Το ζητούμενο πλέον δεν είναι αν θα υπάρξουν νέες αντικειμενικές, αλλά πόσο "αντικειμενικές" θα είναι. Αν μελετήσει κάποιος την ιστορία τους, θα βγάλει πολύ χρήσιμα συμπεράσματα για τη μεθοδολογία που ακολουθήθηκε σε όλα τα χρόνια που εφαρμόζονται. Στην πραγματικότητα, οι αντικειμενικές δεν απεικόνιζαν την κατάσταση της αγοράς σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή, αλλά τις πολιτικές προτεραιότητες και τις σκοπιμότητες των κατά καιρούς επικεφαλής του υπουργείου Οικονομικών - και όχι μόνο. Δηλαδή, ήταν ένα εργαλείο το οποίο κατασκευάστηκε για να απεικονίσει με αριθμούς μια αγορά η οποία λειτουργούσε με έναν στρεβλό τρόπο. Σκοπός του ήταν να εξυπηρετήσει πολιτικές, μικροπολιτικές, συντεχνιακές και εισπρακτικές σκοπιμότητες. Αποτέλεσμα; Αντί να χρησιμοποιηθεί για να περιορίσει τις στρεβλώσεις, πολύ απλά τις έκανε ακόμα μεγαλύτερες.

Οι παλαιότεροι θα θυμούνται ότι το βασικό "επιστημονικό" εργαλείο για να καταγραφούν οι τιμές της αγοράς ήταν οι αγγελίες. Τα μέλη των επιτροπών που είχαν συγκροτηθεί για να γνωμοδοτήσουν και να υποβάλουν τις προτάσεις τους τις περισσότερες φορές δεν φημίζονταν για τις επιστημονικές περγαμηνές τους σχετικά με τη στατιστική επεξεργασία ή τη δημιουργία βάσεων δεδομένων.

Σίγουρα δεν θα μπορούσε να είναι διαφορετικά τα πράγματα, αφού το σύστημα βασίστηκε στην ομολογία ανικανότητας του κράτους να δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για να υπάρξει διαφάνεια στην αγορά των ακινήτων. Με απλά λόγια, το σύστημα δεν έγινε για να εξασφαλίσει τη διαφάνεια, αλλά για να νομιμοποιήσει την αδιαφάνεια που χαρακτήριζε τις συναλλαγές στην αγορά ακινήτων. Και όταν κάποιος προσπαθεί να αντιμετωπίσει ένα "λάθος" με άλλο "λάθος", τότε το αποτέλεσμα είναι η τερατογένεση. Αν σε όλα αυτά προσθέσει κάποιος και το "πολιτικό κόστος" αλλά και τις οικονομικές σκοπιμότητες, τότε είναι δεδομένο ότι στο τέλος το "τέρας" θα απειλούσε οτιδήποτε υγιές είχε απομείνει σε μια αγορά η οποία κινούνταν εντελώς αυτονομημένη και ανεξέλεγκτη. Απλώς ήταν θέμα χρόνου να αποκαλυφθούν τα λάθη, οι παραλείψεις, οι αβλεψίες και οι σκοπιμότητες που κρύβονταν πίσω από το "τέρας".

Το πλήρωμα του χρόνου ήρθε με την κρίση. Τότε ήταν που άρχισαν να γράφονται ζημιές και που οι Έλληνες συνειδητοποίησαν ότι οι τιμές των ακινήτων μπορούν να κατρακυλίσουν με την ίδια ευκολία, που όλα τα προηγούμενα χρόνια σκαρφάλωναν. Τότε όλοι ανακάλυψαν (!) την ανάγκη της λειτουργίας ενός συστήματος, το οποίο θα έπρεπε να εξυπηρετεί: την πραγματικότητα. Ήταν όμως πλέον αργά, αφού πλέον δεν υπήρχαν τα "εργαλεία".

