Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Τα "μαζεύουν" για τα νοίκια

Διαψεύδει το Υπουργείο Οικονομικών δημοσιεύματα, σύμφωνα με τα οποία το δικαίωμα των ιδιοκτητών ακινήτων να εκχωρούν ανείσπρακτα ενοίκια στο Δημόσιο, προκειμένου να απαλλάσσονται από την υποχρέωση να δηλώσουν τα εισοδήματα αυτά στη φορολογική τους δήλωση, επρόκετο να καταργηθεί. Στην ανακοίνωση προστίθεται ότι το Υπουργείο πρόκειται να καταθέσει νομοσχέδιο με τη συμπλήρωση των διατάξεων του νέου Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας που θα εφαρμοστεί από 01/01/2014 (Ν. 4174/2013) και αποτελεί μία από τις σημαντικότερες μεταρρυθμίσεις στη λειτουργία της φορολογικής Διοίκησης. Είναι σαφές ότι η κατάργηση του παλαιού ΚΦΕ (Ν. 2238/1994) δεν συνεπάγεται κατάργηση της ρύθμισης. Αυτή θα ισχύσει και με το νέο Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας».

Τι αγοράζουν σήμερα

Η συντιπτική πλειοψηφία των αγορών κατοικιών που πραγματοποιήθηκαν στην διάρκεια της προηγούμενης χρονιάς αφορούσαν σε κατοικίες εμβαδού μικρότερου των 100 τετραγωνικών μετρων που βρίσκονταν σε περιοχές στις οποίες το μέσο επίπεδο των τιμών ήταν έως και κατα 30% χαμηλότερη απο την μέση σταθμισμένη τιμή κατοικίας ολόκληρης της χωρας. Αυτό αποδεικνύεται και απο τα στοιχεία του Κτηματολογίου, των Συμβολαιογράφων αλλά και των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων που χορήγησαν οι τράπεζες. Απο τα στοιχεία αυτά προκύπτει ότι η πτώση των συναλλαγών ήταν σχετικά μεγαλύτερη για τα νεόδμητα ακίνητα μεγάλης επιφάνειας (άνω των 100 τετραγωνικών μέτρων) που συνήθως βρίσκονται στις ακριβές περιοχές, έναντι των μεταχειρισμένων και μικρότερης επιφάνειας. Ένα άλλο στοιχείο που προκύπτει απο την ανάλυση των στοιχείων είναι ότι το ποσοστό μείωσης των μεταβιβάσεων ήταν μικρότερο απο το αντίστοιχο των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων. Αυτό ερμηνεύεται ότι οι υποψήφιοι αγοράστές στράφηκαν σε εναλλακτικούς τρόπους χρηματοδότησης και απέφυγαν -ή αποκλείστηκαν- απο τον τραπεζικό δανεισμό. διαμερισμάτων, τα οποία σε σημαντικό πλέον βαθμό αγοράζονται από οικονομικούς μετανάστες.

Οι πεντε "απίδες" της κατοικίας

Τελικά παρά την οικονομική κρίση οι τιμές πώλησης των ακινήτων παραμένούν ακλόνητες κυρίως στα νεόδμητα διαμερίσματα. Σύμφωνα με τις επίσημες απόψεις επισήμων φορέων η σχετική ανθεκτικότητα των τιμών στην ελληνική αγορά κατοικιών είναι πιθανόν να συνδέεται και με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της εν λόγω αγοράς, όπως είναι:

-το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης που πλέον ξεπερνά το 80%,

-η χαμηλή κινητικότητα ή συχνότητα μεταπώλησης των ακινήτων,

-ο πολύ μικρός αριθμός των συναλλαγών σε σχέση με το διαθέσιμο απόθεμα,

-το υψηλό κόστος συναλλαγών, -η σημαντική επίδραση των φορολογικών μέτρων,

- ο σχετικά μεγάλος αριθμός επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον κατασκευαστικό κλάδο (κυρίως στην κατασκευή κατοικιών).

Επιπλέον, η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από ένα έντονα ετερογενές προϊόν (π.χ. κατοικία, επαγγελματικό ακίνητο) και το γεγονός αυτό δημιουργεί πρόσθετα προβλήματα ιδίως στην εκτίμηση του ρυθμού μεταβολής των τιμών τους

