Είκοσι ερωτήσεις-απαντήσεις για το φόρο υπεραξίας

1. Συντελεστής. Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά.

2. Αφορολόγητο. Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.

3. Συντελεστές απομείωσης. Προβλέπονται συντελεστές απομείωσης ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8.

4. Απαλλαγές. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας.

5. Πώς υπολογίζονται οι τιμές κτήσης. Οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές - γονικές παροχές).

6. Αν δεν υπάρχει τιμή κτήσης. Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπ' όψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους. Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την Τράπεζα της Ελλάδος).

7. Ο χρόνος κτήσης. Αν προκύπτει από τα συμβόλαια, η υπόθεση είναι απλή. Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας.

8. Χρόνος κτήσης για αυτεπιστασία. Επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών

9. Αυθαίρετα. Επί πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης.

10. Μερικώς αυθαίρετα. Επί πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.

11. Χρησικτησία. Επί χρησικτησίας, χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.

12. Οριζόντια ιδιοκτησία. Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας χωρίς μεταβολή του ποσοστού επί του δικαιώματος που αντιστοιχεί στο μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος.

13. Ανώμαλη δικαιοπραξία. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με ανώμαλη δικαιοπραξία και εν συνεχεία επικύρωσης αυτής, ως χρόνος κτήσης λογίζεται εκείνος της επικύρωσης.

14. Κληρονομιές - γονικές παροχές. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

15. Ποιος συμπληρώνει τη δήλωση. Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας, στον συμβολαιογράφο. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών, το χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.

16. Πόσες δηλώσεις συντάσσονται. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση.

17. Ποιος υποβάλλει τη δήλωση. Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον πωλητή και τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε τρία αντίτυπα.

18. Ποιος εκδίδει Ταυτότητα Οφειλής. Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος καταχωρίζει σε ανεξάρτητη εφαρμογή του taxisnet σειρά στοιχείων (μεταξύ άλλων τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, την υπεραξία), οριστικοποιεί τη δήλωση και εκδίδει Ταυτότητα Οφειλής.

19. Πώς πληρώνεται ο φόρος. Μέσα σε πέντε μέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος αποδίδει με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου το φόρο που έχει παρακρατήσει. Η επιταγή κατατίθεται στην τράπεζα από την οποία εκδόθηκε.

20. Ποιος επιβαρύνεται με το φόρο. Σύμφωνα με το νόμο, ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή. Ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης ο οποίος έχει μειωθεί στο 3%.