Οι ειδικοί εκτιμούν ότι το επόμενο διάστημα ο ρυθμός στις μεταβιβάσεις και κυρίως στις γονικές παροχές και δωρεές θα αυξηθεί λόγω των αλλαγών που σχεδιάζονται στον χάρτη των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Στις περιοχές που οι τιμές ζώνης θα πάρουν την ανηφόρα, οι αγοραπωλησίες, οι γονικές παροχές, οι δωρεές ακινήτων θα κοστίζουν ακριβότερα. Ακόμα και στις περιπτώσεις που οι μεταβιβάσεις είναι αφορολόγητες, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα «φουσκώσει» τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τα έξοδα μεταγραφής που επιβαρύνουν τους φορολογούμενους. Ετσι, πριν από την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων οι φορολογούμενοι αναζητούν λύσεις προκειμένου να αποφύγουν τις επιβαρύνσεις, με τις γονικές παροχές και δωρεές πρώτης κατοικίας να βρίσκονται σε πρώτο πλάνο.

Για να «τρέξουν» γρηγορότερα οι αγοραπωλησίες ακινήτων η ΑΑΔΕ έχει ανοίξει μια νέα ηλεκτρονική πλατφόρμα (myProperty), μέσω της οποίας η διαδικασία της συμπλήρωσης και υποβολής φόρου μεταβίβασης έχει πλέον μετατραπεί σε υπόθεση μόλις 15 λεπτών.

Τα στοιχεία από τη χρήση της πλατφόρμας myProperty δείχνουν ότι αυτός είναι, κατά μέσο όρο, ο χρόνος που χρειάστηκαν οι συμβολαιογράφοι οι οποίοι έχουν προχωρήσει σε ψηφιακές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, το κέρδος από την ψηφιακή υποβολή είναι πολύ σημαντικό, αν αναλογιστεί κανείς τι χρειαζόταν για τη συμπλήρωση και υποβολή της δήλωσης πριν από την πανδημία και την έναρξη λειτουργίας της πλατφόρμας: σύνταξη της δήλωσης στον υπολογιστή του συμβολαιογράφου, επίσκεψη του αγοραστή και του πωλητή στο γραφείο του συμβολαιογράφου για την υπογραφή της δήλωσης και μετά επίσκεψη στη ΔΟΥ και αναμονή στην ουρά για την κατάθεσή της.

Με τις ψηφιακές μεταβιβάσεις, οι οποίες από την 1η Ιουνίου 2021 θα είναι υποχρεωτικές, φορολογούμενοι και συμβολαιογράφοι αποφεύγουν τις επισκέψεις στις Εφορίες, μειώνοντας την έκθεσή τους σε δημόσιους χώρους εν μέσω της πανδημίας αλλά και εξοικονομώντας σημαντικό χρόνο.

Σημειώνεται ότι το υπουργείο Οικονομικών έχει παρατείνει έως τις 30 Ιουνίου 2021 την προθεσμία για την υποβολή των δηλώσεων φόρου κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών που έληξε τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο, αλλά και αυτών που πρόκειται να λήξουν μέχρι αύριο 31 Μαρτίου. Η ίδια προθεσμία (30/6) ισχύει και για τις αντίστοιχες υποθέσεις που ο χρόνος υποβολής τους έληξε τον Νοέμβριο και τον Δεκέμβριο του 2020 και για τις οποίες είχε ήδη δοθεί παράταση μέχρι τις 26 Φεβρουαρίου 2021. Σημαντική ανάσα όμως έδωσε στους φορολογούμενους η παράταση που δόθηκε μέχρι την 1η Ιουλίου 2021 για την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου καθώς «ξεμπλοκάρουν» εκατοντάδες υποθέσεις μεταβιβάσεων ακινήτων.

Στο άρθρο 101 του πολυνομοσχεδίου που κατατέθηκε στη Βουλή συμπεριλήφθηκε, μεταξύ και άλλων ενδιαφερουσών διατάξεων, η δυνατότητα ολιγόμηνης παράτασης των μισθώσεων επαγγελματικών ακινήτων των οποίων οι επιχειρήσεις που τα χρησιμοποιούν παρέμειναν "κλειστές με κρατική εντολή" κατά το διάστημα της πανδημίας, και για χρονικό διάστημα ίσο με την υποχρεωτική διακοπή λειτουργίας τους.

Δικαίωμα παράτασης έχουν όσοι μισθωτές ή και υπομισθωτές το δηλώσουν εγγράφως προς τους ιδιοκτήτες μέσα σε ένα μήνα από την έναρξη ισχύος του νόμου, και με την προυπόθεση ότι κατά το χρόνο της δήλωσης θα είναι απολύτως συνεπείς στις υποχρεώσεις τους, δηλαδή δεν θα οφείλουν μισθώματα. Συνεπώς όσοι οφείλουν μισθώματα θα πρέπει να προβούν σε εξόφληση των οφειλών τους προ της κοινοποίησης της έγγραφης δήλωσής τους.  Εφόσον πληρούνται οι παραπάνω προυποθέσεις, η δήλωση είναι υποχρεωτική για τον ιδιοκτήτη και προσαυξάνει αντίστοιχα το χρόνο διάρκειας της μίσθωσης.

Η σχετική διάταξη, έχει ως εξής:

Άρθρο 101: Παράταση της διάρκειας των επαγγελματικών μισθώσεων

1. Η διάρκεια των επαγγελματικών μισθώσεων των επιχειρήσεων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α ́ 30) και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α ́ 50), η λειτουργία των οποίων έχει ανασταλεί με κρατική εντολή στο πλαίσιο των μέτρων για τον περιορισμό και την αντιμετώπιση της διασποράς του κορωνοϊού COVID - 19, για τη διαφύλαξη της δημόσιας υγείας, παρατείνεται για διάστημα ίσο με τον χρόνο αναστολής της οικονομικής τους δραστηριότητας, όπως αυτή προκύπτει από τις κανονιστικές πράξεις που έχουν εκδοθεί περί αναστολής δραστηριότητας.

2. Η παράταση των επαγγελματικών μισθώσεων της παρ. 1 εφαρμόζεται αναδρομικά για το διάστημα από την 14.3.2020 και μετά, και καταλαμβάνει όλες τις ενεργές μισθώσεις, καθώς και τις μισθώσεις οι οποίες έληξαν μετά την 7.11. 2020 και μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος.

3. Η παράταση της διάρκειας της μίσθωσης γίνεται από τον μισθωτή, εφόσον το επιθυμεί, με έγγραφη δήλωση του προς τον εκμισθωτή εντός ενός (1) μηνός από τη δημοσίευση του παρόντος και καθίσταται υποχρεωτική για τον εκμισθωτή.

4. Δικαιούχος παράτασης της διάρκειας της επαγγελματικής μίσθωσης είναι κάθε μισθωτής που πληροί τα κριτήρια της παρ. 1, υπό την προϋπόθεση ότι κατά τον χρόνο της δήλωσης της παρ. 3, δεν οφείλει κανενός είδους μίσθωμα προς τον εκμισθωτή.

5. Η παράταση της διάρκειας της μίσθωσης λόγω των μέτρων περιορισμού της πανδημίας του κορωνοϊού COVID-19, αποτελεί αποκλειστικά και μόνο αναπλήρωση του χρόνου αναστολής της οικονομικής δραστηριότητας των επιχειρήσεων που έκλεισαν με κρατική εντολή και δεν δημιουργεί οποιαδήποτε άλλα δικαιώματα και υποχρεώσεις στα μέρη της σύμβασης επαγγελματικής μίσθωσης.

6. Οι παρ.1 έως 4 εφαρμόζονται αναλογικά και στις περιπτώσεις επαγγελματικών υπομισθώσεων, εφόσον η δραστηριότητα του υπομισθωτή έχει ανασταλεί με κρατική εντολή, ανεξαρτήτως της αναστολής ή μη, της δραστηριότητας του υπεκμισθωτή/μισθωτή. Η έγγραφη δήλωση της παρ. 3 του υπομισθωτή απευθύνεται προς υπεκμισθωτή και εκμισθωτή και είναι υποχρεωτική για αμφότερους."

Αλλες δύο διατάξεις που ενδιαφέρουν τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων είναι οι εξής:

Αρθρο 79: Αναστολή εκτελέσεως κατά της κύριας κατοικίας των πληγέντων εκμισθωτών ακινήτων

Με το άρθρο 79 του ίδιου νομοσχεδίου αναστέλλεται από τη δημοσίευση του νόμου αυτού και έως την 31.5.2021 κάθε πράξη (α) κατάσχεσης, (β) πλειστηριασμού, και (γ) αναγκαστικής εκτέλεσης για την παράδοση ή απόδοση ακινήτου με βάση την περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης κατά το άρθρο 943 και την παρ. 2 του άρθρου 1005 ΚΠολΔ, επί της κύριας κατοικίας φυσικών προσώπων που διαθέτουν εμπράγματο δικαίωμα, αποκλειστικής ή κατ` ιδανικό μερίδιο, πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητο, το οποίο αποτελεί την κύρια κατοικία τους και βρίσκεται στην Ελλάδα και χαρακτηρίζονται ως πληγέντες κατά τα οριζόμενα στις παρ. 2 και 3, διάφορες κατηγορίες πληγέντων, μεταξύ των οποίων και δ) φυσικά πρόσωπα, ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι έλαβαν μειωμένο μίσθωμα, σύμφωνα με σχετικές κανονιστικές πράξεις, και επιπλέον πληρούν τις προϋποθέσεις της παρ. 4, . Κατά το χρονικό διάστημα του πρώτου εδαφίου, αναστέλλονται και οι προθεσμίες άσκησης ενδίκων μέσων και βοηθημάτων που αφορούν στις ανωτέρω πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης.

Αρθρο 81: Παράταση της ευχέρειας διαδικτυακών Γενικών Συνελεύσεων πολυκατοικιών μέχρι 30.6.2021.

Με το άρθρο 81 του ίδιου νομοσχεδίου παρατείνεται για ένα τρίμηνο το δικαίωμα σύγκλησης, διεξαγωγής συνεδριάσεων και αρχαιρεσιών και λήψης αποφάσεων με την χρήση νέων τεχνολογιών, οποιουδήποτε νομικού προσώπου ιδιωτικού δικαίου ή οποιασδήποτε νομικής οντότητας, ιδίως διοικητικού συμβουλίου και Γενικής Συνέλευσης μετόχων ή εταίρων,  όλων των σωματείων που λειτουργούν βάσει του ΑΚ ή άλλων νομικών προσώπων ιδιωτικού δικαίου ως προς ορισμένα ή και ως προς όλα τα μέλη τους.

Στην περίπτωση αυτή η πρόσκληση προς τα μέλη περιλαμβάνει τις αναγκαίες πληροφορίες και τεχνικές οδηγίες για τη συμμετοχή τους στη συνεδρίαση, η οποία θα διεξάγεται με κάθε πρόσφορο τηλεπικοινωνιακό μέσο, καθώς και δια περιφοράς, και για χρονικό διάστημα όχι πέραν της 30.6.2021.

Στα παραπάνω νομικά πρόσωπα και οντότητες συμπεριλαμβάνονται και οι συνιδιοκτησίες επί των κτιρίων που έχουν υπαχθεί στη νομοθεσία περί "Οριζοντίου ιδιοκτησίας" και συνεπώς οι δυνητικές αυτές ρυθμίσεις αφορούν και τις Γενικές Συνελεύσεις τους.

Ξεκαθαρίζει το τοπίο για τα «κουρεμένα» ενοίκια με νέα Κοινή Υπουργική Απόφαση που έρχεται εκ των υστέρων να διορθώσει «ασάφειες» και «κενά» στον σχετικό νόμο, εξαιτίας των οποίων έχουν μπλοκάρει οι κρατικές αποζημιώσεις σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Με την ίδια απόφαση αντιμετωπίζεται μια μακρά λίστα ειδικών περιπτώσεων σε ζητήματα που έχουν ήδη αναπτυχθεί τριβές ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές και το κράτος έπρεπε να παρέμβει «πυροσβεστικά» για να πέσουν οι τόνοι και να τρέξουν οι προβλεπόμενες διαδικασίες επίλυσης.

Παράδειγμα κραυγαλέας περίπτωσης είναι αυτή όπου το ενοίκιο καταβλήθηκε σε προγενέστερο χρόνο από τον μήνα που εφαρμόστηκε το υποχρεωτικό «κούρεμα» ή όταν το ενοίκιο αποτελεί ποσοστό επί των εσόδων της επιχείρησης ή ο εκμισθωτής-ιδιοκτήτης είναι το ίδιο το Δημόσιο.

Ειδικότερα με την απόφαση ξεκαθαρίζονται τα εξής:

1. Εάν το μίσθωμα έχει καταβληθεί σε προγενέστερο χρόνο από τον μήνα για τον οποίο ορίζεται μερική καταβολή, το 40% του μισθώματος για το οποίο ο μισθωτής απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής συμψηφίζεται στις επόμενες καταβολές μισθωμάτων. Στην περίπτωση μη ύπαρξης επόμενων καταβολών μισθωμάτων λόγω λήξης της μισθωτικής σχέσης, τα χρηματικά ποσά της απαλλαγής αναζητούνται ως αχρεωστήτως καταβληθέντα ποσά.

2. Εάν στη μισθωτική σχέση μετέχουν περισσότεροι μισθωτές και οι προϋποθέσεις μερικής καταβολής μισθώματος δεν συντρέχουν για το σύνολο των μισθωτών, με την επιφύλαξη των οριζομένων για την περίπτωση συζύγου ή έτερου μέρος συμφώνου συμβίωσης, η μερική καταβολή μισθώματος υπολογίζεται αναλογικά σύμφωνα με το μερίδιο συμμετοχής του δικαιούχου μισθωτή στο μίσθωμα.

3.Στην περίπτωση που το μίσθωμα καταβάλλεται κατά τη λήξη της μίσθωσης ή σε μικρότερα διαστήματα και πάντως μεγαλύτερα του μηνός η απαλλαγή του 40% του συνολικού μισθώματος για τους προβλεπόμενους μήνες υπολογίζεται αναλογικά.

4. Η μείωση του ενοικίου ισχύει για ολόκληρο τον μήνα για τον οποίο προβλέπεται μερική καταβολή μισθωμάτων, κατά περίπτωση, ανεξαρτήτως των ημερών ανά μήνα κατά τις οποίες έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας του εργαζόμενου.

5. Το μέτρο των μειωμένων ενοικίων ισχύει και για τις περιπτώσεις κατά τις οποίες γίνεται χρήση πέραν της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης του ακινήτου (εξωσυμβατική χρήση) και καταβάλλεται αποζημίωση χρήσης, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

6. Το μέτρο της μείωσης ενοικίου έως 100% δεν εφαρμόζεται:

α) Οταν υφίσταται συμφωνία μίσθωσης που περιλαμβάνει ως όρο την καταβολή μηνιαίου μισθώματος ως ποσοστό επί των εσόδων, με εξαίρεση την περίπτωση που προβλέπεται και η καταβολή ελάχιστου μηνιαίου μισθώματος.

β) Σε περίπτωση κατά την οποία η μισθώτρια επιχείρηση βρίσκεται σε πτώχευση, αδράνεια, σε αναστολή για τη διενέργεια ενδοκοινοτικών συναλλαγών ή δεν έχει άδεια λειτουργίας ή αυτή έχει ανακληθεί.

7. Το μέτρο των «κουρεμένων» ενοικίων εφαρμόζεται και στην περίπτωση κατά την οποία εκμισθωτές-ιδιοκτήτες είναι φορείς γενικής κυβέρνησης, ΝΠΔΔ, ΟΤΑ, δημόσιες επιχειρήσεις και οργανισμοί.

8. Δεν ισχύει η μείωση των ενοικίων όταν οι μισθωτές είναι φορείς γενικής κυβέρνησης, ΝΠΔΔ, ΟΤΑ, δημόσιες επιχειρήσεις και οργανισμοί.

Μόνο για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός τους συστήματος των αντικειμενικών παρέχεται η δυνατότητας ηλεκτρονικής μεταβίβασης τους, δηλαδή, μέσω του ΤΑΧΙSNET.

Όπως διευκρινίζεται στη σχετική απόφαση του επικεφαλής της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων Γ. Πιτσιλή “ολες οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων (δηλώσεις Φ.Μ.Α.) για τη σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου πώλησης, που αφορούν ακίνητα τα οποία βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων, υποβάλλονται ηλεκτρονικά από το β΄ εξάμηνο ενώ ηλεκτρονικά θα υποβάλλονται και οι δηλώσεις για τη ματαίωση του συμβολαιογραφικού εγγράφου”.

Μέχρι τις 31 Μαϊου η ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α. θα είναι προαιρετική, δηλαδή οι υπόχρεοι φορολογούμενοι θα έχουν την εναλλακτική δυνατότητα να επιλέξουν την υποβολή της δήλωσης σε έντυπη μορφή, όπως γινόταν μέχρι τώρα. Από την 1η Ιουνίου όμως, η ηλεκτρονική υποβολή θα είναι υποχρεωτική.

Ειδικότερα και σύμφωνα με τα όσα προβλέπει η απόφαση:

Οι αρχικές εμπρόθεσμες δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων (δηλώσεις Φ.Μ.Α.) για τη σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου πώλησης, που αφορούν ακίνητα τα οποία βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων, υποβάλλονται ηλεκτρονικά. Ηλεκτρονικά επίσης υποβάλλονται και οι δηλώσεις για τη ματαίωση του συμβολαιογραφικού εγγράφου, εφόσον οι αρχικές έχουν υποβληθεί με τον ίδιο τρόπο. Συντάσσεται μία δήλωση ανά αγοραστή ανεξαρτήτως του αριθμού των πωλητών και των μεταβιβαζομένων ακινήτων. Δηλώσεις που αφορούν οποιαδήποτε άλλη περίπτωση επιβολής φόρου μεταβίβασης ακινήτων, επανάληψη ή διόρθωση συμβολαίου καθώς και πώληση ακινήτου σε εκτέλεση προσυμφώνου υποβάλλονται σε έντυπη μορφή. Στην περίπτωση που δεν υπάρχει η δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής της δήλωσης Φ.Μ.Α. λόγω αποδεδειγμένης τεχνικής αδυναμίας, η δήλωση υποβάλλεται σε έντυπη μορφή στη Δ.Ο.Υ. μετά από αίτηση των υπόχρεων σε δήλωση και απόφαση του Προϊσταμένου της Διεύθυνσης Εφαρμογής Φορολογίας Κεφαλαίου και Περιουσιολογίου της ΑΑΔΕ.

Η δήλωση Φ.Μ.Α. συμπληρώνεται από τον πιστοποιημένο συμβολαιογράφο που θα καταρτίσει την συμβολαιογραφική πράξη και υποβάλλεται από τους συμβαλλομένους με τη χρήση των προσωπικών τους κωδικών TAXISnet. Ανεξάρτητα από το γεγονός ότι η δήλωση συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο, η υποβολή αυτής από τους συμβαλλομένους συνεπάγεται την αποδοχή του περιεχομένου της και την ακρίβεια των δηλουμένων από αυτούς. Εφόσον ζητείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, η υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α. έχει για τον αγοραστή τις συνέπειες της υποβολής υπεύθυνης δήλωσης κατά το άρθρο 8 του ν. 1599/1986, ως προς τη συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής.

Κατά την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α. συμπληρώνονται όλα τα πεδία του συνημμένου υποδείγματος 1, που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της παρούσας. Με τη δήλωση υπολογίζονται από τον συμβολαιογράφο η αξία των ακινήτων, με τη συμπλήρωση των φύλλων υπολογισμού, των απαλλαγών και του οφειλόμενου φόρου και συνυποβάλλονται τα κατά περίπτωση νόμιμα δικαιολογητικά.

Με την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α. εκδίδονται αμέσως η πράξη διοικητικού προσδιορισμού του φόρου, η οποία κοινοποιείται στον υπόχρεο σε φόρο, καθώς επίσης και η ταυτότητα οφειλής. Μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να καταχωρήσει τα στοιχεία αυτού και να το επισυνάψει στην ως άνω ηλεκτρονική εφαρμογή. Με την υποβολή δήλωσης για τη ματαίωση συμβολαίου εντός έτους από την υποβολή της αρχικής εκδίδεται άμεσα ατομικό φύλλο έκπτωσης (Α.Φ.EΚ.).

Η αρμόδια Δ.Ο.Υ. ενημερώνεται ηλεκτρονικά αμέσως μετά την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α. και ελέγχει την ακρίβεια των δηλούμενων και τη συνδρομή των προϋποθέσεων απαλλαγής μέσα σε 60 ημέρες από την υποβολή αυτής. Σε περίπτωση που απαιτούνται πρόσθετα δικαιολογητικά, ο φορολογούμενος καλείται από το Τμήμα Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους φορολογουμένους για την υποβολή των επιπλέον ζητούμενων δικαιολογητικών εντός 5 εργάσιμων ημερών, είτε σκαναρισμένων μέσω e-mail είτε με ταχυδρομική αποστολή είτε με υποβολή στο πρωτόλλο της αρμόδιας Δ.Ο.Υ.

Η πράξη διοικητικού προσδιορισμού φόρου εκδίδεται σε κάθε περίπτωση υποβολής δήλωσης φόρου μεταβίβασης είτε αυτή υποβάλλεται ηλεκτρονικά είτε σε έντυπη μορφή.

Η παρούσα απόφαση ισχύει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Μέχρι και την 31η Μαΐου 2021 οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, για τις οποίες προβλέπει η παρούσα, δύνανται να υποβάλλονται χωρίς τη χρήση της ηλεκτρονικής εφαρμογής. Από την 1η Ιουνίου 2021 η υποβολή των δηλώσεων Φ.Μ.Α. γίνεται αποκλειστικά μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής.