Το σήριαλ του φόρου υπεραξίας δεν τελειώνει καθώς εκκρεμεί η εγκύκλιος με τις εφαρμοστικές οδηγίες του νομοθετικού πλαισίου για το φόρο υπεραξίας. Φαίνεται, όμως να φτάνει στο τέλος του, ύστερα από περισσότερες από 100 ημέρες υπομονής. Όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, η σύνταξη της εγκυκλίου έχει σχεδόν ολοκληρωθεί και απαιτείται η υπογραφή του αρμόδιου υπουργού για να δημοσιευθεί, κάτι που τοποθετείται μέσα στις επόμενες ημέρες. Η έκδοση της απαιτούμενης εγκυκλίου αναμένεται να οδηγήσει στην πραγματοποίηση αγοραπωλησιών, καθώς τους τελευταίους μήνες οι συμβολαιογράφοι απέχουν από τη σύνταξη των συμβολαίων μεταβίβασης. Και αυτό επειδή δεν αναλαμβάνουν την ευθύνη μιας πράξης πώλησης που θα μπορούσε μεταγενέστερα να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στους ίδιους αλλά και στους πωλητές, μιας και αμφότεροι θα μπορούσαν να είναι εκτεθειμένοι στις... διαθέσεις του εκάστοτε εφόρου που θα θεωρήσει ότι το Δημόσιο δεν έχει εισπράξει τον φόρο υπεραξίας. Η εγκύκλιος, που περιμένει η κτηματαγορά, προβλέπει ποιος θα πληρώνει το φόρο, ποιες περιπτώσεις αγοραπωλησιών υπάγονται σε φόρο υπεραξίας και ποιες εξαιρούνται. Θα περιλαμβάνει, επίσης, αλγόριθμο για τον υπολογισμό του χρόνου και της τιμής κτήσης σε περιπτώσεις ανέγερσης ακινήτων. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η επιβάρυνση λόγω του φόρου υπεραξίας για τους ιδιοκτήτες, εν τέλει, δεν θα είναι μεγάλη, επειδή θα λαμβάνεται υπόψη η τιμή πώλησης και όχι η αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Στο περίμενε βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν μπορούν να πουλήσουν τα ακίνητα τους. Λόγω της μη εφαρμογής του φόρου υπεραξίας από την αρχή του έτους δεν έχει γίνει καμία συναλλαγή με αποτέλεσμα δικηγόροι, συμβολαιογράφοι και μεσίτες να είναι στην αναμονή. Οι αλλαγές στο φόρο υπεραξίας, που πέρασαν από τη Βουλή με το τελευταίο πολυνομοσχέδιο δημοσιεύτηκαν στο ΦΕΚ και εκδόθηκε η σχετική ΠΟΛ. Όμως χρειάζεται υπουργική απόφαση για να καθοριστεί αναλυτικά ο τρόπος υπολογισμου… Ακόμη οι ιδιοκτήτες ακινήτων περιμένουν… Σύμφωνα με τον νόμο:

1. Απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από το 1995.

2. Για τον υπολογισμό του φόρου η τιμή κτήσης, ανάλογα με τον τρόπο απόκτησης του ακίνητου, θα προσδιορίζεται ως εξής: • Στην περίπτωση που ο πωλητής έχει αποκτήσει το ακίνητο με αγορά, ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψη το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο. • Στην περίπτωση απόκτησης με κληρονομιά ή δωρεά ή γονική παροχή, ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψη η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής. • Σε κάθε άλλη περίπτωση, η τιμή κτήσης θα υπολογίζεται ως εξής: Από την τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης, διά του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως ΔΤΚατ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

3. Ως χρόνος κτήσης θα θεωρείται ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας. Επί χρησικτησίας, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από τον χρόνο της μεταβίβασης.

4. Ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου που μεταβιβάζεται, καθιερώνονται συντελεστές απομείωσης της αξίας, οι οποίοι κλιμακώνονται με βάση τα χρόνια ιδιοκτησίας του ακινήτου. Για ακίνητα που έχουν μείνει στην κατοχή του ιδιοκτήτη για περισσότερα από 26 χρόνια ο συντελεστής απομείωσης φτάνει στο 60%. Στην περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που έχει αποκτηθεί από τον πωλητή στο χρονικό διάστημα από 1-1-1995 έως 31-12-2002, ο συντελεστής απομείωσης προσαυξάνεται περαιτέρω κατά 20%.

