Τα αγκάθια στην μείωση των αντικειμενικών αξιών

Μπορεί η νέα ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών να ανακοίνωσε την πρόθεσή της να προχωρήσει σε μείωση των αντικειμενικών αξιών, αλλά τοεγχείρημα αυτό δεν θα είναι καθόλου εύκολο . Τα προβλήματα στην υλοποίηση της εξαγγελίας είναι πολλά . Καταρχήν δεν υπάρχουν οι μηχανισμοί για να προχωρήσει μία ρεαλιστική απεικόνιση του επιπέδου των τιμών των ακινήτων. Οι βάσεις δεδομένων που υπάρχουν σήμερα και κυρίως αυτή της Τράπεζας της Ελλάδος, πόρω απέχει από την πραγματικότητα, αφού βασίζεται στις εκτιμήσεις που κάνουν οι εκτιμητές τωντραπεζών. Ο αριθμός των εκτιμήσεων λόγω κρίσης έχει περιοριστεί στο ελάχιστο και σίγουρα δεν καταγράφουν τα πραγματικά επίπεδα των τιμών. Και αν για την αγορά κατοικίας υπάρχουν οι βάσεις δεδομένων οι οποίες προέρχονται απο τα στοιχεία των τραπεζών, για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα δεν υπάρχουν οργανωμένες βάσεις δεδομένων, οπότε είναι αδύνατον να υπάρξει μία ρεαλιστική προσέγγιση του επιπέδου των τιμών, τόσο στους εμπορικους χώρους όσο και στην αγορά γραφείων. Τα μοναδικά διαθέσιμα στοιχεία προέρχονται από τις εκτιμήσεις που είναι υποχρεωμένες από το ισχύον θεσμικό πλαίσιο να κάνουν οι εταιρίες ακινήτων οι οποίες πραγματοποιούνται απο ιδιωτικές εταιρίες και αφορούν σε επενδυτικά ακίνητα προβολής . Οι εκτιμήσεις αυτές, σε καμία περίπτωση δεν μπορούν να αποτελέσουν το σημείο αναφοράς για την εμπορική αξία του 95% του αποθέματος επαγγελματικών ακινήτων της χώρας. Μία πιθανή προσέγγιση θα μπορούσε να γίνει με βάση τα στοιχεία της τράπεζας δεδομένων που διατηρεί το υπουργείο Οικονομικών για τα μισθώματα, αλλά και η προσέγγιση αυτή αντιμετωπίζει πλείστα προβλήματα και σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να καλύψει τις απαιτήσεις για μία συνολική αξιολόγηση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων. Από την άλλη πλευρά, μία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στη διάρκεια του επόμενου δωδεκαμήνου, μπορεί να αντιμετωπίσει τις αντιδράσεις των δανειστών, οι οποίοι είχαν συμφωνήσει με την προηγούμενη Κυβέρνηση οι σημερινές αντικειμενικές τιμές να ισχύσουν μέχρι το 2016. Οι δανειστές θεωρούν ότι ο αποπληθωρισμός των τιμών των ακινήτων θα έχει ως συνέπεια σημαντικές απώλειες φορολογικών εσόδων, τόσο από τη φορολογία των ακινήτων, όσο και από τη φορολογία εισοδήματος. Και αυτό σίγουρα είναι μία προοπτική που δεν τους είναι καθόλου ευχάριστη . Η άποψη η οποία προβάλλει ως η πλεόν ρεαλιστική, είναι μία οριζόντια μείωση των τιμών της τάξης του 30-35%. Αλλά και αυτό μπορεί να αποδειχθει μπούμερανγκ για το οικονομικό επιτελείο της Κυβέρνησης, καθώς όπως είναι γνωστό, το ποσοστό μείωσης των εμπορικών αξιών δεν ειναι ενιαία και εξαρτάται τόσο απο το είδος του ακινήτου, όσο και από την περιοχή στην οποία βρίσκεται. Ως γνωστόν σε κάποιες περιοχές και για ορισμένες κατηγορίες ακινήτων, οι σωρρευτικές απώλειες από την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, μπορεί σε αρκετές περιπτώσεις να ξεπερνά το 50%. Αυτό πρακτικά μπορεί να δημιουργήσει τη νομική βάση για προσφυγές στη δικαιοσύνη, με τις οποίες θα αμφισβητούνται οι νέες τιμές.