Τι αλλάζει στο φόρο για τα ενοίκια

Με φόρο εισοδήματος 11% έως 33% για τα ενοίκια που δεν εισέπραξαν θα επιβαρύνονται οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Ο νέος Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος που θα τεθεί σε ισχύ από την Πρωτοχρονιά προβλέπει ότι, για τα εισοδήματα του 2014 και των επομένων ετών, καταργείται το δικαίωμα που έχουν οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων, να εκχωρούν στο Δημόσιο τα ανείσπρακτα ενοίκια και να απαλλάσσονται γι' αυτά από τον φόρο εισοδήματος. Ειδικότερα, με το ισχύον σήμερα νομοθετικό καθεστώς, το οποίο θα ισχύσει και για τα εισοδήματα του 2013 που θα φορολογηθούν το 2014, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να υποβάλουν στην εφορία μια δήλωση εκχώρησης στο Δημόσιο των μισθωμάτων που δεν εισέπραξαν από τους ενοικιαστές. Με τον τρόπο αυτό, οι ιδιοκτήτες απαλλάσσονται από την υποχρέωση να δηλώσουν τα μη εισπραχθέντα ενοίκια στη φορολογική τους δήλωση και γλιτώνουν από την πληρωμή φόρων επί εισοδημάτων που δεν απέκτησαν. Με τις διατάξεις του νέου Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος που τίθενται σε ισχύ για τα εισοδήματα που αποκτώνται από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά, καταργείται η δυνατότητα εκχώρησης στο Δημόσιο των μισθωμάτων που δεν έχουν εισπραχθεί.

Οι παγίδες του φόρου υπεραξίας

Με αναδρομική ισχύ για τον χρόνο απόκτησης του ακινήτου θα επιβληθεί από την 1η Ιανουαρίου στις μεταβιβάσεις φόρος με συντελεστή 15% στην υπεραξία, δηλαδή στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης. Μάλιστα, ο φόρος θα επιβάλλεται όχι μόνο στις πωλήσεις των ακινήτων, αλλά και στις περιπτώσεις μεταβίβασης της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας. Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος που ισχύει σήμερα, η εφαρμογή του φόρου υπεραξίας αφορά τα ακίνητα που αποκτήθηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 2013, πράγμα που σημαίνει ότι φόρο πληρώνει όποιος απέκτησε με οποιονδήποτε τρόπο ακίνητο μετά την 1-1-2013 και στη συνέχεια προχωρεί στην πώλησή του. Δηλαδή όποιος πουλά ακίνητο το οποίο απέκτησε έως και το τέλος του 2012 δεν επιβαρύνεται με τον φόρο υπεραξίας. Ωστόσο, το καθεστώς άλλαξε με τον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος που ψηφίστηκε τον περασμένο Ιούλιο και τίθεται σε ισχύ από το 2014, καθώς προβλέπει την επιβολή του φόρου υπεραξίας στην πώληση των ακινήτων ανεξάρτητα από τον χρόνο απόκτησής τους. Ετσι, αν ένας φορολογούμενος απέκτησε ακίνητο ακόμη και πριν από 30 χρόνια, εφόσον το πούλησε μετά την 1-1-2014 θα κληθεί να πληρώσει φόρο υπεραξίας με συντελεστή 15% επί της διαφοράς μεταξύ της αξίας κτήσης και της αξίας πώλησης. Με βάση τις διατάξεις για τον προσδιορισμό της αξίας κτήσης και της αξίας πώλησης λαμβάνονται υπόψη οι αντικειμενικές τιμές και σε περίπτωση που δεν μπορεί να προσδιοριστεί η αξία του ακινήτου, τότε υπολογίζεται ως τιμή απόκτησης το μηδέν. Για παράδειγμα, φορολογούμενος που έχει αποκτήσει ένα ακίνητο πριν από 40 χρόνια και στον τίτλο δεν υπάρχει αξία, τότε θα θεωρηθεί ότι το σύνολο της σημερινής αντικειμενικής αξίας του συγκεκριμένου ακινήτου είναι υπεραξία και θα φορολογηθεί με 15%. Πάντως, ο νόμος προβλέπει αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ για την υπεραξϊα, καθώς και αποπληθωρισμό της σημερινής αντικειμενικής αξίας. Με βάση τα παραπάνω, φορολογούμενος πουλά τον Ιανουάριο του 2014 ένα διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ, το οποίο απέκτησε με γονική παροχή το 1985 και με αντικειμενική αξία τότε 60.000 ευρώ. Η διαφορά είναι 140.000 ευρώ. Από αυτά αφαιρείται 40% λόγω διακράτησης του ακινήτου για περισσότερα από 20 έτη και επίσης ένα ποσό 25.000 ευρώ λόγω αφορολογήτου. Επίσης, αφαιρείται και ο πληθωρισμός και στο ποσό που απομένει επιβάλλεται φόρος 15%. Ο φόρος θα επιβάλλεται όχι μόνο στις πωλήσεις, αλλά και στη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας. Εάν δεν προσδιορίζεται με στοιχεία η αξία αγοράς του ακινήτου, τότε υπολογίζεται ως τιμή το μηδέν και ο φόρος επιβάλλεται στην τιμή πώλησης.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki