Μισθώσεις ακινήτων: Οι νέες ρυθμίσεις

Αρθρο της Βασιλικής Στρ. Παραδιά, Δικηγόρου Αθηνών

Τα μέτρα αντιμετώπισης των συνεπειών της πανδημίας επέφεραν σημαντικές αλλαγές τόσο στις ουσιαστικές, όσο και στις διαδικαστικές διατάξεις που διέπουν τις σχέσεις εκμισθωτών και ενοικιαστών. Οι τελευταίες εξελίξεις στον τομέα αυτόν είναι εν συντομία οι εξής:

Μονομερής παράταση μισθώσεων «κλειστών» επιχειρήσεων.

Με το άρθρο 111 του N. 4790/31.3.2021 δόθηκε στους μισθωτές και υπομισθωτές επαγγελματικών ακινήτων των οποίων οι επιχειρήσεις που τα χρησιμοποιούν παρέμειναν "κλειστές με κρατική εντολή" από 14.3.2020 και καθ’ όλο το διάστημα της πανδημίας, το δικαίωμα να παρατείνουν με μονομερή δήλωσή τους τη συμβατική ή και νόμιμη (λόγω συμπλήρωσης 12ετίας στις παλαιές μισθώσεις) διάρκειά τους και για χρονικό διάστημα ίσο με το χρόνο που διήρκεσε η αναστολή της οικονομικής τους δραστηριότητας, ήτοι η υποχρεωτική διακοπή λειτουργίας τους. Το δικαίωμα αυτό καταλαμβάνει όλες τις ενεργές μισθώσεις, όπως και όσες έληξαν από την έναρξη του δεύτερου lockdown (7.11.2020) έως και την 31.3.2021 και αποκλειστικός σκοπός του είναι να αναπληρώσει το διάστημα που "χάθηκε" από τη συμβατική ή τη νόμιμη διάρκεια κάθε μίσθωσης.

Το δικαίωμα παράτασης ασκείται με έγγραφη δήλωση του μισθωτή προς τον εκμισθωτή του που, για λόγους νομικής ασφάλειας αμφοτέρων των πλευρών, θα πρέπει να κοινοποιηθεί με δικαστικό επιμελητή, μέσα  σε ένα μήνα από την έναρξη ισχύος του νόμου, ήτοι το αργότερο έως και την 30ή Απριλίου 2021. Οι υπομισθωτές οφείλουν να κοινοποιήσουν τη δήλωσή τους τόσο στον υπεκμισθωτή, όσο και στον αρχικό εκμισθωτή-ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Το δικαίωμα αυτό μπορεί να ασκήσει κάθε μισθωτής ή υπομισθωτής ο οποίος κατά την ημέρα της δήλωσης δεν οφείλει κανενός είδους μίσθωμα προς τον εκμισθωτή του. Συνεπώς όσοι οφείλουν μισθώματα προ της κοινοποίησης της έγγραφης δήλωσής τους θα πρέπει να έχουν προβεί σε πλήρη εξόφλησή τους.

Η δήλωση παράτασης είναι έγκυρη και υποχρεωτική για τον εκμισθωτή εφόσον συντρέχουν όλες οι παραπάνω προϋποθέσεις, και προσαυξάνει αντίστοιχα το χρόνο διάρκειας της μίσθωσης. Ο εκμισθωτής μπορεί να αποκρούσει αμελλητί με εξώδικη απάντηση-δήλωσή του ως άκυρη τη δήλωση του μισθωτή του, αν υφίσταται  ανεξόφλητη οφειλή μισθωμάτων, ή αν η δήλωση του επιδοθεί εκπρόθεσμα.  Η εξώδικη απάντηση μπορεί να συμπεριλαμβάνει και πρόσκληση για καταβολή των οφειλομένων κατ΄άρθρο 637 Κ.Πολ.Δικονομίας.

Διαδικασίες εκδίκασης μισθωτικών διαφορών

Με τα άρθρα 24-26 του ίδιου νόμου, ξανανοίγουν σταδιακά τα δικαστήρια και ως προς τις μισθωτικές διαφορές.

Συγκεκριμένα επιτρέπεται η κατάθεση αγωγών απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης και λόγω δυστροπίας, και αγωγών καταβολής οφειλομένων μισθωμάτων, όπως και αγωγών για διαφορές συνιδιοκτητών/διαχειριστών πολυκατοικιών. Όμως η εκδίκαση των υποθέσεων αυτών μέχρι στιγμής επιτρέπεται μόνον εφόσον ο εναγόμενος συναινεί στην εκδίκασή τους, και μόνον αν η εκδίκαση γίνεται χωρίς εξέταση μαρτύρων στο ακροατήριο, δεδομένου ότι επιτρέπεται πλέον η επίκληση ενόρκων βεβαιώσεων, συντεταγμένων ενώπιον και δικηγόρου, διαφορετικά αυτές αναβάλλονται σε μεταγενέστερη δικάσιμο, αυτεπάγγελτα από το δικαστήριο. Σύντομα πάντως αναμένεται η κατάργηση των παραπάνω περιορισμών και η κανονική εκδίκαση των υποθέσεων.

Επίσης επιτρέπεται και η κατάθεση φακέλων και η παραλαβή διαταγών απόδοσης μισθίου, όπως και διαταγών πληρωμής για οφειλόμενα μισθώματα, σύμφωνα με τις ειδικότερες ανακοινώσεις που εκδίδονται από κάθε δικαστήριο.

Τέλος επιτρέπεται η κοινοποίηση εξώδικων διαμαρτυριών και προσκλήσεων (637 Κ.Πολ.Δικ.) για καταβολή εντός 15θημέρου των οφειλομένων μισθωμάτων, για τις οποίες γίνεται προσπάθεια να νομοθετηθεί ότι θα γίνονται δεκτές για αναβολή φορολόγησης των ανείσπρακτων μισθωμάτων του έτους 2020.

Εκτέλεση δικαστικών αποφάσεων απόδοσης μισθίου

Από την 6.4.2021 επιτρέπεται και πάλι η κοινοποίηση εγγράφων που ενεργοποιούν την έναρξη της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης (κοινοποίηση απογράφων δικαστικών αποφάσεων κλπ.) όπως και η ίδια η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης, στην οποία συμπεριλαμβάνεται και η αποβολή δύστροπων ενοικιαστών κλπ.

Αν η εκτέλεση βασίζεται σε επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση που θα κοινοποιηθεί για πρώτη φορά από την 6.4.2021 και μετά ισχύουν οι κλασσικές προθεσμίες για την εκτέλεση (τριήμερο για τις δικαστικές αποφάσεις και εικοσαήμερο για τις διαταγές απόδοσης). Αν βασίζεται επί προγενέστερης επίδοσης τότε η προθεσμία προσαυξάνεται κατά δέκα ημέρες, και με την αυτονόητη πάντοτε προϋπόθεση ότι δεν έχει παρέλθει έτος  από την επίδοση.

Τέλος αυτονόητο είναι ότι οι ενδιαφερόμενοι για προσφυγή στη δικαιοσύνη εκμισθωτές, «πληττόμενοι χωρίς ΚΑΔ» και αυτοί, οφείλουν να λάβουν υπόψη τους τα προβλήματα που αντιμετώπισαν λόγω του κορωνοϊού τα νοικοκυριά και οι επιχειρήσεις – μισθωτές τους, σε συνεκτίμηση με την εν γένει συνέπειά τους στις μισθωτικές υποχρεώσεις τους.