Όλα τα σενάρια για τους φόρους

Η νέα κυβέρνηση θα πρέπει μέχρι το τέλος Ιουνίου να έχει έτοιμο το σχέδιο με τις αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων, ενώ μνημονιακή δέσμευση της χώρας είναι οι αντικειμενικές τιμές να προσεγγίσουν τις εμπορικές τιμές των ακινήτων. Προκειμένου να μετριαστούν οι αρνητικές συνέπειες που θα έχει στην αγορά ακινήτων η αύξηση των αντικειμενικών αξιών εξετάζεται η μείωση της φορολογίας στις μεταβιβάσεις, η κατάργηση μεγάλου αριθμού φόρων και τελών που επιβάλλονται σήμερα στην απόκτηση και την κατοχή ακίνητης περιουσίας και η καθιέρωση δύο ενιαίων φόρων. Για πρώτη φορά θα επιβληθεί φόρος κατοχής και στα αγροτεμάχια.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στο πόρισμα της διακομματικής επιτροπής διαλόγου για τη φορολογική μεταρρύθμιση θα προβλέπεται: Η επιβολή ενιαίου φόρου στην κατοχή της ακίνητης περιουσίας με την κατάργηση: Του ειδικού τέλους ακινήτων που επιβάλλεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και επιβαρύνει τις κατοικίες και τα κτίσματα που έχουν εμπορική χρήση και υπολογίζεται με συντελεστή κλιμακούμενο από 0,5 έως 20 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ανάλογα με την ισχύουσα τιμή ζώνης. Του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας, ο οποίος επιβάλλεται κάθε χρόνο με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,2% έως 2% επί της φορολογητέας (αντικειμενικής) αξίας των κτισμάτων και των εντός σχεδίου οικοπέδων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί από την αξία αυτή ένα ποσό της τάξεως των 200.000 ευρώ που είναι το ατομικό αφορολόγητο όριο. Σύμφωνα με πρόταση που ήδη επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών, στον ενιαίο φόρο θα ενταχθούν και οι εκτός σχεδίων πόλεων εδαφικές εκτάσεις, δηλαδή οι αγροί, τα αγροτεμάχια και οι βοσκότοποι, που σήμερα απαλλάσσονται από το ΦΑΠ. Δηλαδή θα επιβληθεί φόρος και σ' αυτά τα ακίνητα.

Επιπλέον η αντικατάσταση του Ειδικού Τέλους και του ΦΑΠ με έναν νέο ενιαίο φόρο θα έχει ως συνέπεια την κατάργηση του αφορολογήτου ορίου των 200.000 ευρώ που προβλέπει η νομοθεσία για το ΦΑΠ, με συνέπεια κάθε ιδιοκτήτης να φορολογείται από το πρώτο ευρώ της αξίας της ακίνητης περιουσίας που κατέχει. Η επιβολή ενός φόρου στη χρήση του ακινήτου που θα εισπράττεται υπέρ της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Σήμερα, μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ επιβάλλονται άλλοι τρεις φόροι υπέρ δήμων: τα δημοτικά τέλη, ο δημοτικός φόρος και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Από τους τρεις αυτούς φόρους, όμως, μόνο το ΤΑΠ υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία ανά τ.μ. του κάθε ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου. Κατάργηση μεγάλου αριθμού επιμέρους φόρων και τελών που επιβαρύνουν την απόκτηση ακινήτων. Σήμερα στις μεταβιβάσεις ακινήτων επιβάλλεται, εκτός από τον ομώνυμο φόρο, μία σειρά από πρόσθετα τέλη και φόρους υπέρ τρίτων (π.χ. φόρος υπέρ δήμων 3%, τέλη υπέρ συμβολαιογράφων και δικηγόρων, τέλη για την εγγραφή στο υποθηκοφυλακείο κ.λπ.). Επιπλέον, στις περιπτώσεις κληρονομιών, δωρεών ή γονικών παροχών ακινήτων, που είναι και αυτές «μεταβιβάσεις» υπό άλλες έννοιες, επιβάλλονται φόροι με άλλους συντελεστές, οι οποίοι ποικίλλουν ανάλογα με το βαθμό συγγένειας που συνδέει τα «αντισυμβαλλόμενα» μέρη. Σε περίπτωση που απλοποιηθεί η νομοθεσία και υιοθετηθεί η εφαρμογή ενός ενιαίου φόρου για όλες τις μεταβιβάσεις, τότε οι συντελεστές του φόρου αυτού θα πρέπει να διαμορφωθούν σε τέτοια επίπεδα ώστε να μην αυξηθούν οι φορολογικές επιβαρύνσεις στις μεταβιβάσεις περιουσιακών στοιχείων μεταξύ στενών συγγενών, δηλαδή στις κληρονομιές και τις δωρεές από γονείς σε παιδιά, από παππούδες ή γιαγιάδες σε εγγόνια, μεταξύ συζύγων, αδελφών κ.λπ. ούτε και στις γονικές παροχές. Επιπλέον, σε περίπτωση καθιέρωσης ενός ενιαίου φόρου στις μεταβιβάσεις θα απαιτηθεί είτε να καταργηθεί ο ΦΠΑ 23% που επιβάλλεται σήμερα στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών, πλην πρώτης κατοικίας, είτε να μειωθεί σημαντικά ώστε να προσαρμοστεί στο πολύ χαμηλότερο του 23% επίπεδο μέσης επιβάρυνσης που θα προκύπτει με το νέο ενιαίο φόρο.

