Σε ποιά κατάσταση είναι σήμερα η αγορά κατοικίας. Μήπως τα σημάδια ανάκαμψης είναι τόσο μακρυά και για αυτό δεν μπορούμε να τα δούμε; Είναι η ώρα για αγορά ή θα πρέπει να δούμε τα χειρότερα; Αμείλικτα ερωτήματα που δυστυχώς δεν μπορεί κανείς να δώσει μία πειστική απάντηση αφού στην πραγματικότητα το οικονομικό περιβάλλον είναι τόσο ρευστό ώστε κάθε πρόβλεψη να είναι παρακινδυνευμένη. Παρόλα αυτά υπάχουν κάποια σημάδια τα οποία πρέπει να τα πάρουμε όλοι σοβαρά υπόψη αφού δείχνουν τις μελλοντικές τάσεις της αγοράς.

Τιμές και Πληθωρισμός.

Το 2009 διακόπηκε μία "συνήθεια" που είχε ξεκινήσει απο τα μέσα της δεκαετίας του ΄80. Οι τιμές πώλησης κατοικιών μεταβάλλονταν ταχύτερα απο τον πληθωρισμό. Απο το 2009 όμως οι μεταβολές του πληθωρισμού είναι υψηλότερες αφού οι τιμές των ακινήτων μειώνονται. Σύμφωνα με έρευνες που έχουν γινει στις ΗΠΑ , η φάση αυτή διαρκεί έως και 3 χρόνια και μετά η αγορά εισέρχεται σε μία φάση που οι τιμές των κατοκιών μεταβάλλονται με το ρυθμό του πληθωρισμού. Τότε είναι που ξεκινά η διαδικασία υπερθέρμανσης της αγοράς με τις τιμές των κατοκιών να αυξάνονται περισσότερο απο ότι ο πληθωρισμός. Συνήθως για την έκρηξη αυτή απιτείται μία εξωγενής παρέμβαση. Για παράδειγμα στην Ελλάδα η άνοδος των τιμών στα μέσα της δεκαετίας τους ΄80 συνδυάστηκε με τις φολογικές ελαφρύνσεις και την καθιέρωση των επιδοτούμενων δανείων. Στις ΗΠΑ η έκρηξη της ζήτησης ήταν σε άμεση συνάρτηση με την μείωση των επιτοκίων. Σημειώνεται ότι το 2000 η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ ξεκίνησε μια τριετή εκστρατεία για τη μείωση των βασικών επιτοκίων από 6,5% έως 1%, που επηρέασε ανάλογα και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων .

Καλά όλα αυτά αλλά αν δεν υπάρχουν χρήματα;

Οι οικονομολόγοι συνηθίζουν να συσχετίζουν την τιμή κατοκιών με το εισόδημα . Σε περιόδους υπερθερμανσης της αγοράς η σχέση εισοδήματος προς την τιμή της κατοικίας λειτουργεί υπερ των τιμών των κατοικιών. Όταν η τάση αυτή αντιστραφεί τότε αυτό σημαίνει ότι έρχεται αύξηση της . Για να το πούμε πιό απλά σε μία φυσιολογική φάση της οικονομιας η τιμή ανα τετραγωνικό μέτρο σε μία περιοχή είναι 3.000 ευρώ και το μεσο ετήσιο εισόσημα 30.000 ευρώ. Τότε η αναλογία τιμής προς εισόδημα 10% . Η αναλογία αυτή διατηρείται σταθερή γαι 2 χρόνια και στην συνέχεια διαμορφώνεται σε 12%,15%... Αυτό είναι το πρώτο σημάδι της φούσκας. Στην συνέχεια όταν η φούσκα σπάσει τότε το ποσοτό αυτό μειώνεται και φθάνει στο αρχικό 10%. Απο κεί και πέρα όσο συνεχίζεται η επιδείνωση τόσο αυξάνονται οι πιθανότητες να σταματήσει η κρίση και να ξεκινήσει η διαδικασία της ανάκαμψης. Ανάλογη προσέγγιση μπορεί να γίνει με την συσχέτιση των τιμών πώλησης με τις τιμές των ενοικίων.

