Στο επίκεντρο τα ακίνητα με ακυρώσεις , επεκτάσεις και εξομοιώσεις των αντικειμενικών.Η εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές αξίες, οι νέες τιμές ζώνης και η επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε περίπου 7.000 περιοχές σε όλη τη χώρα, είναι οι παρεμβάσεις οι οποίες σχεδιάζονται και θα αλλάξουν τον χάρτη της κτηματαγοράς, αλλά και το ύψος των φόρων στην ακίνητη περιουσία.

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών με βάση τις πραγματικές αξίες θα συμβάλλει στην αύξηση της εισπραξιμότητας σε ιδιοκτησίες συγκεκριμένων περιοχών της χώρας όπου τώρα το επίπεδο των αντικειμενικών αξιών είναι αρκετά χαμηλότερο έναντι της εμπορικής αξίας, καθώς και σε περιοχές της χώρας με πολύ υψηλή αξία ακινήτων που ως τώρα δεν λαμβάνονταν υπόψη. Κατά την κυβέρνηση, «η παρέμβαση αυτή θα δώσει τη δυνατότητα για περαιτέρω μείωση των βαρών στους πολίτες που κατέβαλαν δυσανάλογα υψηλούς φόρους ακινήτων».

Το σχέδιο για τις τιμές των ακινήτων όπως περιγράφεται συνοπτικά στο προσχέδιο του προϋπολογισμού 2020 προβλέπει τα εξής:

-Αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών με βάση τις πραγματικές αξίες. Αυτό σημαίνει ότι οι περιοχές στις οποίες η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών παραμένει ανοιχτή είναι οι πρώτες στις οποίες θα υπάρξει αύξηση των τιμών ζώνης.

- Επέκταση του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Σήμερα περίπου 7.000 περιοχές σε όλη τη χώρα παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος, με αποτέλεσμα πολυτελείς βίλες που βρίσκονται σε περιοχές-φιλέτα στη Μύκονο, στη Σαντορίνη, στο Πόρτο Χέλι να φορολογούνται ελάχιστα μόνο και μόνο γιατί βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν τιμές ζώνης

Και φυσικά όλα αυτά είναι υπο αίρεση καθώς επικρέμεται το ενδεχόμενο προσφυγών και αμφισβητήσεων. Ήδη, έγινε γνωστό ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας με αποφάσεις του ακύρωσε τις αντικειμενικές αξίες του περασμένου έτους, σε 12 περιοχές της χώρας και συγκεκριμένα σε Ζώνη των Αθηνών και συγκεκριμένα στην περιοχή της Πλάκας, στις Α΄, Β΄, Γ΄, Δ΄ και ΣΤ΄ Ζώνες του Δήμου Φιλοθέης-Ψυχικού, στην Ε΄ Ζώνη Εκάλης, στις Α΄ Ζώνη Αγίας Βαρβάρας και στην Α΄ Ζώνη Αετοφωλιάς Δήμου Τήνου και στην Ζώνη της Λιλαίας του Δήμου Δελφών.

Αναλυτικότερα, η μείζονα 7μελής σύνθεσης Β΄ Τμήματος του ΣτΕ , με τις υπ΄ αριθμ. 1865-1870, 1872-1876 και 1879/2019 αποφάσεις του έκρινε παράνομο τον καθορισμό τιμών ζώνης κατά το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, που έγινε από το υπουργείο Οικονομικών το περασμένο έτος, λόγω πλημμελούς διαδικασίας κατά τον καθορισμό τους και για το λόγο αυτό έκανε δεκτές τις αιτήσεις ακυρώσεως ιδιοκτητών ακινήτων 12 περιοχών της χώρας.

Πάντως, οι αποφάσεις αυτές του ΣτΕ, δεν έχουν αναδρομική ισχύ, δηλαδή το αποτέλεσμα τους δεν ανατρέχει από την ημέρα ισχύος της σχετικής υπουργικής απόφασης, αλλά ισχύει από την ημέρα δημοσίευσης των δικαστικών αποφάσεων.

Και αυτό γιατί το ΣτΕ, όπως υπογραμμίζει, αφενός στάθμισε τα συμφέροντα των διαδίκων, αποδίδοντας μείζονα βαρύτητα στο επιτακτικό δημόσιο συμφέρον, που καθίσταται ακόμα εντονότερο υπό τις παρούσες δημοσιονομικές συνθήκες και αφετέρου προς αποτροπή του κινδύνου διαταραχής των φορολογικών εσόδων του κράτους και των Δήμων.

