Αντικειμενικές: Ανεπαρκής ο τρόπος υπολογισμού

Αδυναμίες στη μέθοδο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων επισημαίνουν οι ειδικοί της αγοράς, με αποτέλεσμα σε ορισμένες περιπτώσεις να προκύπτουν υπερβολικές επιβαρύνσεις των φορολογουμένων ή, σε άλλες, αδικαιολόγητες ελαφρύνσεις. Οι αδυναμίες οφείλονται στα ειδικά χαρακτηριστικά που προσδιορίζουν την αξία των ακινήτων σε ορισμένες περιοχές, τα οποία όμως δεν λαμβάνονται υπόψη κατά τον καθορισμό των αντικειμενικών τιμών. Σχετική παρουσίαση, με θέμα «Αντικειμενικές αξίες, προβλήματα και στρεβλώσεις» έκανε ο πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και μέλος του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών κ. Χ. Χαραλαμπόπουλος μιλώντας το Σάββατο στο ετήσιο συνέδριο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων.

Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ κ. Σ. Παραδιάς δήλωσε εξάλλου στο συνέδριο την αντίθεση των ιδιοκτητών στην επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών η οποία αναμένεται το δεύτερο εξάμηνο του 2011, και ζήτησε αντίθετα μειώσεις ειδικά για τα εμπορικά ακίνητα που λόγω της κρίσης παραμένουν ξενοίκιαστα και απαξιώνονται. «Σήμερα με την οικονομική κρίση να κτυπάει τα μαγαζιά, ώστε πολλά να κλείνουν, είναι απαραίτητο να επανεξεταστούν συνολικά όλοι οι συντελεστές εμπορικότητας ώστε να μη οδηγηθούμε σε υπερφορολόγηση ομάδων ακινήτων, κάτι που συμβαίνει τώρα» επεσήμανε και ο κ. Χαραλαμπόπουλος, σημειώνοντας ότι οι συντελεστές αυτοί επηρεάζουν άμεσα και την αξία της γης (οικόπεδο). Αναφερόμενος στις αλλαγές που πρέπει να γίνουν για τα εντός σχεδίου ακίνητα, ο κ. Χαραλαμπόπουλος πρότεινε ακόμη:

- Να λαμβάνονται υπόψη παράμετροι όπως η ποιότητα κατασκευής και η κατάσταση του ακινήτου.

- Να αλλάξει η κλίμακα των συντελεστών παλαιότητας. Στις περιοχές με ακριβή τιμή γης, η απαξίωση του διαμερίσματος ή του γραφείου, λόγω παλαιότητας, είναι μικρότερη από ότι σε περιοχές με φτηνή γη (άρα και φτηνή τιμή ζώνης).

Το σύστημα που σήμερα ισχύει δεν κάνει διάκριση και έτσι αδικεί τα ακίνητα με φτηνή συμμετοχή της γης στην αξία. Επιπλέον για παλαιότητες άνω των 25 ετών ο συντελεστής σταθεροποιείται στο 0,60 έτσι ώστε να αδικούνται τα παλαιά ακίνητα. Επομένως χρειάζονται περισσότεροι συντελεστές παλαιότητας (ανάλογα με την αξία γης) και επέκταση μέχρι και τα 50 χρόνια.Για παράδειγμα οι συντελεστές παλαιότητας στο Κερατσίνι ή στον Πύργο θα έπρεπε να είναι πολύ μεγαλύτεροι από ότι στο Κολωνάκι.

- Να αναθεωρηθούν οι συντελεστές μεγέθους, ανάλογα με την περιοχή. Για παράδειγμα, μικρά φοιτητικά διαμερίσματα στου Ζωγράφου, έχουν μεγαλύτερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο από τα μεγάλα, ενώ το αντίστροφο συμβαίνει π.χ. στο Κεφαλάρι.

- Να αναθεωρηθούν επίσης οι συντελεστές προσαύξησης της αξίας γραφείων στους χαμηλούς ορόφους κτιρίων σε ζώνες με εμπορικότητα.

Η πράξη σήμερα δείχνει ότι πιο ακριβοί είναι οι ψηλότεροι όροφοι και όχι οι χαμηλοί. Για τα εκτός σχεδίου ακίνητα, ο πρόεδρος του ΕΛΙΕ επισημαίνει ότι οι λίγες παράμετροι που χρησιμοποιεί το μοντέλο έχουν σαν αποτέλεσμα, άλλα ακίνητα να αδικούνται και άλλα να ευνοούνται. Για παράδειγμα, βασικό κριτήριο καθορισμού της αξίας γης είναι η απόσταση είτε από εθνικούς ή άλλους δρόμους, είτε από τη θάλασσα. Όμως αυτό δεν είναι αρκετό για να κριθεί η αξία διότι αν πχ ένα ακίνητο βρίσκεται σε λόφο με θέα έχει καλύτερη αξία από ένα άλλο που είναι σε χαράδρα αλλά βρίσκεται πιο κοντά σε δρόμο ή στη θάλασσα. Ένα ειδικό ζήτημα έχει ανακύψει λόγω της οικονομικής κρίσης με τα εκτός σχεδίου βιομηχανικά ακίνητα τα οποία έχουν περιέλθει στις τράπεζες λόγω του ότι "έπεσαν έξω" οι βιομηχανίες. Τα ακίνητα αυτά έχουν σήμερα αντικειμενική αξία διπλάσια ή και τετραπλάσια της εμπορικής τους με αποτέλεσμα να είναι δυσχερέστατη η πώλησή τους - εκποίηση- λόγω και της υψηλής φορολογίας. Ο κ. Χαραλαμπόπουλος επεσήμανε ακόμη το ζήτημα ότι οι επιτροπές του υπουργείου Οικονομικών που καθορίζουν ανά νομό τις αντικειμενικές αξίες όπως έχει δείξει η εμπειρία «σε κάποιες περιπτώσεις δεν έχουν λειτουργήσει εφαρμόζοντας επακριβώς τους ίδιους κανόνες λειτουργίας, έτσι ώστε να έχουμε το φαινόμενο σε περιοχές που έχουν ίδιες εμπορικές αξίες, να δίδονται τελείως διαφορετικές αντικειμενικές τιμές». Σε άλλες περιπτώσεις, η Πολιτεία εφαρμόζει πολύ χαμηλές τιμές ζώνης, προκειμένου να εξυπηρετηθούν διάφοροι σκοποί (παραμεθόριες περιοχές, εργατικές συνοικίες κλπ) ενώ θα έπρεπε το σύστημα αντικειμενικών τιμών να έχει ορθότερες τιμές ζώνης και η οποιαδήποτε πολιτική ενίσχυσης κάποιων ευαίσθητων περιοχών να γίνεται μέσω των φορολογικών συντελεστών, οι οποίοι να διαφοροποιούνται ανάλογα.