5. Κατά τη μεταβίβαση ακινήτου που υπόκειται σε φόρο υπεραξίας, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται: α) Να ελέγχουν και να βεβαιώνουν την ακρίβεια των στοιχείων της δήλωσης φόρου υπεραξίας ακινήτου, την οποία υποβάλλει ο πωλητής. Οι συμβολαιογράφοι δεν έχουν ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση τους και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσεται. β) Να αποδίδουν στο Δημόσιο τον φόρο υπεραξίας με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του ελληνικού Δημοσίου, εντός 5 εργασίμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν τη δυνατότητα να εκχωρήσουν στο Δημόσιο τα μισθώματα που δεν εισέπραξαν από τους ενοικιαστές τους το 2013. Η διάταξη αυτή ισχύει μόνο για τα ανείσπρακτα μισθώματα του έτους 2013, ώστε στις φετινές φορολογικές δηλώσεις οι ιδιοκτήτες να μην πληρώσουν φόρο για τα μη αποκτηθέντα αυτά εισοδήματα. Η εκχώρηση των ενοικίων γίνεται με απλή έγγραφη δήλωση του εκμισθωτή (ιδιοκτήτη). Η δήλωση υποβάλλεται στην εφορία στην οποία φορολογείται αυτός που δεν εισέπραξε τα ενοίκια και συνήθως είναι η εφορία που υπάγεται ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Η δήλωση εκχώρησης ενοικίων υποβάλλεται μέσα στον χρόνο φορολογίας των εκχωρούμενων μισθωμάτων, πριν ή μετά την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Αυτά που κυρίως γράφονται πάνω στη δήλωση είναι τα στοιχεία του εκμισθωτή-εκχωρητή, τα στοιχεία του ενοικιαστή (μισθωτή-οφειλέτη), τα στοιχεία του νοικιασμένου ακινήτου, το ποσό των ενοικίων που εκχωρούνται και το χρονικό διάστημα που αφορούν τα εκχωρούμενα ενοίκια. Αν για κάποιο λόγο ο εκχωρητής των ενοικίων αλλάξει γνώμη, ανάκληση της δήλωσης εκχώρησης δεν μπορεί να γίνει. Αν το 2013 για μερικούς μήνες ο ενοικιαστής πλήρωσε τα ενοίκια και για άλλους μήνες δεν τα πλήρωσε ούτε πρόκειται να τα πληρώσει, μπορεί να γίνει εκχώρηση στο Δημόσιο μόνο για τους απλήρωτους μήνες. Όταν τα ενοίκια του 2013 δεν πληρώθηκαν λόγω προσωρινής αδυναμίας του ενοικιαστή και προβλέπεται αργότερα μέσα στο 2014 να πληρωθούν, τότε δεν πρέπει τα απλήρωτα ενοίκια να εκχωρηθούν στο Δημόσιο. Ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) πρέπει να τα συμπεριλάβει κανονικά στη δήλωση εισοδήματος και να φορολογηθεί γι' αυτά.

Ανατροπές φέρνουν οι φετινές φορολογικές δηλώσεις στους φορολογούμενους που αποκτούν εισοδήματα από ακίνητα. Το νέο σύστημα αυτοτελούς φορολόγησης των ενοικίων έχει δημιουργήσει φορολογούμενους δύο ταχυτήτων. Στην πρώτη κατηγορία ανήκουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που αποκτούν αποκλειστικά εισοδήματα από την εκμίσθωση ακινήτων και στη δεύτερη κατηγορία οι μισθωτοί ή συνταξιούχοι οι οποίοι εξασφαλίζουν ένα πρόσθετο εισόδημα από ενοίκια. Νέα δεδομένα για τα εισοδήματα από ακίνητα Oσοι ανήκουν στην πρώτη κατηγορία, δηλαδή το μοναδικό τους εισόδημα είναι τα μισθώματα που εισπράττουν, θα κληθούν φέτος να πληρώσουν φόρους αυξημένους έως και 500%, καθώς τα εισοδήματα από ενοίκια που αποκτήθηκαν το 2013 φορολογούνται από το πρώτο ευρώ με συντελεστή 10%. Αντίθετα ο νέος τρόπος φορολόγησης των εισοδημάτων από ακίνητα αναμένεται να ευνοήσει όσους απέκτησαν πέρυσι εκτός από τα ενοίκια και άλλα εισοδήματα (μισθούς, συντάξεις).

