Σε μεγάλες περιπέτειες οδηγείται η αγορά ακινήτων, εξαιτίας της εμμονής του υπουργείου Οικονομικών να προχωρήσει σε προτάσεις για τις νέες αντικειμενικές τιμές, μέχρι το τέλος του εξαμήνου. Δεν είναι λίγοι στην αγορά ακινήτων που υποστηρίζουν, ότι οι νέες τιμές κινδυνεύουν να μετατραπούν σε επιτομή της αυθαιρεσίας και αυτό διότι οι βάσεις δεδομένων της Τράπεζας της Ελλάδος είναι περιορισμένες και σε καμία περίπτωση δεν καλύπτουν όλες τις ζώνες που περιλαμβάνει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών. ΄Όπως προκύπτει και από τις ίδιες της ανακοινώσεις της Κεντρικής Τράπεζας, ο συνολικός όγκος των δεδομένων, μόλις και μετά βίας φθάνει τις δέκα χιλιάδες και αυτό πρακτικά σημαίνει ότι υπάρχουν περιοχές, στις οποίες δεν υπάρχουν καθόλου δεδομένα.Ακόμα και σε περιοχές οι οποίες χαρακτηρίζονται ως εμπορικές , οι τιμές που έχουν καταχωρηθεί μπορεί να είναι λιγότερεςαπο τα δάκτυλα του ενός χεριού.

Και φυσικά αυτή η ένδεια στατιστικών δεδομένων, σε καμία περίπτωση δεν καλύπτει τις ανάγκες αλλά και τις προσδοκίες που έχουν καλλιεργηθεί για μια συνολική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών, με τρόπο ώστε να αντανακλούν τα πραγματικά επίπεδα των τιμών.

Από την άλλη πλευρά, η δύσκολη κατάσταση στην οποία βρίσκεται η αγορά ακινήτων δεν επιτρέπει την προσέγγιση των τιμών με τη χρήση στατιστικών μεθόδων. Και αυτό διότι λόγω της ανύπαρκτης ζήτησης, κάθε νέα συμφωνία ουσιαστικά επαναπροσδιορίζει τα επίπεδα των τιμών προς τα κάτω. Μάλιστα αυτή η πτωτική δυναμική, δεν εμφανίζει ομοιογενή χαρακτηριστικά, με αποτέλεσμα ακόμα και ο πιο ικανός στατιστικολόγος να βρεθεί μπροστά σε επιστημονικό αδιέξοδο, αφού οι παραδοχές θα πρέπει να έχουν τέτοιο περιθώριο αυθαιρεσίας, ώστε το τελικό αποτέλεσμα να μην έχει καμία σχέση με την πραγματικότητα.

Ακόμα πιο μεγάλες ελλείψεις υπάρχουν στις βάσεις δεδομένων για τα εμπορικά ακίνητα. Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων εμφανίζει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, τα οποία αντανακλώνται στις τιμές οι οποίες μπορεί να διαφοροποιούνται από οικοδομικό τετράγωνο σε οικοδομικό τετράγωνο, αλλά και με βάση την πλευρά του δρόμου στην οποία βρίσκονται τα ακίνητα. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, για την κατάρτιση των δεικτών για τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων να χρησιμοποιούν ιδιαίτερες τεχνικές. Και φυσικά οι δείκτες που εμφάνισε πριν λίγο καιρό η Τράπεζα της Ελλάδος, δεν έχουν καμία σχέση με αυτές τις τεχνικές . Πέραν αυτού, τα στοιχεία που διαθέτουν οι επίσημα αποδεκτές βάσεις δεδομένων είναι στατιστικά ανεπαρκείς -ως προς τον όγκο των δεδομένων-.

Παράλληλα οι βάσεις δεδομένων χαρακτηρίζονται και απο σημαντικά ποιοτικά προβλήματα, καθώς σε αυτές περιλαμβάνουν ακίνητα τα οποία έχουν ιδιαίτερα-σχεδόν μοναδικά- χαρακτηριστικά, αφού είτε ανήκουν στο χαρτοφυλάκιο των τραπεζών είτε σε ΑΕΕΑΠ. Κοντολογίς πρόκειται για τον «αφρό» της αγοράς τόσο σε τοπικό όσο και σε υπερτοπικό επίπεδο.Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι δεν υπάρχει καμία στατιστική απεικόνιση για το μεγάλο όγκο των εμπορικών ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές, αλλά και πιάτσες που έχουν πληγεί από την οικονομική κρίση. Σύμφωνα μάλιστα με έγκυρους αναλυτές, οι τεχνοκράτες που θα κληθούν να δώσουν προτάσεις θα αναγκαστούν εκ των πραγμάτων να ...αυθαιρετήσουν με απρόβλεπτες συνέπειες, τόσο για την αγορά όσο και τη φορολογία ακινήτων.