Συγκεκριμένα, οι σύμβουλοι Επικρατείας ακύρωσαν την υπ’ αριθμ. ΠΟΛ. 1113/12.6.2018 απόφαση της υφυπουργού Οικονομικών κατά το μέρος εκείνο με το οποίο ορίστηκαν οι τιμές εκκίνησης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε 12 Ζώνες.

Όπως είναι γνωστό, ο καθορισμός των αντικειμενικών αξιών με την επίμαχη υπουργική απόφαση έγινε σύμφωνα με τη διαδικασία του άρθρου 46 του νόμου 4509/2017, βασικό στοιχείο του οποίου είναι η σύνταξη και η υποβολή σχετικών εισηγήσεων/εκτιμήσεων από ιδιώτες, δηλαδή, από πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών.

Το ΣτΕ, μεταξύ των άλλων, έκρινε, ότι ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία (για το σύνολο των περιοχών που έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού), διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία, ώστε να παρέχονται στους βαρυνόμενους επαρκή εχέγγυα ορθού καθορισμού της φορολογούμενης αξίας των ακινήτων τους και να τηρείται από τα αρμόδια όργανα της διοίκησης το ίσο μέτρο (γνωμοδοτικής και αποφασιστικής) κρίσης.

Ακόμη, το ΣτΕ διευκρινίζει ότι κατά την διαδικασία προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης δεν αποκλείεται η ανάθεση καθηκόντων συλλογής, επεξεργασίας και εκτίμησης στοιχείων της αγοράς (όπως είναι για αγοραπωλησίες και μισθώσεις ακινήτων) σε ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα ή Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου), τα οποία διαθέτουν αποδεδειγμένα τα αναγκαία προς τούτο προσόντα και την κατάλληλη εξειδίκευση και εμπειρογνωμοσύνη.

Μάλιστα, σημειώνουν οι σύμβουλοι Επικρατείας, ότι η οριζόμενη από τον κανονιστικό νομοθέτη μεθοδολογία πρέπει να είναι διαφανής, δηλαδή, αφενός, να είναι ευχερώς προσβάσιμη στους ενδιαφερόμενους.

Αφετέρου, «ο τρόπος λειτουργίας της να γίνεται κατανοητός στους εφαρμοστές της, και παράλληλα να ορίζει κατά τρόπο αρκούντως ειδικό και σαφή όλα τα ουσιώδη στοιχεία της επιτέλεσης του αντίστοιχου έργου, ιδίως, δε, τα δεδομένα που πρέπει (ή/και είναι σκόπιμο) να συλλεγούν και να ληφθούν υπόψη, τον τρόπο ανάλυσης, επεξεργασίας και αξιολόγησής τους, τις συναφώς εφαρμοστέες προσεγγίσεις, μεθόδους και τεχνικές, τα κριτήρια επιλογής της προσφορότερης ή των προσφορότερων εξ αυτών».

Αλλαγές στον χάρτη της κτηματαγοράς θα επιφέρει η αναδιαμόρφωση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας που σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών. Το πλαίσιο και οι κατευθυντήριες γραμμές της μεταρρυθμιστικής πρωτοβουλίας τέθηκαν κατά τη συνεδρίαση της Ομάδας Εργασίας υπό τον υπουργό Οικονομικών Χρήστο Σταϊκούρα. Η πρωτοβουλία εστιάζει στην ανάγκη «χωρικής επέκτασης, τεχνολογικού εκσυγχρονισμού και ενίσχυσης της αντικειμενικότητας του πλαισίου, ώστε να καταστεί η φορολόγηση στην ακίνητη περιουσία οικονομικά πιο αποτελεσματική και κοινωνικά πιο δίκαιη». Σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών, η μεταρρυθμιστική πρωτοβουλία, κατά την πρώτη φάση αυτής, θα εστιάσει σε δύο πεδία. Το πρώτο πεδίο αφορά την επέκταση και τον εξορθολογισμό του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας της ακίνητης περιουσίας. Συγκεκριμένα, σημαντικό μέρος της περιουσίας είναι εκτός ζωνών αντικειμενικού προσδιορισμού αν και είναι εντός σχεδίου, ενώ και η προσέγγιση επί της ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται εκτός σχεδίου παρουσιάζει αδυναμίες. Συνεπώς, το ζητούμενο είναι να διορθωθούν αυτές οι δομικές υστερήσεις μέσα από τη χρήση τεχνολογίας και ψηφιακών δεδομένων, αλλά και με τη συνεργασία εμπλεκόμενων φορέων. Το δεύτερο πεδίο αφορά τα κενά που εντοπίστηκαν στο σύστημα των ιδιωτών εκτιμητών και χρήζουν αλλαγών και βελτίωσης, δίνοντας έμφαση στην τυποποίηση της διαδικασίας ώστε να δίνει καλύτερα, πιο αξιοποιήσιμα και όσο γίνεται πιο αντικειμενικά αποτελέσματα μέσα στην υποκειμενικότητα της εκτίμησης. Σε αυτό το πλαίσιο θα κινηθεί και το έργο της Ομάδας Εργασίας, η οποία και αποτελείται από πανεπιστημιακούς, εμπειρογνώμονες και στελέχη των εμπλεκόμενων υπηρεσιών και υπουργείων.

