Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Φόρος υπεραξίας απο 1/1

Μειωση του φόρου μεταβίβασης και επιβολή φόρου υπεραξίας περιλαμβανει το μενού της αγοράς ακινήτων του 2014. Στην πραγματικότητα , πρόκειται για μέτρα που πριμοδοτούν τους αγοραστές και "γονατίζουν" τους πωλητές. Το «κερασάκι» της μείωσης του φόρου μεταβίβασης στο 3% επιστρατεύει το υπουργείο Οικονομικών για να διασκεδάσει τις εντυπώσεις από τις μόνιμες φορολογικές επιβαρύνσεις. Παράλληλα το υπουργείο υπενθυμίζει πως από την 1η Ιανουαρίου 2014 τίθεται σε εφαρμογή και ο φόρος υπεραξίας κατά την πώληση ακινήτων. Ο φόρος αυτός, ο οποίος επιβαρύνει τον πωλητή, προσδιορίζεται στο 15% της διαφοράς ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης ενός ακινήτου. Με δεδομένη την καθίζηση των τιμών την τελευταία πενταετία, ο φόρος υπεραξίας εκτιμάται πως θα έχει περιορισμένες επιπτώσεις, ενώ ελάχιστη θεωρείται από αρμόδιους παράγοντες η συμβολή της μείωσης του φόρου μεταβίβασης στην αναθέρμανση της αγοράς δεδομένου ότι είναι πρακτικά «νεκρή». Το περασμένο έτος τα έσοδα από μεταβιβάσεις ακινήτων ήταν μόλις 201 εκατ. ευρώ όταν πέντε χρόνια νωρίτερα έφταναν το 1 δισ. ευρώ.

Οι αλλαγές της κρίσης

Η κρίση έχει φέρει νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων καθώς η αδυναμία εξεύρεσης ρευστού έχει καταστήσει αγοραστές αλλά και πωλητές πολύ πιο διαλλακτικούς στις διαπραγματεύσεις σε σύγκριση με αυτά που ίσχυαν πριν μόλις τρία χρόνια. Οι αλλαγές αυτές αφορούν τόσο τον τρόπο εξόφλησης όσο και τους όρους που επιβάλλονται για την ολοκλήρωση της συμφωνίας. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών αλλά και κατασκευαστών το τελευταίο δωδεκάμηνο: Πρώτον : Έχει αυξηθεί ο αριθμός των πωλητών που υποχωρούν από τις αρχικές απαιτήσεις τους ως προς το τίμημα. Στην αγορά έχουν ακουστεί περιπτώσεις για συμφωνίες που κλείστηκαν σε τιμές έως και 10% χαμηλότερες από την αρχική τιμή. Αυτό αφορά στα νεότευκτα διαμερίσματα. Στα μεταχειρισμένα το αντίστοιχο ποσοστό κινείται στα επίπεδα του 15% κατά μέσο όρο. Πρέπει να σημειωθεί ότι η τιμή αφετηρίας των διαπραγματεύσεων πολλές φορές τοποθετείται σε υψηλότερα επίπεδα από τον πωλητή ώστε εμφανίζεται ως περισσότερο διαλλακτικός. ΔΕΥΤΕΡΟΝ : Έχουν αυξηθεί οι περιπτώσεις που οι συμφωνίες κλείνονται με προσύμφωνα και τα τελικά συμβόλαια γίνονται αργότερα. Αιτία το γεγονός ότι πολλοί πωλητές καίγονται για άμεσο ρευστό προκειμένου να εξυπηρετήσουν οικονομικές τους υποχρεώσεις. Έτσι προχωρούν σε συμφωνίες αλλά προκειμένου να εισπράξουν άμεσα ένα ποσό από το συνολικό τίμημα η διαδικασία επισημοποιείται με προσύμφωνα . Φυσικά οι περιπτώσεις αυτές είναι συγκριτικά λίγες και δεν γίνονται γνωστές πέραν των νομικών που ασχολούνται με τη συγκεκριμένη υπόθεση. Πολλές από αυτές τις συμφωνίες έχουν κλειστεί σε επίπεδα τιμών αρκετά χαμηλότερα από την τρέχουσα εμπορική αξία. ΤΡΙΤΟΝ: Έχει αυξηθεί ο αριθμός των συμφωνιών κυρίως στα καινούργια διαμερίσματα που βασίζονται στην τμηματική αποπληρωμή του τιμήματος με πολυετή χρονικό ορίζοντα και με προκαταβολή που κινείται στα επίπεδα από 40% μέχρι 60% του τιμήματος. Ο τρόπος εξόφλησης γίνεται κυρίως με γραμμάτια και με πρόσθετες εγγυήσεις που απαιτούνται από την πλευρά του πωλητή.

