Η επικείμενη καθιέρωση από 1.1.2010, βαρύτατης ετήσιας φορολόγησης της ακίνητης ιδιοκτησίας με «Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας» (ΦΜΑΠ) που θα βεβαιώνεται αυτόματα χωρίς δήλωση, με ασήμαντο αφορολόγητο όριο, υψηλούς προοδευτικούς φορολογικούς συντελεστές και συνεχώς αυξανόμενες αντικειμενικές αξίες, που δεν λαμβάνουν υπόψη τη δραματική πτώση της εμπορικότητας σε όλη τη χώρα, σε σχέση και με την επικείμενη νέα αύξηση των «αντικειμενικών» αξιών των ακινήτων, θέτει επιτακτικά την ανάγκη άμεσης αναθεώρησης του όλου συστήματος προσδιορισμού της «αντικειμενικής αξίας» επαγγελματικών ακινήτων (καταστημάτων, αποθηκών, γραφείων, γηπέδων, κλπ.), με στόχο τη δραστική μείωση των «αντικειμενικών αξιών» των ακινήτων εμπορικής – επαγγελματικής χρήσης, μέσω της άμεσης επίλυσης των εξής οξυμένων προβλημάτων:
1.    Μείωση συντελεστή εμπορικότητας καταστημάτων κλπ.  Πολλά από τα εμπορικά ακίνητα,  που μεσοσταθμικά υπολογίζεται ότι ανήκουν κατά ποσοστό 50% περίπου στους ίδιους τους επιχειρηματίες, εμπόρους, επαγγελματίες κλπ. απαξιώνονται συνεχώς, γιατί εγκαταλείπονται από τις επιχειρήσεις που στεγάζονται σ΄αυτά και μένουν ξενοίκιαστα για απροσδιόριστα χρονικά διαστήματα. Παρότι οι έρευνες του «ΠΑΡΑΤΗΡΗΤΗΡΙΟΥ ΑΓΟΡΑΣ» για την Αθήνα έχουν δείξει ανησυχητική αύξηση του αριθμού κενών εμπορικών καταστημάτων, που σημαίνει τρομακτική πτώση της εμπορικότητας, εν τούτοις οι συντελεστές εμπορικότητας παραμένουν οι ίδιοι, ενώ καθορίστηκαν προ δεκαετίας περίπου, δηλαδή κυριολεκτικά από άλλες εποχές, όταν ίσχυαν σημαντικά χαμηλότερες τιμές ζώνης, οι οποίες σήμερα έχουν πολλαπλασιαστεί. Ετσι κοινή διαπίστωση είναι ότι σήμερα οι «αντικειμενικές αξίες» των καταστημάτων είναι εξωπραγματικές, αφού είναι ουσιαστικά διπλάσιες και άνω από τις εμπορικές τους! Αυτό θα έχει εξοντωτικές επιπτώσεις σε βάρος των ιδιοκτητών τους, σε όλες τις παλαιές και νέες φορολογίες που προσδιορίζονται με βάση τις «αντικειμενικές αξίες» των ακινήτων.
Γι΄αυτό πρέπει το πέραν της μονάδας ύψος του συντ. εμπορικότητας να μειωθεί κατά 50%, δηλαδή πρακτικά να μειωθούν κατά 50% οι συντελεστές εμπορικότητας, ώστε να ανταποκρίνονται στις σημερινές συνθήκες αξιολόγησης και φορολόγησης των ακινήτων.
2.    Χρονική και ποσοστιαία επέκταση του μειωτικού συντελεστή παλαιότητας κτισμάτων.
Οι συντελεστές μείωσης της αξίας των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων λόγω παλαιότητας έχουν καθοριστεί από το έτος 1984.  Από τότε το μεγαλύτερο μέρος του κτιριακού δυναμικού της χώρας μας έχει παλαιωθεί κατά 25 έτη, και το μεγάλο πρόβλημά του είναι όχι μόνον το τεράστιο κόστος της συντήρησής του, αλλά και το κόστος της ενεργειακής του αναβάθμισης (κουφώματα, θερμομόνωση τοιχοποιίας, καυστήρες κλπ.) και άλλων δαπανηρών ανακαινίσεων (ανελκυστήρες, υδραυλικές και αποχετευτικές εγκαταστάσεις κλπ.). Ως εκ τούτου επιβάλλεται να προσαυξηθούν χρονικά και ποσοστιαία οι συντελεστές μείωσης της αξίας των ακινήτων λόγω παλαιότητας.
3. Κτίρια γραφείων: Α. Αποσύνδεση της αντικειμενικής αξίας τους από το συντελεστή εμπορικότητας του ισογείου και Β. Προσθήκη μειωτικού συντελεστή αν στερείται χώρου υγιεινής αποκλειστικής χρήσης.
Α. Οι αξίες όλων των κτιρίων γραφείων προσαυξάνονται μέχρι και 45%, ανάλογα με τον όροφο, αν στο ισόγειο ισχύει συντελεστής εμπορικότητας ανώτερος της μονάδας, ανάλογα με το συντελεστή αυτό. Στη σημερινή εποχή όπου το ενδιαφέρον για εκμίσθωση γραφείων έχει μειωθεί στο ελάχιστο, η προσαύξηση αυτή είναι εντελώς παράλογη και πρέπει να καταργηθεί.
Β. Οι αξίες των κτιρίων γραφείων μειώνονται λόγω έλλειψης κεντρικής θέρμανσης ή ανελκυστήρα. Στην πραγματικότητα όμως το σύστημα υπολογισμού αγνοεί και δεν λαμβάνει υπόψη τη σημαντικότερη έλλειψη η οποία σήμερα καθορίζει κυριαρχικά την αξία ενός γραφείου: Το αν το γραφείο στερείται δικού του χώρου υγιεινής! Αν οι χρήστες του είναι σήμερα υποχρεωμένοι να χρησιμοποιούν κοινόχρηστες τουαλέτες, τότε η αγοραστική και μισθωτική του αξία υποβιβάζεται τόσο, που το καθιστά άνευ αξίας !
Γι΄ αυτό ζητούμε τη θέσπιση μειωτικού συντελεστή 0,50 στα γραφεία εκείνα που στερούνται ιδιωτικού χώρου υγιεινής αποκλειστικής χρήσης που να βρίσκεται μέσα στο ίδιο το γραφείο.
* * * * *
ΠΑΡΑΤΗΡΗΤΗΡΙΟ ΑΓΟΡΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΣΥΛΛΟΓΟΥ ΑΘΗΝΩΝ – ΠΟΜΙΔΑ
ΔΕΙΚΤΗΣ ΔΙΑΘΕΣΙΜΟΤΗΤΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ 2007-2009
ΠΟΣΟΣΤΟ ΚΕΝΩΝ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ
ΣΤΟ ΚΕΝΤΡΟ ΤΗΣ ΑΘΗΝΑΣ ΚΑΙ ΣΤΙΣ ΚΕΝΤΡΙΚΕΣ ΣΥΝΟΙΚΙΕΣ
Θέση καταστημάτων    Α΄ Εξάμηνο 2007    Β΄ Εξάμηνο 2007    Α΄ Εξάμηνο 2008    Β΄ Εξάμηνο 2008    A΄ Εξάμηνο 2009    Β΄ Εξάμηνο 2009
Εμπορικό τρίγωνο    14,90%    15,00%    14,70%    16,10%    17,00%    17,20%
Κεντρικοί δρόμοι    11,30%    12,00%    15,49%    16,30%    16,40%    16,30%

