The News
Αλαλουμ με τα μεταχειρισμένα
Η στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στα μεταχειρισμένα αλλάζει όλα τα δεδομένα της αγορά. Οι αλλαγές που έχουν καταγραφεί τους τελευταίους μήνες είναι θεαματικές καθώς η αύξηση της ζήτησης για διαμερίσματα ηλικίας άνω των 30 ετών έχει κλείσει την ψαλίδα με τις τιμές των καινούργιων ενώ αντίθετα στα μεταχειρισμένα ηλικίας 5-15 ετών η «ψαλίδα» έχει διευρυσθεί.. Σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών από τον Σεπτέμβριο καταγράφεται μία αύξηση του αριθμού των κατοικιών ηλικίας άνω των πέντε ετών και μέχρι 15 ετών που προσφέρονται στην αγορά . Η κίνηση αυτή έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές τους να σήμερα έως και κατά 10% χαμηλότερες σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό χρονικό διάστημα . Με δεδομένο ότι οι τιμές των νεόδμητων εξακολουθούν σημειώνουν μικρότερη ποσοστιαία υποχώρηση αυτό έχει ως αποτέλεσμα η «ψάλιδα» να έχει διευρυνθεί έως και κατά 7 ποσοστιαίες μονάδες. Ιδιαίτερα έντονο είναι το φαινόμενο σε περιοχές στις οποίες υπάρχει μεγάλος αριθμός αδιάθετων νέων σπιτιών αφού σε αυτές οι ιδιοκτήτες των παλαιότερων για να καταστήσουν την πωλούμενη κατοικία πιο ανταγωνιστική την προσφέρουν σε χαμηλότερη τιμή. «Η πλειονότητα των ανθρώπων που πωλούν σήμερα ένα ακίνητο τις περισσότερες φορές το κάνουν όχι προκειμένου να αποκτήσουν κάποιο άλλο αναβαθμισμένο αλλά για να αντιμετωπίσουν κάποιο οικονομικό κατά κύριο λογο πρόβλημα. Αυτό τους καθιστά πιο ευέλικτους στις διαπραγματεύσεις με τον υποψήφιο αγοραστή . Μέχρι τώρα εκείνη που πωλούσαν στην πλειοψηφία τους είχαν ως κίνητρο την κάλυψη κάποιων οικονομικών τους υποχρεώσεων πιστεύω ότι σύντομα , η προσφορά θα αυξηθεί για φορολογικούς λόγους.» επισήμανε χαρακτηριστικά μεσίτης που δραστηριοποιείται στα βόρεια και στα ανατολικά προάστια της Αθήνας .
Η μείωση των ενοικίων κατοικιών το τελευταίο εξάμηνο στην Αθήνα λόγω της οικονομικής κρίσης είναι το στοιχείο στο οποίο επικεντρώνει τα σχόλιά του ο διεθνής οίκος Mercer για τη χώρα μας, στην ετήσια έκθεση για το επίπεδο των τιμών ανά τον κόσμο που δόθηκε χθες στη δημοσιότητα.
Υπάρχει αντίδοτο στη κρίση; Ναι , αν τα ακίνητα έχουν «ταυτότητα» υποστηρίζουν αναλυτές της αγοράς ακινήτων οι αναλύουν την πορεία των τιμών σε επιμέρους τομείς και περιοχές της αγοράς ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία πρόσφατης έρευνας που αφορά στην εξέλιξη των τιμών στην αγορά κατοικίας προκύπτει ότι ακόμα και σε περίοδο κρίσης υπήρχαν περιοχές στις οποίες καταγράφηκε ακόμα και μικρή άνοδος των τιμών. Η «ταυτότητα» μίας περιοχής είναι σε άμεση συνάρτηση με:
Για μία ακόμα φορά το παιγνίδι με τις αντικειμενικές τιμές επαναλαμβάνεται . Αυξήσεις που φέρνουν τις αντικειμενικές τιμές πολύ κοντά στα επίπεδα των εμπορικών αξιών, είναι το καινούργιο δεδομένο . Φυσικά η φορολογική επιβάρυνση για όλες τις μορφές μεταβίβασης ενός ακινήτου αυξάνεται θεαματικά-υπέρμετρα σε σχέση με άλλες ανταγωνιστικές αγορές – αλλά το ερώτημα που ανακύπτει είναι με ποιους μηχανισμούς καθορίζονται αυτές οι τιμές. Το τελευταίο καιρό οι αυξήσεις που έχει υποστεί η μεταβίβαση