Οι νέες φορολογικές επιβαρύνσεις που βρίσκονται στα σκαριά αλλάζουν όλο το σκηνικό στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με στοιχεία που προέρχονται από μελέτη έγκυρης φοροτεχνικής εταιρίας η κατοχη ακινήτων (κατοικιών και επαγγελματικών) είναι πιο συμφέρουσα να ανήκει σε κάποιο νομικό πρόσωπο παρά σε φυσικό. Το φορολογικό κόστος είναι πλέον μικρότερο και η «ψαλίδα» αναμένεται να ανοίξει ακόμα περισσότερο στην περίπτωση που καταργηθούν οι απαλλαγές για τους τόκους των στεγαστικών δανείων αλλά και για τις μεταβιβάσεις και καθιερωθεί αυτόνομος συντελεστής 20% στα έσοδα από ενοίκια. Κομβικά σημεία για την σύγκριση του φορολογικού κόστους μεταξύ του νομικού και του φυσικού προσώπου είναι:

-Οι συντελεστές στο φόρο εισοδήματος

-Οι αποσβέσεις

-Οι δαπάνες που αναγνωρίζονται ως έξοδα

-Τα τεκμήρια και η επιβάρυνση που προκύπτει από αυτά στην φορολογία του φυσικού προσώπου.

-Το ετήσιο κόστος για την διαχείριση της εταιρίας.

-Το φορολογικό κόστος ενός ενδεχόμενου δανεισμού

Φυσικά, η διέξοδος αυτή , δεν αφορά περιπτώσεις υποψήφιων ιδιοκτητών οι οποίοι θέλουν για παράδειγμα να αγοράσουν ένα ακίνητο μεσαίας αξίας για να το χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι είτε για κύρια κατοικία είτε για επαγγελματική στέγη. Μία τέτοια κίνηση , η οποία συνεπάγεται κόστος, ταιριάζει καλύτερα σε περιπτώσεις ιδιοκτητών με χαρτοφυλάκιο ακινήτων (μικρό ή μεγάλο) επενδυτικού χαρακτήρα . Φυσικά, πριν απο κάθε απόφαση θα πρέπει να γνωρίζετε με ακρίβεια τις άμεσες και τις έμμεσες επιπτώσεις που μπορεί να έχει η επιλογή σας.

Μεγάλες περικοπές στις φοροαπαλλαγές ,ανατροπές στη φορολογία των ακινήτων αλλά και στο καθεστώς ΦΠΑ με σχέδιο για την επιβολή ενιαίου συντελεστή ΦΠΑ, συνιστά η Κομισιόν στο πλαίσιο της φορολογικής μεταρρύθμισης. Οπως αποκαλύπτεται στην έκθεση της Κομισιόν, εντός του Μαρτίου η κυβέρνηση θα ανοίξει τα χαρτιά της για τα μέτρα που θα φέρει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο, το οποίο θα πρέπει να έχει ψηφιστεί μέχρι τέλος Ιουνίου.

Οι εισηγήσεις ΔΝΤ και Κομισιόν, όπως φαίνεται, θα αποτελέσουν τη βάση για τη διαμόρφωση του νέου Εθνικού Φορολογικού Συστήματος το οποίο αναμένεται να φέρει πρόσθετα φορολογικά βάρη στα νοικοκυριά. Το νέο φορολογικό «πακέτο» που εξετάζει το υπουργείο Οικονομικών περιλαμβάνει κατάργηση των φοροαπαλλαγών και των προτιμησιακών καθεστώτων ακόμα και στις παραμεθόριες περιοχές. Προωθείται:

• Περικοπή των εκπτώσεων από τον φόρο των δαπανών για τόκους στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας, ενοίκια, δίδακτρα, ασφάλιστρα, ιατρικές επισκέψεις κ.ά.

• Περικοπή φορολογικών απαλλαγών που ισχύουν για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, για κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές.

• Κατάργηση των μειωμένων κατά 30% συντελεστών ΦΠΑ που ισχύουν για τα νησιά του Αιγαίου.

Με τρυκ σκέπτονται να μονιμοποιήσουν το χαράτσι στα ακίνητα. Σύμφωνα με πληροφορίες, μοχλός για την μονιμοποίηση του θα είναι ο νέος ενιαίος φόρος που συζητείται αλλά και η καθιέρωση φόρου υπεραξίας για τα ακίνητα. Η καθιέρωση , φόρου υπεραξίας είναι μία πρόταση που προωθείται στα πλαίσια των συζητήσεων της επιτροπής για την αλλαγή της φορολογίας , από την πλευρά της Ν.Δ, εκπρόσωποι της οποίας έχουν δημοσιοποιήσει την πρόθεση τους αυτή. Από την άλλη πλευρά, οριστικοποιείται η απόφαση για αύξηση των αντικειμενικών αξιών κατά την διάρκεια του καλοκαιριού , αν και διατύπωνονται απόψεις σύμφωνα με τις οποίες , τυχόν χρονική μετάθεση το Σεπτέμβριο δεν θα είχε ουσιαστικές απώλειες εσόδων δεδομένου ότι έχουν «παγώσει» οι μεταβιβάσεις.

Η εφορία υπερτιμολογεί τα ακίνητα και μπλοκάρει τις συναλλαγές. Σύμφωνα με στοιχεία στα επαγγελματικά κίνητα και κυρίως σε : βιομηχανικά κτίρια, καταστήματα και γραφεία που βρίσκονται σε υποβαθμισμένα σημεία των μεγάλων αστικών κέντρων και βιομηχανικά οικόπεδα οι αντικειμενικές τιμές είναι μέχρι και 90% υψηλότερες σε σχέση με τις εμπορικές αξίες που ισχύουν σήμερα στην αγορά. Όσον αφορά στις κατοικίες σε αρκετές περιπτώσεις οι αντικειμενικές είτε βρίσκονται στα επίπεδα των εμπορικών είτε οι τρέχουσες αξίες είναι έως και 30% χαμηλότερες από τις αντικειμενικές (σε ακίνητα που βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές ). Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ακόμα και αν υπάρξει αγοραστικό ενδιαφέρον το «καπέλο» στους φόρους που θα κληθεί να καταβάλλει ο υποψήφιος αγοραστής είναι τόσο μεγάλο ώστε η αγορά γίνεται ασύμφορη. Ειδικά σε βιομηχανικά ακίνητα έχουν εντοπιστεί περιπτώσεις που είναι πιο συμφέρουσα η αγορα οικοπέδου και το κτίσιμο καινούργιας οικοδομής από την αγορά μίας μεταχειρισμένης. Αυτός , σύμφωνα με απόψεις αναλυτών είναι ένας βασικός λόγος για την καθίζηση των πωλήσεων ακινήτων. Για παράδειγμα, στην Αθήνα, και συγκεκριμένα στο κέντρο, επί των οδών Πανεπιστημίου και Ακαδημίας, υπάρχουν παλαιά γραφεία τα οποία πωλούνται 50% φθηνότερα από την αντικειμενική τους αξία, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις το ποσστό ξεπερνά το 50%. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα στην Κρήτη με επιφάνεια 330 τ.μ. Με Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ) 2,10 και Συντελεστή Εμπορικότητας 2,30 πωλείται αντί 400.000 ευρώ, όμως στην Εφορία η τιμή είναι 816.000 ευρώ.