Κανόνια και στα ενοίκια επαγγελματικών χώρων καθώς έχουν αυξηθεί οι περιπτώσεις επιχειρήσεων που αδυνατούν να πληρώσουν. Η προοπτιή αυτή έχει επηρεάσει και την αγορά των ενοικών καθώς οι αυξήσεις που ζητούνται ακόμα και για καταστήματα που βρίσκονται σε πολύ εμπορικά σημεία είναι ιδιαίτερα περιορισμένες καθώς το ζητούμενο για πολλούς ιδιοκτήτες δεν είναι μόνο το ύψος του ενοικίου αλλά το κατά πόσο  θα εισπράττεται.  Το γεγονός αυτό βοηθά και τις διαπραγματεύσεις μεταξύ ιδιοκτητών και παλαιών μισθωτών με πολυετή παρουσία στο χώρο καθώς οι πρώτοι προτιμούν να ρίξουν την τιμή του ενοικίου και να κάνουν μισθωτικές συμβάσεις που θα επιτρέπουν την  μεγαλύτερη αναπροσαρμογή του ενοικίου όταν ανακάμψει η αγορά. Ανάλογη στάση  τηρούν με τον λεγόμενο «αέρα» καθώς είτε δεν ζητούν καθόλου –ειδικά αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με μειωμένη εμπορικότητα είτε δέχονται συγκριτικά χαμηλότερα ποσά με τμηματική καταβολή. Πρόσφατη  συμφωνία ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης σε μεγάλο κατάστημα του ιστορικού κέντρου προέβλεπε εξόφληση του «αέρα» σε διάστημα τριών ετών χωρίς να υπολογίζονται οι τόκοι.

Δεν πήρε θέση για το εμπορικό κέντρο στο Βοτανικό ο Δήμος Αθήνας  Παράλληλα υπαρχουν σαφείς προειδοποιήσεις απο την μειοψηφία ότι θα ζητήσει την παρέμβαση του ΣτΕ στην περίπτωση που προχωρήσει η πρόταση Βωβού. Πάντως στη τελευταία απόφαση του, με 30 ψήφους υπέρ και 5 ψήφους κατά, το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Αθηναίων αποφάσισε ότι εξουσιοδοτεί τον Δήμαρχο Αθηναίων Νικήτα Κακλαμάνη:

1. Να αποστείλει στην Υπουργό Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής κα Τ. Μπιρμπίλη και στον ΟΡΣΑ τις απαντητικές επιστολές των ενδιαφερομένων μερών, μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας διαβούλευσης που έγινε από το Δήμο Αθηναίων.

2. Να γνωστοποιήσει στην Υπουργό ότι:
* Το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Αθηναίων ζητά την άμεση έναρξη εργασιών για το γήπεδο σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ και την οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί από την Διεύθυνση Οικοδομικών και Κτιριοδομικών Κανονισμών (ΔΟΚΚ) με τη συνεργασία του Δήμου.
* Ο Δήμος Αθηναίων εγγυάται την ικανοποίηση των προϋποθέσεων που θα θέσει το αρμόδιο Υπουργείο σε συνεργασία μαζί του, για τη δημιουργία του γηπέδου, καθώς και την ιδιοκτησία των χώρων που νομίμως έχει αποκτήσει για την ανέγερση του γηπέδου.
Σήμερα, μετά την απόφαση του ΣτΕ βρισκόμαστε  μπροστά σε μια νέα κατάσταση: Το δικαστήριο δέχθηκε ότι η μεταφορά των αθλητικών εγκαταστάσεων  του ΠΑΟ από την Αλεξάνδρας στο Βοτανικό είναι θεμιτή, εφικτή και νόμιμη. Αντίθετα, το ΣτΕ απέρριψε συνολικά και οριστικά τα υπόλοιπα μέρη του αρχικού σχεδιασμού, δηλ. το εμπορικό κέντρο συμφερόντων Βωβού, και το «πολυλειτουργικό» εμπορικό κέντρο – δημαρχείο Κακλαμάνη και έκρινε ότι πρέπει να εφαρμοστεί το ΠΔ του 1995 που προβλέπει για τη συγκεκριμένη περιοχή κοινόχρηστο πράσινο
Απο την άλλη πλευρά στο δημοτικό συμβούλιο απο την πλευρά της μειψηφίας έχουν διατυπωθεί απόψεις σύμφωνα με τις οποίες "Σήμερα, μετά την απόφαση του ΣτΕ βρισκόμαστε  μπροστά σε μια νέα κατάσταση: Το δικαστήριο δέχθηκε ότι η μεταφορά των αθλητικών εγκαταστάσεων  του ΠΑΟ από την Αλεξάνδρας στο Βοτανικό είναι θεμιτή, εφικτή και νόμιμη. Αντίθετα, το ΣτΕ απέρριψε συνολικά και οριστικά τα υπόλοιπα μέρη του αρχικού σχεδιασμού, δηλ. το εμπορικό κέντρο συμφερόντων Βωβού, και το «πολυλειτουργικό» εμπορικό κέντρο – δημαρχείο Κακλαμάνη και έκρινε ότι πρέπει να εφαρμοστεί το ΠΔ του 1995 που προβλέπει για τη συγκεκριμένη περιοχή κοινόχρηστο πράσινο" και προτείνει :"    * το πρώτο  και κεντρικό ζήτημα στον Ελαιώνα είναι να προχωρήσει επιτέλους η  διαδικασία για το μητροπολιτικό πάρκο. Άμεσα μπορεί να γίνει το πρώτο βήμα με το πάρκο γύρω από το νέο γήπεδο του ΠΑΟ. Για να υλοποιηθεί πλήρως αυτό, χρειάζεται
- απαλλοτρίωση του οικοπέδου ιδιοκτησίας Βωβού
- ολοκλήρωση του υπόγειου χώρου στάθμευσης, με ιδιοκτησία Δήμου Αθηναίων πλέον, που μπορεί να καλύψει απόλυτα τις ανάγκες του γηπέδου, αλλά πάνω απ’ όλα είναι εξαιρετικά χρήσιμος  για τη λειτουργία της πόλης, καθώς είναι περιφερειακός και οι κάτοικοι από ολόκληρες περιοχές της δυτικής Αθηνάς μπορούν να σταθμεύουν εκεί και να μπαίνουν χωρίς το ΙΧ στην πόλη. Άλλωστε και το Αιγάλεω που δεν έχει χώρο στάθμευσης κοντά στο μετρό αντιμετωπίζει τεράστιο πρόβλημα.
-  μετατροπή όλου του υπόλοιπου χώρου γύρω από το γήπεδο σε κοινόχρηστο πράσινο

Αντέχει η αγορά των εμπορικών χώρων της Αθήνας καθώς οριακά αυξημένη είναι η διαθεσιμότητα το Β' εξάμηνο του χρόνου. Διαψεύδοντας όλες τις προβλέψεις ο αριθμός των κενών καταστημάτων δε σημείωσε σημαντική άνοδο την περίοδο Ιουνίου - Δεκεμβρίου. Το πρόβλημα φαίνεται ότι αντιμετωπίζουν μεμονωμένοι δρόμοι όπως για παράδειγμα η Ακαδημίας και η Σόλωνος στο ύψος του Κολωνακίου όπου η διακοπή λειτουργίας καταστημάτων αλυσίδων επέτεινε την ήδη δυσμένη κατάσταση σε αυτές. Επίσης έντονο είναι το πρόβλημα στην αγορά εμπορικών χώρων στην Κηφισίας από τον κόμβο της Αγίας Βαρβάρας μέχρι τον κόμβο της Αττικής Οδού και στη Μεσογείων.