ακινήτων είναι κάτι το αδιανόητο για μία αγορά που βρίσκεται σε ύφεση. Δύο αυξήσεις ΦΠΑ, επιβαρύνσεις από την υπαγωγή σε ΦΠΑ μία σειράς υπηρεσιών που είναι απαραίτητες προκειμένου να συνταχθεί το συμβόλαιο για την μεταβίβαση. Αν σε όλα αυτά προστεθούν και η αύξηση των αντικειμενικών αυτό σημαίνει ότι το κόστος απόκτησης ενός ακινήτου θα ανάβει πάνω από 20% -στο ευνοϊκό σενάριο για αύξηση των αντικειμενικών κατά 30%- . Στην περίπτωση που επιβληθούν τιμές αυξημένες 100% αναλογιστείτε ότι το κόστος διπλασιάζεται . Τι σημαίνει αυτό; Πάγωμα των συναλλαγών που σήμερα είναι τουλάχιστον 70% χαμηλότερες σε σύγκριση με το 2008. Το χειρότερο απ΄όλα είναι ότι το υπουργείο Οικονομικών προχωρά στην «δολοφονία» της αγοράς ακινήτων χωρίς να έχει την παραμικρή ιδέα για την κατάσταση που επικρατεί αγορά. Λοιπον μία εξίσωση των αντικειμενικών με τις πραγματικές όπως έχει ανακοινώσει ουσιαστικά θα πλήξει τις περιοχές που οι αντικειμενικές τιμές είναι χαμηλές, αντίθετα στα ακριβά προάστεια η «ψαλίδα» έχει κλείσει σημαντικά. Δηλαδή η επιβάρυνση θα είναι μεγαλύτερη στο Πέραμα παρά στο Ψυχικό !!!
Η γεωγραφία της αγοράς κατοικίας στην Αττική ανατρέπεται άρδην . Ενώ μέχρι την κρίση κυρίαρχο χαρακτηριστικό ήταν ο κορεσμός περιοχών, οι οποίες μέχρι τις αρχές του 2000 συγκέντρωναν το σύνολο σχεδόν του αγοραστικού ενδιαφέροντος και της επενδυτικής δραστηριότητας . Το σκηνικό αυτό διαφοροποιείται και αυτό είναι σε άμεση συνάρτηση με την σύνθεση της ζήτησης. Έτσι η ανάδειξη νέων αγορών που βρίσκονται σε ακτίνα 20-30 χιλιομέτρων από το κέντρο της πόλης και οι οποίες χαρακτηρίζονται είτε από την μεγάλη προσφορά ελεύθερης γης (οικοπέδων και παλαιών κτισμάτων) είτε από την αναβάθμιση των συγκοινωνιακών υποδομών έχει ανακοπεί και από τα στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη των συναλλαγών προκύπτει ότι η περιοχές που συγκέντρωναν την ζήτηση μέχρι το 2008 έχουν ατονήσει. . Πρόκειται για τις περιοχές Ανω Λιόσια, Αρτέμιδα , Αχαρνές, Βάρη, Γέρακας , Γλυκά Νερά, Κορωπί , Μαρκόπουλο (Μεσόγεια), Νέα Μάκρη , Παιανία, Παλλήνη, Πικέρμι, Ραφήνα και Σπάτα . Σημειώνεται ότι οι περιοχές αυτές συγκέντρωσαν το 22% περίπου του συνόλου των συνολικών επενδύσεων σε κατοικίες στην Αττική απορροφώντας ένα σημαντικό ποσοστό της συνολικής ζήτησης. Διατυπώνεται μάλιστα η εκτίμηση ότι στις περιοχές αυτές προστέθηκαν τουλάχιστον 3.500.000 τετραγωνικά μέτρα κατοικίας δημιουργωντας νέα δεδομένα στην κατανομή του πληθυσμού αλλά και στο εμπορικό ιστό της Αττικής. Συγκεκριμένα , στην ίδια μελέτη υποστηρίζεται ότι στις περιοχές αυτές εγκαταστάθηκαν τουλάχιστον 200.000 νέοι κάτοικοι οι οποίοι θα είναι ο καταλύτης για την διαδικασία ανάδειξης νέων τοπικών αγορών. Αντίθετα από τις αρχές του 2010 καταγράφεται στροφή της ζήτησης σε περιοχές με μεγάλο απόθεμα κατοικιών και αυτό δικαιολογεί την στροφή των υποψήφιων αγοραστών σε υπάρχουσες κατοικίες όπου μάλιστα οι τιμές έχουν σημειώσει σταθεροποίηση από τις αρχές Ιανουαρίου μέχρι σήμερα. Φυσικά από τις αρχές 2009 μέχρι σήμερα ακόμα και στο κέντρο της Αθήνας καταγράφεται υποχώρηση της τάξης του 10%.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