Ακόμα και οι βάσεις δεδομένων που τηρούνται απο το υπουργείο Οικονομικών και αφορούν στα μισθώματα -κατοικιών και εμπορικών ακινήτων- μπορεί, σύμφωνα με την εκτιμητική επιστήμη, να χρησιμοποιηθούν ως βάση υπολογισμού εμπορικών αξιών, αλλά αυτό ισχύει μόνο για τις περιπτώσεις εκείνες που καταγράφουν τις αξίες των μισθωμάτων τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Αντίθετα , η στατιστική εξομάλυνση του δείγματος των ακινήτων μπορεί να οδηγήσει σε ακόμα μεγαλύτερες αποκλίσεις από τα τρέχοντα επίπεδα της αγοράς.

Σε κάθε περίπτωση η αγορά ακινήτων βρίσκεται πλέον αντιμέτωπη με την προοπτική να δεχθεί ένα ακόμα καίριο πλήγμα, το οποίο ενδεχομένως να αποδειχθεί και ...τελειωτικό. Και φυσικά δεν είναι απίθανο, στο τέλος της ημέρας το υπουργείο Οικονομικών να καταφύγει στις υπηρεσίες των εταιριών συμβούλων και να στηθεί με τον τρόπο αυτό ένα πάρτυ εκατομμυρίων-αν λάβουμε υπόψη τα τιμολόγια που ισχύουν για μια εκτίμηση ενός τυπικού επαγγελματικού ακινήτου. Τελικά αποδεικνύεται ότι όταν η πολιτική σε θέματα της αγοράς γίνεται από ανθρώπους που δεν γνωρίζουν, τότε οι ερασιτεχνισμοί έχουν τεράστιο πολιτικό και οικονομικό κόστος.

Επιτροπή υπηρεσιακών παραγόντων μελετά το ζήτημα των αντικειμενικών. Το υπουργείο Οικονομικών βιάζεται ς μετά τη σχετική σύσταση του Συμβουλίου της Επικρατείας προς το Δημόσιο, ώστε να αναπροσαρμόσει τις τιμές έως τον Ιούνιο. Μία από τις σκέψεις είναι η διατήρηση των σημερινών πολύ χαμηλών αντικειμενικών τιμών, της τάξεως των 400 ή των 600 ευρώ/τ.μ., που εφαρμόζονται σε ορισμένες περιοχές εισοδηματικά χαμηλών κοινωνικών στρωμάτων, όπως π.χ. το Πέραμα, ή το Κερατσίνι. Αυτό που είναι επίσης σχεδόν βέβαιο είναι ότι δεν θα γίνει κάποια οριζόντια μείωση, αλλά για επιμέρους μειώσεις, ανάλογα με την εικόνα της κάθε περιοχής. Οπως ανέφερε πριν λίγες μέρες η κ. Βαλαβάνη, η ίδια απορρίπτει μια τέτοια οριζόντια μείωση, καθώς θα πρόκειται για μια οριζόντια μείωση της αξίας της περιουσίας των πολιτών, της δημόσιας περιουσίας αλλά και των εξασφαλίσεων που έχουν λάβει οι τράπεζες για τα δάνεια που έχουν χορηγήσει. Το ερώτημα βέβαια είναι αν υπάρχει ο απαιτούμενος χρόνος για την επεξεργασία των σχετικών τιμών, τη στιγμή που στην αγορά πραγματοποιούνται πλέον ελάχιστες πράξεις αγοραπωλησίας.

Χαμηλό αφορολόγητο όριο της τάξεως των 20.000 – 30.000 ευρώ, αφού όμως προηγηθεί η μείωση των αντικειμενικών αξιών, εξετάζουν πλέον στο υπουργείο Οικονομικών, αναφορικά με τον τρόπο υπολογισμού του φόρου που θα αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ. Σύμφωνα με το οικονομικό επιτελείο, με τον τρόπο αυτό εκτιμάται ότι θα διασφαλιστεί η απαλλαγή της μικρής και πιθανώς και μέρους της μεσαίας ακίνητης ιδιοκτησίας. Στον αντίποδα, περισσότερο φόρο θα κληθούν να καταβάλουν όσοι διαθέτουν μεγάλη ακίνητη περιουσία, καθώς για τη συγκεκριμένη κατηγορία, εξετάζεται η αύξηση των φορολογικών συντελεστών. Στόχος είναι να αντισταθμιστούν οι απώλειες από την επιβολή του αφορολόγητου ορίου. Οι αρχικές προθέσεις για θέσπιση αφορολόγητου στις 100.000 ευρώ, ή ακόμα και στις 50.000 ευρώ φαίνεται λοιπόν πως εγκαταλείπονται. Αλλωστε, αν επιβαλλόταν αφορολόγητο στις 50.000 ευρώ, ακόμα και με τις σημερινές αντικειμενικές αξίες, τότε εκτιμάται ότι περίπου 4 στους 10 ιδιοκτήτες δεν θα πλήρωναν καθόλου φόρου. Ως εκ τούτου, οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες θα έπρεπε να πληρώσουν πολλαπλάσια ποσά, προκειμένου να μην υπάρξουν μεγάλες απώλειες εσόδων και επιβαρυνθεί κι άλλο η δημοσιονομική κατάσταση της χώρας. Σύμφωνα με τα μέχρι στιγμής δεδομένα, ο νέος φόρος θα υπολογίζεται με βάση ενιαία κλίμακα, που θα διαθέτει πολλά επιμέρους κλιμάκια και συντελεστές. Ο κάθε ιδιοκτήτης θα φορολογείται με βάση τη συνολική αξία της περιουσίας του, η οποία και θα αθροίζεται. Αν για παράδειγμα, διαθέτει κανείς κατοικία αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ και ένα κατάστημα αξίας 50.000 ευρώ, τότε θα φορολογείται για συνολικά 250.000 ευρώ, με τα πρώτα 20.000 ή 30.000 ευρώ, να είναι αφορολόγητα. Υπενθυμίζεται ότι ο φετινός φόρος ακινήτων έχει προϋπολογισθεί να αποφέρει στα δημόσια ταμεία 2,65 δισ. ευρώ, ωστόσο, ο εισπρακτικός στόχος των 2,6 δισ. ευρώ είναι πολύ δύσκολο να διατηρηθεί. Αν πάντως το ποσό είναι χαμηλότερο, τότε είναι πιθανό να αναζητηθούν δημοσιονομικά ισοδύναμα μέτρα. Σε κάθε περίπτωση, ο καθορισμός του νέου φόρου ακινήτων αναμένεται να πραγματοποιηθεί κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους κι αφού στο μεσοδιάστημα, ολοκληρωθεί η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.