Απογοητευτικά είναι τα στοιχεία ως προς τη φορολογική ανταγωνιστικότητα της χώρας μας, αφού σύμφωνα με τον φετινό Δείκτη Διεθνούς Φορολογικής Ανταγωνιστικότητας του Tax Foundation η Ελλάδα βρίσκεται στην 30ή θέση μεταξύ των 36 χωρών-μελών του ΟΟΣΑ.

Τα στοιχεία αναδεικνύουν τα προβλήματα που δημιουργούνται από την υπερφορολόγηση που τα τελευταία χρόνια πλήττει φυσικά πρόσωπα και επιχειρήσεις και είναι ενδεικτικό ότι από το 2014 –την πρώτη χρονιά δημοσίευσης του Δείκτη– μέχρι και σήμερα, η Ελλάδα καταλαμβάνει σταθερά τις θέσεις μεταξύ 27-32. Ο Δείκτης συνυπολογίζει τις επιδόσεις κάθε χώρας σε πέντε επιμέρους τομείς: τους εταιρικούς φόρους, τους φόρους ατομικού εισοδήματος, τους καταναλωτικούς φόρους, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τους φόρους κερδών που παράγονται στο εξωτερικό.

Στους φόρους των επιχειρήσεων η Ελλάδα κατατάσσεται στην 29η θέση, ενώ στους φόρους περιουσίας η Ελλάδα βρίσκεται στην 28η θέση. Σύμφωνα με τους αναλυτές πολλοί φόροι περιουσίας είναι έντονα στρεβλωτικοί και προσθέτουν σημαντική πολυπλοκότητα στη ζωή ενός φορολογουμένου ή μιας επιχείρησης. Με εξαίρεση τη φορολόγηση της γης, οι περισσότεροι φόροι επί της περιουσίας αυξάνουν τις οικονομικές στρεβλώσεις και επιφέρουν μακροπρόθεσμες αρνητικές επιπτώσεις στην οικονομία και στην παραγωγικότητά της.

Οι αναλυτές επισημαίνουν τις εξής αδυναμίες του φορολογικού συστήματος της Ελλάδας:

• Εχει εταιρικό φορολογικό συντελεστή 28%, υψηλότερο από τον μέσον όρο του ΟΟΣΑ (23,6%). Ωστόσο, τα κέρδη του 2019 θα φορολογηθούν με συντελεστή 24% σύμφωνα με όσα έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση. Η εξέλιξη αυτή φέρνει τη χώρα μας πολύ κοντά στον μέσον όρο των χωρών του ΟΟΣΑ. Σύμφωνα με έρευνα του ΟΟΣΑ, οι εταιρικοί φόροι βλάπτουν περισσότερο την οικονομική ανάπτυξη. Η Ελλάδα καταλαμβάνει την 29η θέση στον σχετικό δείκτη.

• Εχει από τους υψηλότερους συντελεστές ΦΠΑ στον ΟΟΣΑ (24%), με μία από τις πιο περιορισμένες φορολογικές βάσεις.

