Υπάρχουν σήμερα ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων; πού είναι "κρυμμένες"; ποιές "παγίδες" κρύβουν; Τρία ερωτήματα που στροβιλίζουν στο μυαλό χιλιάδων ελλήνων οι οποίοι καλούνται για πρώτη φορά στην συγχρονη οικονομική ιστορία του τόπου να δούν την επένδυση στην αγορά ακινήτων απο μία πρωτόγνωρη για αυτούς οπτική γωνία : δηλαδή καλούνται πλέον να συνυπολογίσουν το λεγόμενο φορολογικό κόστος το οποίο δεν περιλαμβάνει μόνο τους φόρους αλλά και το κόστος διαχείρισης τους. Για παράδειγμα στο παρελθόν η φορολογική διαχείριση της αγορά ακινήτων ήταν σχετικά απλή αφού περιοριζόνταν στην φορολογία της κτήσης και ενός συμπληρωματικού  φόρου  προσοδοφόρα ακίνητα. Με το φορολογικό νομοσχέδιο που συζητείται στην Βουλή όλα το πλαίσιο αλλάζει καθώς ο φορολογούμενος θα πρέπει να συνυπολογίζει :
-το κόστος για την κάλυψη του τεκμηρίου αγοράς.
-το κόστος απο την διατήρηση του ακινήτου το οποίο μπορεί να περιλαμβάνει είτε το τεκμήριο διατήρησης και χρήσης είτε το φόρο μεγάλης ακίνητης περιουσίας είτε και τα δύο μαζί.
Η πολυπλοκότητα του νέου φορολογικού πλαισίου οδηγεί πλέον στην ανάγκη προσφυγής στις υπηρεσίες ειδικών όχι μόνο για θέματα τρέχουσας διαχείρισης αλλά και γενικότερου οικονομικού σχεδιασμού. Για παράδειγμα η αγορά ενός μικρού σπιτιού 30 τετραγωνικών μέτρων μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα  η αξία της ακίνητης περιουσίας του ιδιοκτήτη να ξεπερνά το αφορολόγητο όριο και να κληθεί απο την επόμενη οικονομική χρήση να καταβάλλει ΦΜΑΠ.
Ούτε λίγο ούτε πολύ ο μεσαίος αποταμιευτής σύντομα θα είναι αναγκασμένος είτε να απορρίψει την προοπτική επένδυσης σε ακίνητα είτε να στραφεί σε άλλες επενδυτικές διεξόδους με μικρότερο ή  και μηδενικό κόστος διαχείρισης. Αυτή , είναι η μία απο τις δύο αιτίες που η μεσαία τάξη σταδιακά θα απομακρυνθεί απο την αγορά και θα στραφεί σε άλλες διεξόδους πιο ευάλλωτες στις διακυμάνσεις αλλά με χαμηλότερο κόστος διαχείρισης. Για όλους αυτούς του λόγους  δεν θα ήταν υπερβολή να μιλήσουμε για το ...τέλος μίας εποχής για την αγορά ακινήτων.

Η κρίση στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων έχει εκτινάξει τις αποδόσεις κυρίως σε εκείνα που είτε είναι μεγάλης ηλικίας είτε βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες δεν χαρακτηρίζονται ως υψηλής προβολής. Σύμφωνα με εκτιμήσεις κορυφαίων στελεχών εταιριών ακινήτων τραπεζών «η ελληνική αγορά και ειδικότερα οι αγοραστές ακινήτων για πρώτη φορά στην ιστορία συνέδεσαν στην επενδυτική τους στρατηγική  την έννοια του επιχειρηματικού κινδύνου με την αντίστοιχη της προοπτικής να παραμείνει χωρίς ενοικιαστή το ακίνητο για μεγάλο χρονικό διάστημα. Η σύνδεση αυτή αντανακλάται στις αποδόσεις οι οποίες σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία κινούνται στα επίπεδα των πρώτων χρόνων της δεκαετίας του 2000.»