Σήμερα σε κάθε πώληση παλαιού διαμερίσματος, παλαιάς μονοκατοικίας, οικοπέδου και αγροτεμαχίου επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης με συντελεστές 8% για τα πρώτα 20.000 ευρώ της φορολογητέας αξίας και 10% για το πέραν των 20.000 ευρώ (υπερβάλλον) τμήμα της φορολογητέας αξίας. Σε περίπτωση μεταβίβασης πρώτης κατοικίας επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 10% στο τμήμα της φορολογητέας αξίας του ακινήτου το οποίο υπερβαίνει το ισχύον κατά περίπτωση αφορολόγητο όριο, που ανέρχεται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο και προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από πρώτα δύο παιδιά του και κατά 30.000 ευρώ για κάθε ένα παιδί από τρίτο και πάνω. Η μείωση των συντελεστών του φόρου μεταβίβασης εκτιμάται ότι θα συμβάλει στον περιορισμό ή ακόμη και στην εξουδετέρωση των πρόσθετων επιβαρύνσεων που θα προκύψουν με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Για παράδειγμα, σε ένα ακίνητο με συνολική φορολογητέα αξία 200.000 ευρώ, βάσει σημερινής αντικειμενικής τιμής, ο φόρος που επιβάλλεται σε περίπτωση μεταβίβασης ανέρχεται σε 19.600 ευρώ (8% στα πρώτα 20.000 ευρώ της αξίας και 10% στα επόμενα 180.000 ευρώ της αξίας). Αν η φορολογητέα αξία ανέβει στις 300.000 ευρώ, λόγω αύξησης της αντικειμενικής τιμής κατά 50%, τότε ο φόρος μεταβίβασης για το ίδιο ακίνητο θα αυξηθεί κατά 10.000 ευρώ ή κατά 51% και θα ανέλθει στα 29.600 ευρώ. Αν όμως οι συντελεστές του φόρου μεταβίβασης μειωθούν κατά 30% ταυτόχρονα με την αύξηση της αντικειμενικής τιμής, τότε ο φόρος μεταβίβασης θα υπολογιστεί με συντελεστές 5,5% στα πρώτα 20.000 ευρώ της φορολογητέας αξίας και 7% για τα επόμενα 280.000 ευρώ και θα διαμορφωθεί στα 20.700 ευρώ, δηλαδή θα αυξηθεί μόνο κατά 1.100 ευρώ ή κατά 5,6% σε σύγκριση με το φόρο που επιβάλλεται σήμερα.

Αμέσως μετά τις εκλογές η νέα κυβέρνηση θα κληθεί να υιοθετήσει ένα νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Το σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών προβλέπει οι τιμές ζώνης να είναι σχεδόν ταυτόσημες με αυτές της αγοράς και να αναπροσαρμόζονται ανά τακτά χρονικά διαστήματα, ώστε να μην παρουσιάζουν τις σημερινές σημαντικές αποκλίσεις. Θα προβλέπει, μεταξύ άλλων, τη δημιουργία μιας ενιαίας τράπεζας τιμών και ταυτόχρονα την κατάργηση των αρμόδιων επιτροπών που συστήνονται σε κάθε νομό κάθε φορά που είναι να αναπροσαρμοστούν οι αντικειμενικές αξίες. Με αυτόν τον τρόπο, όπως αναφέρει αρμόδιος παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών, «οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων δεν θα είναι αντικείμενο δημοσιονομικής εκμετάλλευσης και το ύψος τους δεν θα εξαρτάται από το αν πάνε καλά ή όχι τα δημόσια έσοδα, ώστε όταν υπάρχει ανάγκη είσπραξης εσόδων να αποφασίζεται η αύξησή τους». Οι νέες αντικειmενικές αξίες θα διαμορφώνονται ετησίως ή και δύο φορές το χρόνο, ανάλογα με τη μεταβολή των τιμών.