία των τιμών των καινούργιων κατοικιών. Στις περιοχές αυτές , το απόθεμα «μεταχειρισμένων κατοικιών είναι περιορισμένο και αυτό έχει ως αποτέλεσμα η ζήτηση να καλύπτεται σχεδόν στο σύνολο της από νεόκτιστες κατοικίες.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 02:57

Μετωπική σύγκρουση για τις τιμές των κατοικιών έχει ξεσπάσει στην αγορά καθώς όλα τα στοιχεία συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι παρά την καθίζηση της οικοδομικής δραστηριότητας και των μεταβιβάσεων οι τιμές πώλησης των νέων κατοικιών έχουν καταγράψει μικρή σχετικά πτώση . Σύμφωνα με τις πρώτες μετρήσεις που έχουν γίνει για την πορεία των τιμών πώλησης καινούργιων κατοικιών , οι ζητούμενες τιμές απο τους πωλητές παραμένουν στα επίπεδα του τελευταίου τετραμήνου του προηγούμενου χρόνου και σε ορισμένες μάλιστα περιπτώσεις καταγράφουν οριακή άνοδο . Απο την πλευρά τους οι μεσίτες που ρωτήθηκαν στα πλαίσια δειγματοληπτικής έρευνας διατυπώνουν εντελώς διαφορετική άποψη καθώς υποστηρίζουν ότι οι τιμές στις οποίες κλείνονται οι λιγοστές συμφωνίες αγοράς είναι απο 10% μέχρι 15% χαμηλότερες σε σύγκριση με τον προηγούμενο χρόνο. Υπάρχουν όμως και συμφωνίες πώλησης σε τιμές σε επίπεδα 25% χαμηλότερα αλλά πρόκειται για ειδικές περιπτώσεις  στις οποίες ο πωλητής αντιμετωπίζει προβλήματα ρευστότητας.Κορυφαίο μάλιστα συνδικαλιστικό στέλεχος των μεσιτών υποστηρίζει ότι προϋπόθεση για να ανακάμψει η αγορά κατοικίας είναι η απορρόφηση του αδιάθετου αποθέματος και αυτό δεν πρόκειται να συμβεί αν δεν καταγραφεί ουσιαστική πτώση στις τιμές πώλησης τους. Ο ίδιος μάλιστα επισήμανε ότι ακόμα και περιοχές στις οποίες οι τιμές πώλησης καινούργιων καταστημάτων είναι χαμηλότερες απο το μέσο όρο της Αττικής όπως για παράδειγμα στην Δυτική Αττική αλλά και στο δυτικό άξονα του δήμου της Αθήνας υπάρχουν εκατοντάδες διαμερίσματα απούλητα και αυτό εξαιτίας της διατήρησης των τιμών στα περυσινά περίπου επίπεδα.