Από τα στοιχεία που προέρχονται από τις διαπραγματεύσεις που βρίσκονται αυτή την στιγμή στην αγορά της Αττικής προκύπτει το συμπέρασμα ότι οι αποδόσεις στα γραφεία κινούνται πλέον σε ελαφρά υψηλότερα επίπεδα από το 7% (για γραφειακούς χώρους με σύγχρονες υποδομές που βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής). Αντίθετα για γραφειακούς χώρους είτε μεγάλης ηλικίας είτε περιορισμένων τεχνικών υποδομών που βρίσκονται σε σημεία μικρότερη προβολής οι αποδόσεις κινούνται στα επίπεδα που προσεγγίζει το 8%. Σημειώνεται ότι στις αρχές του χρόνου η μέση απόδοση των επενδύσεων σε γραφειακούς χώρους κινούνταν περί το 7%.

Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στην αγορά εμπορικών χώρων. Καταλύτης στην διαμόρφωση του ύψους των αποδόσεων στην συγκεκριμένη αγορά, είναι η θέση στην οποία βρίσκεται το κατάστημα. Έτσι σε δρόμους υψηλής εμπορικής προβολής π.χ. Ερμού όπου τα ενοίκια διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα και το ενδεχόμενο να μείνει το ακίνητο χωρίς ενοικιαστή είναι περιορισμένες οι αποδόσεις κινούνται σε επίπεδα οριακά χαμηλότερα του 7% . Στις περιφερειακές αγορές όμως οι αποδόσεις που προσπαθούν να εξασφαλίσουν οι υποψήφιοι αγοραστές είναι σημαντικά υψηλότερες αφού εξαρτώνται από τον επενδυτικό κίνδυνο που είναι διατεθειμένοι να αναλάβουν. Πρόσφατη διαπραγμάτευση που «ναυάγησε την τελευταία στιγμή και αφορούσε κατάστημα σε δρόμο που απείχε περί τα 100 μέτρα από την εμπορική «καρδιά» του Κολωνακίου ο αγοραστής είχε προσφέρει τίμημα που αναλογούσε σε ετήσια ακαθάριστη απόδοση 7,6%» έλεγε χαρακτηριστικά πριν λίγες μέρες επικεφαλής μεγάλης εταιρίας ακινήτων θυγατρικής τραπεζών και συμπλήρωνε επισημαίνοντας ότι σε «περιφερειακές αγορές έχει καταργηθεί στην πράξη η λογική της απόδοσης αφού οι λιγοστές συμφωνίες που επιτυγχάνονται είναι σε άμεση συνάρτηση με τα επιμέρους οικονομικά δεδομένα του αγοραστή και του πωλητή.» Πάντως , το κλίμα που έχει διαμορφωθεί στην αγορά έχει ενισχύσει την θέση των αγοραστών αλλά και από την πλευρά τους όσοι από τους πωλητές δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας προτιμούν να αναβάλλουν την συναλλαγή μέχρις ότου διαμορφωθεί το κατάλληλο κλίμα για αυτούς. «Άξιο προσοχής  είναι το γεγονός ότι στην ελληνική αγορά ,παρά την κρίση που πλήττει το εμπόριο δεν υπάρχουν φαινόμενα μαζικής προσφοράς ανάλογα με εκείνα της αγοράς στις ΗΠΑ. Φυσικά , έχουν γίνει γρήγορες και ιδιαίτερα επωφελείς συμφωνίες για τον αγοραστή αλλά αυτές αφορούν μεμονωμένες περιπτώσεις  και σε καμία περίπτωση δεν απηχούν την πραγματική εικόνα της αγοράς» σχολίαζε ο ίδιος τραπεζίτης.

