Όταν οι οικονομικοί αναλυτές κάνουν προβλέψεις για την πορεία της αγοράς ακινήτων τις περισσότερες φορές επικεντρώνονται στις τιμές . Σπανίως αναλύουν τις διάφορες ομάδες από τις οποίες θα προέλθει η ζήτηση. Έτσι λοιπόν , το realestatenews.gr ανέθεσε στην εταιρία μελετών PROPERTY LTD να ερευνήσει για το ποια θα είναι η συμπεριφορά των διαφόρων ομάδων υποψήφιων αγοραστών τη νέα χρονιά.

Αγοραστές πρώτης κύριας κατοικίας.

Η έρευνα παρουσιάζει την ομάδα αυτή πληθυσμού ως δυνητικά την πλέον ενεργό ομάδα ζήτησης στην διάρκεια της επόμενη χρονιάς. Η εξαίρεση από το «πόθεν έσχες» , τα χαμηλά επιτόκια και οι απαλλαγές φόρου για την αγορά κύριας κατοικίας ουσιαστικά αφήνουν την συγκεκριμένη ομάδα υποψήφιων αγοραστών ανεπηρέαστη . Από την άλλη πλευρά, η αναμενόμενη αύξηση της ανεργίας σε συνδυασμό με την συρρίκνωση του διαθεσίμου εισοδήματος και την απροθυμία των τραπεζών να χορηγήσουν στεγαστικά δάνεια αποτελούν ανασταλτικούς παράγοντες. Η πιο δυναμική ομάδα υποψήφιων αγοραστών θεωρούνται οι νέοι αγοραστές που θα πάρουν οικονομική βοήθεια από την οικογένεια. Η εμφάνιση νέων αγοραστών συνδέεται και με το γεγονός ότι η πτώση των τιμών σε πολλές περιοχές που συντηρήθηκαν από την ζήτηση για κύρια κατοικία πχ Μεσόγεια , Δυτ. Αττική στην Αθήνα αλλά και στην Δυτ. Θεσσαλονίκη οι τιμές έχουν υποχωρήσει σημαντικά.

Οικογένειες που θα μετακινηθούν σε ένα μεγαλύτερο σπίτι

Όλα δείχνουν ότι θα είναι απόντες από την αγορά. Τα τεκμήρια , το πόθεν έσχες οι φορολογικές επιβαρύνσεις κατά την μεταβίβαση αλλά και η οικονομική ανασφάλεια θα επηρεάσει τις αποφάσεις των περισσότερων νοικοκυριών που θα έβλεπαν θετικά την αναβάθμιση των στεγαστικών τους συνθηκών. Με δεδομένο μάλιστα , ότι τα νοικοκυριά αυτής της κατηγορίας είναι εκείνα που πλήττονται από την οικονομική ανασφάλεια , το αγοραστικό ενδιαφέρον που θα εκδηλώσουν θα είναι μάλλον περιορισμένο.

«Μεγάλοι Χαμένοι» θα είναι οι περιοχές που απευθύνονται σε μεσαία και υψηλά εισοδήματα . Στις περιοχές αυτές δεν αναμένεται επομένως δραστική μείωση του αποθέματος αδιάθετων κατοικιών. Παράλληλα , ακόμα και μία περαιτέρω υποχώρηση των απαιτήσεων των πωλητών ως προς το επίπεδο των τιμών, δεν φαίνεται να επηρεάσει το επίπεδο της ζήτησης αφού τα αίτια της αγοραστικής αποχής είναι κυρίως φορολογικά και ψυχολογικά.

Η μετακίνηση σε μια διαφορετική περιοχή

Η κατηγορία αυτή αγοραστών ερευνήθηκε για πρώτη φορά στην Ελλάδα και τα αποτελέσματα είναι μάλλον εντυπωσιακά. Η αύξηση των συνταξιοδοτήσεων αλλά και των ποσοστών της ανεργίας είναι η αιτία , σύμφωνα με την έρευνα μίας πιθανής μετακίνησης σε μία άλλη περιοχή της χώρας και συνήθως στο τόπο καταγωγής. Η έρευνα εντόπισε ότι πλέον δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η μετακίνηση για εργασιακούς λόγους δεν πρέπει να αποκλειστεί. Αν και για το 2011 δεν αναμένονται αξιόλογες αλλαγές στην συμπεριφορά των ομάδων πληθυσμού , οι αναλυτές επισημαίνουν ότι από το δεύτερο εξάμηνο του χρόνου θα αρχίσει να αυξάνεται ο αριθμός εκείνων που θα αντιμετώπιζαν θετικά μία τέτοια προοπτική. Αν μάλιστα δεν εκδηλωθούν σημάδια ανάκαμψης το 2012 η τάση αυτή θα αρχίσει να μεγεθύνεται.

Λένε την αλήθεια οι τιμές; Μπορεί και όχι. Πριν το σπάσιμο της φούσκας των ακινήτων η θεωρία ότι η αγορά ακινήτων είναι ταυτόσημη με την άνοδο των τιμών κυριαρχούσε στην αγορά. Αν μάλιστα μελετήσει κανείς την εξέλιξη των τιμών μάλλον η θεωρία αυτή επιβεβαιώνονταν. Για παράδειγμα στην αγορά των ΗΠΑ , από το 1968 μέχρι το 2004 οι τιμές κατοικιών αυξάνονταν κάθε χρόνο από 0,2% μέχρι 14,2%.Ανάλογη ήταν και η κατάσταση και στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα όπου οι αυξήσεις των τιμών από το 1980 μέχρι το 2008 ήταν από 0,1% μέχρι 11%. Δυστυχώς για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, το 2007 ήταν το τελευταίο έτος της αυξητικής αυτής τάσης από τότε μέχρι σήμερα ακολουθούν πτωτική πορεία. Αυτό που για δεκαετίες φαινόταν σαν ένα εισιτήριο μονής διαδρομής με τερματικό σταθμό το κέρδος αποδείχθηκε ότι δεν απεικόνιζε την πραγματικότητα. Αλλά οι αυξήσεις που έδειχναν οι τιμές ήταν ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΕΣ ; Μάλλον όχι. Όλες οι στατιστικές λαμβάνουν υπόψη την μέση τιμή των πωλούμενων κατοικιών.

Τι σημαίνει αυτό; Ότι οι τιμές αυτές βασίζονται σε διαφορετικές κατοικίες. Αν για παράδειγμα το μέσο εμβαδόν μία κατοικίας αυξάνεται τότε θα αυξάνεται και το κόστος αγοράς και επομένως η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο θα εμφανίζεται αυξημένη. Ας δούμε ένα παράδειγμα αν το 1980 το μέσο εμβαδόν πωλούμενο τετραγωνικό ήταν 50 τ.μ και η μέση αξία 50.000 ευρώ, η τιμή ανά τετραγωνικό ήταν 1.000 ευρώ το τετραγωνικό . Αν όμως το εμβαδόν ανέβαινε στα 60 τετραγωνικά μέτρα και η αξία ήταν 70.000 ευρώ τότε η μέση τιμή 1.166. Καταλαβαίνετε την διαφορά; Αλλά και οι τιμές των οικοδομικών υλικών αυξάνονται καθώς και σε πολλές περιόδους η άνοδος του πληθωρισμού «κατασπαράζει» ένα σημαντικό ποσοστό των υπεραξιών που προσφέρονται. Το αποτέλεσμα αν ληφθούν υπόψη όλα αυτά είναι εντελώς απροσδόκητο. Ακόμη και πριν από την πραγματική συντριβή ακινήτων στα τέλη της δεκαετίας του 2000, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν συχνά και σημαντικά.

Υπάρχει και κάτι ακόμα. Η συμπεριφορά των τιμών δεν είναι ομοιόμορφη σε όλες τις περιοχές. Τι σημαίνει αυτό. Ότι σε ορισμένες περιπτώσεις και παρά την αύξηση της μέσης τιμής σε ολόκληρη την χώρα υπήρχαν σε τοπικό επίπεδο είτε μειώσεις είτε μεγαλύτερες αυξήσεις. Κατά την εξέταση των εθνικών και περιφερειακών στατιστικών, να είστε βέβαιος να ληφθεί υπόψη η πραγματική κατάσταση της αγοράς στην περιοχή σας. Η αύξηση των τιμών σε εθνικό επίπεδο δεν μπορεί να σας βοηθήσει αν σας στην πόλη, κράτος ή περιοχή βρίσκεται σε παρακμή.