Πώς διαμορφώνονται οι τιμές των ακινήτων

Οι ειδικοί γνωρίζουν ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν τους δικούς τους κανόνες. Σε έρευνα που έγινε πριν από λίγα χρόνια και η οποία αφορούσε τους επιμέρους παράγοντες που επηρεάζουν τη διαμόρφωση της τιμής ενός ακινήτου, καταγράφηκαν πάνω από τριάντα παράγοντες που επηρεάζουν την αξία μίας κατοικίας και σχεδόν εξήντα εκείνη ενός επαγγελματικού ακινήτου. Αυτή είναι άλλωστε η αιτία των διαφοροποιήσεων στις τιμές που εντοπίζονται σε διαμερίσματα που βρίσκονται ακόμα και στην ίδια πολυκατοικία ή σε καταστήματα που απέχουν μεταξύ τους λιγότερο από είκοσι μέτρα. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά, ότι δεν μπορεί να υπάρξει αντικειμενική απεικόνιση και το μόνο που μπορεί να γίνει είναι η στατιστική επεξεργασία. Αλλά γι' αυτό χρειάζονται πολλά δεδομένα, που όμως δεν υπάρχουν.

Τα στατιστικά τρικ με τις τιμές

Είναι εξαιρετικά ενδιαφέρον να γνωρίζει κανείς τι ακριβώς περιέχει η περίφημη βάση δεδομένων τιμών της κεντρικής τράπεζας. Δηλαδή σε ποιες περιοχές υπάρχουν τιμές, σε ποιες περιοχές "απουσιάζουν" και σε ποιες ο αριθμός των δεδομένων είναι ένα ή δύο. Είναι σχεδόν σίγουρο ότι για πάνω από το 70% των περιοχών οι οποίες περιλαμβάνονται στο σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων είτε δεν υπάρχουν καθόλου δεδομένα είτε υπάρχουν μία ή έστω δύο πληροφορίες για τα τελευταία πέντε χρόνια.

Κάποιοι ειδικοί θα προτείνουν ενοποίηση περιοχών. Αυτή η λύση, όμως, αντί να βοηθά το πρόβλημα της διαφάνειας στην αγορά, το επιδεινώνει ακόμα περισσότερο. Μια άλλη λύση θα μπορούσε να είναι μια οριζόντια μείωση των τιμών ανά ευρύτερες περιοχές. Αλλά και εκεί υπάρχει ένα τεράστιο πρόβλημα. Οι ήδη ισχύουσες αντικειμενικές αξίες δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματική κατάσταση που επικρατούσε στην αγορά όταν ανακοινώθηκαν, με αποτέλεσμα σήμερα να μην είναι δυνατή η χρήση τους ως βάση υπολογισμού. Οποιαδήποτε απόπειρα εφαρμογής αυτής της μεθόδου απλώς θα κάνει ακόμα μεγαλύτερο το πρόβλημα της αναξιοπιστίας.

Με λίγα λόγια, το αντικειμενικό σύστημα το μόνο που δεν προσφέρει είναι... αντικειμενικότητα. Η λύση; Η διαφάνεια στην αγορά...

Την εφορία τους θα πρέπει να επισκεφθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να εκχωρήσουν στο Δημόσιο τα ενοίκια που δεν εισέπραξαν το 2014 προκειμένου να απαλλαγούν από επιπλέον φόρους. Τη διαδικασία με την οποία οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να εκχωρούν, χωρίς αντάλλαγμα, στο Δημόσιο μη εισπραχθέντα μισθώματα του έτους 2014 και να γλιτώνουν από τη φορολόγηση για τα ποσά αυτά, καθορίζει απόφαση της Γενικής Γραμματέως Δημοσίων Εσόδων Αικ. Σαββαΐδου. Σύμφωνα με την απόφαση, ο φορολογούμενος-ιδιοκτήτης που επιθυμεί να εκχωρήσει τα ανείσπρακτα μισθώματα στο Δημόσιο πρέπει να συμπληρώσει και να υποβάλει στον αρμόδιο Προϊστάμενο της ΔΟΥ, δήλωση εκχώρησης συνοδευόμενη υποχρεωτικά από υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986, στην οποία θα βεβαιώνει τη μη είσπραξη των οφειλόμενων μισθωμάτων, το ακριβές ποσό αυτών, την ακρίβεια των κατατεθειμένων εγγράφων και τη μη κατοχή άλλων εγγράφων και αποδεικτικών στοιχείων πλην των κατατεθειμένων. Με τη δήλωση εκχώρησης πρέπει επίσης να συνυποβάλλονται και όλα τα έγγραφα που αποδεικνύουν τη μη είσπραξη των εκχωρούμενων μισθωμάτων, όπως αναφέρονται στη σχετική απόφαση. Η δυνατότητα υποβολής όλων των εντύπων και εγγράφων παρέχεται μετά το πέρας του φορολογικού έτους στο οποίο αφορά και πριν την εμπρόθεσμη υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής αυτών, η δήλωση εκχώρησης δεν γίνεται δεκτή. Η εκχώρηση ολοκληρώνεται με μόνη τη μονομερή δήλωση του εκχωρητή, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη ρητή αποδοχή της εκχώρησης από το Δημόσιο και αναγγελία της εκχώρησης των μισθωμάτων στον οφειλέτη. Το Δημόσιο υποκαθίσταται στα δικαιώματα του εκχωρητή και δεν είναι δυνατή η ανάκληση της δήλωσης εκχώρησης.

