Σε ρυθμιστές της αγοράς ενός μεγάλου τομέα του εμπορικού κέντρου της πρωτεύουσας είναι πλέον οι ξένοι. Μετά το πρώτο κύμα μισθώσεων καταστημάτων σε ζώνες ιστορικών εμπορικών δρόμων της πρωτεύουσας όπως της Σοφοκλέους , της Ευριπίδου, της Ζήνωνος, της Σωκράτους αλλά και των παρόδων τους από επιχειρήσεις κινέζων –κυρίως-επιχειρηματιών το τελευταίο καιρό φαίνεται ότι μπαίνει σε εφαρμογή η β΄ φάση του σχεδίου. «Ο τρόπος με τον οποίο έγινε η εισβολή των επιχειρηματιών αυτών στην αγορά της Αθήνας και κυρίως η μέθοδος που ακολουθείται τους τελευταίους μήνες δείχνει ένα καλοσχεδιασμένο σχέδιο κατάκτησης όχι μόνο ενός σημαντικού ποσοστού της αγοράς αλλά κτιρίων που βρίσκονται στους δρόμους που έχουν εμπορική δραστηριότητα.» τονίζει χαρακτηριστικά συνδικαλιστής έμπορος αναφερόμενος στην «κατάκτηση» ενός νοητού τετραγώνου στο κέντρο της Αθήνας με όρια τις οδούς Σωκράτους, Αγησιλάου , Πειραιώς και Θερμοπυλών .

Η πρώτη φάση του σχεδίου βασίζονταν στην μίσθωση όσων το δυνατόν περισσότερων εμπορικών χώρων στην συγκεκριμένη περιοχή. Αυτό έγινε την περίοδο μέχρι και πριν από 3 χρόνια. Κινούμενοι στα πλαίσια αυτά προσέφεραν στους ιδιοκτήτες των εμπορικών χώρων που διατίθονταν προς μίσθωση έως και τριπλάσια μισθώματα σε σύγκριση με τα τρέχοντα της αγοράς. Με τον τρόπο αυτό έβγαζαν από το παιγνίδι τους έλληνες ενδιαφερόμενους οι οποίοι αδυνατούσαν να καταβάλουν τα υπέρογκα ενοίκια που προσφέρονταν. Σταδιακά κατάφεραν να αποκτήσουν δεσπόζουσα παρουσία σε τμήματα κεντρικών εμπορικών δρόμων του νότιου άκρου του εμπορικού κέντρου της πρωτεύουσας, τα οποία, συμπωματικά (;) βρέθηκαν σε μία διαδικασία γκετοποίησης και υποβάθμισης . Η έντονη επιχειρηματική δραστηριότητα των επιχειρήσεων αυτών , η εξαφάνιση των ελληνικών εμπορικών επιχειρήσεων από τα συγκεκριμένα πόστα μετέτρεψαν τις συγκεκριμένες επιχειρήσεις σε ρυθμιστές των τιμών των εμπορικών ακινήτων σε ολόκληρη την περιοχή. Αυτό είχε ως φυσική συνέπεια την κατακόρυφη πτώση των ενοικίων τα οποία μετά την κατακόρυφη άνοδο της πρώτης πενταετίας του 2000 στην συνέχεια κατακρημνίσθηκαν. Άλλωστε ήταν ήδη οι κυρίαρχοι της αγοράς και αυτό πρακτικά τους έδινε την δυνατότητα να διαμορφώνουν τις τιμές των ενοικίων στα επίπεδα που επιθυμούσαν. Οι έλληνες ανταγωνιστές είχαν βγει από το παιγνίδι και οι μοναδικοί ανταγωνιστές θα μπορούσαν να ήταν άραβες επιχειρηματίες οι οποίοι όμως από την πλευρά τους είχαν περιοριστεί σε συγκεκριμένους δρόμους-στέκια. Μόνο τυχαίο δεν μπορεί να θεωρηθεί το γεγονός ότι στην συγκεκριμένη περιοχή , από στοιχεία έρευνας που έχει πραγματοποιηθεί πρόσφατα οι εταιρίες με Άραβες επιχειρηματίες αποτελούν το 15-17% των κινέζικών επιχειρήσεων που έχουν παρουσία στους ίδιους δρόμους.

Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας που βασίσθηκε τόσο στην επιτόπια καταγραφή όσο και σε επίσημα στοιχεία που αφορούν στην επιχειρηματική δραστηριότητα ήδη στο συγκεκριμένο τομέα της πόλης που από του επαΐοντες χαρακτηρίζεται πλέον ως η αθηναϊκή «τσαϊνατάουν» λειτουργούν περισσότερες από 200 επιχειρήσεις κινεζικών συμφερόντων. Το στοιχείο μάλιστα που προκαλεί απορία είναι ότι ο αριθμός αυτός δεν αντιστοιχεί σε ανάλογο αριθμό επιχειρηματιών. «Οι φήμες που κυκλοφορούν στην αγορά εμφανίζουν τον αριθμό των επιχειρηματιών σημαντικά μικρότερο από τον αριθμό των επιχειρήσεων αφού ο καθένας από αυτούς εμφανίζεται να έχει περισσότερες από μία επιχειρήσεις στην ίδια διεύθυνση. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι ο στόχος δεν ήταν ο έλεγχος του λιανικού εμπορίου αλλά του χονδρεμπορίου των συγκεκριμένων προϊόντων .

Έτσι , οι «πραγματικά» χαμένοι από την υπόθεση αυτή δεν θα πρέπει να αναζητηθούν στο λιανεμπόριο αλλά και στο χονδρικό εμπόριο όπου έχουν οι συγκεκριμένοι επιχειρηματίες έχουν αποκτήσει δεσπόζουσα θέση. Είναι πλέον πολύ συχνό φαινόμενο οι ελληνικές χονδρεμπορικές επιχειρήσεις , ακόμα και αυτές που έκαναν εισαγωγές κινεζικών προϊόντων να συρρικνώνονται ακόμα και να κλείνουν και οι χώροι τους να περνούν στα χέρια επιχειρήσεων κινεζικών συμφερόντων. Πρόσφατο είναι το παράδειγμα ελληνικής επιχείρησης με εισαγωγές κινεζικών προϊόντων που αναγκάσθηκε να αποσυρθεί από το εμπορικό χώρο που μίσθωνε για πολλά χρόνια και σε μικρό χρονικό διάστημα το κατάστημα να μισθωθεί από εταιρία κινεζικών συμφερόντων.» τόνιζε χαρακτηριστικά έμπορος που δραστηριοποιείται στην περιοχή και συμπλήρωνε ότι όλα τα στοιχεία οδηγούν στο συμπέρασμα ότι «βρισκόμαστε πλέον στην φάση ελέγχου όχι μόνο της αγοράς εμπορικών χώρων με πρόσοψη στους συγκεκριμένους δρόμους αλλά και στον έλεγχο της αγοράς ακινήτων.» Σύμφωνα με πληροφορίες που προέρχονται από αξιόπιστες πηγές το κέντρο ενδιαφέροντος των συγκεκριμένων επιχειρήσεων έχει μεταφερθεί: -εκτός του εμπορικού κέντρου-όσο αφορά στις μισθώσεις εμπορικών χώρων. -σε μισθώσεις μεγάλων χώρων σε υπόγεια ή σε ορόφους που βρίσκονται στις γειτονιές-γκέτο του κέντρου της πρωτεύουσας πολύ κοντά στο σημεία που έχουν εμπορική παρουσία. Οι ελεύθεροι χώροι ορόφων ή υπογείων σε κτίρια των περιοχών αυτών ήδη χρησιμοποιούνται ως αποθήκες από των επιχειρήσεων αυτών οι οποίες σπεύδουν να νοικιάσουν κάθε ελεύθερο χώρο που προσφέρεται. «Η γκετοποίηση της περιοχής είχε ως συνέπεια την κατακόρυφη πτώση των τιμών των ενοικίων με αποτέλεσμα οι κινεζικές επιχειρήσεις να είναι πλέον οι μοναδικοί ενδιαφερόμενοι μισθωτές.» επισήμανε χαρακτηριστικά έμπορος της περιοχής ο οποίος ήθελε να κρατήσει την αντωνυμία του.

Αν ψάχνετε για ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων σίγουρα δεν θα πρέπει να περιοριστείτε στα στενά όρια του νομού Αττικής. Η ελληνική αγορά βρίθει προκλήσεων οι οποίες όμως για να μετουσιωθούν σε κέρδος θα πρέπει να εντοπισθούν. Οι μέθοδοι που ακολουθούν οι ειδικοί της αγοράς είναι πολλοί αλλα σε περιπτώσεις στις οποίες θα πρέπει να μελετηθούν αγορές για τις οποίες τα στατιστικά στοιχεία είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα ο καλύτερος οδηγός είναι το παρελθόν. Με απλά λόγια αν μελετηθεί η συμπεριφορά της αγοράς –και κυρίως- η ζήτηση των προηγούμενων χρόνων τότε μπορούν να εξαχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα και για την πορεία στα επόμενα χρόνια. Από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την οικονομική συμπεριφορά των αγοραστών ακινήτων και συγκεκριμένα από τις μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα που αφορούν: - Την ζήτηση που εκδηλώνεται τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και για επιμέρους κατηγορίες ακινήτων. - Το επίπεδο των τιμών που είναι διατεθειμένοι να καταβάλλουν οι αγοραστές προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο. - Την προέλευση της ζήτησης δηλαδή αν προέρχεται από τις τοπικές αγορές ή αν πρόκειται για υποψήφιους αγοραστές από άλλες περιοχές είτε της χώρας είτε του εξωτερικού. - Την δυνατότητα άμεσης εξόδου από την επένδυση αφού όσο πιο δυναμική Είναι μία αγορά τόσο πιο εύκολα επιτυγχάνεται η ρευστοποίηση του προϊόντος . Από την ανάλυση των στοιχείων που έκανε η PROPERTY LTD και τα οποία αφορούν την εξέλιξη των μεταβιβάσεων ακινήτων σε ολόκληρη την Ελλάδα μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο προκύπτει με τον πλέον σαφή τρόπο ότι το «κρυφό χαρτί» της ελληνικής αγοράς ακινήτων είναι κρυμμένο στις λεγόμενες περιοχές εξοχικής κατοικίας Οι νομοί Κυκλάδων, Χαλκιδικής και Λασιθίου εμφανίζουν τη μεγαλύτερη δυναμικότητα σε σχέση με τον πληθυσμό στην αγορά ακινήτων μεταξύ των 54 νομών της χώρας. Αναλυτικότερα, στις Κυκλάδες οι μεταβιβάσεις ακινήτων που αναλογούν σε κάθε κάτοικο ήταν τριπλάσιες από τον μέσο όρο του συνόλου της χώρας, στη Χαλκιδική υπερδιπλάσιες και στο Λασίθι κατά 60% υψηλότερες. Για να εκτιμηθεί η δυναμική που παρουσιάζουν οι διοικητικές περιφέρειες της χώρας στην αγορά ακινήτων χρησιμοποιήθηκαν τα στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών που αφορούν τους φόρους των μεταβιβάσεων των ακινήτων που εισπράχθηκαν στη διάρκεια του 2002. Σημειώνεται ότι οι φόροι των μεταβιβάσεων εξαρτώνται τόσο από το πλήθος των μεταβιβάσεων όσο και από τις αντικειμενικές αξίες. Έτσι, για να εκτιμήσουμε το πλήθος των μεταβιβάσεων, αποπληθωρίσαμε το ποσό των φόρων με τη μέση αντικειμενική αξία των ακινήτων κάθε νομού. Για να αποφευχθεί η επίδραση που ασκούν οι «ακριβές» ζώνες, αντί του μέσου όρου χρησιμοποιείται η «διάμεσος» αντικειμενική αξία των ακινήτων για όλες τις ζώνες που ανήκουν σε έναν δήμο. Με τον όρο «διάμεσος» αντικειμενική αξία εννοούμε εκείνη την αντικειμενική μέχρι την οποία έχουμε το 50% των αντικειμενικών αξιών των ζωνών ενός δήμου και πάνω από αυτήν το υπόλοιπο 50%. Έτσι, η μέση αντικειμενική αξία κάθε νομού προέκυψε από τον μέσο αριθμητικό των επιμέρους «διάμεσων» αντικειμενικών αξιών. Η απλή διαίρεση των φόρων μεταβιβάσεων με τη μέση αντικειμενική αξία έδωσε μια εκτίμηση του όγκου των μεταβιβάσεων στους 54 νομούς της χώρας. Από τα στοιχεία προκύπτει ότι όσον αφορά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων, η Νομαρχία Αθηνών αντιπροσωπεύει το 28,3% του συνόλου των μεταβιβάσεων κατά το έτος 2002. Ακολουθούν με σημαντική διαφορά η Νομαρχία Θεσσαλονίκης με ποσοστό 9,8%, η Νομαρχία Ανατολικής Αττικής με 4,9%, ο Νομός Κυκλάδων με 3,3%, ο Νομός Αχαΐας με 3,2% και η Νομαρχία Πειραιώς με 3,1%. Οι έξι αυτές περιφέρειες συγκεντρώνουν το 52,7% του συνόλου των μεταβιβάσεων ακινήτων της χώρας. Ακολουθούν 21 νομοί με ποσοστά που κυμαίνονται από 1% (Νομός Ροδόπης) έως 2,5% (Νομός Χαλκιδικής), ενώ 27 νομοί συμμετέχουν στο σύνολο των μεταβιβάσεων της χώρας με ποσοστά κάτω του 1%. Όμως, η δυναμικότητα ενός νομού στην αγορά ακινήτων εξαρτάται, εκτός από το πλήθος των μεταβιβάσεων, και από τη σχέση που υπάρχει μεταξύ του αριθμού των μεταβιβάσεων και του πληθυσμού του νομού. Με άλλα λόγια, η δυναμικότητα είναι ένα σχετικό μέγεθος που εκφράζεται από τη σχέση (όγκος μεταβιβάσεων) / (πληθυσμό) και αποτελεί έναν δείκτη που μετράει τις κατά «κεφαλήν» μεταβιβάσεις ακινήτων. Έτσι, διαιρώντας τον αριθμό των μεταβιβάσεων σε κάθε νομό με τον πληθυσμό σύμφωνα με την τελευταία απογραφή του 2001, προκύπτει ο δείκτης «Δυναμικής Αγοράς Ακινήτων» με βάση 100 την τιμή του δείκτη για το σύνολο της χώρας. Από τα σχετικά στοιχεία προκύπτει ότι, σε σχέση με τον πληθυσμό, τη μεγαλύτερη δυναμική στην αγορά ακινήτων έχει ο Νομός Κυκλάδων με δείκτη 323,7%. Αυτό σημαίνει ότι στις Κυκλάδες το έτος 2002 οι μεταβιβάσεις ακινήτων ήταν υπερτριπλάσιες από τον μέσο όρο του συνόλου της χώρας. Ακολουθεί ο Νομός Χαλκιδικής με δείκτη 257,7% και ο Νομός Λασιθίου με 162,5%. Στις επόμενες θέσεις βρίσκονται δεκαέξι νομοί με δείκτη δυναμικότητας που κυμαίνεται από 101,5% (Νομός Θεσσαλονίκης) έως 148,5% (Νομός Κεφαλληνίας). Συνολικά, υψηλή δυναμικότητα, δηλαδή με τιμή δείκτη άνω του 100%, εμφανίζουν δεκαεννιά περιφέρειες. Ακολουθούν είκοσι νομοί με σχετικά χαμηλή δυναμικότητα, δηλαδή με δείκτη κινητικότητας στην αγορά ακινήτων κάτω από 100%, που οι δείκτες κυμαίνονται από 71% (Νομός Ιωαννίνων) έως 98,9% (Νομός Ροδόπης). Τέλος, δεκαπέντε νομοί εμφανίζονται πιο αδύναμοι στην αγορά ακινήτων, με δείκτη δυναμικότητας που κυμαίνεται από 31,2% (Νομός ΄Αρτης) έως 68,6% (Νομός Γρεβενών). Η παραπάνω ιεράρχηση, τουλάχιστον όσον αφορά τις πιο δυναμικές περιοχές, ήταν αναμενόμενη. Στις Κυκλάδες, τη Χαλκιδική και την Κρήτη σημειώνεται τα τελευταία χρόνια σημαντική τουριστική ανάπτυξη με αποτέλεσμα να χτίζονται πολλά νέα συγκροτήματα ενώ ταυτόχρονα υπάρχει έντονη ζήτηση για κατοικίες τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό. Η παρουσία των πιο πάνω περιοχών στις δέκα πιο δυναμικές αγορές είναι δικαιολογημένη. Το ίδιο παρατηρείται και στους νομούς Κεφαλληνίας, Αργολίδας και Δωδεκανήσου. Έτσι, οι επτά από τις δέκα πιο δυναμικές περιοχές στην αγορά ακινήτων είναι τουριστικές περιοχές. Οι λοιπές τρεις είναι, όπως αναμενόταν, οι τρεις νομαρχίες του Νομού Αττικής.