Τα εισοδήματα από ενοίκια που εισπράχθηκαν το 2013 και δηλώνονται φέτος δεν θα φορολογηθούν με βάση την κλίμακα των μισθωτών - συνταξιούχων, αλλά με μια διαφορετική κλίμακα με συντελεστή 10% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ τον χρόνο και 33% για εισοδήματα άνω των 12.000 ευρώ. Με τους συντελεστές αυτούς οι φορολογούμενοι οι οποίοι λαμβάνουν πρόσθετο εισόδημα από ενοικίαση ακινήτων θα διαπιστώσουν μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης. Το νέο σύστημα ευνοεί όσους απέκτησαν πέρυσι εκτός από τα ενοίκια και άλλα εισοδήματα, όπως από μισθούς και συντάξεις

Το νέο σύστημα ευνοεί όσους απέκτησαν πέρυσι εκτός από τα ενοίκια και άλλα εισοδήματα, όπως από μισθούς και συντάξεις Για παράδειγμα προκύπτει όφελος της τάξης των 2.250 ευρώ για έναν φορολογούμενο με ετήσιο εισόδημα 26.000 ευρώ από μισθωτές υπηρεσίες και 9.000 ευρώ από ενοίκια. Το συνολικό εισόδημα του μισθωτού 35.000 ευρώ (26.000 +9.000 ευρώ) φορολογούνταν με την κλίμακα μισθωτών υπηρεσιών και στα 9.000 ευρώ των ενοικίων αναλογούσε φόρος ύψους 3.150 ευρώ. Με το νέο σύστημα αυτοτελούς φορολόγησης ο φόρος που προκύπτει για τα 9.000 ευρώ των ενοικίων είναι 900 ευρώ.

Στον αντίποδα χαμένοι από το νέο σύστημα φορολόγησης των ενοικίων είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν έχουν άλλα εισοδήματα, αφού χάνουν το αφορολόγητο των 5.000 ευρώ που ίσχυε και στο εξής φορολογούνται από το πρώτο ευρώ. Χαμένοι είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν έχουν άλλα εισοδήματα, αφού φορολογούνται πλέον από το πρώτο ευρώ Χαμένοι είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν έχουν άλλα εισοδήματα, αφού φορολογούνται πλέον από το πρώτο ευρώ Οι επιβαρύνσεις για τη συγκεκριμένη κατηγορία ιδιοκτητών ακινήτων ξεκινούν από τα 500 ευρώ τον χρόνο για ετήσιο εισόδημα έως και 12.000 ευρώ. Για υψηλότερα εισοδήματα από ενοίκια οι επιπλέον φόροι φθάνουν έως και τα 1.820 ευρώ τον χρόνο.

Για τους φορολογούμενους που εισπράττουν πολύ υψηλά ποσά ενοικίων πάνω από 65.000 ευρώ τον χρόνο προκύπτουν ελαφρύνσεις, καθώς το νέο σύστημα συμφέρει περισσότερο.

Εισόδημα από ακίνητα είναι αυτό που προκύπτει κάθε χρόνο από την εκμετάλλευση ακινήτων είτε αυτά έχουν κτίσματα είτε όχι. Τα ακίνητα μπορεί να είναι κατοικίες, καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, γήπεδα, αγροτεμάχια κ.λπ.

Οι κυριότερες περιπτώσεις εισοδημάτων από ακίνητα είναι αυτές που αφορούν: Την ενοικίαση ακινήτων Την υπενοικίαση ακινήτων Την ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτων. Με το νέο σύστημα δεν θεωρούνται εισοδήματα από ακίνητα και δεν φορολογούνται τα λεγόμενα «τεκμαρτά μισθώματα» από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και χρήση ακινήτου χωρίς αντάλλαγμα, ενώ δεν θεωρείται εισόδημα από ακίνητα και το λεγόμενο «τεκμαρτό μίσθωμα από ιδιοκατοίκηση». Επίσης απαλλάσσεται από τον φόρο το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει από τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης κύριας κατοικίας μέχρι 200 τετραγωνικά μέτρα από τους γονείς προς τα παιδιά και αντιστρόφως. Το τεκμαρτό εισόδημα δεν θα αναγραφεί στο έντυπο Ε1, αλλά θα δηλωθεί στο έντυπο Ε2. Αυτό που θα πρέπει να προσέξουν οι φορολογούμενοι είναι ότι η κατοικία της οποίας γίνεται η παραχώρηση πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως κύρια και όχι ως δευτερεύουσα ή εξοχική.