realestatenews.gr
Ο μύθος των επιτοκίων
Σίγουρα βρισκόμαστε σε μία μοναδική περίοδο. Τα επιτόκια του ευρώ βρίσκονται για σχεδόν δύο χρόνια σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, τα ελληνικά επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια είναι και αυτά σε πρωτοφανή χαμηλά επίπεδα -αν και η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει οριακές αυξήσεις- ενώ την ίδια στιγμή οι τιμές την αγορά ακινήτων υποχωρούν τουλάχιστον τους 24 τελευταίους μήνες. Και το αγωνιώδες ερώτημα πολλών αναλυτών είναι τι θα γίνει όταν η ΕΚΤ ξεκινήσει να αυξάνει τα επιτόκια της; Θα καταρρεύσει η αγορά ; ή μήπως υπαρχει περίπτωση να σημειωθεί ανάκαμψη με υψηλά επιτόκια; Η απάντηση είναι απλή : η άνοδος των επιτοκίων δεν θα σημάνει κατάρρευση της αγοράς με την προϋποθεση φυσικά ότι τα κρίσιμα μεγέθη της οικονομίας θα έχουν βελτιωθεί. Δηλαδή αν η ανεργία μειωθεί και η ανάπτυξη επανέλθει σε θετικούς ρυθμούς τότε το πιθανότερο είναι ότι η αγορά κατοικίας θα "αδιαφορήσει" για το κόστος του χρήματος. Αν και αυτό ακούγεται κάπως παράδοξο η διεθνής εμπειρία έχει να προσφέρει αρκετά παραδείγματα.
Για παράδειγμα την περίοδο 1979-1981 στις ΗΠΑ η Fed αύξησε το κόστος του χρήματος και τα επιτόκια εκτινάχθηκαν από 11% τον Ιούνιο του 1979 σε πάνω από 16% μέχρι τον Απρίλιο του 1980. Η επίπτωση στις τιμές των κατοικιών; Ο όγκος των πωλήσεων αυξήθηκε περισσότερο από 15% από το 1979 έως το 1981. Το 1987, στα τέλη Απριλίου και στις αρχές Μαΐου πάλι στις ΗΠΑ το κόστος των στεγαστικών δανείων αυξήθηκε σχεδόν μιάμιση εκατοστιαία μονάδα σε 10,47% αλλά οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 9% το έτος αυτό. Πιο πρόσφατο παράδειγμα; το 2003 , όταν η αύξηση των επιτοκίων όχι μόνο δεν κάθησε την αγορά αλλά σημειώθηκε έκραηξη των τιμών καθώς το ΑΕΠ το ΗΠΑ επιταχυνθηκε από 1,8% το 2002 σε 3,6% το 2004. Αμέσως μετά την άνοδο των επιτοκίων καταγράφηκε έκρηξη των τιμών κατά 42% .
Τι σημαίνουν όλα αυτά, η αύξηση των επιτοκίων δεν πάντα συνώνυμο της καταστροφής ούτε η πτώση τους συνώνυμο της ανάκαμψης. Αυτό που επηρεάζει περισσότερο την αγορά κατοικίας είναι η συνολικότερη πορεία η οποία σίγουρα εξαρτάται και απο τα επιτόκια. Η απασχόληση, τα εισοδήματα και η οικονομική ανάπτυξη "αποφασίζουν" για το μέλλον της αγοράς.
Οι πωλήσεις σε νεόδμητες κατοικίες στις ΗΠΑ έφθασαν το 2010 στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 47 χρόνιαν. Το 2010 έγιναν 321.000 πωλήσεις ,14% λιγότερες από το 2009 . Η χρονιά αυτή ήταν η πέμπτη συνεχόμενη με συρρίκνωση των πωλήσεων. Επίσης οι αιτήσεις ενυπόθηκων δανείων μειώθηκαν αισθητά τον Ιανουάριο ενώ τα επιτόκια εξακολουθούν να αυξάνονται. Οι αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια μειώθηκαν περίπου 9% την περασμένη εβδομάδα, σύμφωνα με την Mortgage Bankers Association. Η πτώση έρχεται ως αντίδραση απάντηση σε μια σταθερή αύξηση του μακροπρόθεσμου κόστους δανεισμού στις ΗΠΑ καθως το επιτόκιο έφθασε στο 4,8% για τα δάνεια 30ετούς διάρκειας. Οι πωλήσεις έπεσαν κατακόρυφα καλοκαίρι μετά τη λήξη –τον Απρίλιο- της εκπτωσης φόρου η οποία ενθάρρυνε τους αγοραστές να επισπεύσουν τις αγορές που θα έκαναν ούτως ή άλλως. Η αγορά έχει κατακλυστεί από ακίνητα σε πλειστηριασμό τα οποία διατίθενται σε χαμηλές τιμές τις οποίες δεν μπορούν να ανταγωνιστούν οι κατασκευαστές.
Δεν είναι λίγοι εκείνοι που θέλουν να αγοράσουν ένα καινούργιο σπίτι με τα χρήματα που θα αποκομίσουν πουλώντας αυτό που ήδη έχουν. Στην περίπτωση αυτή δεν είναι λίγοι εκείνοι που προβληματίζονται αν θα πρέπει να περιμένουν την πώληση πριν κλείσουν την αγορά. Ποιό όμως είναι το σωστό; Γενικά υπάρχουν δύο σχολές.
Η αγορά ακινήτων στη Βουλγαρία βρίσκεται σε βαθειά κρίση. Οι τιμές έχουν χάσει το ένα τρίτο από την μέγιστη τιμή τους το 2007 και καταγράφεται πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας. Σύμφωνα μάλιστα με μεσίτες ακινήτων η πτωτική τάση αναμένεται να συνεχιστεί καθ 'όλη τη πρώτο εξάμηνο του 2011. Ο αριθμός των πωλήσεων , συμπεριλαμβανομένων της γης, ακινήτων για κατοικίες και κτίρια, έχει περιοριστεί σχεδόν κατά το ήμισυ τα τελευταία τέσσερα χρόνια., Οι τιμές των ακινήτων είναι τώρα περίπου 33% χαμηλότερα από το 2008, με την μέση τιμή κατά το 2010 στα 964 λέβα ανά τετραγωνικό μέτρο από 1.569 λέβα ανά τετραγωνικό μέτρο. Μεταξύ των περιοχών που έχουν πληγεί περισσότερο ήταν Πλέβεν, στο βόρειο τμήμα της Βουλγαρίας, όταν οι τιμές φθάνει σε πολύ χαμηλά επίπεδα και είναι τώρα μεταξύ της χώρας φθηνότερη. Όμως, οι χαμηλές τιμές έχουν προσελκύσει αγοραστές με ενδιαφέρον και έχουν προκαλέσει αύξηση της ζήτησης Σε ορισμένες περιοχές, κυρίως στο Μπουργκάς, οι τιμές έχουν αρχίσει να ανεβαίνουν και πάλι. Σήμερα, η μέση περιουσία στα χωριά γύρω από Σόφια πωλεί για περίπου € 16.300, το 15% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Βάρνα και Dobrich μέσες τιμές είναι σε € 13.600, περίπου 8% σε σχέση με το 2009.Περισσότερα Άρθρα...