Η κυβέρνηση προτείνει να διατηρηθεί και φέτος ο ΕΝΦΙΑ ενδεχομένως με κάποιες παρεμβάσεις με στόχο την είσπραξη εσόδων περίπου 2,65 δισ. ευρώ. Ωστόσο, αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο να μην προχωρήσει τώρα στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, μεταθέτοντας τις αλλαγές για το 2016. Βέβαια, στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να βρεθεί φόρμουλα προκειμένου να ξεπεραστεί ο «σκόπελος» του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο με απόφασή του έχει δώσει διορία έξι μηνών, δηλαδή μέχρι το τέλος Ιουνίου, στο Δημόσιο για να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Ομως, η κυβέρνηση για να μην ανοίξει μέτωπο με το ΣτΕ δεν αποκλείεται να ανακοινώσει τις νέες αντικειμενικές αξίες μέσα στις επόμενες εβδομάδες, αλλά ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ να γίνει φέτος με τις ισχύουσες τιμές ζώνης. Και αυτό γιατί ο νόμος για τον ΕΝΦΙΑ προβλέπει ότι ο υπολογισμός του φόρου γίνεται με τις αξίες που ισχύουν την 1η Ιανουαρίου κι ως εκ τούτου για να ισχύσει κάτι διαφορετικό θα πρέπει να αλλάξει η σχετική διάταξη.

Επανέρχεται και τυπικά η διαδικασία της εκχώρησης ανείσπρακτων μισθωμάτων. Με απόφαση της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων ορίζεται ότι η εκχώρηση πρέπει να γίνει εγγράφως στην εφορία, δεν μπορεί να ανακληθεί και πρέπει μετά το πέρας του φορολογικού έτους του οποίου αφορούν τα ανείσπρακτα μισθώματα. Πιο συγκεκριμένα, η εκχώρηση γίνεται με την υποβολή συμπληρωμένου του σχετικού εντύπου δήλωσης εκχώρησης από τον ιδιοκτήτη στον αρμόδιο Προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ., συνοδευόμενο υποχρεωτικά από Υπεύθυνη Δήλωση του ν. 1599/1986, όπου ο ιδιοκτήτης βεβαιώνει τη μη είσπραξη των οφειλόμενων μισθωμάτων, το ακριβές ποσό τους, την ακρίβεια των κατατεθειμένων εγγράφων και τη μη κατοχή άλλων εγγράφων και αποδεικτικών στοιχείων πλην αυτών που κατατέθηκαν. Με τη δήλωση εκχώρησης πρέπει επίσης να συνυποβάλλονται και όλα τα έγγραφα που αποδεικνύουν τη μη είσπραξη των εκχωρούμενων μισθωμάτων, όπως αναφέρονται στη σχετική απόφαση. Η εκχώρηση ολοκληρώνεται χωρίς να απαιτείται προηγούμενη ρητή αποδοχή της εκχώρησης από το Δημόσιο και αναγγελία της εκχώρησης των μισθωμάτων στον ενοικιαστή. Να σημειωθεί ότι δεν είναι δυνατή η ανάκληση της δήλωσης εκχώρησης των μισθωμάτων.