• Οι εταιρείες αντιμετωπίζουν αυστηρούς περιορισμούς στα ποσά των καθαρών ζημιών χρήσης με τα οποία μπορούν να αντισταθμίσουν μελλοντικά κέρδη. Επίσης, οι εταιρείες δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν ζημίες για να μειώσουν προηγούμενο φορολογητέο εισόδημα. Στις περισσότερες χώρες, οι επιχειρήσεις επιτρέπεται είτε να αφαιρούν ζημίες της τρέχουσας χρήσης από μελλοντικά κέρδη ή να αφαιρούν τις ζημίες της τρέχουσας χρήσης από προηγούμενα κέρδη, εισπράττοντας επιστροφή φόρου. Η δυνατότητα μεταφοράς ζημιών σε μελλοντικές ή προηγούμενες χρήσεις εξασφαλίζει ότι μία επιχείρηση φορολογείται στη μέση κερδοφορία της επί πολλά χρόνια. Αυτό απεικονίζει καλύτερα τις πραγματικές δαπάνες και τα κέρδη μιας επιχείρησης από τη φορολόγηση των κερδών οιασδήποτε δεδομένης χρήσης, τα οποία επηρεάζονται από τις διακυμάνσεις της οικονομίας. Σημειώνεται ότι στις  20 από τις 36 χώρες του ΟΟΣΑ, οι εταιρείες μπορούν να μεταφέρουν τις ζημίες στο μέλλον επ’ αόριστον.

Αντιστοίχως, μεταξύ των θετικών σημείων του ελληνικού φορολογικού συστήματος, οι συγγραφείς της έρευνας ξεχωρίζουν τα εξής:

• Ο συντελεστής στα μερίσματα ο οποίος ανέρχεται στο 15% και είναι κάτω από τον μέσον όρο του ΟΟΣΑ (23,8%). Μάλιστα, ο συντελεστής αυτός θα μειωθεί περαιτέρω στο 5% για τα κέρδη του 2019, σύμφωνα με όσα έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση.

• Οι κανονισμοί Ελεγχόμενων Αλλοδαπών Εταιρειών στην Ελλάδα είναι ήπιοι και εφαρμόζονται μόνο στο παθητικό εισόδημα.

Σημειώνεται ότι για έκτη συνεχόμενη χρονιά, η χώρα με καλύτερη επίδοση στον ΟΟΣΑ είναι η Εσθονία, ενώ την τελευταία θέση καταλαμβάνει η Γαλλία.

Α λα καρτ η απαλλαγή απο τον ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων. Η  απαλλαγή  θα αφορά σε  οικοδομικές άδειες, που θα εκδοθούν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος των νέων διατάξεων και μετά, αλλά σε οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί μέσα στο 2019 αλλά δεν έχουν ακόμα -έως τον χρόνο ενεργοποίησης της νέας διάταξης- ξεκινήσει οι εργασίες ανέγερσης. Αυτο σημαίνει ότι τα νεόδμητα που παραμένουν προς πώληση δεν θα επωφεληθούν από το «πάγωμα» του ΦΠΑ για τρία χρόνια.

Σύμφωνα με πληροφορίες με το νέο καθεστώς :

1. Απούλητα νεόδμητα ακίνητα με άδεια οικοδομής πριν από το 2006 θα επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3%.

2. Νεόδμητα ακίνητα με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά θα πωλούνται με ΦΠΑ 24%.

3. Στην περίπτωση πρώτης κατοικίας, ακόμα και εάν η άδεια κατασκευής εκδόθηκε μετά το 2006, δεν επιβάλλεται ΦΠΑ 24%, αλλά φόρος μεταβίβασης 3%.

4. Για ακίνητα τα οποία αλλάζουν δεύτερη φορά «χέρι» (δεν είναι νεόδμητα) επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3%.

5. Νεόδμητα ακίνητα με οικοδομική άδεια εντός του 2019 τα οποία έχουν αρχίσει να κατασκευάζονται θα επιβαρυνθούν με ΦΠΑ 24%.

6. Ακίνητα για τα οποία η οικοδομική άδεια εκδόθηκε εντός του 2019, αλλά μέχρι την ημερομηνία ενεργοποίησης των νέων διατάξεων δεν θα έχουν ξεκινήσει οι εργασίες ανέγερσης θα φορολογηθούν κατά τη μεταβίβασή τους με φόρο 3%.

7. Για οικοδομικές άδειες οι οποίες θα εκδοθούν από τις αρχές του 2020 και μετά η μεταβίβαση των ακινήτων θα γίνεται για τρία χρόνια με φόρο 3% και όχι με συντελεστή ΦΠΑ 24%.

Οι διατάξεις για την αναστολή επιβολής ΦΠΑ για μία τριετία στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα συνοδεύονται και από παράλληλο τριετές «πάγωμα» του φόρου υπεραξίας κατά τις μεταβιβάσεις και θα περιληφθούν στο φορολογικό νομοσχέδιο το οποίο αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή εντός Οκτωβρίου.