Στις τράπεζες το «κλειδί» της αγοράς

Στα χέρια των τραπεζών βρίσκεται πλέον η αγορά ακινήτων. Εκτός από τις ροές των στεγαστικών δανείων μέσω των οποίων ελέγχουν την ζήτηση, καλούνται να αποφασίσουν και για την διαχείριση των δανείων εκείνων που βρίσκονται σε οριστική καθυστέρηση και με τον τρόπο αυτό να επηρεάσουν την προσφορά αλλά και το επίπεδο των τιμών. Ήδη , το ποσοστό των δανείων σε καθυστέρηση ξεπερνά το 7% και σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις το ποσοστό αυτό θα αυξηθεί κατακόρυφα στην διάρκεια του χρόνου. Το ζητούμενο είναι πως θα διαχειριστούν τις περιπτώσεις αυτές καθώς ο χειρισμός τους δεν θα επηρεάσει μόνο τους δανειολήπτες αλλά και αυτές τις ίδιες τις τράπεζες.
Συγκεκριμένα οι αυξημένες οι επισφάλειες στον ισολογισμό μπορεί να δημιουργήσουν πρόβλημα κεφαλαιακής επάρκειας. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με μία ενδεχόμενη υποχώρηση του επιπέδου τιμών κατοικιών θα κάνει το πρόβλημα πιεστικό. Φυσικά σε άλλες εποχές το πρόβλημα θα λύνονταν με αύξηση κεφαλαίου. Σήμερα όμως μια τέτοια απόφαση θα ήταν κίνηση υψηλής αβεβαιότητας και ακόμα μεγαλύτερου ρίσκου. Σε αυτά δεν θα πρέπει να αγνοηθεί το πολιτικό κόστος. Στην πραγματικότητα δανειολήπτες αλλά και τράπεζες βρίσκονται στη βάρκα του ίδιου ναυαγισμένου πλοίου και οποιαδήποτε απότομη κίνηση μπορεί να την μπατάρει.

Φρένο στον αναδρομικό έλεγχο των πωλήσεων

Το υπουργείο Οικονομικών με ανακοίνωσή του διέψευσε ως «παντελώς ανυπόστατα» δημοσιεύματα που κάνουν λόγο «για δήθεν αναδρομικό, από το 2001, έλεγχο και φορολόγηση αγοραπωλησιών ακινήτων». Η εφημερίδα Επενδυτής έγραψε το Σάββατο ότι ξεκινά έλεγχος για τα 182.000 ακίνητα που άλλαξαν χέρια την τελευταία πενταετία -την περίοδο της κρίσης- και ότι ο έλεγχος θα επεκταθεί σε όλα τα χρόνια από το 2001 και μετά.Σύμφωνα με τα εν λόγω δημοσιεύματα, πρόθεση του υπουργείου Οικονομικών ήταν να φορολογήσει αναδρομικά τη «μαύρη» διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, που σχεδόν πάντοτε αναγράφεται στα συμβόλαια, με την πραγματική αξία αγοράς, σε βάθος 12ετίας.

Εξοντωτική φορολογία για 350.000 ιδιοκτήτες

Ισχυρό  χτύπημα στους ιδιοκτήτες αστικών ακινήτων αποτελεί το νέο σχέδιο για τη φορολογία των ακινήτων, με το οποίο φαίνεται να συμφωνεί η συντριπτική πλειονότητα των βουλευτών της συγκυβέρνησης. Μετά τις ασφυκτικές πιέσεις των «γαλαζοπράσινων» βουλευτών για βελτιώσεις το οικονομικό επιτελείο ετοιμάζει τώρα τον νέο Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων και το νέο σχέδιο παραδίδεται στους εκπροσώπους Ν.Δ. και ΠΑΣΟΚ πιθανόν σήμερα.

Με το νέο σενάριο τα φορολογικά βάρη μεταφέρονται από όσους διαθέτουν μικρής αξίας ακίνητα, εντός σχεδίου οικόπεδα και αγροτεμάχια στα «αστικά ακίνητα» και δη σε περίπου 350.000 φορολογουμένους που έχουν στην κατοχή τους ατομική ακίνητη περιουσία άνω των 300.000 ευρώ. Οι 350.000 ιδιοκτήτες ακινήτων θα κληθούν να πληρώσουν το 2014 μεγαλύτερα ποσά φόρου σε σύγκριση με το αρχικό σχέδιο του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων, αφού θα επιβαρυνθούν με διπλό φόρο. Για τα ίδια ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους και συγκεκριμένα για τα κτίσματα και τα εντός σχεδίου οικόπεδα θα πληρώσουν κύριο και συμπληρωματικό φόρο. Από τον συμπληρωματικό φόρο ο οποίος είναι στα πρότυπα του ΦΑΠ αλλά με αυξημένο ατομικό αφορολόγητο όριο από τις 200.000 ευρώ στις 300.000 ευρώ προβλέπεται να εισπραχθούν 660 εκατ. ευρώ από τα οποία 380 εκατ. ευρώ αναζητούνται από τους 350.000 ιδιοκτήτες και τα υπόλοιπα 280 εκατ. ευρώ από νομικά πρόσωπα.

