Τα καινούργια...χωριά

Ηταν μία από τις σημαντικότερες αλλαγές που έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια σε νομοθετικό επίπεδο κι όμως, πέρασε σχεδόν απαρατήρητη. Ο λόγος για τη θεσμοθέτηση της δυνατότητας πολεοδόμησης δημοσίων και ιδιωτικών εκτάσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές με προνομιακούς όρους, για τη δημιουργία τουριστικών χωριών. Το τελευταίο κομμάτι στο παζλ των ρυθμίσεων ήταν η τροποποίηση, πριν από λίγες ημέρες, του ειδικού χωροταξικού πλαισίου για τον τουρισμό. Τα «σύνθετα τουριστικά καταλύματα», όπως ονομάζεται αυτό το μοντέλο δόμησης, προβλέφθηκαν με τον ν. 4002/11. Πρόκειται για τουριστικά χωριά τα οποία συνοδεύονται από μια ξενοδοχειακή εγκατάσταση, προκειμένου μέρος τους να εξυπηρετείται από αυτή. Το ποσοστό των κατοικιών ενός τουριστικού χωριού που μπορεί να πωληθεί, κυμαίνεται από 30% έως 60%, ανάλογα με τον συντελεστή δόμησης (το υπόλοιπο ενοικιάζεται). Τα τουριστικά χωριά δεν επιτρέπονται σε έκταση μικρότερη των 150 στρεμμάτων, όμως όταν ξεπερνούν τα 800 στρέμματα πρέπει υποχρεωτικά να χωροθετούνται μέσα σε Περιοχές Οργανωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ). Το ελάχιστο εμβαδόν των κατοικιών των τουριστικών χωριών είναι 100 τετραγωνικά. Το νομοθετικό πλαίσιο για τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα συμπληρώθηκε από το 2011 έως το 2013 με σειρά τροποποιήσεων σε διάσπαρτους νόμους. Ορισμένες από τις ρυθμίσεις αυτές εγείρουν προβληματισμό, καθώς έρχονται σε αντίθεση με τη νομολογία του ΣτΕ. Για παράδειγμα, παρότι η νομοθεσία γενικά επιτρέπει ως ελάχιστη απόσταση για την ανέγερση ενός κτίσματος τα 100 μέτρα από τον αιγιαλό, με ρύθμιση στον ν.4179/2013 επετράπη η ανέγερση κατοικιών σε απόσταση μόλις 30 μέτρων από τη θάλασσα. Αυτό σημαίνει ότι το τουριστικό χωριό θα δημιουργήσει ένα «μέτωπο» επάνω στο κύμα, δημιουργώντας ζητήματα για την ελεύθερη πρόσβαση των πολιτών στον αιγιαλό.

Το πλαίσιο για τα τουριστικά χωριά έρχεται να συμπληρωθεί από τα δύο «προνομιακά» πλαίσια που δημιουργήθηκαν από τους νόμους 3894/2010 και 3986/11. Πρόκειται για τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων ή Στρατηγικών Επενδύσεων (γνωστά ως ΕΣΧΑΔΑ ή ΕΣΧΑΣΕ). Πώς μεταφράζεται στην πράξη ο συνδυασμός των νέων πλαισίων; Πρόσφατα εγκρίθηκε με Προεδρικό Διάταγμα το πρώτο ΕΣΧΑΔΑ για την Κασσιόπη της Κέρκυρας. Στο ακίνητο, έκτασης 447 στρεμμάτων, θα χτιστούν 36.400 τ.μ., εκ των οποίων έως 7.280 θα είναι ξενοδοχείο και τα υπόλοιπα 29.100 τ.μ. κατοικίες και βοηθητικές εγκαταστάσεις (αντιστοιχεί, υποθετικά, ως μέγεθος σε περίπου 200 κατοικίες). Μάλιστα, όπως ορίζεται, οι κατοικίες θα μπορούν να έχουν ελάχιστη απόσταση από τον αιγιαλό μόλις 30 μέτρων. Το τελευταίο παζλ στις απαραίτητες ρυθμίσεις ήταν το ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό. Το πλαίσιο τροποποιήθηκε προκειμένου να επιτρέψει τη δημιουργία σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων σε όλες τις περιοχές της χώρας, από τα μικρά ακατοίκητα νησιά έως τις ορεινές περιοχές. Πάντως, όπως αναδείχθηκε κατά τη διαδικασία γνωμοδότησης επί του σχεδίου στο Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας, δεν έχει τεκμηριωθεί επιστημονικά η ύπαρξη μιας αγοράς γι’ αυτά τα τουριστικά χωριά, πολλώ δε μάλλον όταν στη χώρα μας υπάρχουν 55.000 απούλητες εξοχικές κατοικίες στα νησιά και εκατοντάδες χιλιάδες στην Ισπανία και την Τουρκία, όπου το μοντέλο αυτό εφαρμόζεται για χρόνια.