Ενοίκια

Όσο αυξάνεται το ενοίκιο ως ποσοστό της τιμής τόσο πιο ελκυστική γίνεται η αγορά. Πρέπει να σημειωθεί ότι η προσέγγιση αυτή μπορεί να εφαρμοστεί και σε τοπικό επίπεδο ώστε να διαπιστώσει κανεί πόσο ελκυστική και ελπιδοφόρα είναι μία περιοχή σε σχέση με κάποια άλλη. Τώρα ποιά είναι η σημερινή εικόνα της αγοράς; Η μεν σχέση εισοδήματος προς τιμή πώλησης είναι περίπου αμετάβλητη , ενώ η σχέση ενοικίων προς τιμή πώλησης γέρνει υπερ των ενοικίων αλλά και οι διαφοροποιήσεις ειναι οριακές. Τι σημαίνει αυτό; Υπομονη...

Οι αλλαγές που έρχονται στον ΕΝΦΙΑ είναι:

• Εφόσον οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή, στην οποία δεν εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων, τόσο η μοναδιαία αξία του οικοπέδου ανά τετραγωνικό μέτρο για τον υπολογισμό του κύριου φόρου όσο και η φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του συμπληρωματικού φόρου δεν μπορεί να υπερβαίνει την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, με βάση την οποία υπολογίσθηκε ο φόρος ακίνητης περιουσίας φυσικών προσώπων κατά το έτος 2013. Με τη διόρθωση αυτή, προκύπτει μείωση εσόδων 167 εκατ. ευρώ.

• Απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ, όχι μόνο τα σεισμόπληκτα κτίσματα της Κεφαλλονιάς και των νομών Φθιώτιδας και Φωκίδας, αλλά και το οικόπεδο που αναλογεί στα κτίσματα αυτά. Επίσης, για το έτος 2014, ακίνητα, τα οποία βρίσκονται εντός των ορίων των κηρυχθέντων ως πολεοδομικά ανενεργών στην παλαιά τους θέση οικισμών Πεπονιάς, Πολύλακκου, Αξιόκαστρου, Κλήματος, Τραπεζίτσας Πανάρετης και Πυλωρών του νομού Κοζάνης, δυνάμει του από 5/12/2002 διατάγματος (Δ΄ 1075), απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ εφόσον, καθ' όλο το έτος 2013 τα ακίνητα αυτά δεν ηλεκτροδοτήθηκαν.

• Παρέχεται απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για το υπόλοιπο οικόπεδο, επί του οποίου υπάρχουν κτίρια, τα οποία έχουν χαρακτηρισθεί ως ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή έργα τέχνης.

• Η χορήγηση της έκπτωσης 50% στον ΕΝΦΙΑ σε όσους έχουν ετήσιο οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα μέχρι 9.000 ευρώ προσαυξανόμενο κατά 1.000 ευρώ για τη σύζυγο και για κάθε τέκνο αφορά φορολογικούς κατοίκους της χώρας και συναρτάται με τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας, η οποία δεν πρέπει να υπερβαίνει το ποσό των 85.000 ευρώ για τον άγαμο, των 150.000 ευρώ για τον έγγαμο και τον ή τη σύζυγό του ή τη μονογονεϊκή οικογένεια με ένα εξαρτώμενο τέκνο και των 200.000 ευρώ για τον έγγαμο, τον ή τη σύζυγό του και τα εξαρτώμενα τέκνα τους ή τη μονογονεϊκή οικογένεια με δύο εξαρτώμενα τέκνα. Για τις τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες και τους φορολογούμενους ή τις οικογένειες με ανάπηρα μέλη δεν ισχύει το πρόσθετο αυτό περιουσιακό κριτήριο.

