Επιτόκια και αγορά κατοικίας

Αγορά ή ενοίκιο ; Αν και σήμερα το ερώτημα αυτό απασχολεί πολύ λιγότερους έλληνες σε σχέση με το παρελθόν αυτό δεν σημαίνει ότι τη στιγμή που γράφονται αυτές οι γραμμές δεν υπάρχουν άνθρωποι το μυαλό των οποίων αναζητά απάντηση στο ερώτημα. Η απάντηση στο ερώτημα πριν από λίγα μόλις χρόνια ήταν απλή. « Η αγορά λόγω χαμηλών επιτοκίων». Σήμερα όμως η κατάσταση είναι εντελώς διαφορετική.Οι τράπεζες δεν χρηματοδοτούν την αγορά κατοικίας ενώ η αβεβαιότητα ως προς την πορεία των επιτοκίων είναι υψηλή καθώς στα επόμενα χρόνια είναι άγνωστο πόσο θα αυξηθεί το κόστος χρήματος. Επομένως η απάντηση στο ερώτημα περιπλέκεται αφού οι παράμετροι που θα πρέπει να εξετασθούν είναι σήμερα περισσότεροι από ότι πριν από τρία χρόνια . Σίγουρα με τα σημερινά δεδομένα η εικόνα των ιστορικά χαμηλών επιτοκίων είναι θετική. Θα είναι τα πράγματα αύριο έτσι;Το πρώτο στοιχείο που θα πρέπει να εξετασθεί είναι η σχέση εισοδήματος και τοκοχρεωλυτικής δόσης. Σε περιόδους αύξηση επιτοκίων γενικός κανόνας είναι ότι ο αγοραστής αποφεύγει να χρηματοδοτεί το 100% του ποσού της αγοράς με τραπεζικό δανεισμό και αυτό γιατί οι κίνδυνοι που επωμίζεται στη διάρκεια της δεκαετούς ή της δεκαπενταετούς ζωής του δανείου είναι μεγάλοι. Θα μπορούσε κάποιος να αντικρούσει προβάλλοντας ως επιχείρημα το δανεισμό σε συνάλλαγμα . Στη περίπτωση αυτή όμως εκτός από τον κίνδυνο της μεταβολής των επιτοκίων υπάρχει και ο συναλλαγματικός κίνδυνος. Οι παλαιότεροι και κυρίως εκείνοι που βίωσαν την περίοδο των έντονων συναλλαγματικών διακυμάνσεων (τη δεκαετία του ΄80) ξέρουν πολύ καλά τι σημαίνει συναλλαγματικός κίνδυνος. Από την άλλη πλευρά όμως δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η αναλογία τοκοχρεωλυτικής δόσης με ενοίκιο είναι ένας παράγοντας που θα πρέπει να ληφθεί υποψη. Σήμερα η σχε΄ση έχει έχει βελτιωθεί αισθητά σε σχέση με το μίσθωμα με αποτέλεσμα η μίσθωση να εμφανίζεται σήμερα πιο συμφέρουσα από την αγορά. Όμως αυτό δεν σημαίνει ότι θα εξακολουθήσει να ισχύει αιώνια. Και αυτό γιατί τα νοίκια υπακούουν και αυτά τους κανόνες της προσφοράς και της ζήτησης με άμεσο αποτέλεσμα την διακύμανση των τιμών. Με δεδομένο ότι οι αυξήσεις στα ενοίκια είναι συνάρτηση του πληθωρισμού ο οποίος από την άλλη πλευρά επηρεάζει και τα επιτόκια τότε εύκολα μπορεί να καταλάβει κανείς πόσο εύκολα μπορεί να ανατραπεί ακόμα και το πιο ενδελεχές οικονομικό πλάνο. Υπάρχει όμως και μία τελευταία διάσταση και αφορά κυρίως σε εκείνους οι οποίοι βλέπουν την αγορά και ως επενδυτική διέξοδο. Στη περίπτωση αυτή οι περισσότεροι προσδοκούν άνοδο του επιπέδου τιμών θεωρώντας ότι η υπεραξία σε συνδυασμό με την εξοικονόμηση ενοικίων καθιστά την αγορά ως ιδιαίτερα ελκυστική πρόταση. Η ιστορία δικαιώνει τους οπαδούς της θεωρίας αυτής. Όμως η αγορά ακινήτων σήμερα δεν έχει καμία σχέση με εκείνη των προηγούμενων δεκαετιών αφού είναι περισσότερο «ευαίσθητη» στις αλλαγές του οικονομικού περιβάλλοντος. Αυτό σημαίνει ότι κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει πότε θα αρχίσει η επένδυση να αποδίδει ενώ είναι μαθηματικά βέβαιο ότι τα επιτόκια θα αυξηθούν. Όλα αυτά οδηγούν στο συμπέρασμα ότι στο ερώτημα «αγορά ή ενοίκιο» η απάντηση είναι προσωπική υπόθεση του κάθε ενδιαφερόμενου ο οποίος στη ανάλυση του θα πρέπει να συνυπολογίσει τα δικά του «προσωπικά δεδομένα».