Όσον αφορά στην αγορά των χώρων αποθήκευσης και διανομής , οι αποδόσεις είναι οι υψηλότερες σε σύγκριση με τις υπόλοιπες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων καθώς σε ορισμένες περιπτώσεις προσεγγίζουν τα επίπεδα του 10%. Πάντως η συγκεκριμένη αγορά δεν προσφέρεται   για την εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων αφού η προσφορά είναι περιορισμένη τόσο σε ήδη υφιστάμενους χώρους όσο και σε χώρους που βρίσκονται σε φάση ανάπτυξης. «Η αγορά των αποθηκευτικών χώρων και των χώρων διανομής εξακολουθεί να βρίσκεται στα πρώτα στάδια ανάπτυξης της , σε σύγκριση με τις αντίστοιχες αγορές των χωρών της Δυτικής Ευρώπης και των ΗΠΑ και αυτή είναι μία από τις βασικές αιτίες που καταγράφονται οι συμπεριφορές αυτές με τις πολύ υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με τις υπόλοιπες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων », έλεγε μεσίτης που επικεντρώνει την δραστηριότητα του στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων , όταν του ζητήθηκε να σχολιάσει το επίπεδο των αποδόσεων στα συγκεκριμένα ακίνητα.

Το «κυνήγι» της ευκαιρίας έχει και αυτό τους δικούς  του κανόνες:

1.Εξασφαλίστε ρευστότητα πριν την αναζήτηση. Η εμπειρία δείχνει ότι πολλές συμφωνίες είναι  υπόθεση της στιγμής .

2.Πριν ξεκινήσετε οποιαδήποτε κίνηση καλό είναι να ξεκαθαρίσετε  με την τράπεζα σας το πιστωτικό όριο και την ταχύτητα πρόσβασης σε αυτό.

3.Τα σενάρια αγοράζω και νοικιάζω  για την χρηματοδότηση της αγοράς  είναι την περίοδο αυτή υψηλού κινδύνου αφού η πιθανότητα να βρεθεί ο ενοικιαστής  που θα προσφέρει ακόμα και την τιμή της αγοράς είναι περιορισμένη.

4. Πριν πραγματοποιήσετε οποιαδήποτε επενδυτική κίνηση μελετήστε προσεκτικά και την φορολογική διάσταση του εγχειρήματος. Οι «παγίδες» πολλές (ΦΜΑΠ, πόθεν έσχες , τεκμήρια) και το τυχόν φορολογικό κόστος απρόβλεπτο.

5. Οποιαδήποτε , προκαταβολή ποσού θα πρέπει να  είναι  νομικά καλλυμένη. Ακόμα και στην περίπτωση που λόγω χρονικών περιορισμών ο νομικός έλεγχος είναι  ανέφικτός  υπάρχει η  νομική δυνατότητα αντιμετώπισης του προβλήματος.

6. Απαιτείται ενδελεχής έρευνα αγορά. Αγγελίες αλλά και συστηματικές έρευνες  αγοράς στις περιοχές που σας ενδιαφέρουν μπορεί να είναι επίπονη και χρονοβόρα διαδικασία αλλά κάπου στην άκρη του τούνελ βρίσκεται η ανταμοιβή των προσπαπειών.

7.Μη ξεχνάτε την ανάγκη για ενδελεχή έρευνα των τίτλων. Τον τελευταίο καιρό πλλά ακούγονται στην αγορά.

8. Πολλές φορές η επιθυμία για πληρωμή σε δόσεις μπορεί να συμπίπτει με την ανάγκη του αγοραστήνα εξυπηρετήσει τις ανάγκες του για ρεσυτότητα.

9. Μη  θεωρήστε ότι το σημερινό κόστος χρήματος θα παραμείνει για πολύ καιρό ακόμα στα σημερινά του επίπεδα. Προσαρμόστε τις κινήσεις σας με την προοπτική ανόδου στην διάρκεια των επόμενων 18 μηνών.

10. Η πλεονεξία οδηγεί τις περισσότερες φορές σε αδιέξοδα. Το μυστικό άλλωστε για μία σωστή συναλλαγή είναι το τέλος να βρεί και τις δύο πλευρές ικανοποιημένες.