• Η χορήγηση της πλήρους απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ σε όσους φορολογούμενους είναι τρίτεκνοι, πολύτεκνοι ή ανάπηροι σε ποσοστό 80% και άνω και έχουν ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ προσαυξανόμενο κατά 1.000 ευρώ για τη σύζυγο και για κάθε προστατευόμενο τέκνο αποσυνδέεται από την απαίτηση να μην υπάρχει ευθύνη για οφειλή, των ιδίων των φορολογουμένων, των συζύγων τους και των εξαρτώμενων τέκνων τους, προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία (δηλαδή δεν απαιτείται φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα).

• Αποσυνδέεται η χορήγηση της έκπτωσης από την απαίτηση να μην υπάρχει ευθύνη για οφειλή, των ιδίων των φορολογουμένων, των συζύγων τους και των εξαρτώμενων τέκνων τους, προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία (δηλαδή δεν απαιτείται φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα).

• Ως συνολικό ετήσιο φορολογητέο εισόδημα το οποίο θα λαμβάνεται υπόψη για να διαπιστωθεί εάν ένας φορολογούμενος δικαιούται της μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ είναι το μεγαλύτερο μεταξύ του πραγματικού και του τεκμαρτού. Ως πραγματικό εισόδημα θα λαμβάνεται υπόψη το άθροισμα όλων των εισπραχθέντων εισοδημάτων, στο οποίο συμπεριλαμβάνονται τα πάσης φύσεως φορολογούμενα ή απαλλασσόμενα ποσά. Από την άλλη πλευρά, το τεκμαρτό εισόδημα θα προκύπτει με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης και απόκτησης περιουσιακών στοιχείων.

• Για τον προσδιορισμό της επιφάνειας των κτισμάτων θα λαμβάνεται υπ' όψη και το είδος του δικαιώματος.

• Εφαρμόζεται μειωμένος συντελεστής υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου (2,5 τοις χιλίοις αντί 5 τοις χιλίοις) και για τα ΝΠΔΔ που δεν εντάσσονται στους φορείς της Γενικής Κυβέρνησης ως προς τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούν.

• Αλλάζει ο χρόνος εξόφλησης του ΕΝΦΙΑ. Συγκεκριμένα, η καταβολή του φόρου θα μπορεί να γίνει σε 6 μηνιαίες δόσεις, η πρώτη εκ των οποίων λήγει στο τέλος Σεπτεμβρίου 2014 και η τελευταία στο τέλος Φεβρουαρίου 2015.

• Προβλέπεται ότι, ειδικά για το έτος 2014, ο ΕΝΦΙΑ (κύριος και συμπληρωματικός) μειώνεται κατά 20% για τα φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδος και έχουν δικαιώματα επί κύριων χώρων κατοικιών, μονοκατοικιών, διαμερισμάτων και επαγγελματικών στεγών, τα οποία παρέμειναν καθ' όλη τη διάρκεια του προηγούμενου έτους (2013) κενά και ουδόλως κατά το έτος αυτό ηλεκτροδοτήθηκαν. Η διάταξη αυτή αφορά αποκλειστικά τα ανωτέρω κτίσματα τα οποία έχουν αποπερατωθεί και ηλεκτροδοτηθεί, πλην, όμως, καθ' όλο το έτος 2013, παρέμειναν κενά και δεν ηλεκτροδοτήθηκαν. Με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων καθορίζεται η διαδικασία χορήγησης της μείωσης και οι αναγκαίες λεπτομέρειες για την εφαρμογή της προτεινόμενης διάταξης.

• Παρατείνεται μέχρι 31 Ιανουαρίου 2015 η υποβολή δήλωσης για κάθε σύσταση, απόκτηση και κάθε άλλη μεταβολή στοιχείων ακινήτων που έλαβε χώρα από την 1η Ιανουαρίου 2014 μέχρι και την 30ή Νοεμβρίου 2014 (κτήσεις και μεταβολές εντός του έτους 2014).