Εγκύκλιος της Κ. Σαββαϊδου ξεκαθαρίζει ότι αγόρασαν σπίτι πέρυσι, γλιτώνουν το πόθεν έσχες επί της αντικειμενικής αξίας. Θα πρέπει να δικαιολογούν το τίμημα αγοράς που αναγράφεται στο συμβόλαιο καθώς και τις φορολογικές επιβαρύνσεις της αγοράς και τα συμβολαιογραφικά έξοδα. Το «δωράκι» της ΓΓΔΕ για όσους αγόρασαν σπίτι το 2014 - Πώς βγαίνει το πόθεν έσχες Η ρύθμιση ψηφίστηκε στο τέλος Οκτωβρίου του 2014. Έδινε τη δυνατότητα στους φορολογούμενους να γλιτώσουν από το πόθεν έσχες στις εκτός πραγματικότητας αντικειμενικές αξίες για κάθε αγορά ακινήτων. Η διάταξη, την οποία είχε προωθήσει ο τότε υφυπουργός Οικονομικών Γ. Μαυραγάνης όριζε ότι το πόθεν έσχες θα εφαρμόζεται επί των τιμών που αναγράφονται στα συμβόλαια πώλησης ακινήτων, δίνοντας έτσι διέξοδο σε αγοραστές οι οποίοι «κολλούσαν» στην αδυναμία κάλυψης εξωπραγματικού πόθεν έσχες. Η ρύθμιση τέθηκε σε ισχύ στις 31 Οκτωβρίου 2014, αλλά η ΓΓΔΕ Κ. Σαββαϊδου, εμφανίστηκε με εγκύκλιό της για μια ακόμα φορά «ελαστική» στην ερμηνεία του νόμου, υπέρ των φορολογουμένων. Με την εγκύκλιο 1076/26.3.2015, έκανε δεκτό ότι η απαλλαγή αφορά ολόκληρο το 2014 . Έτσι, όλοι όσοι αγόρασαν σπίτι πέρυσι, γλιτώνουν το πόθεν έσχες επί της αντικειμενικής αξίας. Θα πρέπει να δικαιολογούν το τίμημα αγοράς που αναγράφεται στο συμβόλαιο καθώς και τις φορολογικές επιβαρύνσεις της αγοράς και τα συμβολαιογραφικά έξοδα. Το επίμαχο τμήμα της εγκυκλίου ορίζει ότι «στην αγορά ακινήτων ως ποσό τεκμαρτής δαπάνης λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό. Στο τίμημα αυτό θα προστεθούν και τα ποσά των Φ.Μ.Α., συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα και φόροι». Κρίσιμος χρόνος για να υπολογιστεί το ποσόν της τεκμαρτής δαπάνης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου εφόσον καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και παραδοθεί η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου διαφορετικά, το ποσό της δαπάνης θα κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις. Αν για παράδειγμα τον Απρίλιο του 2014, ένας φορολογούμενος αγόρασε ακίνητο με πραγματικό τίμημα 100.000 ευρώ με λοιπά έξοδα 5.000 ευρώ (για δικηγορική αμοιβή, αμοιβή συμβολαιογράφου και φόρο μεταβίβασης), του οποίου η αντικειμενική αξία ήταν 150.000 ευρώ, το πόθεν έσχες θα εφαρμοστεί επί των 105.000 ευρώ και όχι επί των 150.000 ευρώ.

ΠΗΓΗ: Euro2day