Στο επίκεντρο της κριτικής που ασκείται στο νέο σχέδιο είναι ότι ο νέος φόρος θα επιβληθεί επί αντικειμενικών αξιών που παραμένουν «παγωμένες» στα επίπεδα του 2007 και δεν ανταποκρίνονται πλέον στην πραγματική αξία των ακινήτων σήμερα. Στις περισσότερες λεγόμενες ακριβές περιοχές οι εμπορικές αξίες έχουν υποχωρήσει πολύ κάτω από τις τιμές ζώνης με βάση τις οποίες η εφορία υπολογίζει τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων (ΦΑΠ, φόρος μεταβίβασης κ.λπ.).

Χαρακτηριστικό της μεγάλης επιβάρυνσης που προκύπτει με το νέο σχέδιο είναι για μια μεζονέτα 200 τ.μ. 10ετίας με μια πρόσοψη σε περιοχή με τιμή ζώνης 5.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ο φόρος με το αρχικό σχέδιο του ΕΝΦΑ ανέρχονταν σε 4.028 ευρώ. Με το νέο σχέδιο ο συνολικός φόρος σχεδόν διπλασιάζεται, αφού ο κύριος φόρος θα διαμορφωθεί σε 3.080 ευρώ, ο συμπληρωματικός (νέος ΦΑΠ) σε 3.900 ευρώ. Άρα προκύπτει συνολική επιβάρυνση 6.980 ευρώ και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα πρέπει να πληρώσει 2.952 ευρώ επιπλέον.

Τα φορολογικά έσοδα που προβλέπονται ανά κατηγορία ακινήτου σκιαγραφούν και τον νέο χάρτη με τις ελαφρύνσεις και τις επιβαρύνσεις:

Για τις κατοικίες και τα κτίρια γενικότερα οι επιβαρύνσεις ανέρχονται σε 2,1 δισ. ευρώ από 2,2 δισ. ευρώ που προέβλεπε το αρχικό σενάριο.

Στα οικόπεδα οι φόροι από 789 εκατ. ευρώ που ήταν με το αρχικό σχέδιο μειώνονται σε 315 εκατ. ευρώ, δηλαδή κατά 60%, στα αγροτεμάχια από τα 140 εκατ. ευρώ στα 139 εκατ., αλλά παράλληλα διαγράφεται και η επιβάρυνση κατά 160 εκατ. ευρώ που προέκυπτε για τα αγροτικά κτίσματα. Στα έσοδα αυτά προστίθενται και τα 660 εκατ. ευρώ από το νέο «ΦΑΠ».

Πάντως ο εισπρακτικός στόχος που τίθεται με το νέο Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων χαμηλώνει από τα 2,9 στα 2,65 δισ. ευρώ. Επιδιώκεται δηλαδή η είσπραξη ποσού μικρότερου κατά 250 εκατ. ευρώ από αυτό που είχε αρχικά τεθεί ως στόχος με τις πληροφορίες από το Μαξίμου να αναφέρουν ότι το ποσό αυτό θα καλυφθεί με περικοπές στο Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων. Το τελικό λόγο πάντως θα έχει η τρόικα.

Με το νέο σχέδιο προκύπτουν σημαντικές μειώσεις φορολογικών επιβαρύνσεων για τα οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών και για τα περισσότερα αγροτεμάχια, ενώ για τα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα οι επιβαρύνσεις σε σύγκριση με τον ΕΝΦΑ δεν φαίνεται να μεταβάλλονται σημαντικά. Ο νέος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων θα επιβάλλεται από την 1η Ιανουαρίου 2014 σε όλα ανεξαιρέτως τα κτίσματα, στα εντός σχεδίου οικόπεδα και στις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης (αγρούς, αγροτεμάχια, βοσκότοπους κ.λπ.). Έτσι σε κάθε περίπτωση το επόμενο έτος θα επιβαρυνθούν φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους: Μονοκατοικίες και παράλληλα η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας τους δεν υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ. Οι φορολογούμενοι αυτοί πληρώνουν σήμερα μόνο το «χαράτσι» μέσω της ΔΕΗ, ενώ τα οικόπεδα στα οποία βρίσκονται οι κατοικίες αυτές απαλλάσσονται από τη φορολογία. Επίσης οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι απαλλάσσονται από τον ΦΑΠ για τις κατοικίες και τα οικόπεδά τους. Με τον νέο φόρο θα πληρώνουν και για τις μονοκατοικίες και για τα οικόπεδα. Μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα (κατοικίες, καταστήματα, γραφεία) τα περισσότερα από τα οποία δεν ενοικιάζονται. Στα ακίνητα αυτά δεν επιβάλλεται σήμερα το «χαράτσι», ενώ από το επόμενο έτος θα φορολογούνται. Αγροτεμάχια και λοιπές εκτάσεις γης εκτός σχεδίου, που σήμερα απαλλάσσονται.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki