Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 15:27

Πολλοί συμβολαιογράφοι δεν δέχονται να συντάξουν προσύμφωνα για αγοραπωλησίες ενώ πολλές συμφωνίες χαλάνε την τελευταία στιγμή καθώς οι αγοραστές διαπιστώνουν ότι δεν μπορούν να δικαιολογήσουν το "πόθεν έσχες" και η κατάσταση κάθε μέρα που περνα θα γίνεται ακόμα δυσκολότερη. Τα μηνύματα αυτά προέρχονται απο μεσίτες που δραστηριοποιούνται σε περιοχές εξοχικής κατοικίας , στις οποίες οι συναλλαγές είναι πλέον σημαντικά χαμηλότερες σε σχέση με πέρυσι καθώς ακόμα και οι αγορές που γίνονται απο ξένους έχουν δυσκολέψει. Αιτία το γεγονός ότι οι αλλαδαποί αγοραστές δεν έχουν τρόπους να δικαιολογήσουν την διαφορά του τιμήματος μεταξύ της πραγματικής και της αντικειμενικής τιμής και αυτό τους καυιστά ιδιαίτερα επιφυλακτικούς στο να κλείσουν συμφωνίες για την αγορά ελληνικών ακινήτων. Ήδη στην αγορά , το κλίμα της φοροτρομοκρατίας έχει αρχίσει να αποδίσει όχι με την αύξηση των εσόδων , που είναι ο στόχος των εμπνευστων της πολιτικής αυτής, αλλά με το "πάγωμα" κάθε δραστηριότητας. 'Στο εξωτερικό έχει περάσει η εικόνα ότι η χώρα βρίσκεται υπο φορολογική απειλή με το φορολογικό πλαίσιο να αλλάζει ανα πάσα στιγμή και το δημόσιο να έχει υπο καθεστώς απειλής την ιδοκτησία. Φυσικά κανένας δεν είναι διατεθειμένος να ρισκάρει τα λεφτά του και την ηρεμία του στην Ελλάδα όταν γνωρίζει πολύ καλά ότι υπάρχουν άλλες αγορές με φτηνότερα ακίνητα και με ένα δημόσιο να εφαρμόζει πολιτικές φιλικές προς τις επενδύσεις στην ακίνητη περιουσία" επισήμανε χαρακτηριστικά μεσίτης που δραστηριοποιείται στην Κρήτη και ο οποίος σκέπτεται σοβαρά πλέον να αλλάξει επάγγελμα "μέχρι να καλυτερέψουν τα πράγματα". Ακόμα και οι λιγοστές δουλειές που γίνονται αφορούν σε μικρά ακίνητα που η αξία του δεν ξεπερνά τις 70.000 ευρώ κυρίως απο την ελληνική αγορά. Ουσιαστικά μιλάμε για προμελετημένο έγκλημα σε βάρος της αγοράς ακινήτων καθώς έχει να αντιμετωπίσει το πιο ευμετάβλητο περιβάλλον των τελευταίων 50 χρόνων. Δεν είναι μόνο η τρομοκρατία του υπουργείου Οικονομικών αλλά και το σαθρό έδαφος σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση, τα τυφλά οικόπεδα , τους όρους δόμησης στις νησιωτικές περιοχές που έχουν καταστήσει ολόκληρη την αγορά ΟΜΗΡΟ των πολιτικών!!!

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 15:27

Η ελληνική αγορά βρίθει προκλήσεων οι οποίες όμως για να μετουσιωθούν σε κέρδος θα πρέπει να εντοπισθούν. Οι μέθοδοι που ακολουθούν οι ειδικοί της αγοράς είναι πολλοί αλλα σε περιπτώσεις στις οποίες θα πρέπει να μελετηθούν αγορές για τις οποίες τα στατιστικά στοιχεία είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα ο καλύτερος οδηγός είναι το παρελθόν. Με απλά λόγια αν μελετηθεί η συμπεριφορά της αγοράς –και κυρίως- η ζήτηση των προηγούμενων χρόνων τότε μπορούν να εξαχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα και για την πορεία στα επόμενα χρόνια. Από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την οικονομική συμπεριφορά των αγοραστών ακινήτων και συγκεκριμένα από τις μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα που αφορούν:

- Την ζήτηση που εκδηλώνεται τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και για επιμέρους κατηγορίες ακινήτων. Φυσικά , η σημερινή περίοδος δεν προσφέρεται για ασφαλή συμπεράσματα αλλά η έρευνα της αγοράς σε βάθος πενταετίας θα δώσει μία ασφαλή εικόνα για το προφιλ των αγοραστών, το είδος και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που επιλέγουν. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον εμφανίζει και η έρευνα για το προφιλ κυρίως επαγγελματικό των αγοραστών καθώς τα συμπεράσματα οδηγούν με ασφάλεια σε διαπιστώσεις τόσο για την συμπεριφορά της αγοράς στη κρίση όσο και για την εξέλιξη της αγοράς. Για παράδειγμα σε μία περιοχή που κυριαρχούν οι μισθωτοί το ενδεχόμενο απότομης αύξησησ της προσφοράς είναι περιορισμένο αφού υπάρχει η εισοδηματική αφάλεια που λείπει απο άλλες ομάδες πολιτών πχ επιχειρηματίες.

- Το επίπεδο των τιμών που είναι διατεθειμένοι να καταβάλλουν οι αγοραστές προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο. Μία απότιμη καμψη των τιμών στην διάρκεια των δύο τελευταίων χρόνων υποδηλώνει ότι η ζήτηση δεν αρκεί να καλύψει την προσοφρά και έτσι το πιό πιθανό είναι ότι στο εγγύς χρονικό διάστημα να επιδεινωθούν οι συνθήκες της προσφοράς.

- Την προέλευση της ζήτησης δηλαδή αν προέρχεται από τις τοπικές αγορές ή αν πρόκειται για υποψήφιους αγοραστές από άλλες περιοχές είτε της χώρας είτε του εξωτερικού. Μία αγορά που συντηρείται απο την εγχώρια ζήτηση είναι λιγότερο ευάλλωτη σσε σχέση με εκείνη που βασίζεται σε ξενους αγοραστές οι οποίοι έχουν ευρύτερη πληροφόρηση και για τις ανταγωνιστικές αγορές.

- Την δυνατότητα άμεσης εξόδου από την επένδυση αφού όσο πιο δυναμική Είναι μία αγορά τόσο πιο εύκολα επιτυγχάνεται η ρευστοποίηση του προϊόντος . Η γνώση του ελάχιστου χρόνου που μπορεί να πωληθεί ένα ακίνητο χωρίς όμως να ο ιδιοκτήτης να έχει ρίξει κατακόρυφα την τιμή είναι μία πολλή χρήσιμη πληροφορία που οδηγεί σε συμπεράσματα για την εμπορικότητα της περιοχής. Η ύπαρξη για πολύ μεγάλο διάστημα ακινήτων στην αγορά σημαίνει ότι η εμπορικότητα στην συγκεκριμένη συγκυρία είναι περιορισμενη.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 15:27

Από όλες τις αβεβαιότητες που επικρατούν σήμερα για την πορεία της οικονομίας η αγορά κατοικίας είναι η πλέον έντονη. Ήδη σήμερα έγιναν γνωστά τα στοιχεία για μείωση επενδύσεων 19% στις κατοικίες στην διάρκεια του β΄ εξαμήνου σκορπίζοντας απογοήτευση στην αγορά. Άλλοι υποστηρίζουν ότι για να φτάσει η αγορά στα επίπεδα του 2007 θα χρειαστεί να περάσει τουλάχιστον μία δεκαετία ενώ άλλοι ότι βρισκόμαστε κοντά στα χειρότερα και το μόνο που μπορούμε να περιμένουμε είναι καλύτερες μέρες. Φυσικά το realestatenews . gr δεν μπορεί να δώσει απάντηση αλλά αυτό που μπορεί να κάνει είναι να επιχειρήσει να βάλει αυτό τον προβληματισμό σε ένα πλαίσιο σύμφωνα με την διεθνή εμπειρία. Το πρώτο βήμα είναι να ξεκαθαρίσουμε τι ακριβώς αντιπροσωπεύει μία κατοικία. Είναι δείγμα ευημερίας ή καθημερινή ανάγκη Αν πιστεύετε ότι η κατοικία είναι στοιχείο ευημερίας και πολυτέλειας τότε το πιο εύλογο συμπέρασμα για το μέλλον είναι ότι αν και δεν φαίνεται σήμερα η άκρη του τούνελ εντούτοις μεσοπρόθεσμα οι τιμές θα αρχίσουν μία ανοδική πορεία και γρήγορα θα επανακτήσουν τις απώλειες που είχαν. Δηλαδή οι τιμές των κατοικιών σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα θα αυξηθούν σχεδόν τόσο γρήγορα όσο τα εισοδήματα και σε κάθε περίπτωση δεν υφίσταται θέμα υπερτίμησης τους . Εάν η στέγαση αποτελεί δαπάνη ανάλογη με εκείνη των τροφίμων τότε αυτό που θα πρέπει να περιμένετε είναι ότι η μεταβολή των τιμών , θα είναι με βραδύτερο ρυθμό σε σχέση με τον πληθωρισμό καθώς τα προηγούμενα χρόνια οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν σημαντικά υψηλότερα από τον πληθωρισμό. Επομένως ακόμα και σήμερα είναι υπερτιμημένες τουλάχιστον 15%. . Ποιες από τις δύο προοπτικές είναι πιο πιθανή. Μάλλον η πρώτη . Γιατί; Είναι απλό ενώ τα βασικά είδη για κάθε οικογένεια απορροφούν ένα συγκεκριμένο ποσοστό του εισοδήματος που τείνει να μειώνεται με βάση την μεταβολή του εισοδήματος δηλαδή όσο αυξάνεται το εισόδημα τόσο μειώνεται το ποσοστό των αγορών σε τρόφιμα και άλλα είδη πρώτης ανάγκης ,στην κατοικία συμβαίνει το ακριβώς αντίθετο. Δηλαδή , όσο αυξάνονται τα εισοδήματα τόσο μεγαλύτερη ποσοστιαία είναι η δαπάνη για αγορά κατοικίας. Απόδειξη , η αύξηση του μέσου εμβαδού των κατοικιών που αγόραζαν την περίοδο 1980-2007 καθώς τα τ.μ που αντιστοιχούσαν ανά άτομο αυξήθηκαν 20%. Αυτό σημαίνει ότι η αύξηση του εισοδήματος είχε ως συνέπεια την βελτίωση των στεγαστικών αναγκών των νοικοκυριών. Σε πρόσφατη μελέτη που έγινε στις ΗΠΑ προέκυψε ότι ενώ οι δαπάνες για τρόφιμα ως ποσοστό του εισοδήματος μειώθηκαν 12 ποσοστιαίες μονάδες η δαπάνη για στέγαση παρέμεινε σταθερή στο 15% περίπου του εισοδήματος. Αρκετοί οικονομολόγοι συνδέουν την εξέλιξη της δαπάνης για κατοικία με την αγορά γης. Όπως υποστηρίζουν, το γεγονός ότι η προσφορά γης είναι ανελαστική επηρεάζει τις τιμές της άρα και το κόστος κατοικίας και αυτό σημαίνει ότι μακροπρόθεσμα η τάση των τιμών είναι ανοδική και θα συμβαδίζει με την πορεία του εισοδήματος.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 15:27

Εννέα  πράγματα που οι αγοραστές πρέπει να γνωρίζουν για να εξασφαλίσουν την καλύτερη συμφωνία με τον αγοραστή :

1. Ανθρώπινη φύση είναι το μεγαλύτερο πρόβλημα για την ολοκλήρωση μίας συμφωνίας . Οι έξυπνοι αγοραστές κάνουν τη δουλειά τους , ξέρουν τι σπίτι χρειάζονται, πόσο μπορούν να αντέξουν οικονομικά και έπειτα να ψάχνουν στην αγορά για το τι θέλουν .

2. Όταν κάνετε μια προσφορά ,επιβάλλεται να γνωρίζετε τις πρόσφατες πωλήσεις που έγιναν γιατί αυτό είναι το καλύτερο εργαλείο διαπραγμάτευσης .

3. Μάθετε γιατί πουλά ο πωλητής πριν κάνετε την προσφορά. Υπάρχει μεγάλη διαφορά στη διαπραγμάτευση με έναν ιδιοκτήτη ο οποίος χρωστάει περισσότερα από το δάνειο για το σπίτι και ενός που θέλει να πουλήσει για να πάει σε μεγαλύτερο.

4. Εκμεταλλευτείτε το χρόνο των διαπραγματεύσεων για να βελτιώσετε την συμφωνία. Κάποιος πωλητής που βιάζεται είναι πιό ανοικτός στις διαπραγματεύσεις.

5. Αν θέλετε να είστε σίγουροι για την αγορά μη σταματάτε το ψάξιμο ακόμα και στην διάρκεια των διαπραγματεύσεων γιατί δεν μπορείτε να προβλέψετε τι μπορεί να προκύψει .

6. Σε μια πτωτικά αγορά , δεν είναι υπερβολικό να ζητήσουμε από τον πωλητή να αποκαταστήσει κάποιες ζημιές που έχει το σπίτι.

7. Αν το σπίτι είμαι μισθωμένο συμφωνήστε πότε θα σας παραδοθεί και ορίστε προδιαγραφές για την κατάσταση που θα σας δοθεί .

8. Να μην ζητήσετε κάτι υπερβολικό απο τον ιδιοκτήτη που απαιτεί την δική του αισθητική πχ να σας δώσει βαμμένο το σπίτι. Είναι καλύτερο να ενσωματώστε το κόστος στην τιμή.

9. Σιγουρευτείτε πριν δώσετε τα χέρια ότι το σπίτι είναι το κατάλληλο και εξυπηρετεί τις ανάγκες σας για μία πενταετία.