Στεγαστικά: Ποιοί κερδίζουν απο τη μείωση

Οπως όλα δείχνουν, η κρίση χρέους στην ευρωζώνη θα διατηρήσει στα τρέχοντα χαμηλά επίπεδα τα επιτόκια δανεισμού για αρκετούς μήνες ακόμα. Το γεγονός αυτό είναι ιδιαίτερης σημασίας για όσους εξοφλούν στεγαστικά δάνεια, τα οποία λόγω του μεγάλου ύψους τους και της μακράς τους διάρκειας επηρεάζουν στις περισσότερες περιπτώσεις σε σημαντικό βαθμό τον προϋπολογισμό ενός νοικοκυριού. Οι συγκεκριμένοι πελάτες των τραπεζών χωρίζονται σε δύο γενικές κατηγορίες:

1) Δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου. Οι δανειολήπτες αυτοί δεν έχουν λόγο στην τρέχουσα φάση να αλλάξουν τους όρους αποπληρωμής του δανείου τους. Από τη μία πλευρά έχουν αρκετούς μήνες μπροστά τους ώσπου να δουν τα επιτόκια να ξαναπαίρνουν την ανιούσα, ενώ από την άλλη δεν συμφέρει η επιλογή σταθερού επιτοκίου, καθώς τα προγράμματα της κατηγορίας είναι πλέον πολύ ακριβά.

2) Δάνεια με σταθερό επιτόκιο, το οποίο λήγει σύντομα. Ανάλογα με τη σύμβαση που έχουν υπογράψει οι δανειολήπτες, μπορεί είτε να έχουν προσυμφωνήσει το ύψος του spread του δανείου τους στην περίοδο κυμαινόμενου επιτοκίου που ακολουθεί τη διάρκεια του σταθερού επιτοκίου ή να προβλέπεται η επαναδιαπραγμάτευση των όρων δανεισμού.

Οι δανειολήπτες της πρώτης περίπτωσης, δηλαδή όσοι γνωρίζουν ήδη το περιθώριο που θα προστεθεί σε κάποιον από τους ευρωπαϊκούς δείκτες αναφοράς (ΕΚΤ, euribor), θα πρέπει να αισθάνονται τυχεροί λόγω των χαμηλότερων επιτοκίων που ίσχυαν τα προηγούμενα χρόνια όταν υπεγράφησαν οι συμβάσεις τους. Συγκεκριμένα, το πλέον πιθανό είναι το spread τους να μην ξεπερνά το 2,50%, που σημαίνει ότι τους επόμενους 12 μήνες το τελικό επιτόκιο βάσει του οποίου θα υπολογιστεί η δόση τους δύσκολα θα υπερβεί το 3,25%. Από την άλλη, όσοι θα διαπραγματευτούν το spread έχουν ένα δίλημμα μεταξύ σταθερού και κυμαινόμενου επιτοκίου. Τραπεζικοί κύκλοι υπογραμμίζουν ότι δεν μπορεί να δοθεί μια ξεκάθαρη απάντηση για το τι πρέπει να επιλέξει ο καθένας. Προσθέτουν ωστόσο ότι αυτό που πρέπει σίγουρα να γίνει είναι η σύγκριση του κυμαινόμενου επιτοκίου που τους προσφέρεται με τα σταθερά διάρκειας τριών και πέντε ετών, τα οποία στις περισσότερες τράπεζες ξεπερνούν πλέον το 5,50%.

Σε γενικές γραμμές, όσο πιο χαμηλό είναι το spread, άρα και το τελικό ύψος του κυμαινόμενου επιτοκίου, τόσο μικρότερο είναι το κίνητρο μετατροπής του σε σταθερό. Για παράδειγμα, αν το κυμαινόμενο επιτόκιο που προσφέρεται ανέρχεται στα επίπεδα του 5,50% ή υψηλότερα, υπάρχει ισχυρό κίνητρο επιλογής ενός σταθερού επιτοκίου που κινείται στο ίδιο ύψος, με δεδομένο ότι θα διατηρήσει τη δόση αμετάβλητη ως και το 2015. Αλλωστε τα ευρωπαϊκά επιτόκια βρίσκονται ήδη πολύ κοντά στον «πάτο» τους. Από την άλλη πλευρά, όσο πιο χαμηλό από τα επίπεδα του 5,50% είναι το κυμαινόμενο επιτόκιο που μπορεί να επιλεγεί, τόσο ισχυρό είναι το κίνητρο επιλογής του έναντι του σταθερού.

Σημαντική πτώση έχουν σημειώσει τα διατραπεζικά euribor, με τα οποία είναι συνδεδεμένα χιλιάδες στεγαστικά. Ενδεικτικά, το euribor τρίμηνης διάρκειας από το 1,60% στο τελευταίο τρίμηνο της περυσινής χρονιάς έχει πέσει σήμερα στο 0,65%. Η μείωση αυτή έχει περάσει ολόκληρη στο τελικό κόστος που πληρώνουν όσοι έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο. Για παράδειγμα, σε ένα δάνειο 100.000 ευρώ 20ετούς διάρκειας με επιτόκιο στο 4,25% (ΕΚΤ + 2,75%), η δόση τον περασμένο Οκτώβριο, πριν από την πρώτη μείωση του ευρωεπιτοκίου, ανερχόταν στα 620 ευρώ. Με την πρώτη μείωση του επιτοκίου της ΕΚΤ κατά 0,25% τον Νοέμβριο του 2011 η δόση υποχώρησε στα 606 ευρώ. Ακολούθησε μέσα σε έναν μήνα ισόποση μείωση τους κόστους δανεισμού στην ευρωζώνη, ρίχνοντας τη δόση του στεγαστικού δανείου του παραδείγματος στα 593 ευρώ, επίπεδο στο οποίο διατηρείται ως σήμερα. Εάν επαληθευτεί η πρόβλεψη για μείωση του επιτοκίου του ευρώ στο 0,75%, η δόση του δανείου θα πέσει στα 580 ευρώ.